II SA/Łd 1945/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Asesor WSA Arkadiusz Blewązka (spr.), Protokolant asystent sędziego Katarzyna Orzechowska, po rozpoznaniu w dniu 2 lutego 2005 r. na rozprawie sprawy ze skargi E. S. i T. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Dyrektora Wydziału Geodezji Katastru i Inwentaryzacji Urzędu Miasta Ł. działającego z upoważ- nienia Prezydenta Miasta Ł. Nr [...] z dnia [...] 2. stwierdza, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnie- nia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz E. S. i T. S. solidarnie kwotę 7320,00 (siedem tysięcy trzysta dwa- dzieścia) złotych z tytułu kosztów zastępstwa adwokackiego. Decyzją Nr [...] z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania, wniesionego przez E. i T. małżonków S. od decyzji nr [...] z dnia [..] wydanej przez Dyrektora Wydziału Geodezji Katastru i Inwentaryzacji Urzędu Miasta Ł. działającego z upoważnienia Prezydenta Miasta Ł., w sprawie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, działając na podstawie przepisu art. 233 par. l pkt l ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (Dz. U z 1997 roku, Nr 137, poz. 926 ze zm.), art. 36 ust. 3, ust. 6, ust, 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 roku, Nr 15, poz. 139 ze zm.), art. 85 ust. l ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80, poz. 717 ze zm.), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż decyzją Nr [...] z dnia [...] Prezydent Miasta Ł., w wyniku wszczętego z urzędu postępowania, ustalił wobec E. i T. małżonków S., będących współwłaścicielami w 1/2 zbytej części nieruchomości położonej w Ł. przy Alei. A 183 (działka nr 40/1, o powierzchni 17.740,00 metrów kwadratowych), jednorazową opłatę w wysokości 369.000,00 złotych, w związku ze wzrostem wartości tej nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po rozpatrzeniu odwołania od powyższej decyzji złożonego przez E. i T. małżonków S., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] uchyliło decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że w rozpatrywanej sprawie doszło do naruszenia art. 6 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 roku, Nr 98, poz. 1071 ze zm.) w związku z art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku — Ordynacja podatkowa, z uwagi na fakt, że do opłaty, o jakiej mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 roku, Nr 15, poz. 139 ze zm.), mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa, nie zaś przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...] Nr [...] ustalił jednorazową opłatę dla E. i T. małżonków S. - współwłaścicieli w 1/2 części zbytej nieruchomości położonej w Ł. przy Alei A 183, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 40/1 o powierzchni 17.440 metrów kwadratowych, w wysokości 369.000,00 złotych, z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odwołanie od tej decyzji złożyli T. i E. małżonkowie S., podnosząc, iż decyzja wydana została w wyniku błędnego ustalenia, iż na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości o kwotę 2.460.000 złotych. W odwołaniu wskazano, że wycena nieruchomości przed zmianą planu jest zaniżona i nie odpowiada jej rzeczywistej wartości, czego dowodem jest operat szacunkowy sąsiedniej działki sporządzony w 1997 roku na zlecenie organów skarbowych. W operacie tym bowiem działkę położoną w bezpośrednim sąsiedztwie wyceniono prawie trzykrotnie wyżej niż przedmiotową działkę. Ponadto zmiana planu zagospodarowania przestrzennego nie pozwoliła na prowadzenie na nieruchomości działalności gospodarczej sensu stricte, a jedynie w bardzo ograniczonym zakresie związanym z niedochodową działalnością usług kultury i sportu. Odwołujący się podnieśli, iż przed wydaniem decyzji nie wyjaśniono wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności ustalenia czy i w jakiej wysokości właściciele ponieśli nakłady na nieruchomość uzasadniając działanie w trybie art. 36 ust. 5 ustawy. Rzeczoznawca w