III CR 1063/54

SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Julii K. przeciwko Edmundowi G. o eksmisję i czynsz, na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Rzeszowie - Ośrodek w Przemyślu z dnia 21 grudnia 1953 r.,w części dotyczącej zasądzenia od pozwanego na rzecz powódki kwoty 2.905 zł 87 gr z odsetkami za opóźnienie i kosztów procesu za obie instancje zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Powiatowego w Przemyślu z dnia 8 czerwca 1953 r. uchylił i w tym zakresie sprawę wymienionemu Sądowi Powiatowemu do ponownego rozpoznania przekazał.Uzasadnienie faktycznePowódka Julia K. jest zarządczynią nieruchomości czynszowej w P., w której pozwany zajmuje razem z żoną mieszkanie składające się z 2 pokoi, kuchni i przedpokoju.Według ostatecznie sformułowanych twierdzeń powódki mieszkanie zajmowane przez pozwanego obejmuje 75 m2 powierzchni użytkowej, czynsz zaś ustalony został decyzją Prezydium M.R.N. w P. z dnia 31 listopada 1952 r. według stawki po 3 zł 06 gr (102 zł w dawnej walucie) za 1 m2 z tym, że jego wysokość wynosi albo pełną stawkę z art. 2 dekretu o najmie lokali, albo połowę tej stawki zależnie od tego, czy w danym okresie czasu płatnikiem podatku obrotowego jest sam pozwany, czy tylko jego żona, krawczyni, korzystająca z ulgi przewidzianej w art. 4 dekretu o najmie lokali.Okresy te ustaliło powołane orzecznictwo władzy czynszowej. Powódka twierdzi, że pozwany zalega z czynszem, zaległość tę oblicza na 2.565 zł 87 gr i żąda zasądzenia tej kwoty z % za zwłokę oraz orzeczenia eksmisji w oparciu o postanowienia art. 16 dekretu o najmie lokali.Pozwany kwestionował czynsz ustalony przez Prezydium MRN i obliczanie zaległości przez powódkę. Zarzucił on, że błędnie zaliczono do powierzchni użytkowej mieszkania przedpokój oraz uznano go za obowiązanego do płacenia czynszu według art. 2 dekretu o najmie lokali, mimo że z uwagi na wiek (74 lata) nie jest zdolny do wykonywania zawodu. Twierdził dalej, że najemcą nie jest on, ale jego żona, wreszcie, że poczynił w mieszkaniu wkłady, które powinny być zaliczone na czynsz. Dotyczy to w szczególności naprawy balkonu, instalacji elektrycznej i podłogi.Sąd Powiatowy w Przemyślu zasądził powództwo w całości. Wysokość zaległości czynszowej Sąd ustalił w oparciu o orzeczenie władzy czynszowej, opinię biegłego co do powierzchni użytkowej mieszkania i o zeznania powódki co do wpłat dokonywanych przez pozwanego.Na skutek rewizji pozwanego Sąd Wojewódzki w Rzeszowie - Ośrodek w Przemyślu wyrokiem z dnia 21 grudnia 1953 r. zmienił wyrok Sądu Powiatowego o tyle, że oddalił powództwo o eksmisję pozwanego.Omawiając zarzuty rewizji Sąd Wojewódzki wyjaśnił, że zgłoszone przez pozwanego wzajemne wierzytelności nie mogły być uwzględnione z braku warunków z art. 254 k.z., w szczególności z braku potrzebnych ustaleń, czy remont przeprowadzony przez pozwanego odpowiadał art. 10 dekretu o najmie lokali.Wyrok powyższy zaskarżył rewizją nadzwyczajną Minister Sprawiedliwości z powodu naruszenia art. 28 pr. rzecz., § 5 rozporządzenia z dnia 29 września 1948 - Dz. U. Nr 49, poz. 375 oraz art. 254 k.z. i art. 10 dekretu o najmie lokali spowodowanego niewylegitymowaniem się powódki pełnomocnictwem właścicieli, ustaleniem czynszu przez sąd z pominięciem władzy czynszowej, wreszcie nieprzeprowadzeniem dowodów w zakresie zasadności wzajemnych wierzytelności pozwanego zgłoszonych do potrącenia, wnosząc o zmianę wyroku Sądu Wojewódzkiego w części dotyczącej oddalenia rewizji pozwanego co do czynszu.