II SA/Sz 647/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Jankowski, Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz,, Sędzia NSA Elżbieta Makowska (spr.), Protokolant Krzysztof Chudy, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 września 2009r. sprawy ze skargi A. U. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Prezydent Miasta zobowiązał M. i A. U. do uiszczenia opłaty adiacenckiej w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...]przy ul. [...], oznaczonej w operacie ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Nr [...]działką Nr [...]o powierzchni [...]ha, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest Księga Wieczysta [...], spowodowanego dokonaniem podziału geodezyjnego tejże nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]r. Nr [...], po rozpatrzeniu odwołania A. U., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Powyższe rozstrzygnięcie zostało zaskarżone przez A. U. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, który prawomocnym wyrokiem z dnia 9 kwietnia 2008 r. w sprawie II SA/Sz 1087/07 uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta. W uzasadnieniu wyroku wskazano między innymi, że decyzje organów obu instancji tj. z dnia [...]r. oraz z dnia [...]r. zostały wydane z naruszeniem art. 7, 77 § 1, 14 i 67 § 1 kpa, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Postępowanie administracyjne zostało bowiem przeprowadzone wadliwe, gdyż nie sporządzono protokołu ze spotkania w sprawie operatu szacunkowego, które odbyło się w dniu [...]r., uniemożliwiając tym samym, zapoznanie się przez Sąd z zarzutami postawionymi przez skarżącego rzeczoznawcy majątkowemu. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Prezydent Miasta decyzją z dnia [...]r. Nr [...], podjętą na podstawie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 216, poz. 2603 z późn. zm.), § 1 uchwały Nr XV/279/2000 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej zmienionej uchwałą Nr XXIII/409/2001 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 27 kwietnia 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Zach. Nr 21 poz. 441), uchwałą Nr XXVII/491/2001 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 września 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Zach. Nr 41, poz. 963) oraz art. 104 kpa, ustalił należną od M. i A. U. opłatę adiacencką w kwocie [...]złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w następstwie jej podziału geodezyjnego. Z uzasadnienia decyzji wynika, że na wniosek M. i A. U. - współwłaścicieli działki Nr [...]położonej w [...], Prezydent Miasta decyzją z dnia [...]r. zatwierdził podział geodezyjny tej działki na działki Nr [...]. W oparciu o operat szacunkowy z dnia [...]r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego ustalono, że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...]zł. Organ I instancji wyjaśnił, że ustalona opłata adiacencka w kwocie [...]zł stanowi 15% wzrostu wartości nieruchomości, ponieważ taka stawka tej opłaty wynika z uchwały Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000 r. Nr XV/279/2000. A. U. odwołał się od tej decyzji zarzucając naruszenie : - przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. art. 151 pkt 1 poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że wartość rynkowa działek przed i po podziale, wskazana w wycenie, jest najbardziej prawdopodobna do uzyskania na rynku, art. 153 pkt 1 poprzez niewłaściwe dobranie nieruchomości przyjętych do porównania pod względem ich wielkości i przeznaczenia, art. 154 pkt 1 i art. 155 pkt 1 poprzez niewłaściwe podejście przez rzeczoznawcę do określenia wartości nieruchomości przed i po podziale, art. 156 pkt 3 i 4 ustawy poprzez zlecenie wykonania nowego operatu pomimo, że istniał już wcześniej sporządzony, art. 98a ust. 1 poprzez błędne założenie, że wartość działek wzrosła, -ustawy Kodeks postępowania administracyjnego tj. art. 9, art. 7, art. 8, art. 12 § 1 i § 2 , art. 35 § 1 i 2 poprzez nierzetelne informowanie strony, utrudnianie stronie udziału w postępowaniu, działanie na szkodę strony i podatników oraz niewnikliwe i długotrwałe prowadzenie postępowania. Ponadto strona wniosła o przesłuchanie w charakterze świadka rzeczoznawcy majątkowego