I CR 159/88

Skład orzekającyPrzewodniczący: SSN G. Bieniek.Sędziowie SN: H. Ciepła, M. Zakrzewska (spr.).Protokolant: G. Banaszewska.SentencjaSąd Najwyższy - Izba Cywilna i Administracyjna po rozpoznaniu w dniu 15 lipca 1988 r. sprawy z powództwa Centralnego Ośrodka Oświaty i Postępu w Rolnictwie w B. przeciwko Władysławowi M. o zapłatę, na skutek rewizji pozwanego od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Warszawie z dnia 21 marca 1988 r., sygn. akt I. C. 500/87,uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Wojewódzkiemu w W. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania rewizyjnego.Uzasadnienie faktyczneWładysław M., jako właściciel nieruchomości położonej w B. przy ulicy K., dnia 1 lipca 1986 r. zawarł z miejscowym Centralnym Ośrodkiem Oświaty i Postępu w Rolnictwie umowę, którą oddał Ośrodkowi w najem na cele użytkowo-biurowe dwa budynki obejmujące 10 pokoi, 3 kuchnie i garaż oraz upoważnił najemcę do korzystania z otaczającego budynki ogrodu ozdobnego pod warunkiem pielęgnowania ogrodu i utrzymywania go w stanie niezmienionym.Zamiast czynszu najmu strony uzgodniły, że najemca obowiązany będzie do wykonywania remontów bieżących i kapitalnych budynków na własny koszt i dokona modernizacji budynku gospodarczego i w razie rozwiązania umowy nie będzie mógł żądać zwrotu poczynionych nakładów. Najemca zobowiązał się także do zatrudnienia wynajmującego jako administratora i palacza c.o., pozostawienie do jego dyspozycji jednej izby mieszkalnej o pow. 13 m2 i niestawiania przeszkód w sprzedaży nieruchomości przez wynajmującego, gdy stan jego zdrowia pogorszy się na tyle, że nie będzie mógł wykonywać czynności administratora, przy czym pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości zastrzeżono na rzecz najemcy.Rozwiązanie umowy najmu wymagało rocznego terminu wypowiedzenia.Poprzednim najemcą nieruchomości była Szkoła Gospodarstwa Wiejskiego w W., przy udziale której Władysław M. dnia 21 marca 1985 r. sporządził wykaz robót remontowych, które zdaniem właściciela wymagają wykonania.Roboty te nie zostały wykonane i po zawarciu umowy z dnia 1 lipca 1986 r. obie strony uznały za konieczne wykonanie prac remontowych objętych wykazem z 21 marca 1985 r.Najemca pokrył koszt tych robót wynoszący 1.114.434 zł, lecz w okresie zimy 1986/87 doszło do pęknięcia rur centralnego ogrzewania i zalania pomieszczeń w budynku biurowym.Z tej przyczyny Władysław M. wystosował do najemcy pismo z dnia 20 stycznia 1987 r. w którym odstąpił od zawartej umowy najmu, a następnie dnia 25 maja 1988 r. sprzedał całą swą nieruchomość aktem notarialnym na rzecz małżonków N. za umówioną cenę 7.000.000 złotych.W tej sytuacji najemca - Centralny Ośrodek Oświaty i Postępu Rolniczego w B., wystąpił z powództwem o zapłatę wyłożonej na remont nieruchomości kwoty 1.114.434 zł.Wyrokiem z dnia 21 marca 1988 r. Sąd Wojewódzki w W. zasądził od Władysława M. na rzecz powoda całą dochodzoną kwotę ustalając, co następuje.Zakres wykonanych przez powoda robót był między stronami uzgodniony i uznany za podlegający wykonaniu w pierwszej kolejności. Dodatkowym protokołem z 18 lipca 1986 r. potwierdzono konieczność wykonania wyszczególnionych w nim robót.Bezspornym jest, że pozwany zatrudniony przez powoda jako administrator i palacz posiadał klucze do budynków i tylko on przebywał w nieruchomości, bowiem do stycznia 1987 r. prowadzone były roboty remontowe i powód nie rozpoczął ich wykorzystywania zgodnie z umową.W styczniu 1987 r. miała miejsce awaria instalacji centralnego ogrzewania, której przyczyną nie był, jak twierdzi pozwany, brak opału, lecz zaniedbania pozwanego, który zaniedbał wypuszczenia wody z instalacji c.o.Powód zamierzał usunąć skutki awarii, lecz pozwany uniemożliwił ten zamiar odmawiając wpuszczenia ekipy remontowej do budynku.Przyczyną takiego stanowiska pozwanego był zamiar zbycia nieruchomości i prowadzone z małżonkami N. pertraktacje, zakończone sporządzeniem w dniu 25.V.1987 r. przez PBN w G. aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości na rzecz Elżbiety i Mariana małżonków N.Skoro pozwany bez uzasadnionej ku temu podstawy odstąpił od umowy najmu i powód nie otrzymał od niego zwrotu nakładów, będących ekwiwalentem korzystania z nieruchomości i poczynionych przed objęciem nieruchomości przez