II CR 448/65

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia F. Błahuta (sprawozdawca). Sędziowie: Z. Wasilkowska, J. Policzkiewicz.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Rolnej Spółki Akcyjnej w likwidacji przeciwko Rejonowemu Związkowi Gminnych Spółdzielni "Samopomoc Chłopska" w R. o 354.037 zł, na skutek rewizji pozwanego od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Kielcach - Ośrodek Zamiejscowy w Radomiu z dnia 22 października 1965 r.,uchylił zaskarżony wyrok w części zasądzającej od pozwanego Związku na rzecz powódki kwotę wyższą aniżeli 303.145 zł 82 gr z 8% od dnia 29 grudnia 1964 r. i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Wojewódzkiemu w Kielcach-Ośrodek w Radomiu do ponownego rozpoznania; oddalił rewizję w pozostałej części.Uzasadnienie faktyczneZ mocy łączącej strony umowy najmu budynków pozwany Rejonowy Związek Gminnych Spółdzielni "Samopomoc Chłopska" w R. jako najemca zobowiązał się w okresie trwania stosunku najmu (1 stycznia 1960 r. - 31 grudnia 1964 r.) przeprowadzać w wynajmowanych budynkach drobne remonty bieżące i remonty kapitalne, w zamian za co czynsz, obliczony zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 25 lipca 1958 r. na kwotę 54.209 złotych miesięcznie, został obniżony do sumy 28.300 zł 66 gr.Powodowa Spółka twierdzi w pozwie, że wbrew przyjętemu obowiązkowi pozwany Związek remontów nie przeprowadził, i z tego względu powódka dochodzi odszkodowania w wysokości 348.554 złotych, powiększonego o koszty poniesione w związku z ustaleniem wysokości odszkodowania, tj. o kwotę 5.483 zł.Sąd Wojewódzki uwzględnił powództwo. Według ustaleń tegoż Sądu najemca obowiązany był do wykonywania drobnych remontów, remontów bieżących i kapitalnych (§ 5 umowy), obowiązku tego jednak należycie nie wykonał, jak to wynika z opinii biegłego. Doprowadzenie budynków stanowiących przedmiot najmu do należytego stanu wymaga kosztów nie mniejszych, niż dochodzona suma 348.554 zł, którą Sąd Wojewódzki zasądził na podstawie przepisów art. 239, 159 i 248 k.z., a nadto uwzględnił żądanie zasądzenia dalszej kwoty 5.483 zł, wydanej przez powódkę na koszty związane z ustaleniem przed procesem wysokości odszkodowania.W rewizji od tego wyroku strona pozwana, wnosząc o zmianę orzeczenia i oddalenie powództwa, a ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, zarzuciła, że powódka mogłaby się domagać jedynie zobowiązania pozwanego do wykonania remontów, a nie do zapłaty sumy potrzebnej na remont. Poza tym podniesiono zarzut, że nie ustalono, jaki był stan budynków w chwili zawarcia umowy, oraz że strony zawarły nową umowę na tych samych warunkach na okres od 1.I.1965 r., co zdaniem pozwanego również stoi na przeszkodzie do uwzględnienia powództwa. Rewizja kwestionuje wreszcie zasadność zasądzenia kwoty 5.483 zł na koszty ekspertyzy dokonanej przed procesem.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Stosownie do przepisu § 17 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe i wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej (Dz. U. Nr 50, poz. 245 z późn. zm.) najemca, który w drodze umowy zobowiązał się do wykonywania remontów bieżących i kapitalnych i w związku z tym uzyskał obniżkę czynszu o 50% (ust. 1 cyt. § 17), traci prawo do obniżki, jeżeli nie wykona remontów w terminie określonym umową (ust. 2 cyt. § 17). Według zatem wyraźnej i szczególnej normy niewykonanie zobowiązania dokonania remontów powoduje utratę prawa do obniżki. Wynajmującemu przysługuje wówczas uprawnienie do żądania zapłaty czynszu w pełnej wysokości, natomiast nie może on dochodzić wykonania remontów. Tak jest niewątpliwie, gdy najemca w ogóle nie wykonał zobowiązania. W sprawie niniejszej sytuacja jest o tyle odmienna, że według twierdzeń pozwanego pozwany w czasie trwania najmu (1960-1964) wyłożył na remonty kwotę 1.394.893 zł 78 gr. Przesłuchany w sprawie biegły miał to twierdzenie na uwadze, ale orzekł, że bez względu na prawdziwość twierdzeń pozwanego potrzebne są dalsze remonty, których koszt wynosi co najmniej 348.554 zł. Wynika zatem z opinii biegłego, że w każdym razie najemca nie wykonał należycie swego obowiązku. Nasuwa się