C 208/51

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia M. Lisiewski (sprawozdawca). Sędziowie: S. Gross, J. Ignatowicz.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Centrali Produktów Naftowych przeciwko Eugeniuszowi W. o 114.000 zł (dawnych), po rozpoznaniu skargi kasacyjnej powódki na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 września 1950 r.,zaskarżony wyrok w części dotyczącej sumy 102.395 zł oraz w części dotyczącej kosztów sporu uchylił i sprawę w tym zakresie Sądowi Wojewódzkiemu dla m. st. Warszawy do ponownego rozpoznania odesłał.Uzasadnienie faktyczneNa skutek pozwu o zapłatę sumy 114.000 zł tytułem zaległego czynszu najmu za lokal użytkowy, po 6.000 zł miesięcznie, za czas od dnia 1 kwietnia 1948 r. do dnia 31 października 1949 r. Sąd Okręgowy uznał, że powódka mogłaby domagać się czynszu tylko za czas od dnia 1 maja 1948 r. po 6.050 zł miesięcznie, a więc sumy 108.900 zł, że jednak pozwany wydał na remont przedmiotu najmu sumę 51.197 zł 75 gr i nakład ten wskutek wzrostu cen materiałów budowlanych ma obecnie wartość dwukrotną, tak, że przez remont wartość nieruchomości wzrosła o 251.197 zł 75 gr, czyli o 102.395 zł 50 gr i sumę tę należy potrącić z wierzytelności czynszowej powódki. W wyniku tych rozważań Sąd Okręgowy zasądził powódce sumę 6.504 zł 50 gr, w pozostałej zaś części pozew oddalił. Na skutek apelacji powódki od części wyroku oddalającego powództwo Sąd Apelacyjny orzekł, że zaskarżony wyrok zatwierdza, podzielił motywy wyroku Sądu Okręgowego, zarzuty zaś apelacyjne powódki pozostawił bez skutku z następującym uzasadnieniem.Zarzut Prokuratorii Generalnej R. P., że roszczenia pozwanego z tytułu remontu nie obciążają powódki jako nabywcy nieruchomości, albowiem w księgach wieczystych tej nieruchomości nie ma ani wpisu, ani odnośnego zastrzeżenia, byłby uzasadniony w przypadku, gdyby zbywca nieruchomości nie pozostawił gwarancji w wysokości niedopłaconych mu przez stronę powodową jako nabywcę 150.000 zł na przypadek nieopuszczenia przez pozwanego lokalu użytkowego (§ 4 pkt 3) umowy z dnia 7 grudnia 1945 r. Strona powodowa uznawała pozwanego jako lokatora i pobierała od niego czynsz aż do dnia 1 kwietnia 1948 r. w wysokości 780 zł miesięcznie.Powołany przez stronę apelującą art. 401 k.z. nie ma zastosowania, gdyż nie ma tu mowy o wpłaconym przez pozwanego do rąk zbywcy nieruchomości czynszu z góry.Wskutek dokonania przez pozwanego gruntownego remontu lokalu wartość nieruchomości wzrosła. Ponieważ remont został dokonany za poprzedniego właściciela nieruchomości, a ten sprzedając nieruchomość powodowi pozostawił mu 150.000 zł gwarancji na wypadek nieopróżnienia lokalu zajmowanego przez pozwanego, przeto strona powodowa nie poniosła żadnego uszczerbku, poprzedni właściciel nie osiągnął z tego tytułu żadnej korzyści, pozwany zaś przez potrącenie z należnego od niego komornego wartości remontu w chwili wydawania przez Sąd Okręgowy wyroku, według ustalenia tej wartości przez biegłego w podwójnej wysokości w porównaniu do cen z 1945 r., bynajmniej nie osiągnął zysku, a tym bardziej zysku niedozwolonego. Biegły bowiem określił wzrost cen dwukrotnie wyjątkowo ostrożnie i nisko, skoro koszty robót budowlanych od marca 1945 r. do września 1947 r. wzrosły: w robociźnie dwudziestotrzykrotnie, a w materiale pięciokrotnie.W skardze kasacyjnej na powyższy wyrok powódka wnosi o jego uchylenie i odesłanie sprawy do drugiej instancji, podnosząc następujące zarzuty:1) zaskarżony wyrok nie przytacza żadnego przepisu prawnego, który by usprawiedliwiał obowiązek powódki zwrotu pozwanemu kosztów remontu, co uniemożliwia Sądowi Najwyższemu skontrolowanie słuszności rozstrzygnięcia sprawy (naruszenie art. 351 k.p.c.);2) umowa sprzedaży z dnia 7 grudnia 1945 r. nie uzasadnia obowiązku powódki do zwrotu pozwanemu kosztów remontu, albowiem:a) według § 4 pkt 3) tej umowy suma 150.000 zł stanowiła karę umowną na przypadek, gdyby sprzedający nie usunął w terminie dwumiesięcznym dwóch najemców, między nimi pozwanego, z