ogóle nie ustalił czy współwłaściciele ponieśli jakiekolwiek nakłady uzasadniające pomniejszenie opłaty na podstawie tego przepisu. Organ I instancji także nie podjął próby ustalenia powyższej okoliczności i stwierdził, iż "przy szacowaniu wartości nieruchomości nie brano pod uwagę żadnych nakładów właściciela, gdyż wzrost wartości nieruchomości został wygenerowany wyłącznie przez zmianę planu zagospodarowania przestrzennego". Zdaniem odwołujących się opinia rzeczoznawcy nie zawierała wyczerpujących ustaleń, pomijała niezbędne czynności badawcze, a zatem jest dla odwołujących się opinią niepełną. Małżonkowie S. podnieśli również, iż w sprawie doszło do naruszenia zasady prawdy obiektywnej oraz art. 187 par. l Ordynacji podatkowej. Organ administracji nie tylko nie zażądał przedstawienia jakichkolwiek dokumentów przez stronę, ale nie uczynił niczego co zmierzałoby do ustalenia czy istnieją podstawy do obniżenia opłaty planistycznej. Odwołujący się podnieśli, iż opinia rzeczoznawcy jest nie tylko wadliwa pod względem merytorycznym, ale także wydana została poza przedmiotem postępowania. Jako taka nie może stanowić podstawy decyzji organu podatkowego. Z uwagi na fakt, iż decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [..] uchylono zaskarżoną decyzję i przekazano sprawę do ponownego rozpatrzenia, a opinia biegłego została wydana w poprzednim postępowaniu, to zdaniem odwołujących się nie można uznać, iż dotyczy ona toczącego się obecnie postępowania. Organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przywołał również i argumenty, jakie zostały przedstawione przez organ I instancji w piśmie z dnia 30 lipca 2003 roku, odnoszącym się do zarzutów odwołania. W ocenie tegoż organu chybiony jest zarzut strony dotyczący naruszenia przepisów art. 122 i 187 Ordynacji podatkowej, gdyż w postępowaniu wyjaśniającym podjęto wszelkie niezbędne środki zmierzające do ustalenia stanu faktycznego. Strona nie przedstawiła żadnych dowodów popierających jej żądanie, mimo, iż była poinformowana o możliwości złożenia dowodów przeciwnych do zebranych w toku postępowania, w tym także dokumentów potwierdzających wartość ewentualnych nakładów. Ponadto organ wskazał, iż strona nie skorzystała również z możliwości wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie materiałów, chociaż stosowne pismo w tej sprawie zostało, przed wydaniem decyzji, do niej skierowane. Natomiast wycena sąsiedniej nieruchomości pochodząca z 1997 roku nie może - w ocenie organu - stanowić dowodu w tej sprawie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. rozpatrując niniejszą sprawę podniosło, iż zgodnie z przepisem art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W przekonaniu Kolegium, w rozpatrywanej sprawie, zaistniały przesłanki, o których mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, do ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Ł., przy Alei. A Nr 183, (działka nr 40/1) o powierzchni 17.740,00 metrów kwadratowych, której stan prawny uregulowany jest w księdze wieczystej KW 46677. Organ odwoławczy podniósł, iż nie jest sporne w niniejszej sprawie, iż Rada Miejska w Ł. uchwałą Nr LXXII/1622/01 z dnia 27 grudnia 2001 roku zmieniła plan zagospodarowania przestrzennego i zmiana ta obejmuje teren, na którym znajduje się opisana powyżej nieruchomość. Uchwała ta została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr 39 z dnia 15 lutego 2002 roku, poz. 1054 i weszła w życie w dniu 2 marca 2002 roku. Dotychczasowe ustalenia planu sytuowały przedmiotowy teren w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem I.10, gdzie obowiązywała adaptacja terenów, obiektów i zieleni kościoła i ośrodka sportowego oraz układu działek zabudowy jednorodzinnej, przy czym ustalenia realizacyjne dopuszczały lokalizowanie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w ramach istniejących działek. Obecnie natomiast, w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość znajduje się w jednostce urbanistycznej planu zagospodarowania