oraz osób biorących udział w spotkaniu w sprawie operatu szacunkowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]r. nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856) oraz art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) po rozpatrzeniu dowołania - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium rozpoznając ponownie sprawę podkreśliło, że stosownie do art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wymóg związania orzeczeniem sądu obliguje organ I i II instancji do podporządkowania się orzeczeniu w pełnym zakresie. W ocenie organu odwoławczego, Prezydent Miasta, będąc związany oceną prawną i wskazaniami Sądu co do dalszego postępowania, prawidłowo uzupełnił materiał dowodowy w sprawie opłaty adiacenckiej, gdyż sporządził protokół ze spotkania w sprawie operatu szacunkowego, które odbyło się w dniu [...]r. Z protokołu wynika, że rzeczoznawca majątkowy udzielił wyczerpujących odpowiedzi na liczne pytania A. U. Wobec tego uznał, że podnoszone w odwołaniu zarzuty, są "czczą polemiką z operatem szacunkowym, nie popartą żadnymi dowodami". Kolegium, powołując się na orzecznictwo sądowoadministracyjne (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 8 maja 2008 r. sygn. akt II SA/Sz 174/08, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r. sygn. akt I SA/Wa 1833/07) podkreśliło, że w przypadku, gdy sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu budzą wątpliwości strony i są przez nią kwestionowane, to wówczas strona powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdyż organy administracji publicznej, w takiej sytuacji, nie mają obowiązku zlecać wykonania nowego operatu. Subiektywne przekonanie A. U. o niewłaściwej wycenie nieruchomości nie świadczy – zdaniem organu odwoławczego - o wadliwości operatu, skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej dla potrzeb opłaty adiacenckiej. A. U. zaskarżył powyższą decyzję ostateczną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania lub ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania. Ponadto w skardze zawarty został wniosek o przesłuchanie w charakterze świadka rzeczoznawcy majątkowego oraz osób biorących udział w spotkaniu, które odbyło się w dniu [...]r. Skarżący uzasadniając skargę ponownie podniósł zarzuty powołane w odwołaniu tj. naruszenia art. 98a ust. 1, art. 151 pkt 1, art. 153 pkt 1, art. 154 pkt 1 i art. 155 pkt 1, art. 156 pkt 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 9, art. 7, art. 8, art. 12 § 1 i § 2 , art. 35 § 1 i 2 kpa. W ocenie skarżącego, sporządzony operat szacunkowy zawiera dużo błędów merytorycznych. Przede wszystkim rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny nieodpowiednio dobrał działki do porównania oraz wykorzystał chwilowy wzrost wartości nieruchomości. Ponadto rzeczoznawca, na potrzeby operatu, dokonał analizy rynku na podstawie własnej bazy danych, co z kolei umożliwiło spekulacje cenami. Skarżący wskazał, że dysponuje dwoma operatami z dnia [...]r. i [...]r., których wycena oraz dobór działek różni się od kwestionowanego operatu. Organy nie wzięły pod uwagę okoliczności, że nie zostały poparte żadnymi dowodami twierdzenia rzeczoznawcy, że na terenie nieruchomości możliwe jest prowadzenie usług jak i tego, że zgłaszane wady działki nie mają wpływu na jej cenę. Strona zarzuciła ponadto organowi, że nie odniósł się do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu oraz do faktu niewykorzystania operatu wcześniej sporządzonego na potrzeby postępowania w przedmiocie opłaty adiacenckiej. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana pod względem zgodności z prawem nie dała podstaw do uwzględnienia skargi. W myśl art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej określonej jako p.p.s.a.) ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Z cytowanego przepisu wynika jednoznacznie, że obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku sądu administracyjnego, ciąży nie tylko na organie administracji publicznej, ale również na sądzie administracyjnym i obowiązek ten może być wyłączony tylko w przypadku zmiany stanu faktycznego i prawnego. Jak wynika z akt sprawy, sprawa administracyjna w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem geodezyjnym, została poddana kontroli sądu po raz drugi. Pierwsza decyzja ostateczna Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. ustalająca opłatę w wysokości [...]zł została uchylona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 9 kwietnia 2008 r. sygn. akt II SA/Sz 1087/07. Sąd w niniejszej sprawie, mając na uwadze związanie wyrokiem zgodnie z art. 153 p.p.s.a., zobowiązany jest w pierwszej kolejności do dokonania kontroli zaskarżonej decyzji w kontekście uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 9 kwietnia 2008 r. Z uzasadnienia tego wyroku wynika, że Sąd uchylił decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. oraz poprzedzającą decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...]r. na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit.c p.p.s.a. z powodu stwierdzonych naruszeń art. 7, 77 § 1, 14 i 67 § 1 kpa, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podniesiono, że wadliwie przeprowadzono postępowanie dowodowe, gdyż nie sporządzono protokołu ze spotkania w sprawie operatu szacunkowego. W ocenie Sądu, organ I instancji ponownie rozpatrując sprawę procedował, zgodnie z wytycznymi zawartymi w uzasadnieniu wyroku z dnia 9 kwietnia 2008 r. W toku postępowania, jak wynika z akt sprawy, w dniu [...]r. odbyło się spotkanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, z którego sporządzono protokół. W spotkaniu udział wziął skarżący, rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat szacunkowy oraz pracownicy Wydziału Nieruchomości Urzędu Miejskiego. Autor operatu szacunkowego udzielał odpowiedzi na pytania skarżącego dotyczące sposobu wyceny nieruchomości przed i po podziale. Ponadto rzeczoznawca majątkowy pismami z dnia [...]r. oraz [...]r. ustosunkował się do zarzutów i uwag zgłoszonych przez skarżącego do operatu szacunkowego. Organy wydały zatem swoje rozstrzygnięcia w oparciu o w pełni zgromadzony materiał dowodowy w sprawie. Sąd nie dopatrzył się także naruszenia innych zarzucanych skargą przepisów postępowania administracyjnego (tj. art. 9, 7, 8, 12 § 1 i § 2, art. 35 § 1 oraz 2 kpa). W szczególności chybiony jest zarzut ograniczenia praw strony. Analiza akt administracyjnych dowodzi, że organ I instancji informował skarżącego o stanie prawnym i faktycznym sprawy, doręczył sporządzony operat szacunkowy, umożliwił udział w spotkaniu w sprawie opłaty adiacenckiej oraz zadawanie pytań rzeczoznawcy majątkowemu co do wyceny nieruchomości, doręczył również skarżącemu pisemne stanowisko rzeczoznawcy z dnia [...]r. Strona wielokrotnie była informowała o możliwości uczestniczenia w postępowania i możliwości wniesienia uwag i zastrzeżeń do operatu szacunkowego, z którego to prawa skorzystała. Liczna korespondencja prowadzona pomiędzy skarżącym a organem, znajdująca się w aktach administracyjnych, na którą strona powołała się w skardze, nie potwierdza zarzutu utrudniania brania udziału w postępowaniu. Wbrew twierdzeniom skarżącego, organ I instancji nie wznowił postępowania, zatem nie miał obowiązku informowania o wszczęciu postępowania, albowiem na skutek wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 9 kwietnia 2008 r. sygn. akt II SA/Sz 1087/07 nastąpiło ponowne rozpatrzenie sprawy. Bezzasadny jest zarzut, że organ zlecając sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego działał na szkodę skarżącego i podatników naruszając zasady ogólne postępowania administracyjnego. Organ działając zgodnie z dyspozycją art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 216, poz. 2603 z późn. zm.), zwanej dalej u.g.n., nie naruszył przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Organ I instancji zlecając wykonanie nowego operatu szacunkowego, prawidłowo zastosował art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z wyżej wskazanym unormowaniem, operat szacunkowy zachowuje swoją aktualność przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po tym okresie operat nie może stanowić dowodu w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej, chyba że jego aktualność potwierdził rzeczoznawca majątkowy (ust. 4). Jest to istotne o tyle, że do ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem geodezyjnym zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Skoro poprzedni operat szacunkowy był z