I CR 830/61

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia Z. Masłowski. Sędziowie: L. Konic, J. Krzyżanowski (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Skarbu Państwa (Prezydium Miejskiej Rady Narodowej - Wydział Zdrowia) w L. przeciwko Helenie G. o 7.027 zł, po rozpoznaniu rewizji pozwanej od wyroku Sądu Powiatowego w Lublinie z dnia 20 grudnia 1958 r.,zmienił zaskarżony wyrok tylko o tyle, że zasądzoną od pozwanej kwotę 7.027 zł 41 gr obniżył do kwoty 5.945 zł 16 gr z 8% od dnia 31.VII.1958 r.; umorzył postępowanie co do sumy 1.082,25 zł; poza tym rewizję oddalił.Uzasadnienie faktyczneWydział Zdrowia Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w L. żądał zasądzenia od pozwanej Heleny G. 7.027,41 zł jako zwrotu części kosztów nakładów poczynionych w zajmowanym przez siebie, a następnie zwolnionym na rzecz pozwanej lokalu położonym w nieruchomości stanowiącej jej własność. Roszczenie swe oparł na datowanym dniem 13.I.1958 r. pisemnym zobowiązaniu pozwanej do zwrotu dochodzonej kwoty jako wartości nakładów na kapitalny remont pomieszczeń.Pozwana nie uznała roszczeń pozwu, wyjaśniając, że uchyla się od skutków prawnych swego oświadczenia woli, jako wyrażonego wskutek przymusowego położenia, gdyż w chwili podpisania zobowiązania groziła jej eksmisja z poprzednio zajmowanego mieszkania, chciała zaś uzyskać zajmowany przez powoda lokal, jako mieszczący się w jej domu.Sąd Powiatowy uwzględnił powództwo, przytaczając w uzasadnieniu wyroku, że po stronie pozwanej nie zachodziło przymusowe położenie, albowiem nie groziła jej eksmisja z poprzednio zajmowanego mieszkania, natomiast pozwana kierowała się tylko chęcią zdobycia spornego lokalu. Poza tym zwrot nakładów nie jest równoznaczny z daniem odstępnego, wobec czego umowa o zwrot nakładów nie jest sprzeczna z prawem.W rewizji pozwana wniosła o uchylenie lub zmianę wyroku i oddalenie powództwa zarzucając błędne potraktowanie umowy stron jako ważnej, pomimo że: 1) została zawarta pod wpływem przymusowego położenia pozwanej; 2) przedmiotem umowy jest odstępne, a nie zwrot kosztów nakładów (nakłady obejmowały jedynie roboty adaptacyjne), umowa zaś taka jest sprzeczna z przepisem art. 13 ust. 1 dekretu o publicznej gospodarce lokalami; 3) powód wbrew art. 12 tegoż dekretu nie zawiadomił władzy kwaterunkowej o zamierzonym zwolnieniu lokalu.W związku z punktem 2 rewizji Sąd Wojewódzki w trybie art. 388 k.p.c. przekazał Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia następujące zagadnienie prawne:"Czy podpada pod pojęcie »odstępnego« (art. 13 ust. 1 dekretu o publicznej gospodarce lokalami) wynagrodzenie, od którego dotychczasowy najemca uzależnił ustąpienie lokalu innej osobie, a które w zawartej między nimi w tym przedmiocie umowie zostało potraktowane jako zapłata za nakłady poczynione przezeń w ustąpionym lokalu, jeśli one zwiększają wartość użytkową tegoż lokalu w chwili ustąpienia go wspomnianej osobie i jeśli osoba ta skutkiem powyższej umowy przejęła od niego ów lokal?"Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy przejął sprawę do rozpoznania we własnym zakresie i zważył, co następuje:Bezzasadny jest pierwszy zarzut rewizji. Wbrew gołosłownym twierdzeniom rewizji pozwana niczym nie wykazała, by podpisując zobowiązanie z 13.I.1958 r., działała pod wpływem groźby utraty mieszkania, w którym poprzednio przebywała. Natomiast Sąd Powiatowy, opierając się na zeznaniach świadków L. i C., prawidłowo ustalił (i tego ustalenia rewizja niczym nie podważa), że jedyną pobudką działania pozwanej było zdobycie lokalu w domu stanowiącym jej współwłasność, co też uzyskała.Nie jest uzasadniony i drugi zarzut rewizji, że zobowiązanie pozwanej z dnia 13.I.1958 r. jest nieważne, jako sprzeczne z wynikającym z art. 13 ust. 1 dekretu o publicznej gospodarce lokalami zakazem zawierania umów o odstępne lub o świadczenia nie pozostające w bezpośrednim związku z najmem.Cytowany przepis, wprowadzony w celu przeciwdziałania rozwijającemu się po każdej wojnie dążeniu do uzyskiwania przez elementy spekulacyjne nie uzasadnionych gospodarczo zysków z handlu lub z pośrednictwa w handlu mieszkaniami, miał na uwadze przede wszystkim sytuacje, gdy w umowie zastrzeżono korzyści (odstępne) na rzecz wynajmującego lub ustępującego najemcy (podnajemcy) za samo ustąpienie lokalu, bez innego równowartościowego świadczenia ze strony ustępującego lokal.Niezależnie od tego, z mocy zdania końcowego tego przepisu nieważne są też umowy, które - nie zawierając wyrażonych cech umowy o odstępne - uzależniają wynajem lub ustąpienie praw z wynajmu od innej transakcji lub świadczenia nie pozostającego w bezpośrednim związku z umową najmu (np. zakupienie przez nowego lokatora urządzenia domowego).Przytoczone przesłanki omawianego przepisu nie zachodzą natomiast wtedy, gdy przedmiotem umowy są świadczenia dla ustępującego z lokalu najemcy, wynikające z likwidacji istniejącego pomiędzy stronami stosunku najmu, tak jak to miało miejsce w sprawie niniejszej.W szczególności ważne są umowy, w których wynajmujący i najemca uzgadniają wzajemne zobowiązania pozostające w bezpośrednim związku z umową najmu. Chodzić tu może zwłaszcza o zagadnienia zwrotu najemcy wartości ulepszeń przedmiotu najmu (art. 396 k.z.) lub wydatków na naprawy obciążające wynajmującego (art. 397 k.z.). Zarówno dekret o publ. gosp. lokalami, jak i obecnie obowiązujące prawo lokalowe (art. 23 i 24 ustawy z 30.I.1959 r., Dz. U. Nr 10, poz. 99) utrzymały w mocy zasady przewidziane w tych przepisach i strony władne są stosunki swe w tym zakresie regulować umownie.Jak wynika z materiału sprawy, zobowiązanie pozwanej z 13.I.1958 r. do zwrotu części kosztów kapitalnego remontu dotyczy kwestii unormowanej w art. 397 k.z. i jako takie nie podpada pod zakaz art. 13 ust. 1 dekretu o publ. gosp. lok.Wbrew odmiennym wywodom rewizji nie chodziło w danym wypadku o remont adaptacyjny, lecz o remont doprowadzający lokal do stanu używalności, odpowiadający pojęciu napraw obciążających wynajmującego (art. 374 i 397 k.z.) (…).Bezzasadny wreszcie jest ostatni zarzut rewizji, że powód wbrew art. 12 dekretu nie zawiadomił władzy kwaterunkowej o zamierzonym zwolnieniu na rzecz pozwanej lokalu, skoro Wydział Zdrowia jest organem tego samego Prezydium Rady Narodowej co i Wydział Kwaterunkowy i skoro okoliczność ta, nawet gdyby była prawdziwa, nie ma żadnego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.Strona powodowa na rozprawie przed Sądem Najwyższym zrzekła się roszczenia o kwotę 767,25 zł z rachunku z dnia 3.III.1952 r. za sporządzanie kosztorysu na wykonanie remontu i o kwotę 315 zł z rachunku z dnia 3.I.1958 r. za wykonanie wyceny kosztów remontu, wobec czego co do kwoty 1.082,25 zł należało zaskarżony wyrok zmienić i postępowanie w tym zakresie w obu instancjach umorzyć (art. 361 k.p.c.), a w pozostałej części rewizję oddalić (art. 383 k.p.c.).