przestrzennego oznaczonej jako 2 US i 3 UK, w której tereny przeznaczone zostały pod kompleksową realizację usług kultury i rozrywki oraz sportu i rekreacji wraz z usługami gastronomicznymi i handlu, przy czym teren 2 US, utrzymuje się dla funkcji sportowo - rekreacyjnej (boisko sportowe) bez możliwości podziału; na tym terenie dopuszcza się lokalizację obiektów kubaturowych, o wysokości do 6 metrów, służących wyłącznie obsłudze boiska. Organ ustalił nadto, iż przepis par.27 powołanej powyżej uchwały stanowi, iż wysokość stawki procentowej, służącej naliczeniu opłaty związanej z wzrostem wartości nieruchomości, w przypadku terenów oznaczonych symbolami 2 US, 3 UK, 9 UC i 12 KP -określa się na 30%. Organ odwoławczy wskazał, iż w aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy Alei A 183 (działka nr 40/1), po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 4.830.000,00 złotych, oraz przed wejściem w życie uchwały zatwierdzającej zmianę miejscowego planu, na kwotę 2.370.000,00 złotych. Organ ustalił także, iż nieruchomość została oszacowana przy podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną. Nie jest nadto spornym, iż E. i T. małżonkowie S., będący współwłaścicielami opisanej powyżej nieruchomości w 1/2 części, w ramach wspólności ustawowej, zbyli nieruchomość w dniu 4 kwietnia 2002 roku, na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego. Konkludując organ odwoławczy wskazał, iż zbycie nieruchomości nastąpiło po wejściu w życie uchwały Rady Miejskiej w Ł. o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. położonej w rejonie Alei A i ulicy D. oraz torów PKP, to jest po dniu 2 marca 2002 roku. Tym samym w ocenie organu odwoławczego oczywistym jest, iż w sytuacji, gdy zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazał, że w związku ze zmianą ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości danej nieruchomości, to organ I instancji w zgodzie z prawem wydał stosowną decyzję ustalającą wysokość opłaty jednorazowej. Organ odwoławczy wskazał, iż w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy stanowi wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego, co pozostaje w zgodzie z treścią przepisu art. 36 ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy czym, jak już to zostało podkreślone w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] dowód z opinii biegłego, jak każdy dowód podlega ocenie przez organ administracji z uwzględnieniem całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, zaś ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodność i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę (wyrok NSA z dnia 25 sierpnia 1998 roku, w sprawie IV SA 1656/96, niepublikowany). Dalej organ odwoławczy wskazał, iż w słusznie pojętym interesie strony, jest wskazanie takich dowodów, które mogłyby mieć wpływ na ocenę przez organ orzekający przedstawionej przez rzeczoznawcę wyceny nieruchomości. Odnosi się to w szczególności do tych dowodów, które wskazywałyby na fakt czynienia przez właścicieli nakładów na nieruchomość (w okresie między zmianą planu, a zbyciem nieruchomości). Jednakże w niniejszej sprawie strony ograniczyły się wyłącznie do stwierdzenia, że "rzeczoznawca w ogóle nie ustalił, czy w przedmiotowym okresie doszło do dokonania przez współwłaścicieli nieruchomości jakichkolwiek nakładów, które mogłyby podlegać pomniejszeniu" zgodnie z przepisem art. 36 ust. 5 omawianej ustawy. W ocenie organu odwoławczego obowiązek przeprowadzenia postępowania co do istotnych okoliczności spoczywa na organie i nie może być przerzucany na stronę. W rozpatrywanej sprawie "organ podatkowy" przedstawił dowód w postaci wyceny nieruchomości wskazujący na wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu. Jeżeli w ocenie strony dokument ten był niepełny, to zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, winna dołożyć należytej staranności przedstawiając dane, które mogłyby przyczynić się do obniżenia należnej opłaty. Zwłaszcza, że w