dnia [...]r., zatem organ I instancji zasadnie zlecił wykonanie nowego operatu szacunkowego, gdyż upłynął okres, o którym mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n. Akta sprawy wraz z odpisem prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie dnia 9 kwietnia 2009 r. II SA/Sz 1087/07 Prezydent Miasta otrzymał od Kolegium w dniu [...]r., a więc po upływie okresu 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu. Akta zostały natomiast zwrócone do Kolegium – jak wynika to z pisma Sądu z dnia [...]r. Zważywszy na to, że czasookres ponownego postępowania był uzależniony od konieczności uzupełnienia materiału dowodowego poprzez sporządzenie aktualnego operatu szacunkowego, a następnie umożliwienie skarżącemu zgłaszania uwag i wniosków do operatu, z której to możliwości skarżący skorzystał w toku spotkania odbytego w dniu [...]r. oraz z uwagi na konieczność udzielenia odpowiedzi na liczne pisma skarżącego, brak jest podstaw do uwzględnienia zarzutu przewlekłości postępowania. Sąd nie stwierdził również naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (tj. art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 oraz art. 155 pkt 1, art. 156 ust. 3 i 4 oraz 98a ust. 1). Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowi art. 98a ust. 1 u.g.n. Przepis ten, w brzmieniu obowiązującym w dacie zaskarżonej decyzji stanowił, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W rozpatrywanej sprawie z ustaleń organów obu instancji wynika, że podjęcie rozstrzygnięć określających wysokość opłaty adiacenckiej poprzedzone było ostateczną decyzją podziałową, wydaną na wniosek M. i A. U. jako współwłaścicieli nieruchomości, w czasie obowiązywania uchwały Rady Gminy z dnia 28 kwietnia 2000 r. Nr XV/279/2000 ustalającej na 15 % stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Ustalenie kwoty należnej opłaty nastąpiło w oparciu o aktualny operat szacunkowy (z dnia [...]r.) sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym ustalona została wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale oraz wynikający z różnicy między tymi wartościami wzrost wartości nieruchomości. W związku z kwestionowaniem w skardze prawidłowości dokonanej wyceny nieruchomości należy wyjaśnić, że zasady określania wartości nieruchomości zostały określone w dziale IV Rozdziale 1 w przepisach art. 149-159 u.g.n. oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Stosownie do art. 150 ust. 5 i art. 156 u.g.n. wycenę nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, a więc osoba posiadająca wiedzę specjalistyczną, na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 u.g.n.). W wyniku wyceny nieruchomości rzeczoznawca dokonuje określenia wartości rynkowej nieruchomości tzn. ustala najbardziej prawdopodobną jej cenę, która możliwa jest do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości, w świetle art. 152 u.g.n. może posłużyć się następującymi podejściami do ich wyceny : porównawczą, dochodowa, kosztowa albo mieszaną zawierającą elementy poprzednio wymienionych metod. Wybór odpowiedniego podejścia uzależnione jest od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, przy czym wyboru tego dokonuje rzeczoznawca majątkowy z uwzględnieniem : celu, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wybór zatem nie może być dowolny, lecz musi być racjonalnie uzasadniony zasadami szacowania wartości nieruchomości określonymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i aktem wykonawczym do tej ustaw (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 22 listopada 2006 r. sygn. akt II SA/Ol 769/06, niepubl.). Podejście porównawcze służy do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Polega ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 u.g.n.). Zdaniem Sądu, trafne jest stanowisko organów orzekających w sprawie, że operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem zasad wskazanych w ustawie i zawiera wszystkie elementy wymagane ustawą. W operacie tym znajduje się opis stanu faktycznego nieruchomości, jej stanu prawnego oraz opis czynności szacunkowych. Zawiera w swej treści informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny nieruchomości tj. wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań, uzasadnienie