IV CR 1032/55

SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 8 stycznia 1958 r. sprawy z powództwa Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w Słupsku przeciwko Z. D. o zapłatę kwoty 388 zł 80 gr na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Koszalinie z dnia 23 maja 1955 roku uchylił zaskarżony wyrok i zmienił wyrok Sądu Powiatowego w Słupsku z dnia 10 listopada 1954 r. w ten sposób, że zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 388 zł 80 gr.Uzasadnienie faktyczneMiejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w Słupsku żądał zasądzenia od pozwanej Z. D., jako najemcy należącego do powoda lokalu mieszkalnego, czynszu najmu i opłat za świadczenia za okres od 1.VII.1953 r. do 30.XII.1953 r. w łącznej kwocie 388 zł 80 gr.Pozwana nie kwestionując obowiązku płacenia czynszu i opłat dodatkowych w wysokości określonej w pozwie tj. 7 zł 20 gr miesięcznie tytułem czynszu i 57 zł 60 gr miesięcznie opłaty dodatkowej oraz przyznając nieuiszczenie dochodzonych należności, wniosła o oddalenie powództwa ze względu na zgłoszone do potrącenia roszczenie wzajemne w wysokości 1.315 zł 65 gr. Kwotę tę bowiem pozwana wyłożyła na remont przedmiotu najmu.Sąd Powiatowy w Słupsku wyrokiem z dnia 10.XI.1954 r. oddalił powództwo w całości. Według ustaleń tego wyroku lokal mieszkalny - będący przedmiotem najmu oddany został pozwanej w stanie wymagającym remontu. Uszkodzone były ramy okienne, brak było szyb, na ścianach zwisały popękane tapety, płyta kuchenna popękana, w jednej ze ścian kuchni była dziura a podłoga w kuchni w pewnym miejscu porąbana, całe mieszkanie brudne. Pozwana własnym kosztem wymalowała mieszkanie i oszkliła okna, wydając na ten cel 1.315 zł 65 gr. Zdaniem Sądu Powiatowego dokonany przez pozwaną remont zaliczyć należy do remontu bieżącego, jaki obciąża wynajmującego. Pozwana zawiadomiła powoda o potrzebie wykonania powyższych napraw, a skoro powód, jako wynajmujący napraw nie wykonał, pozwana uprawniona była z mocy art. 373 i 374 k.z. do napraw na koszt powoda. Zarzut potrącenia okazał się w tych okolicznościach usprawiedliwiony.W rewizji złożonej od tego wyroku powód zarzucił obrazę art. 10 dekretu z 28 lipca 1948 r. o najmie lokali (tekst jednolity Dz. U. Nr 35, poz. 152/53 oraz art. 34 tegoż dekretu przez zastosowanie przepisu art. 373 k.z. Powód, jak wywodzi w rewizji, nie upoważnił pozwanej do dokonania remontu na jego koszt, a pozwana znała stan mieszkania w chwili otrzymania przydziału. Remont przedmiotu najmu nie był przewidziany w planach gospodarczych powoda. Koszty dokonanego samowolnie remontu musi ponieść sama pozwana. W każdym razie nie mogło nastąpić potrącenie całej dochodzonej należności, ze względu na przepis art. 10 dekretu o najmie lokali.Sąd Wojewódzki w Koszalinie wyrokiem z dnia 23 maja 1955 r. rewizję oddalił, wychodząc z następujących założeń.Powód obowiązany był stosownie do przepisu art. 373 k.z. wydać pozwanej mieszkanie w stanie zdatnym do użytku. Wbrew temu obowiązkowi mieszkanie nie nadawało się do użytku i mimo żądania pozwanej powód nie dokonał potrzebnych napraw. Komitet Domowy stwierdził zły stan mieszkania. Dlatego zgodnie z przepisem art. 374 k.z. pozwana mogła przeprowadzić remont na koszt powoda. Postępowanie pozwanej nie narusza przepisów prawa, ani zasad współżycia.Prawomocny wyrok Sądu Wojewódzkiego zaskarżył rewizją nadzwyczajną, w terminie 6-cio miesięcznym od prawomocności, Minister Sprawiedliwości. Skarżący wniósł o zmianę ewentualnie uchylenie obu wyroków i przekazanie sprawy Sądowi Powiatowemu w Słupsku do ponownego rozpoznania uzasadniając ten wniosek następująco:"Na tle sprawy