toku postępowania poprzedzającego wydanie kwestionowanej decyzji, strona informowana była o czynnościach podejmowanych w sprawie oraz o możliwości zajęcia stanowiska między innymi co do zgromadzonego materiału dowodowego. Strona nie skorzystała jednak z tych możliwości zarówno w postępowaniu przed organem I instancji, jak i w toku postępowania odwoławczego. Do odwołania nie dołączone zostały bowiem żadne dokumenty potwierdzające poniesienie nakładów na nieruchomość. W odwołaniu mowa jest bowiem tylko o "nakładach właścicieli" bez wskazania jakichkolwiek faktów w tym zakresie (dokumentów, czy chociażby bliższych danych). W ocenie organu nie sposób uznać, że strona nie wiedziała o możliwości złożenia dokumentów potwierdzających zgłaszane przez nią okoliczności. Do tej kwestii jednoznacznie odniósł się organ I instancji w piśmie z dnia 30 grudnia 2002 roku skierowanym do Kolegium, a przesłanym do wiadomości odwołującym się. Z treści tego pisma wynika jednoznacznie, że brak wspomnianych dowodów stanowił przeszkodę do podjęcia działań, o których mowa w art. 36 ust. 5 ustawy. Jednakże, mimo tego jednoznacznego "pouczenia" strony, w odwołaniu nadal pojawiają się wyłącznie ogólne stwierdzenia odnośnie nieuwzględnienia nie sprecyzowanych nakładów. Zdaniem organu odwoławczego owe twierdzenia strony w żaden sposób nie przyczyniają się do wyjaśnienia sprawy i nie mogą stanowić podstawy do prowadzenia dodatkowego postępowania wyjaśniającego. Zdaniem organu odwoławczego postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone w sposób prawidłowy, bowiem Prezydent Miasta Ł. ustalił jednorazową opłatę w oparciu o posiadany dowód - operat szacunkowy, a stronom zapewniono czynny udział w sprawie poprzez zawiadomienie o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej (pismo z dnia 16 lipca 2002 roku.), oraz poprzez możliwości zapoznania się, przed wydaniem decyzji, z zebranym materiałem dowodowym, udzielając w tym zakresie stosownego terminu (pismo z dnia 10 września 2002 roku). Organ podniósł ostatecznie, iż skorzystanie przez stronę z prawa zachowania bierności w toczącym się postępowaniu pozostaje poza oceną organu administracji (organu podatkowego). Odnosząc się natomiast do podnoszonej w odwołaniu kwestii wyceny nieruchomości sąsiedniej, dokonanej w 1997 roku na zlecenie organów skarbowych, organ odwoławczy podniósł, iż nie może ona stanowić dowodu w niniejszym postępowaniu, bowiem przy ocenie prawidłowości złożonej wyceny nieruchomości istotny jest zarówno cel wyceny jak również dzień, na który ustala się wartość nieruchomości, a w szczególności przedmiot wyceny. Stwierdzenie tych okoliczności prowadzić musi do wniosku, iż w obu przypadkach mamy do czynienia z różnymi sprawami. Oznacza to, że dowody przedstawiane w tych sprawach nie mogą być wykorzystywane zamiennie i nie mogą rzutować na podejmowane rozstrzygnięcia. Konkludując organ odwoławczy wskazał, iż pismem z dnia 10 października 2003 roku, stosownie do brzmienia przepisu art. 200 par. l ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa, wyznaczono stronie siedmiodniowy termin do wypowiedzenia się w sprawie materiału dowodowego zebranego w przedmiotowej sprawie. Bezskuteczny upływ tegoż terminu umożliwił organowi wydanie decyzji w sprawie. W dniu 19 lutego 2003 roku skargę na powyższą decyzję do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Łodzi wywiedli E. oraz T. małżonkowie S. domagając się uchylenia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Ł., oraz o zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego w sprawie, zgodnie ze złożonym zestawieniem. Skarżący zarzucili decyzjom: 1) błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, polegający na przyjęciu, iż na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania o kwotę 2 460 000,00 złotych, 2) niewyjaśnienie wszystkich okoliczności przedmiotowej sprawy, polegające w szczególności na nie ustaleniu, czy i w jakiej wysokości właściciele ponieśli nakłady na nieruchomość, uzasadniające