wyboru podejścia i metody szacowania, doboru działek do analizy i porównania, wyliczenia arytmetyczne cen transakcji z uwzględnieniem czasu jaki upłynął od daty transakcji do daty wyceny, wyliczenia równic ceny maksymalnej i minimalnej do określenia wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale, określenie cech rynkowych i analizę wag tych cech a także wartości przedmiotu wyceny. Z operatu szacunkowego jak i wyjaśnień pisemnych rzeczoznawcy majątkowego wynika uzasadnienie ustalenia, że wartość nieruchomości po podziale wzrosła. Rzeczoznawca wyjaśnił, że na rynku nieruchomości odnotowuje się ciągły wzrost cen tego rodzaju nieruchomości, co spowodowane jest dużym popytem na nieruchomości przeznaczone na cele budowlane o powierzchni zbliżonej do szacowanych nieruchomości uzyskanych po podziale geodezyjnym. Przeprowadzona analiza rynku wskazuje, że ceny nieruchomości zaczęły wzrastać od [...]r. Zdaniem Sądu, niezakwestionowanie przez organy obu instancji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nie narusza prawa. Rzeczoznawca ustalając wartość rynkową nieruchomości uzasadnił i wykazał, że jest to cena najbardziej prawdopodobna do uzyskania. Swoje twierdzenia poprał dokonaną analizą rynku nieruchomości i zastosowanym podejściem porównawczym metodą porównania parami oraz wyliczeniami arytmetycznymi. Wyboru metody szacowania biegły dokonał z uwzględnieniem rodzaju, położenia, przeznaczenia w planie miejscowym, dostępu do infrastruktury technicznej nieruchomości oraz aktualnie kształtujących się cen transakcyjnych na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych. Analizą objęto kilkadziesiąt nieruchomości niezabudowanych pod kątem wybranych cech rynkowych mających największy wpływ na ceny transakcyjne. Wagi poszczególnych cech rynkowych określono na podstawie badań - obserwacji preferencji nabywców nieruchomości. Do porównania przyjęto obiekty najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny. Uwzględnienie do porównania obiektów o przeznaczeniu do zabudowy mieszkaniowej z usługami, biegły wyjaśnił tym, że według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu [...]Północ szacowana nieruchomość znajduje się na obszarze przeznaczonym do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i na terenie tym nie ma zakazu prowadzenia usług, a ponadto na rynku nieruchomości działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z usługami osiągają zbliżone ceny. Rzeczoznawca, odnosząc się do uwag skarżącego wyjaśnił ponadto, że szerokość działki uzyskana po podziale oraz usytuowanie gazociągu, nie uniemożliwiają zabudowy działki, a zatem nie powodują obniżenia jej wartości. Z operatu szacunkowego jak i pism wyjaśniających wynika zatem, że rzeczoznawca dokonał wnikliwej analizy rynku nieruchomości. W wycenie uwzględniono elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości, a rzeczoznawca dokonał właściwych czynności w celu prawidłowego wyliczenia ceny wartości rynkowej nieruchomości. Nie budzi wątpliwości Sądu dobór nieruchomości do analizy i porównania oraz wybór podejścia do określania wartości szacowanych nieruchomości. Kolegium wobec tego zasadnie uznało, że operat szacunkowy z punktu widzenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jest wiarygodnym dowodem wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem. Skład Sądu orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r. sygn. akt I SA/Wa 1833/07 (publ. LEX nr 351279) zgodnie z którym, organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, lecz winien dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, tj. zbadać, czy dowód ten został wystawiony (podpisany) przez uprawnioną osobę w przepisanej przez właściwe przepisy formie, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest uzasadniony, czy zawarta w opinii konkluzja nie jest sprzeczna z jej uzasadnieniem. W tym stanie sprawy zarzuty skarżącego o błędnym założeniu organu co do wzrostu cen nieruchomości po podziale, jak i wykorzystanie przez organ gwałtownego wzrostu cen w [...]r. są chybione. Rację ma skarżący, że rzeczoznawca nie przedstawił dowodu na poparcie twierdzenia, że zgodnie z planem miejscowym na nieruchomości skarżącego dopuszczalne jest prowadzenie usług. Stosownie do § 56 ust. 