najemcę, żądanie powoda zwrotu nakładów w prawidłowo ustalonej kwocie 1.114.434 zł uzasadnione jest przepisem art. 471 k.c.Wyrok ten zaskarżył pozwany rewizją, w której zarzucił, że ustalenie wartości wykonanych przez powoda robót wymagało zasięgnięcia opinii biegłego z dziedziny budownictwa oraz że prace remontowe były w ogóle zbędne wobec dobrego stanu lokali, służących w dniu 13 października 1985 r. za punkt głosowania i siedzibę komisji wyborczej.Pozwany zarzucił, że przyczyną awarii centralnego ogrzewania ze stycznia 1987 r. była wadliwość pieca c.o. przystosowanego do spalania koksu, gdy tymczasem powód dostarczał węgiel.Wprawdzie prawdą jest, że pozwany, liczący wówczas 82 lata, nie miał kwalifikacji palacza centralnego ogrzewania, jednakże nie można przypisać mu winy, gdyż nie był zainteresowany w dewastacji własnego domu.Z tej przyczyny pozwany domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy Sądowi Wojewódzkiemu do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Za prawidłowe należy uznać ustalenia Sądu Wojewódzkiego, że pozwany z naruszeniem postanowień umownych, po zakończeniu prac remontowych, finansowanych przez powoda, nie pozwolił mu na objęcie nieruchomości w posiadanie i korzystanie z niej zgodnie z przeznaczeniem, a następnie oświadczył, że rozwiązuje umowę najmu bez zachowania umówionego, rocznego terminu wypowiedzenia i sprzedał swą nieruchomość osobie trzeciej.Sąd Wojewódzki pominął jednakże istotną w sprawie okoliczność, że powód nie oponował przeciwko rozwiązaniu stosunku najmu ze skutkiem natychmiastowym i z tego tytułu nie żąda odszkodowania, lecz wytoczył powództwo o zwrot wartości nakładów poczynionych na nieruchomość pozwanego, które wyliczył na kwotę 1.114.434 zł.Faktu ponoszenia wydatków związanych z prowadzeniem remontu budynku pozwany nie negował, twierdził natomiast, że część robót była zbędna i że nie zostały faktycznie wykonane roboty wskazane w fakturach wykonawcy Spółdzielni Rzemieślniczej Usług Budowlanych "B." w B.Sąd Wojewódzki ocenił wartość wykonanych robót wyłącznie na podstawie faktur wykonawcy, przy czym pełnymi skutkami awarii centralnego ogrzewania ze stycznia 1987 r. obciążył pozwanego, który pełniąc funkcję administratora nieruchomości i palacza c.o., zaniedbał spuszczenia wody z przewodów centralnego ogrzewania.Pozwany w swoich wyjaśnieniach podnosił, że liczy 83 lata i nie znał prac palacza ani instrukcji obsługi urządzeń centralnego ogrzewania. Te okoliczności były znane powodowi w dacie powierzenia pozwanemu obowiązków palacza c.o. i powinny mieć wpływ na zakres odpowiedzialności pozwanego za szkodę wywołaną zalaniem pomieszczeń w remontowanym budynku.Z dołączonych do pozwu rachunków Rzemieślniczej Spółdzielni Usług Budowlanych wynika, że ogólny koszt robót wynosił 1.037.701 zł, i taką kwotę wskazuje także specyfikacja robót zawarta w piśmie powoda z dnia 3.VI.1987 r., którym wezwał pozwanego do zapłaty zadłużenia - k. 45 akt.Wprawdzie wezwanie opiewało na sumę 1.087,701 zł, lecz podsumowanie poszczególnych pozycji kosztów prowadzi do wniosku, że doszło do omyłki rachunkowej na korzyść powoda o kwotę 50.000 zł.W pozwie koszt robót zwiększono o materiały własne powoda wartości 26.733 zł (płyta twarda - 24.792 zł + papa - 1.941 zł) i wartość robót stolarskich podwyższono o 50.000 zł, tj. z kwoty 508.507 zł do kwoty 558.507 zł, faktura obejmuje kwotę 680.142 zł.Wyjaśnienie tych rozbieżności i ustalenie, jakie roboty remontowe zostały w nieruchomości pozwanego wykonane oraz jaka była ich wartość wymagało zasięgnięcia opinii biegłego.W uzasadnieniu pozwu - str. 2 - powód twierdził, że wyraził zgodę na rozwiązanie umowy najmu za zwrotem wartości nakładów, poczynionych na nieruchomość pozwanego.Zwrot nakładów regulują przepisy art. 676 i 677 k.c., a zatem po zakończeniu umowy najmu, trwającej od 1 lipca 1986 r. do 20 stycznia 1987 r., w którym to okresie powód nie korzystał z nieruchomości, lecz przeprowadzał remonty, pozwany obowiązany jest zwrócić wartość nakładów, traktowanych jako ulepszenie rzeczy najętej, zwiększające jej wartość w chwili wygaśnięcia umowy najmu.Z tych przyczyn podniesiony przez pozwanego zarzut niewyjaśnienia sprawy do jej ostatecznego rozstrzygnięcia należało uznać za uzasadniony i na podstawie art. 388 § 1 k.p.c. orzec jak w sentencji.