kupionej nieruchomości, i suma powyższa miała służyć na pokrycie wydatków związanych z wyeksmitowaniem tych najemców,b) w umowie powyższej powódka nie zobowiązała się w ogóle do zwrotu pozwanemu kosztów remontu, przeciwnie, ceną kupna była objęta także wartość nakładów pozwanego, tak iż zwracając pozwanemu jego nakłady powódka byłaby zmuszona płacić za nie podwójnie.c) pozwany nie biorąc udziału w powyższej umowie, nie mógłby nabyć z niej w ogóle żadnych bezpośrednich praw (naruszenie art. 47 przep. og. pr. cyw., art. 299 k.z., art. 351 k.p.c.);3) nakłady pozwanego zamortyzowały się w ciągu pięcioletniego zamieszkiwania, zwłaszcza że płacił on niski czynsz w wysokości 780 zł miesięcznie, (naruszenie art. 123 k.z., 351 k.p.c.);4) uwzględnieniu wzrostu wartości nakładów sprzeciwia się art. 5 dekretu z dnia 27 lipca 1949 r. o zaciąganiu nowych i określaniu wysokości nie umorzonych zobowiązań pieniężnych (Dz. U. R. P. Nr 45, poz. 332), jak również zasada uznana w orzecznictwie Sądu Najwyższego przed wejściem w życie powyższego dekretu (naruszenie art. 5 cytowanego dekretu).Pozwany wnosi o oddalenie skargi kasacyjnej. Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Punkt trzeci umowy nabycia nieruchomości przez stronę powodową, na który powołał się Sąd Apelacyjny, stanowi, że sprzedająca zobowiązuje się w ciągu dwóch miesięcy od dnia dzisiejszego opróżnić własnym kosztem i staraniem dwa sklepy na parterze, między nimi sklep zajmowany przez pozwanego, które to zobowiązanie gwarantuje sumą 150.000 zł. W razie wykonania powyższego zobowiązania w terminie Centrala Produktów Naftowych obowiązana jest wydać sprzedawczyni kwotę 150.000 zł. W wypadku zaś niewykonania tego zobowiązania w całości, to jest w razie nieusunięcia obydwu najmobiorców w terminie, suma 150.000 zł przepada na rzecz powódki, która przejmie na siebie ciężar opróżnienia tych sklepów, ponosząc wszelkie związane z tym koszty z własnych funduszów i bez obowiązku wyliczenia się wobec sprzedawczyni z wysokości wyłożonych na ten cel kosztów. Ani brzmienie, ani treść tego postanowienia nie daje podstawy do stwierdzenia, że powódka zobowiązała się w przypadku eksmisji pozwanego do rozliczenia się z nim co do kosztów remontu wykonanego przez niego przed zbyciem nieruchomości. Powódka przejęła na siebie tylko ciężar ponoszenia wszelkich kosztów związanych z eksmisją, a do nich nie należy zwrot kosztów remontu, skoro według art. 218 § 2 k.z. wydania rzeczy wynajętej nie można uzależniać od zwrotu poczynionych na nią nakładów. Z umowy sprzedaży nie wynika również, aby ceną kupna nie była pokryta także wartość remontu wykonanego przez pozwanego. Przeciwnie, umowa stwierdza, że przenosi na nabywcę własność w stanie, granicach i przestrzeni posiadanych prawnie przez sprzedającą, z zabudowaniami, w ogóle z tym wszystkim, względnie z wszystkimi prawami do tego, co się na gruncie znajduje, a co z natury, prawa i przeznaczenia stanowi nieruchomość, bez żadnych na rzecz sprzedawczyni wyłączeń. Powód nie może więc za remont odpowiadać również z tytułu niesłusznego zbogacenia. Ponieważ zaś w myśl art. 399 § 1 k.z. nabywca wstępuje w stosunek najmu tylko na okres po nabyciu nieruchomości, pozwanemu może służyć roszczenie o zwrot kosztów remontu jedynie względem zbywcy, a nie nabywcy. Sąd Apelacyjny zatem, przyznając pozwanemu roszczenie o zwrot kosztów remontu i potrącając je z roszczenia powódki o zapłatę wynagrodzenia za używanie lokalu, naruszył prawo materialne i procesowe, wskutek czego zaskarżony wyrok nie może być utrzymany w mocy. Sąd Najwyższy jednak nie może orzec co do istoty sprawy, albowiem pozwany twierdził, że wynagrodzenie za używanie lokalu wynosi tylko 780 zł miesięcznie, i nie mógł w instancji rewizyjnej bronić swego stanowiska, gdyż jako stronie wygrywającej nie służyło mu prawo zaskarżenia wyroku w drodze rewizji, sprawa zatem dla ustalenia wysokości czynszu w sposób, który otwierałby pozwanemu drogę do kontroli rewizyjnej, odesłana musi być do pierwszej instancji.