I CR 198/65

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia Z. Trybulski. Sędziowie: Z. Wasilkowska, M. Grudziński (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Mikołaja L. przeciwko Antoniemu L. o 249 zł 98 gr, na skutek rewizji powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Poznaniu z dnia 6 kwietnia 1965 r.rewizję oddalił.Uzasadnienie faktyczneMikołaj L. domagał się zasądzenia od Antoniego L. sumy zł 249,98 jako przypadającej na niego części kosztów remontu (malowania) klatki schodowej. Pozwany odmówił zapłaty twierdząc, że jako najemca lokalu użytkowego, wolny jest od ponoszenia kosztów eksploatacji i bieżącego remontu nieruchomości.Sąd Powiatowy - na zasadzie art. 11 § 1 k.p.c. - przekazał sprawę Sądowi Wojewódzkiemu ze względu na zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, "czy rzemieślnik, zajmujący wyłącznie lokal użytkowy i płacący czynsz według § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 25 lipca 1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe (Dz. U. Nr 50, poz. 248) partycypuje w wydatkach związanych z przeprowadzeniem przez właściciela remontu bieżącego (...), czy też obowiązek ten ciąży tylko na najemcach lokali mieszkalnych w tej nieruchomości".Sąd Wojewódzki powództwo oddalił, wychodząc z założenia, że w myśl art. 16 dekretu o najmie lokali, do najmu lokali użytkowych nie stosuje się art. 11 ust. 3 tegoż dekretu, tym samym udział w ponoszeniu kosztów eksploatacji i bieżącego remontu nieruchomości obciąża tylko najemców lokali mieszkalnych.Rozpoznając rewizję powoda, Sąd Najwyższy zważył, co następuje.W orzeczeniu z dnia 15 listopada 1951 r. C 1450/51 (NP 1953, nr 1, str. 109) Sąd Najwyższy wypowiedział pogląd, że najemca obowiązany jest do ponoszenia tej części kosztów eksploatacji i bieżącego remontu, która nie znajduje pokrycia w sumie czynszów (art. 11 ust. 1 dekretu o najmie lokali) lub jej części (art. 11 ust. 3 tegoż dekretu), otrzymywanej przez wynajmującego od najemców. Trzeba jednak zwrócić uwagę na motywację powyższego stanowiska. Sąd Najwyższy podkreślił mianowicie, że ustawodawca, kierując się troską o zabezpieczenie budynków mieszkalnych przed zniszczeniem i o prawidłową ich eksploatację miał z jednej strony na uwadze niskie czynsze za lokale zajmowane przez ludzi pracy uniemożliwiające wynajmującemu wykonanie obowiązku utrzymywania nieruchomości w stanie zdatnym do użytku, z drugiej zaś niewielką na ogół wysokość kosztów eksploatacji i bieżących remontów, pozwalającą na obciążenie najemcy - bez nadwerężenia jego sytuacji gospodarczej - nadwyżką tych kosztów ponad sumy, do których wydatkowania obowiązany jest z mocy art. 11 ust. 1 i 3 wynajmujący.Powyższe uzasadnienie wskazuje na to, że jedną z podstawowych przesłanek przyjętego przez Sąd Najwyższy w orzeczeniu C 1450/51 rozwiązania jest wysokość czynszu przypadającego od najemcy. Została ona znacznie zróżnicowana w zależności od charakteru lokali. Stawki czynszu za najem lokali mieszkalnych (patrz art. 2 pkt 5 dekretu o najmie lokali) są znacznie niższe od stawek za najem lokali użytkowych (patrz art. 17 dekretu o najmie lokali oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe - Dz. U. Nr 50, poz. 245).Powyższa różnica wysokości czynszów, uzasadniona charakterem i przeznaczeniem lokalu użytkowego, przemawia za tym, by nie obciążać najemcy tego lokalu udziałem w nadwyżce kosztów eksploatacji i bieżącego remontu, nie mieszczącej się w czynszu pobieranym przez wynajmującego. Tym też tłumaczy się, że zabezpieczenie wynajmującego przed nadmiernym obciążeniem z tytułu kosztów eksploatacji i bieżącego remontu dotyczy tylko czynszu osiąganego za lokale mieszkalne, który - dla ustalenia zakresu obowiązku do ponoszenia wspomnianych kosztów - przyjmuje się do wysokości 15% (art. 11 ust. 3 dekretu).Art. 16 dekretu o najmie lokali wyłącza stosowanie art. 11 ust. 3 w sprawach najmu lokali użytkowych.Przy ustaleniu więc wysokości sumy, jaką wynajmujący - w myśl art. 11 ust. 1 dekretu o najmie lokali - obowiązany jest przeznaczyć na koszty eksploatacji i bieżącego remontu, należy brać za podstawę całkowity czynsz osiągany za lokale użytkowe po potrąceniu - rzecz oczywista - obciążających wynajmującego świadczeń publicznoprawnych (patrz ustawę z dn. 21 grudnia 1962 r. o zmianie dekretu o niektórych podatkach i opłatach terenowych - Dz. U. Nr 66, poz. 326).Poszukiwanie zatem od najemcy lokalu użytkowego udziału w kosztach eksploatacji oraz bieżącego remontu jest nieuzasadnione i dlatego Sąd Najwyższy rewizję powoda oddalił.