niniejszej powstają dwa problemy, związane z wykładnią art. 373 i 374 k.z. w zestawieniu z art. 1 przep. og. pr. cyw., których autorytatywne wyjaśnienie przez Sąd Najwyższy przyczyni się do ujednolicenia orzecznictwa na tym odcinku.Niesporne jest, że w niniejszej sprawie czynsz za lokal pozwanej wynosi 7 zł 20 gr miesięcznie, a świadczenia lokatorskie 57 zł 60 gr miesięcznie oraz że pozwana nie składała podania do Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych, ograniczając się do rozmów w przedmiocie remontu z administratorem budynku.Jeśli się uwzględni, że w myśl art. 10 dekretu o najmie lokali wynajmujący ponosi z czynszu koszty eksploatacji i bieżącego remontu oraz, że Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych, dysponuje skromnymi funduszami na pokrycie remontów, może je przeprowadzić w granicach posiadających funduszów i to w pewnej kolejności, wynikającej z koniecznego w racjonalnej gospodarce planowania, powstaje zasadnicze pytanie, czy lokator otrzymujący przydział lokalu mieszkalnego i opłacający minimalny, zaledwie symboliczny czynsz, może skutecznie żądać niezwłocznego odnowienia takiego lokalu pod rygorem wykonania potrzebnego remontu na koszt wynajmującego. Przy rozważaniu tego problemu sądy nie wzięły pod uwagę całokształtu stosunków zachodzących w sprawie, lecz mechanicznie zastosowały przepis art. 374 k.z. bez powiązania go z późniejszymi aktami ustawodawczymi, a w szczególności z dekretem o najmie lokali.Dochodzona pozwem kwota składa się z dwóch pozycji, tj. czynszu i świadczeń lokatorskich, przy czym ostatnia pozycja stanowi ok. 90% całej należności. Celem świadczeń lokatorskich jest pokrycie wszystkich bieżących kosztów eksploatacji budynku, których wynajmujący nie może pokryć z czynszu. Niepokryte przez wynajmującego koszty rozdziela się stosunkowo pomiędzy lokatorów, wobec czego niezapłacenie przez jednego lokatora przypadającej na niego części powoduje albo niemożność zaspokojenia w tej części bieżących kosztów eksploatacji, albo obciążenie dodatkowe pozostałych lokatorów. Skoro żadna z tych dwóch możliwości nie jest do przyjęcia, należy stwierdzić, że gdyby nawet uznało się zasadność postawionej przez pozwaną do potrącenia kwoty 1.315 zł 65 gr, to i tak kwota ta nie mogłaby być potrącona z dochodzonymi pozwem świadczeniami lokatorskimi i świadczenia te musiałyby ulec zasądzeniu w całości. Ta sama sytuacja zachodzi zresztą również w odniesieniu do dochodzonego pozwem czynszu, którego przeznaczeniem jest przede wszystkim pokrycie kosztów eksploatacji i bieżącego remontu (art. 10 dekretu o najmie lokali)".Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:W sprawie niniejszej jest niesporne i niewątpliwe, że strony łączy stosunek najmu lokalu mieszkalnego, podlegającego przepisom dekretu z dnia 28 lipca 1948 r. o najmie lokali (tekst jednolity Dz. U. Nr 35, poz. 152 z 1953 r.). W związku z tym wyjaśnienia wymaga przede wszystkim zagadnienie, czy i w jakim zakresie przepisy art. 373 i 374 k.z. doznały zmiany dla tych przypadków, gdy lokal będący przedmiotem najmu podlega przepisom dekretu o najmie lokali.Dekret o najmie lokali w art. 34 stanowi, że przepisy kodeksu zobowiązań, o najmie pozostają w mocy, o ile dekret nie stanowi inaczej. W świetle zatem tej klauzuli zakres mocy obowiązującej art. 373 k.z. zależy od tego, czy i jak unormowane zostały prawa i obowiązki stron w dekrecie o najmie lokali w tej dziedzinie, jaką regulują przepisy art. 373 i 374 k.z.Przepis art. 373 § 1 k.z. zobowiązuje wynajmującego do wydania najemcy przedmiotu najmu w stanie zdolnym do omówionego użytku i do utrzymania go w takim stanie przez