II CR 630/69

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Pietrzykowski. Sędziowie: S. Gross, Z. Masłowski (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy, z udziałem prokuratora Gen. Prokuratury R. Wyrzykowskiego, w sprawie z powództwa Jadwigi B., Matyldy G. i Kazimiery K. przeciwko Gminnej Spółdzielni "Samopomoc Chłopska" w S. o odszkodowanie, na skutek rewizji powódek od wyroku Sądu Powiatowego w Busku-Zdroju z dnia 12 lutego 1969 r., oddalił rewizję.Uzasadnienie faktycznePowódki domagały się zasądzenia od Gminnej Spółdzielni "Samopomoc Chłopska" w S. tytułem odszkodowania kwoty 40.000 zł.Powódki wyjaśniły, że w domu powódek strona pozwana wynajmowała lokal użytkowy składający się z dwóch izb. Zgodnie z umową najmu strona pozwana była zobowiązana do dokonywania kapitalnych remontów, w zamian za co czynsz najmu obniżony był o 50%. Ściany w domu powódek zarysowały się w czasie trwania umowy najmu. Wbrew obowiązkowi wypływającemu z postanowień umowy strona pozwana nie dokonała kapitalnego remontu ścian, co więcej, strona pozwana nie zawiadomiła o tym powódek, wskutek czego nie przedsięwzięto w stosownej chwili żadnych środków zaradczych. W wyniku tych zaniedbań ze strony pozwanej, powódki doznały szkody w postaci uszkodzenia domu. Naprawienie szkody wymaga co najmniej kwoty poszukiwanej pozwem.Strona pozwana nie uznała powództwa, zaprzeczyła wszystkim twierdzeniom faktycznym pozwu i zarzuciła, że między stronami była zawarta umowa najmu na zasadach ogólnych, że uszkodzenie domu powódek nastąpiło z powodu siły wyższej w postaci obsuwania się gruntu, oraz że strona pozwana nie mogła zobowiązać się do wykonywania kapitalnych remontów, gdyż takie postanowienie umowy byłoby nieważne w świetle § 17 rozp. RM z dnia 25.VII.1959 r. (Dz. U. Nr 50, poz. 245) wobec zajmowania przez pozwaną tylko części budynku.Sąd I instancji powództwo oddalił, wychodząc z założenia, że między stronami była zawarta umowa na zasadach ogólnych, obowiązek zatem przeprowadzenia kapitalnych remontów obciążał wynajmujących.Rozpoznając sprawę na skutek rewizji powódki, Sąd Wojewódzki przedstawił w trybie art. 391 k.p.c. Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne, czy w świetle przepisu § 17 ust. 1 rozporządzenia RM z dnia 25 lipca 1959 r. w sprawie czynszu za lokale użytkowe (Dz. U. Nr 50, poz. 245 ze zmianami) ważne jest postanowienie umowy najmu lokalu użytkowego co do zobowiązania się najemcy do pokrywania kosztów kapitalnych remontów, jeżeli przedmiotem najmu nie był cały budynek.Uzasadnienie prawnePrzejąwszy sprawę do rozpoznania, Sąd Najwyższy zważył, co następuje.Przedstawione zagadnienie nie budzi wątpliwości. Według brzmienia § 17 ust. 1 powołanego rozporządzenia konieczną przesłanką obniżenia czynszu o 50% w razie zobowiązania się najemcy do dokonywania remontów bieżących i kapitalnych jest to, by najem obejmował cały budynek. U podstawy takiego unormowania leży słuszny pogląd, że obciążenie umowne obowiązkiem ponoszenia wszelkich remontów budynku może dotyczyć tylko osoby, która na podstawie umowy najmu korzysta z całego budynku. Wówczas obniżenie czynszu o 50% może w przybliżeniu stanowić jakiś ekwiwalent obciążających najemcę kosztów remontu.Te słuszne założenia odpadają, gdy chodzi o najemcę poszczególnego lokalu. Zobowiązanie się takiego najemcy do wykonywania kapitalnego remontu całego budynku stanowiłoby z reguły obciążenie nieproporcjonalne do korzyści wynikających z obniżenia czynszu i prowadziłoby w rezultacie do ukrytej podwyżki czynszu i przekroczenia wysokości stawek czynszu przewidzianych w przepisach powołanego rozporządzenia (§ 2), co ze względu na to, że przepisy te są bezwzględnie obowiązujące, jest niedopuszczalne i czyni umowę w tym przedmiocie nieważną. Trafnie przy tym przyjął Sąd Powiatowy, że w okolicznościach sprawy pozwana na podstawie § 3 ust. 2 tegoż rozporządzenia korzystała również ze zniżki 50%, czego umowa najmu nie uwzględniała.Ponadto z prawidłowych ustaleń zaskarżonego wyroku wynika, że potrzeba remontu kapitalnego jest następstwem uszkodzeń budynku, których przyczyną jest obsuwanie się ścian na skutek znajdujących się pod nim lochów, jakie ciągną się pod całym rynkiem w S. Oczywiste jest, że § 17 rozporządzenia ma na względzie remonty, których potrzeba wynikła na skutek normalnego zużycia budynku, a nie na skutek zdarzeń mających charakter siły wyższej. Obciążenie najemcy kosztami takich remontów nie miałoby żadnego usprawiedliwienia gospodarczego, również więc i z tej przyczyny umowa taka byłaby sprzeczna z zasadami współżycia społecznego i nieważna.W świetle powyższych wywodów nieuzasadnione są zarzuty rewizji powódki, która wychodzi z założeń odmiennych i sprzecznych z wyżej przytoczonymi twierdząc, że strony wiąże wyłącznie umowa najmu zawarta dobrowolnie, pozwana zaś nie ma podstawy prawnej do uchylenia się od przyjętych na siebie obowiązków dokonania remontu oraz odpowiada za szkodę spowodowaną jego niewykonaniem. Ponieważ pogląd ten, jak to wynika z dotychczasowych rozważań, jest błędny, należało z mocy art. 387 k.p.c. oddalić rewizję.