działanie w trybie art. 36 pkt 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, 3) naruszenie przepisów art. 122 oraz art. 187 Ordynacji podatkowej, poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych działań, w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. W uzasadnieniu skarżący podnieśli, iż błąd w ustaleniach faktycznych polega na tym, że wycena nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego jest zaniżona i nie odpowiada jej rzeczywistej wartości w tym okresie, ze szczególnym uwzględnieniem jej atrakcyjnej lokalizacji. W szczególności skarżący powołali się na to, iż operat szacunkowy sąsiedniej działki, sporządzony w 1997 roku na zlecenie Urzędu Skarbowego Ł. – P., z którego jednoznacznie wynika, że wartość działki o powierzchni 4 094 metrów kwadratowych, na której znajduje się naniesienie w postaci budynku hali sportowej, określona została na kwotę 1.795 600,00 złotych. Tym samym wartość nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania (działka nr 40/1), określona została na kwotę prawie trzykrotnie niższą, aniżeli działka sąsiednia. Skarżący nie zgodzili się ze stanowiskiem prezentowanym przez organy, iż wycena ta nie może stanowić dowodu w przedmiotowej sprawie. Wskazali przede wszystkim na to, iż wycena ta dotyczy nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z nieruchomością będącą przedmiotem mniejszego postępowania. Ponadto wskazali, że zmiana planu zagospodarowania przestrzennego nie pozwoliła na prowadzenie na terenie przedmiotowej nieruchomości działalności gospodarczej sensu stricte, a jedynie w bardzo ograniczonym zakresie możliwe było prowadzenie działalności związanej ze świadczeniem niedochodowych usług kulturalno - sportowych. Możliwość uruchomienia na nieruchomości dochodowej działalności gospodarczej wiąże się bezpośrednio z koniecznością poniesienia bardzo dużych nakładów inwestycyjnych. Zdaniem skarżących jedynie powiązanie tych nakładów ze zmianami planu zagospodarowania przestrzennego może stanowić racjonalną podstawę badania wpływu zmian planu zagospodarowania przestrzennego na wartość nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu niewyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy skarżący ponieśli, iż z treści sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynika, że biegły przy dokonywaniu wyceny pominął całkowicie okoliczności wskazane w art. 36 pkt 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z powoływanym wyżej przepisem, opłatę, o której mowa w ust. 3, pomniejsza się o zwaloryzowaną wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a dniem zbycia nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. W ocenie skarżących opinia sporządzona przez biegłego nie zawiera wyczerpujących ustaleń, pomija niezbędne czynności badawcze, a zatem jest opinią niepełną. Biegły rzeczoznawca w ogóle nie zajął się ustaleniem, czy w przedmiotowym okresie doszło do dokonania przez współwłaścicieli nieruchomości jakichkolwiek nakładów, które mogłyby podlegać pomniejszeniu zgodnie ze wskazanym wyżej przepisem. Tak sporządzona opinia nie może stanowić podstawy jednostronnego i władczego rozstrzygnięcia o obowiązku, a tym samym nie może być podstawą wydania decyzji w przedmiotowej sprawie. W zakresie naruszenia przepisów ordynacji podatkowej skarżący podnieśli, iż przedstawione wyżej okoliczności jednoznacznie wskazują na naruszenie przez organ w przedmiotowej sprawie przepisów art. 122 oraz art. 187 Ordynacji podatkowej. Pierwszy z tych przepisów statuuje zasadę prawdy obiektywnej w postępowaniu podatkowym. Polega ona na tym, że organ podatkowy ma obowiązek podjęcia z urzędu wszelkich działań, które doprowadzą do dokładnego wyjaśnienia wszelkich okoliczności faktycznych rozpoznawanej sprawy podatkowej, aby w ten sposób odtworzyć jej rzeczywisty obraz i uzyskać podstawę do trafnego zastosowania przepisów. W ocenie skarżących z powoływanego przepisu wynika, że ciężar dowodzenia spoczywa na organach podatkowych. Organy te