4 rozporządzenia do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Jeżeli zatem rzeczoznawca powołał się w operacie na ustalenia wynikające z planu miejscowego dla terenu [...], to powinien załączyć do operatu stosowną uchwałę. Brak w aktach administracyjnych planu miejscowego stanowi naruszenie wyżej wskazanego unormowania, jednakże - w ocenie Sądu - to uchybienie nie miało wpływu na wynik sprawy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, powszechnie obowiązującego na terenie gminy, która go uchwala, opublikowanym w Dzienniku Urzędowym właściwego województwa. Nieruchomości skarżącego objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu [...]podjętym uchwałą Rady Miejskiej w Koszalinie nr XXI/321/2004 z dnia 29 grudnia 2004 r., którą opublikowano w Dzienniku Urzędowym Województwa Zachodniopomorskiego z 2005 r. pod numerem 3, pozycją 57. W sprawie bezsporne jest, skoro skarżący tego nie kwestionuje, że przedmiotowe nieruchomości położone są na terenie dla którego plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego przewiduje "tereny zabudowy jednorodzinnej". W świetle treści planu na terenach tych oznaczonych w planie symbolem [...] "dopuszcza się działalność usługową nie powodującą uciążliwości dla terenów otaczających". Wobec powyższego brak zawarcia w aktach administracyjnych chociażby wypisu i wyrysu z planu, aczkolwiek nie jest postępowaniem prawidłowym, to jednak nie ma wpływu na wynik sprawy. W przypadku, gdy strona pomimo wyjaśnień złożonych przez biegłego w przedmiocie zgłoszonych uwag i zastrzeżeń do operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu, nadal go kwestionuje, to ciężar przeciwdowodu w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych przechodzi na stronę (por. wyrok Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r. sygn. akt I SA/Wa 1833/07, publ. Lex nr 351279). Stosownie bowiem do art. 157 ust. 1 u.g.n. to organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych dokonuje oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W postępowaniu administracyjnym nie jest możliwe, aby operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez stronę przeciwstawić operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego sporządzonemu na zlecenie organu (art. 157 ust. 2). Posiadanie przez skarżącego dwóch innych operatów szacunkowych z dnia [...]r. oraz [...]r. z których wycena i dobór nieruchomości do porównania różnią się od kwestionowanego operatu, nie ma wpływu na ocenę operatu przyjętego do niniejszego postępowania, w świetle art. 157 ust. 2 u.g.n. Operaty szacunkowe sporządzane przez rzeczoznawców majątkowych mogą się znacznie różnić w zależności od tego do jakich celów je sporządzono, w jakim czasie i w oparciu o jaką bazę danych transakcji i obowiązujących cen na rynku. Nawet gdyby istniały dwa operaty szacunkowe sporządzone w krótkim odstępie czasu to i tak pomimo, stwierdzonej różnicy w wycenie pomiędzy poszczególnymi operatami, nie przesądzałoby to o nieprawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu. To czy dany operat może stanowić dowód w sprawie uzależnione jest tylko od tego, czy został sporządzony zgodnie z wytycznymi zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wpływu na ocenę tego operatu nie ma natomiast sporządzenie innego operatu szacunkowego. Sąd nie mógł uwzględnić zawartego w skardze wniosku skarżącego o przesłuchanie w charakterze świadków osób biorących udział w spotkaniu w sprawie wyceny i operatu szacunkowego, gdyż takiej możliwości nie przewidują przepisy ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a. sąd uprawniony jest jedynie do dopuszczenia dowodu z dokumentu, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Tożsamy wniosek skarżący złożył wcześniej w odwołaniu. Organ II instancji nie ustosunkował się do tego wniosku, co nie miało jednak wpływu na rozstrzygniecie, albowiem w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami dowodem co do wartości nieruchomości jest operat szacunkowy. Nawet, gdyby organ przeprowadził wnioskowany dowód to i tak swoje ustalenia oparłby na operacie szacunkowym Z tych wszystkich powodów Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa i dlatego orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.