tedy pytanie, czy również w takiej sytuacji wynajmujący może żądać zapłaty czynszu w pełnej wysokości. Odpowiedź pozytywna na to pytanie prowadziłaby do obciążenia najemcy kwotą wyższą od pełnego czynszu i zarazem do niesłusznego wzbogacenia się wynajmującego wartością dokonanych przez najemcę nakładów. Takie rozwiązanie musi być odrzucone.Pozostają jeszcze do rozważenia dalsze dwa możliwe stanowiska: a) w razie częściowego wykonania obowiązku najemca traci wprawdzie prawo do obniżki, ale z wartości jej należy odliczyć koszt dokonanych już remontów; b) w razie częściowego wykonania obowiązku przez najemcę wynajmujący może żądać zapłaty kwoty potrzebnej do doprowadzenia przedmiotu najmu do stanu, w jakim znajdowałby się po należytym wykonaniu obowiązku, jednakże z tym ograniczeniem, że dopłata ta nie może przekraczać różnicy między wartością obniżki a kosztami dokonanych już remontów.Stanowiska powyższe różnią się między sobą przede wszystkim tym, że drugie z nich w tych sytuacjach, w których wykonanie obowiązku z § 17 ust. 1 cyt. rozp. wymaga wydatków mniejszych od wartości obniżki, pozwala najemcy na zatrzymanie pewnych korzyści z obniżki, gdy tymczasem pierwsze stanowisko korzyść tę wyłącza, czyli stawia na równi najemcę, który częściowo wywiązał się z zobowiązań, z najemcą, który w ogóle obowiązku nie wykonał. Drugie stanowisko jest mniej rygorystyczne i w istocie swej nie pogarsza pozycji wynajmującego, w jakiej by się znajdował, gdyby zobowiązanie zostało wykonane. Ponadto ze względu na zasady współżycia zachodzi potrzeba łagodniejszego traktowania najemcy, który częściowo wykonał obowiązek, niż najemcy, który w ogóle uchylił się od obowiązku. Z tych względów należy uznać rozwiązanie pod b) za prawidłowe.Wychodząc z powyższego założenia, Sąd Najwyższy utrzymał zaskarżony wyrok w mocy co do kwoty 303.145 zł 82 gr. Wprawdzie według opinii biegłego i ustaleń wyroku, do wykończenia remontów potrzebna jest kwota 348.554 zł, jednakże zasądzenie tej kwoty przekraczałoby obowiązek pozwanego, skoro wartość obniżki czynszu wynosi za cały umówiony okres (5 lat) 1.698.039 zł 60 gr, wartość zaś dokonanych remontów według twierdzeń pozwanego wynosi 1.394.893 zł 8 gr.Zarzut pozwanego, jakoby wynajmujący mógł żądać jedynie wykonania zobowiązania, został już odparty powyższymi rozważaniami, zarzut zaś, że nie zbadano stanu budynków w chwili zawarcia umowy, jest nieistotny, tym bardziej że stan ten był stronie pozwanej dobrze znany, a mimo to podjęła się ona dokonywania remontów. Nie ma również znaczenia okoliczność, że strony zawarły nową umowę na okres 5-letni, począwszy od 1.I.1965 r., na tych samych warunkach, skoro - jak to wynika z umowy, której spór niniejszy dotyczy - remont miał być wykonany w okresie trwania tej umowy. Obowiązek wynikający z nowej umowy będzie oceniony przy uwzględnieniu treści wyroku zapadłego w niniejszej sprawie.Sąd Najwyższy uchylił zaskarżonego wyroku w pozostałej części i przekazał sprawę w tym zakresie do ponownego rozpoznania. Uchylenie nastąpiło z tej przyczyny, że strona powodowa, przyznając w zasadzie częściowe wykonanie obowiązku przez pozwanego, zarzuciła, że koszt tego remontu jest mniejszy od kwoty 1.394.893 zł 78 gr podanej przez pozwanego, okoliczność zaś ta nie została zbadana. Gdyby się okazało, że pozwany wydał mniej, niż twierdził, to powodowi należałaby się jeszcze dalsza odpowiednia kwota, nie więcej jednak niż 45.409 zł. Prócz tego Sąd Najwyższy uchylił wyrok co do ubocznej należności w kwocie 5.483 zł na koszty ekspertyzy dokonanej przed procesem, wychodząc z założenia, że należność ta co do samej zasady nie budzi wątpliwości, ale wymaga jeszcze sprawdzenia, czy strona powodowa nie zapłaciła wygórowanego wynagrodzenia.W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji (art. 388 § 1 k.p.c.), przy czym należy podkreślić, że zasądzona suma ma charakter należności czynszowej, wobec czego stosuje się do niej przepisy § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministrów Gospodarki Komunalnej i Finansów z dnia 5 sierpnia 1965 r. (Dz. U. Nr 35, poz. 226), tj. obowiązuje zapłata bezgotówkowa na odrębny rachunek bankowy wynajmującego.