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Według treści uzasadnienia wyroku Sądu Powiatowego, nie kwestionowanej w tym zakresie przez strony i zgodnej z zebranym w sprawie materiałem, podstawy obliczenia czynszu i jego wysokość za poszczególne okresy ustalone zostały w sposób dostatecznie jasny decyzją Prezydium MRN w P. z dnia 31 listopada 1952 r. Zmiany, jakie wprowadził Sąd Powiatowy orzekając o obowiązku zapłaty zaległego czynszu, ograniczają się do tego, że w oparciu o opinię biegłego sąd ustalił mniejszą powierzchnię użytkową mieszkania pozwanego. Niezależnie od tego, że jest to zmiana mało istotna i polega na korekturze rzeczywiście błędnych poprzednich obliczeń powierzchni, wychodzi ona na korzyść pozwanego i brak jest interesu prawnego, by na tej podstawie opierać zarzut przeciwko wyrokowi w rewizji wniesionej na korzyść pozwanego. Ubocznie należy tu jeszcze zauważyć, że pozwany oczywiście błędnie i niezgodnie z postanowieniami § 8 rozporządzenia Ministrów: Odbudowy, Administracji Publicznej, Ziem Odzyskanych i Skarbu z dnia 23 października 1948 r. (Dz. U. Nr 50, poz. 398) kwestionował zaliczenie przedpokoju do użytkowej powierzchni mieszkania.Nie można natomiast odmówić słuszności dalszym zarzutom rewizji nadzwyczajnej.Zarządca nieruchomości, którego uprawnienia opierają się na umowie z właścicielem, jest wobec osób trzecich pełnomocnikiem właściciela. Z mocy pełnomocnictwa, z natury rzeczy ogólnego, zarządca jest uprawniony do podejmowania czynności zwykłego zarządu, tj. do czynności potrzebnych do podtrzymania prawidłowego i korzystnego użytkowania nieruchomości (art. 38 przep. og. pr. cyw.). Zaliczyć tu należy w szczególności prawo do pobierania dochodów i prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne. Wewnętrzny wzajemny stosunek zarządcy i właściciela opiera się na zleceniu i z mocy art. 306 k.z. zarządca jest obowiązany do składania właścicielowi odpowiednich sprawozdań i rozliczeń.Wynika z tego, że administrator, o jakim mowa, nie posiada wobec osób trzecich uprawnień samoistnych, własnych. Nie wystarczy zatem oznaczanie strony powodowej: "N.N. jako zarządca". Zarządca powinien ujawnić swego mocodawcę i domagać się określonych świadczeń w jego imieniu jako pełnomocnik. Ma on jednak prawo domagać się świadczenia do własnych rąk, jest bowiem uprawniony i zobowiązany do gospodarowania pobranymi dochodami w ramach zwykłego zarządu. Nie musi też przy większej ilości właścicieli określać ich udziałów i rozliczać między nich świadczenie pieniężne, obowiązek bowiem rozliczenia się uregulowany jest wewnętrznym stosunkiem zarządcy i mocodawcy i obejmuje nie poszczególne czynności ale całokształt gospodarki.Zasadnie zarzucono zatem w rewizji nadzwyczajnej wadliwość w określeniu strony powodowej i sformułowaniu żądania.Należy tu jeszcze wyjaśnić, że pełnomocnik, również taki jakim jest zarządca, działając w procesie imieniem mocodawcy powinien zgodnie z postanowieniami art. 84 k.p.c. złożyć pełnomocnictwo przy pierwszej czynności procesowej. Brak, jaki w tym względzie zachodził, uzupełniła strona powodowa w toku postępowania z rewizji nadzwyczajnej.Uzasadniony jest wreszcie w granicach poniżej omawianych zarzut błędnego ustosunkowania się obu sądów do przedstawionej przez pozwanego do potrącenia wzajemnej wierzytelności z tytułu poniesionych kosztów bieżącego remontu. Z mocy postanowień art. 10 dekretu o najmie lokali wynajmujący obowiązany jest do opłacania z czynszu kosztów eksploatacji i bieżącego remontu z ograniczeniem, jeżeli chodzi o czynsze z art. 2 i 4 tego dekretu, do oznaczonego w art. 10 tego dekretu stosunku procentowego. Co uważa się za koszty eksploatacji i bieżącego remontu wyjaśnia rozporządzenie Ministrów Administracji Publicznej i Odbudowy z dnia 23 marca 1949 r. (Dz. U. Nr 28, poz. 204). Należy tu w szczególności zaliczyć i takie koszty, jak koszt naprawy balkonu, podłogi i instalacji elektrycznej, zmierzają one bowiem w zasadzie do utrzymywania nieruchomości w stanie zdatnym do użytku. Sformułowanie artykułu 10 dekretu o najmie lokali mogłoby jednak nasuwać wątpliwości co do tego, za jaki okres czasu należy brać w rachubę czynsz względnie tę jego część, którą wynajmujący powinien przeznaczyć na koszty konkretnego bieżącego remontu. Odpowiedź wynika z celu i treści zarówno art. 10 dekretu o najmie lokali, jak i przepisów wspomnianego już rozporządzenia z dnia 23 marca 1949 r. (Dz. U. Nr 28, poz. 204).Przepis powyższy nie może mieć na myśli jedynie czynszu płatnego w czasie dokonywania remontu, który to czas może być nawet bardzo krótki. Z drugiej strony fundusze przewidziane w art. 10 dekretu o najmie lokali na koszty bieżącego remontu stanowią nie fundusz jednego mieszkania, lecz całej nieruchomości. W interesie gospodarki społecznej leży zapobieganie dowolności w gospodarowaniu tymi funduszami i między innymi przyczynami, dlatego też przewidziana jest ingerencja prezydiów miejskich i gminnych rad narodowych jako władzy zwierzchniej (art. 10 dekretu o najmie lokali i § 2 rozporządzenia z dnia 23 marca 1949 r. - Dz. U. Nr 28, poz. 204) przy pomocy zrzeszeń właścicieli nieruchomości oraz komitetów blokowych i domowych. Uprawnienia tych organów, a w szczególności prezydiów rad narodowych, idą tak daleko, że mogą one zmusić wynajmującego do dokonania określonego remontu (§ 7 powołanego rozporządzenia).Dotyczy to w zasadzie czynności, które mają być dopiero wykonane, przy czym powołana do tego władza ma podstawy do stwierdzenia, że właściciel przewidzianych w ustawie kwot z pobranego czynszu nie zużył zgodnie z ciążącym na nim obowiązkiem. Nie jest jednak wykluczone, że remontu dokona, jak np. w wypadku stron, najemca. Fakt ten sam przez się nie uzasadnia jeszcze roszczenia do właściciela o zwrot poniesionych kosztów. Art. 34 dekretu o najmie lokali uchylił odmienne od postanowień dekretu przepisy w tym w szczególności odmienny od art. 10 tego dekretu art. 383 k.z., w świetle zaś postanowień art. 10 dekretu o najmie lokali odpowiedzialność właściciela jest i z różnych względów ograniczona.Nie ma jednak uzasadnionych powodów do wykluczenia aprobaty dokonanych przez najemcę czynności związanych z bieżącym remontem przez te czynniki, które powołane są do nadzoru nad gospodarką właściciela funduszami przewidzianymi na ten cel, a w szczególności przez prezydium, w wypadku stron, miejskiej rady narodowej. Aprobata taka może określić granicę, w jakich uwzględniając i czynsz dawniejszy i bieżący oraz czekające właściciela inne wydatki będzie on zobowiązany uwzględnić w granicach procentowych unormowanych art. 10 dekretu o najmie lokali dokonany już przez lokatora remont bieżący. Takie orzeczenie prezydium miejskiej rady narodowej będzie miało w tym zakresie wiążący dla sądu charakter. Uzasadnia ono też i wymagalność wzajemnej wierzytelności lokatora, co jest warunkiem potrącenia (art. 254 k.z.).Sąd Powiatowy nie uwzględnił potrącenia opierając się na przesłankach, które Sąd Wojewódzki słusznie uznał za błędne. W konsekwencji zajętego stanowiska powinien był Sąd Wojewódzki uchylić w odpowiedniej części zaskarżony wyrok i umożliwić ponowne rozpoznanie sprawy w tym zakresie, bowiem wsteczne skutki uznania remontu dokonanego przez pozwanego za obciążający właściciela mogą spowodować uznanie dochodzonej wierzytelności strony powodowej za umorzoną w całości lub w części jeszcze przed wydaniem wyroku w sprawie (art. 191 pkt 3), art. 192 i 326 k.p.c.).Obowiązek właściciela z art. 10 dekretu o najmie lokali ograniczony jest wprawdzie stosunkiem procentowym do całego czynszu, ponieważ jednak między dokonaniem remontu a terminem wydania wyroku miały miejsce znaczniejsze wpłaty na rachunek czynszu, które mogą być wzięte w rachubę przy unormowaniu rozmiarów obowiązku właściciela w stosunku do pozwanego, cała zasądzona od pozwanego z tytułu zaległego czynszu kwota może być teoretycznie brana w rachubę, bowiem twierdzona przez pozwanego wierzytelność wzajemna ją wyczerpuje.Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji z mocy art. 396 i 398 k.p.c.