czas trwania najmu. Zagadnieniem utrzymywania przedmiotu najmu (lokalu) w stanie zdatnym do użytku zajmuje się również dekret o najmie lokali. W odróżnieniu jednak od przepisów kodeksu zobowiązań dekret nie posługuje się ogólnym sformułowaniem ''utrzymanie przedmiotu najmu w stanie zdatnym do użytku" lecz, jak to wynika z przepisów art. 10 i 21 dekretu używa terminów, a) koszty eksploatacji, b) koszty bieżącego remontu, c) koszty kapitalnego remontu. Nie ulega wątpliwości, że eksploatacja, bieżący i kapitalny remont, razem wzięte są równoznaczne z pojęciem utrzymywania przedmiotu najmu w stanie zdatnym do użytku. Co wchodzi w skład kosztów eksploatacji i bieżącego remontu wyjaśnia bliżej rozp. Min. Fin. i Odbudowy z 23.III.1949 r. (Dz. U. Nr 28, poz. 234). Pojęcia kapitalnego remontu dekret wprawdzie wprost nie określa ale jest rzeczą jasną, że rozumie przez taki remont te wszystkie naprawy, które przekraczają remont bieżący, a nie mają charakteru odbudowy lub przebudowy.Przepisy dekretu o najmie lokali w porównaniu z przepisem art. 373 § 1 k.z. ograniczają obowiązek wynajmującego. Podczas gdy w świetle przepisów kodeksu zobowiązań obowiązek wynajmującego utrzymania przedmiotu najmu w stanie zdatnym do użytku jest w zasadzie pełny (poza wyjątkami z § 2 i 3 art. 373 k.z.) dekret ogranicza ten obowiązek po pierwsze w ten sposób, że - o ile chodzi o koszty eksploatacji i bieżącego remontu - obciąża wynajmującego tylko tymi kosztami eksploatacji i bieżącego remontu, które znajdują pokrycie w czynszu względnie jego części (art. 10 ust. 1 i 3 dekretu), a po drugie o ile chodzi o koszty kapitalnego remontu - zobowiązuje wynajmującego tylko do uiszczenia przewidzianych w dekrecie, względnie wydanych na jego podstawie rozporządzeniach wykonawczych, wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej (art. 20, 21 i 22 dekretu oraz § § 13 - 11 rozp. R. M. z 29.VII.1957 r. (Dz. U. Nr 48, poz. 229).Z mocy przepisów dekretu każdy wynajmujący tworzyć ma z pobieranych czynszów, względnie ich części, fundusz na koszty eksploatacji i bieżącego remontu i jest obowiązany do prawidłowego tj. gospodarnego zużycia zebranego funduszu. W tym względzie wynajmujący podlega nadzorowi administracyjnemu, wykonywanemu przez prezydium właściwych rad narodowych przy pomocy zrzeszeń właścicieli nieruchomości oraz komitetów blokowych i domowych (art. 10) 2) dekretu i rozp. Min. Fin. i Odbudowy z dnia 23.III.1949 r. (Dz. U. Nr 28, poz. 204). Niezależnie od tego wynajmujący obowiązany jest do uiszczenia określonych wpłat na F.G.M. Tak unormowany obowiązek wynajmującego w dekrecie o najmie lokali nie uchyla wprawdzie w zupełności przepisów art. 373 i 374 k.z., niemniej jednak modyfikuje je. Zarówno dekret jak i przepisy art. 373 i 374 k.z. obciążają w zasadzie wynajmującego, a nie najemcę obowiązkiem utrzymywania przedmiotu najmu w stanie zdatnym do użytku, w tym zakresie zatem dekret nie stanowi inaczej. Różnica natomiast leży w ograniczeniu obowiązku wynajmującego do tych środków materialnych, jakie ma do dyspozycji z czynszów wzgl. odpowiedniej ich części lub ewentualnie z dalszych opłat pobieranych od najemców, jako ich udział w kosztach eksploatacji i bieżącego remontu (§ 2 rozp. Rady Min. z 29.IX.1948 r. Dz. U. Nr 49, poz. 375).Z tej podstawowej różnicy wypływają następujące konsekwencje. Wynajmujący z chwilą powstania stosunku najmu jest obowiązany do wydania lokalu w stanie zdatnym do użytku tylko o tyle, o ile jest to możliwe przy pomocy tych środków materialnych, jakie w myśl przepisów dekretu i rozp. wykonawczych obowiązany jest wyłożyć na doprowadzenie lokalu do stanu używalności. Jeżeli