maj ą z urzędu obowiązek określić, jakie okoliczności są istotne dla załatwienia sprawy oraz z urzędu przeprowadzić dowody konieczne dla ustalenia stanu faktycznego sprawy. Organy podatkowe nie mogą więc zajmować biernej postawy, ograniczającej się jedynie do oceny, czy strona udowodniła fakty istotne dla korzystnego dla niej rozstrzygnięcia sprawy (vide: wyrok NSA z dnia 4 czerwca 1998 roku w sprawie SA/Kr 1052/92, opublikowany: LEX nr 33618). Skarżący wskazali również na wyrażany w orzecznictwie pogląd, że organ podatkowy nie może uzasadniać swego rozstrzygnięcia brakiem stosownych argumentów w pismach podatnika, lecz jest zobowiązany z urzędu do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy (vide: wyrok NSA z dnia 18 grudnia 1996 roku w sprawie I SA/Po 843/96, opublikowany; LEX nr 27437). Organy podatkowe nie mogą jednocześnie ograniczać się do przeprowadzenia dowodów, które są niekorzystne dla strony, pomijając okoliczności i dowody korzystne dla niej (vide: wyrok NSA z dnia 26 października 1984 roku w sprawie II SA 1205/84, opublikowany: ONSA 1984, nr 2, poz. 98). W ocenie skarżących poczynione przez organy w przedmiotowej sprawie ustalenia faktyczne pozostają w sprzeczności ze zgromadzonym materiałem dowodowym, co uzasadnia zarzut naruszenia przepisu art. 187 Ordynacji podatkowej poprzez nie wyczerpujące rozpatrzenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Zgodnie z treścią przepisu art. 180 par. l Ordynacji podatkowej, jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Mając powyższe na uwadze, zdaniem skarżących, za dowód w przedmiotowej sprawie winien być również uznany operat dotyczący nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością będącą przedmiotem niniejszego postępowania. Ponadto skarżący podnieśli, iż przepis art. 187 par. l w związku z art. 122 Ordynacji podatkowej w swoisty sposób normuje zagadnienie ciężaru dowodu w postępowaniu podatkowym. Przepis art. 122 statuuje zasadę prawdy obiektywnej, która nakłada na organ podatkowy obowiązek podejmowania wszelkich niezbędnych działań w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy. Z kolei z treści przepisu art. 187 par. l wynika, że organ podatkowy ma obowiązek zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z powyższych przepisów można wywieść ogólną regułę dowodową, zgodnie z którą, ciężar udowodnienia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy spoczywa na organie podatkowym (vide: wyrok NSA z dnia 26 sierpnia 1998 roku w sprawie I SA/Gd 1675/96, opublikowany: LEX nr 34761, oraz wyrok NSA z dnia 7 maja 1985 roku w sprawie II SA 318/85, opublikowany: Gospodarka Administracja Państwowa 1986, nr 9, str. 46), przy czym obciąża on organ administracyjny nawet w przypadku przedstawienia przez stronę niepełnego materiału dowodowego. Skarżący podnieśli, iż zgodnie z przepisem art. 84 par. l Kodeksu postępowania administracyjnego, jeżeli w sprawie są wymagane wiadomości specjalne, organ administracji państwowej może zwrócić się do biegłego o wydanie opinii. Fakultatywność działania oznacza wprawdzie pozostawienie organowi swobody w korzystaniu z tego środka dowodowego, jednakże granice tej swobody są wyznaczone przez zasadę prawdy obiektywnej, przez obowiązek podjęcia wszelkich czynności mających na celu ustalenie rzeczywistego stanu faktycznego (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 sierpnia 1997 roku w sprawie V SA 1926/96, Fiskus 1997, nr 22, str. 31). Zdaniem skarżących skoro opinia biegłego była niewystarczająca oraz niepełna, organ powinien był podjąć starania, aby samodzielnie dokonać w tym zakresie niezbędnych ustaleń, bądź zlecić uzupełnienie opinii już sporządzonej albo sporządzenie kolejnej opinii przez innego biegłego, zgodnie z przepisem art. 187 par. 2 Ordynacji podatkowej, na mocy którego, organ podatkowy może w każdym stadium postępowania zmienić, uchylić lub uzupełnić swoje postanowienie dotyczące przeprowadzenia dowodu. Konkludując skarżący podnieśli, iż pominięcie przez organ ustalenia faktu mającego znaczenie dla sprawy stanowi naruszenie art. 122 oraz art. 187 Ordynacji podatkowej. Na koniec skarżący podkreślili, że decyzja wydana w dniu 26 czerwca 2003 roku przez Prezydenta Miasta Ł., oparta została na opinii biegłego, która jest wadliwa pod względem merytorycznym, a nadto wydana została poza niniejszym postępowaniem. Tym samym opinia taka nie powinna stanowić jakiejkolwiek podstawy do wydania decyzji w niniejszej sprawie. Jak wynika bowiem z wyroku NSA z dnia 24 września 1992 roku wydanego w sprawie I SA 807/92 niepublikowany) opinia wydana przez biegłego, ale przed wszczęciem postępowania w sprawie, nie jest opinią w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. W przedmiotowej sprawie, opinia biegłego, na której oparł się Prezydent Miasta Ł., wydana została w postępowaniu, w którym wydana decyzja uchylona została decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia[...] , a sprawa przekazana została do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Opinia biegłego wydana została więc w poprzednim postępowaniu, a tym samym nie można uznać, iż dotyczy postępowania zakończonego zaskarżaną decyzją. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. w odpowiedzi na skargę wniosło ojej oddalenie wywodząc jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 3 par. l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) (w skrócie; u.p.s.a.), sądy administracyjne sprawuj ą w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Analogiczne unormowanie zawiera art. l par. l ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), który stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi przez kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż Sąd bada legalność zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Zgodnie zaś z art. 145 par. l ust.l u.p.s.a. decyzja podlega uchyleniu w całości lub w części, jeżeli sąd administracyjny stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Skarga wniesiona w niniejszej sprawie jest uzasadniona i skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej. Na wstępie wskazać wypada, iż organy administracji prawidłowo oparły kwestionowane decyzje na przepisach derogowanej ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 roku, Nr 15, poz. 139 ze zm.). W tym zakresie postąpiły zgodnie z przepisem art. 85 ust. l ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) uznając, iż w niniejszej sprawie, jako wszczętej i nie zakończonej, rozstrzygnięcie winno być oparte na przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym, a więc na przepisach dotychczasowych. Istota obowiązku uregulowanego w przepisie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości stosownej opłaty, w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu, bądź jego zmiany (vide: wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 1999 roku w sprawie sygn. akt IV SA 899/97, opublikowany w LEX Nr 47308) W ramach niniejszego postępowania sądowego zbędna jest analiza przesłanek powyższego przepisu, bowiem zarzut skargi tyczący określenia wartości przedmiotowej nieruchomości poza postępowaniem administracyjnym wszczętym dla ustalenia obciążającej skarżących renty planistycznej, jest w pełni uzasadniony i prowadzi do konieczności wyeliminowania kwestionowanych decyzji z obrotu prawnego. Jak wskazał to organ odwoławczy "w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy stanowi wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego". Co prawda, w sprawie wyjaśnienia i oceny wymagały także inne elementy stanu faktycznego, ale powyższe stwierdzenie organu dobitnie obrazuje wagę operatu szacunkowego ustalającego wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Pomimo tak istotnego i deklarowanego przez organ znaczenia operatu, w realiach niniejszej sprawy wskazać wypada, iż ustalenie owej zmiany wartości przedmiotowej nieruchomości, nastąpiło poza ramami wszczętego w tym celu postępowania. Skoro bowiem zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie "ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Ł. przy al. A 183" sygnowane jest datą 16 lipca 2002 roku, to bez wątpienia opracowanie w dniu 28 czerwca 2002 roku operatu szacunkowego, którego przedmiotem była wycena owej nieruchomości gruntowej przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, wskazuje na to, iż operat ten wykonany został poza ramami czasowymi ocenianego postępowania administracyjnego. Przy czym nie jest tak, jak podnosili to skarżący, iż operat ów opracowany został na potrzeby postępowania zakończonego decyzją, która następnie została uchylona przez organ wyższego rzędu. Porównanie przytoczonych powyżej dat jednoznacznie wskazuje, iż operat ten opracowano zanim jeszcze w ogóle wszczęto postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Nie może budzić wątpliwości, iż operat szacunkowy opracowany w oparciu o przepis art. 36 ust. 14 omawianej ustawy w związku z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami jest opinią biegłego w rozumieniu przepisu art. 84 par. l k.p.a., a skoro tak, to jak każdy dowód winien zostać przeprowadzony w ramach danego postępowania (vide: wyrok NSA. z dnia 16 stycznia 2002 roku w sprawie I SA 1999/00 opublikowany w LEX nr 81989). Tylko dowód przeprowadzony w ramach konkretnego postępowania, przy zachowaniu dalszych, przewidzianych ustawą reguł może stanowić o okoliczności, dla wykazania której został przeprowadzony. Powoływanie się przez organ administracji w wydanym rozstrzygnięciu na opinię biegłego, wykonaną bez zachowania powyższych warunków, stanowi naruszenie nie tylko przepisu art. 84 k.p.a. ale także zasad dotyczących gromadzenia i oceny materiału dowodowego (art. 7, art. 77 par. l i art. 80 k.p.a.). Z przytoczonych powyżej względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie przepisu art. 145 par. l pkt l "c" u.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję ją poprzedzającą. Pomimo powyższego stanowiska sądu na uwagę zasługuje jeszcze jedna kwestia. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 września 2004 roku w sprawie sygn. akt OSK 520/04 jednoznacznie wskazał, wbrew wcześniejszemu orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku (wyrok z dnia 7 listopada 2001 roku w sprawie sygn. akt II SA/Gd 1948/01 (opublikowanym w OSP 2003/2/16)), że do renty planistycznej, o której mówi przepis art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.). Identyczne zapatrywanie prawne wyraził Naczelny Sąd Administracyjny - Ośrodek Zamiejscowy w Łodzi w wyroku z dnia 25 września 2003 roku wydanym w sprawie sygn. akt II S.A./Łd 1826/02. Tak więc przy ponownym ferowaniu rozstrzygnięć, w następstwie uchylenia kwestionowanych decyzji organy winny rozważyć kwestię potrzeby powoływania się na przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.). Uwaga powyższa jest o tyle konieczna, iż organ odwoławczy w poprzedniej swej decyzji z dnia 27 lutego 2003 roku, która uchylając decyzję organu I instancji ukierunkowała tok niniejszego postępowania, bezkrytycznie wskazał na potrzebę zastosowania przepisów Ordynacji podatkowej, mając na uwadze jedynie wyrok NSA z dnia 7 listopada 2001 roku w sprawie sygn. akt II SA/Gd 1948/01 (opublikowanym w OSP 2003/2/16) O zasądzeniu na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania orzeczono na podstawie przepisu art. 200 u.p.s.a.. Na koszty te składa się wpis od skargi oraz wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem. Wysokość tegoż wynagrodzenia ustalona została mając na względzie rodzaj i stopień zawiłości sprawy oraz niezbędny nakład pracy adwokata (par. 2 pkt 2 w związku z par. 18 ust. l pkt l "a" rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 348), a także mając na względzie wartość przedmiotu sprawy. Wobec uchylenia zaskarżonej decyzji, należało stwierdzić, iż do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku decyzja te nie podlega wykonalności (art. 152 u.p.s.a.). Z tych wszystkich względów orzeczono jak powyżej.