C 1450/51

Uzasadnienie faktyczne...Dekret z dnia 28 lipca 1948 r. najmie lokali oraz wydane na jego podstawie przepisy wykonawcze realizują politykę Państwa Ludowego w zakresie gospodarki mieszkaniowej, zmierzającą, między innymi, do zapewnienia światu pracy lokali mieszkalnych za zapłatą niskiego czynszu. Dekret wyklucza więc możliwość wykorzystywania przez elementy kapitalistyczni: (właścicieli nieruchomości) trudnej jeszcze, wskutek zniszczeń wojennych i układu stosunków społeczno-gospodarczych Polski przedwrześniowej, sytuacji mieszkaniowej w kraju, a jednocześnie dążąc, do zapewnienia masom pracującym właściwych warunków mieszkaniowych - zabezpiecza odpowiednio utrzymywanie budynków i poszczególnych mieszkań w stanie zdatnym do użytku. W zakresie tego ostatniego zagadnienia, z mocy art. 34 dekretu, częściowo uchylone zostały przepisy kodeksu zobowiązań i stworzono w zasadzie nowe uregulowanie prawne obowiązku ponoszenia przez strony kosztów napraw wynajętego lokalu.Drobne naprawy i wydatki, połączone ze zwykłym używaniem lokali, obciążają nadal najemcę (p. art. 373 § 2 k.z. i § 4 ust. 2 rozporządzenia Ministrów Administracji Publicznej i Odbudowy z dnia 23 marca 1949 r., Dz. U. R. P. z 1949 r. nr 28, poz. 204), wszelkie zaś inne koszty utrzymywania domu w należytym stanie podzielone zostały na następujące grupy: 1) remont kapitalny, 2) remont bieżący, 3) koszty eksploatacji. Przepisy nie precyzują pojęcia remontu kapitalnego. Jego treść nie powinna jednak nastręczać wątpliwości zarówno przez wzgląd na użytą przez ustawodawcę nazwę remontu ("kapitalny"), jak i wobec określenia w § 4 wspomnianego wyżej rozporządzenia z dnia 23 marca 1949 r. (poz. 204 Dz. U. z 1949 r.) charakteru remontów "bieżących", łącznie z przykładowym ich wyliczeniem; koszty eksploatacji nieruchomości wymienione zostały w § 3 tego rozporządzenia. Powódka w sprawie niniejszej dochodzi należności za wywóz śmieci, czyszczenie kominów oraz reperację pokrycia dachowego. Pierwsze dwie pozycje stanowią, w myśl rozporządzenia z dnia 23 marca 1949 r., koszty eksploatacji, trzecia - koszty bieżącego remontu.Zagadnienie, kto ponosi te koszty, dotyczy art. 10 dekretu. Sądowi Wojewódzkiemu nastręczają się wątpliwości przy wykładni tego przepisu. Usunąć je można w oparciu o powołane na wstępnie założenia dekretu. Ustanawiając niskie czynsze za lokale mieszkalne zajmowane przez ludzi pracy, prawodawca musiał liczyć się z sytuacją, że wynajmujący nie będzie mógł wykonać swych obowiązków wobec najemcy, płynących z kodeksu zobowiązań z tytułu ponoszenia kosztów utrzymywania nieruchomości w stanie zdatnym do użytku. Jednocześnie prawodawca niewątpliwie kierował się troska, by budynki mieszkalne i ich części (lokale) nie niszczały, by zabezpieczyć ich prawidłową eksploatację. Założenia powyższe wskazują na konieczność takiego rozwiązania problemu, które by nie uwalniając właściciela nieruchomości od ponoszenia kosztów jej utrzymania, do udziału w tych kosztach pociągało najemcę bez uszczerbku dla jego możliwości gospodarczych (wobec niskiego czynszu najmu). Według art. 34 dekretu odpowiednie przepisy kodeksu zobowiązań o najmie lokali - między innymi w zakresie obowiązku utrzymywania lokali zostały uchylone, a w ich miejsce dekret wprowadził ograniczony obowiązek wynajmującego ponoszenia kosztów eksploatacji i bieżącego remontu. Mianowicie z mocy art. 10 ust. 1 i 3 dekretu wynajmujący ponosi te koszty tylko w granicach otrzymywanego czynszu (ust. 1) lub jego części (ust. 3) i nie obciąża go obowiązek przekraczania tych granic z innych źródeł jego dochodów. Ponieważ w odniesieniu do ewentualnie niezbędnych nadwyżek kosztów eksploatacji i bieżącego remontu ponad pobierany przez wynajmującego czynsz lub jego część ustawodawca nie mógł oczywiście dopuścić do powstania, ze szkodą dla interesów społeczno - gospodarczych braku pokrycia tych nadwyżek, należy uznać, mając przy tym na uwadze, prócz przytoczonych już wyżej momentów: niskiego czynszu i troski o stan budynków, także niewielką na ogół wysokość kosztów eksploatacji i bieżącego remontu, mieszczącą się bez nadwyrężenia sytuacji gospodarczej w granicach możliwości zarobkowych najemców, - że nadwyżkami tych kosztów ponad sumy ponoszone przez wynajmujących obciążeni są najemcy. Stanowisko takie znajduje oparcie poza tym w innych przepisach dotyczących zbliżonej materii. Tak więc udział najemcy w pokrywaniu kosztów eksploatacji oraz bieżącego remontu przewiduje § 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 września 1948 r. (Dz. U. R. P. nr 49, poz. 375), regulując umowny sposób pobierania tych kosztów przez wynajmującego. Na politykę gospodarczą Państwa w zakresie ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wskazuje też art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 26 lutego 1951 r. o budynkach i lokalach nowowybudowanych lub odbudowanych (Dz. U. R. P. nr 10, poz. 75), który stanowi, że od najemców pobiera się prócz czynszu, określonego według art. 3 dekretu o najmie lokali, zryczałtowane opłaty za świadczenia w wysokości stosowanej w budynkach wybudowanych przez Zakład Osiedli Robotniczych. Rodzaj tych świadczeń wymienią uchwala Komitetu Ekonomicznego Rady Ministrów z dnia 21.VI 1949. r. w sprawie wysokości opłat za lokale mieszkalne i wysokości czynszów za lokale użytkowe w domach Zakładu Osiedli Robotniczych (Monitor Polski nr A-10 poz. 95).W tym stanie rzeczy zagadnienie, nastręczające Sądowi Wojewódzkiemu w Łodzi wątpliwości prawne, uznać należy za unormowane przepisami dekretu o najmie lokali i rozporządzeń wykonawczych w tym sensie, że najemca obowiązany jest do ponoszenia tej części kosztów eksploatacji i bieżącego remontu (§§ 3 i 4 rozporządzenia Ministra Administracji Publicznej i Odbudowy z dn. 23.III 1949 r. Dz. U. poz. 204), która nie znajduje pokrycia w sumie czynszów (art. 10, ust. 1 dekretu) lub jej części (art. 10 ust. 3 dekretu), otrzymywanych przez wynajmującego od najemców. Nieuiszczenie przeto przez najemców odpowiednich przypadających od nich z tytułu zwrotu wydatków na koszty eksploatacji i bieżącego remontu sum jest niewykonaniem obowiązku prawnego, a nie nadużyciem przez nich, jak to sugeruje Sąd Wojewódzki w swym postanowieniu, przysługującego im prawa żądania, by całość tych wydatków pokryta została przez wynajmującego (art. 3 przep. og. pr. cyw.)...