w czasie trwania najmu powstanie potrzeba napraw nie obciążających najemcę (art. 373 § 2 k.z.), wynajmujący winien je wykonać w takich granicach, na jakie pozwalają fundusze, o których wyżej mowa. Nie wykonanie powyższych obowiązków przez wynajmującego, zagrożone zostało w przepisie art. 374 k.z. prawem najemcy do uskutecznienia na koszt wynajmującego. Sankcja ta co do lokali podpadających pod dekret o najmie lokali, nie odpada wprawdzie, ale korzystanie z niej zależne jest wobec zmian wprowadzonych dekretem od dodatkowej przesłanki.W szczególności w myśl art. 10 (2) dekretu nad wykonaniem obowiązku wynajmującego w przedmiocie ponoszenia kosztów eksploatacji i bieżącego remontu czuwają właściwe władze przy pomocy zrzeszeń właścicieli nieruchomości oraz komitetów blokowych i domowych, a stosownie do art. 10 (4) dekretu właściwość władz i sposób wykonania nadzoru nad odpowiednim użyciem sum przeznaczonych w myśl art. 10 (1 i 3) dekretu na wspomniane koszty, pozostawiono do uregulowania w drodze rozporządzenia wykonawczego.Wydanie w tym względzie rozp. Ministrów z 23.III.1949 r. (Dz. U. Nr 28, poz. 204) ustanawia nadzór administracyjny nad wykonywaniem obowiązków przez wynajmującego i przewiduje usunięcie zaniedbań w drodze przymusu administracyjnego. Wynika to niewątpliwie z przepisów § § 5, 6 i 7 powołanego rozporządzenia. Droga sądowa wyłączona została i wówczas, gdy chodzi o nieruchomości znajdujące się pod zarządem Skarbu Państwa, przedsiębiorstw państwowych i instytucji prawa publicznego (§ 8 cyt. rozp.). Odmienność uregulowania odnośnie tych ostatnio wymienionych nieruchomości polega jedynie na tym, że środki przymusu ograniczają się do zarządzeń (poleceń) organu nadrzędnego. Zachodzi tu podobne unormowanie - co do środków przymusu - do tego, jakie spotykamy w przepisie art. 584 k.p.c.W tym stanie prawnym jedynie przewidziana w cyt. wyżej rozporządzeniu z 23.III.1949 r. władza administracyjna powołana jest do rozstrzygnięcia, czy wynajmujący naruszył swój (ograniczony) obowiązek ponoszenia kosztów eksploatacji i bieżącego remontu i w jakiej mierze go wykonać. Skoro ustawodawca zamieścił w dekrecie względnie rozporządzeniu wykonawczym powyższe normy, dotyczące nadzoru i przymusowej realizacji obowiązków wynajmującego, istnieje wobec tego usprawiedliwiona podstawa do wniosku, że ochrona najemcy przed zaniedbaniem wynajmującego powinna być realizowana w pierwszym rzędzie w drodze przewidzianej w dekrecie. W razie odmowy wynajmującego dokonania napraw jego obciążających, najemca winien skorzystać z przewidzianej drogi administracyjnej. Prawo najemcy do dokonania remontu bieżącego na koszt wynajmującego może być zrealizowane w zasadzie dopiero wówczas, gdy właściwa władza administracyjna stwierdzi niewykonanie obowiązku (ograniczonego) przez wynajmującego, nakaże mu dokonanie, a wynajmujący do nakazu nie zastosuje się. Najemca, który z tego prawa skorzystał, może w granicach wynikających z treści orzeczenia administracyjnego żądać zwrotu wyłożonych kosztów z powołaniem się na przepis art. 374 k.z. Dochodzenie takiego roszczenia należy wprawdzie do drogi sądowej, ale zasądzenie jego zależne jest od rozstrzygnięcia prejudycjalnego władzy administracyjnej, o którym wyżej mowa. Gdy najemca dokonał remontu nie obciążającego go, bez uprzedniego wyczerpania drogi administracyjnej, nabywa roszczenie o zwrot z tą chwilą, gdy władza administracyjna ex post stwierdzi, że wynajmujący w tym czasie, kiedy najemca uskutecznił naprawy, mógł i powinien był z funduszów zebranych na koszty eksploatacji i bieżącego remontu dokonać naprawy. Powyższe zasady dotyczą również kosztów eksploatacji, obciążających wynajmującego a nie pokrytych przez niego, lecz przez najemcę.Dodać należy, że cyt. wyżej rozporządzenie ma charakter norm specjalnych, a ponieważ nie zawiera ono przepisu upoważniającego do wstrzymania się z zapłatą czynszu i ewentualnych opłat zaświadczenia, najemca mimo zwrócenia się na drogę administracyjną winien nadal spełniać swój obowiązek. Przepisy art. 375 k.z. w tym względnie nie mają mocy obowiązującej.Dalszym nasuwającym się, a poruszonym w rewizji nadzwyczajnej zagadnieniem jest kwestia dopuszczalności potrącenia pretensji najemcy z tytułu kosztów remontu (art. 374 k.k.) z należnościami wynajmującego z tytułu czynszu i dodatkowych opłat uiszczonych przez najemcę, jako jego udział w kosztach eksploatacji i bieżącego remontu. Skarżący wypowiada się za niedopuszczalnością potrącenia z motywów przytoczonych w rewizji. Sąd Najwyższy poglądu tego nie podziela.Dekret o najmnie lokali nie zawiera normy zakazującej wspomnianego wyżej potrącenia, przepisu takiego brak również w kodeksie zobowiązań. Zakaz taki nie da się także usprawiedliwić ogólnymi założeniami społeczno-gospodarczymi, leżącymi u podłoża dekretu (art. 1 przep. og. pr. cyw.). Jest wprawdzie rzeczą oczywistą i powszechnie znaną, że fundusze, jakimi stosownie do przepisów dekretu rozporządza wynajmujący na koszty eksploatacji i bieżącego remontu, są z reguły niewystarczające do pokrycia wszystkich potrzeb, jednakowoż nie stanowi to dostatecznego argumentu przemawiającego za dopuszczalnością potrącenia. Należy bowiem mieć na względzie, że pretensja wzajemna najemcy, o której mowa, powstaje tylko wówczas, gdy wynajmujący w ramach swego ograniczonego obowiązku powinien był i mógł z zebranego już funduszu pokryć wydatek. Sytuacja zatem jest tego rodzaju, że fundusze wystarczały na zaspokojenie konkretnej potrzeby, a nie zostały zużyte na ten cel przez wynajmującego i przez niego zatrzymane. Potrącenie w tych okolicznościach nie oznacza pomniejszenia funduszu, gdyż równocześnie rodzi obowiązek wynajmującego do uzupełnienia tego, co przez potrącenie ubyło. Ze względu na ten obowiązek uzupełnienia i brak normy zakazującej potrącenia, jest ono dopuszczalne i to nie tylko z pretensją wzajemną najemcy, opartą na przepisie art. 374 k.z. a w ogóle z każdą wierzytelnością najemcy do wynajmującego. Obowiązek wniesienia przez wynajmującego do funduszu przeznaczonego na remont i koszty eksploatacji tych kwot, które istotnie obciążyły najemcę, a zostały jedynie potrącone ze względu na dług wynajmującego, wynika z przepisu art. 10 dekretu.Zaskarżony rewizją nadzwyczajną wyrok Sądu Wojewódzkiego, jak również wyrok Sądu Powiatowego opiera się na błędnym poglądzie, jakoby istniał pełny obowiązek wynajmującego wydania najemcy lokalu w stanie zdatnym do użytku i jakoby niewykonanie potrzebnego remontu przez wynajmującego mimo zawiadomienia, upoważniało samo przez się najemcę do dokonania napraw na koszt wynajmującego. Wychodząc z tego błędnego poglądu Sąd Powiatowy nie wziął pod uwagę, że pozwana nie szukała ochrony w przewidzianej drodze administracyjnej, jak to wynika z niespornego materiału, oraz nie uzyskała odpowiedniego orzeczenia władzy administracyjnej.Rewizja powoda była zatem uzasadniona i Sąd Wojewódzki powinien był zmienić wyrok Sądu Powiatowego i zasądzić od pozwanej dochodzoną sumę.Ponieważ w postępowaniu przed Sądem Powiatowym nie ma uchybień procesowych mogących mieć wpływ na wynik sprawy a zachodzi jedynie naruszenie prawa materialnego, Sąd Najwyższy zmienił zaskarżony wyrok i powództwo w całości zasądził (art. 386 k.p.c.).Orzeczenie o kosztach opiera się na przepisie art. 100 k.p.c.