II SA/Po 477/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędzia WSA Jakub Zieliński Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi I. K. i K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2011r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; oddala skargę Decyzją z dnia [...] 2011 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku garażowego w zabudowie bliźniaczej (segment I) z czterema miejscami postojowymi na terenie działki nr [...], położonej w P. przy ulicy G.. Powyższe decyzje wydane zostały w następującym stanie faktycznym. Wnioskiem z dnia 16 października 2008 r. E. T. i G. T. wystąpili o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu wielorodzinnego 4 lokalowego wraz z 4 garażami wolnostojącymi na działce nr [...] przy ul. G. w P. (k. 1 akt administracyjnych). Pismem z dnia 1 grudnia 2008 r. K. K. i I. K. wystąpili o zawieszenie postępowania powołując się na konieczność wykonania wytycznych płynących z prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 września 2008 r. sygn. akt II SA/Po 167/08, którym uchylono w całości decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2007 r. nr [...] znak [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego - jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi, przewidzianej do realizacji na działce nr [...] (k. 57-65 akt administracyjnych). Postanowieniem z dnia [...] 2008 r. nr [...] Prezydent Miasta P. odmówił zawieszenia postępowania wyjaśniając, że możliwość ustalenia nowych warunków zabudowy dla terenu inwestycyjnego nie jest uwarunkowana rozstrzygnięciem zagadnienia wstępnego w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w innej sprawie odnoszącej się do tego samego terenu. Na postanowienie to zażalenie złożyli K. K. i I. K., jednakże Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało je w mocy (postanowienie z dnia [...] 2008 r. nr [...] - k. 122 akt administracyjnych). Dnia 26 czerwca 2009 r. sporządzono w sprawie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, gdzie wykluczono możliwość realizacji na terenie działki nr [...] domu wielorodzinnego. Po zapoznaniu się z wynikami tej analizy E. T. i G. T. pismem z dnia 17 lipca 2009 r. złożyli oświadczenie, w którym zmodyfikowali dotychczasowy wniosek i wnieśli o ustalenie warunków zabudowy jedynie dla budynku garażowego (4 stanowiskowego) zlokalizowanego na działce nr [...] w granicy z działką [...] o parametrach wskazanych wcześniej we wniosku. Podkreślili, że rezygnują z planowanego budynku wielorodzinnego. Decyzją z dnia [...] 2009 r. nr [...] znak [...] Prezydent Miasta P. ustalił dla inwestycji warunki zabudowy (k. 178 akt administracyjnych). Odwołanie od tej decyzji złożyli K. K. i I. K. (k. 191 akt administracyjnych). Dnia [...] 2009 r. ([...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez Prezydenta Miasta P. (k. 208 akt administracyjnych). W uzasadnieniu wskazano, iż w toku analizy funkcji oraz cech zagospodarowania terenu nadto zawężono ilość badanych działek. Kolegium zwróciło też uwagę, iż nie uzasadniono przyczyn rozbieżności pomiędzy wskaźnikami wielkości powierzchni zabudowy w poszczególnych analizach urbanistycznych, które przygotowywano w sprawie. Po zmianie wniosku nie dokonano też jego uzgodnień z uwzględnieniem dokonanej przez inwestora modyfikacji inwestycji. W końcowej części uzasadnienia Kolegium zauważyło też, że decyzja nie posiadała wszystkich wymaganych załączników. Po zwrocie akt Prezydent ponownie wystąpiło uzgodnienia inwestycji do Zarządu Dróg Miejskich (k. 233 akt administracyjnych), Państwowego Inspektora Sanitarnego (k. 235 akt administracyjnych) oraz do A. sp. z o.o. o zajęcie stanowiska co do możliwości obsługi inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej (k. 237 akt administracyjnych). Pismem z dnia [...] 2009 r. [...] (k. 239 akt administracyjnych) A. sp. z o.o. wskazała, że uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny wstępnie pozytywnie uzgodnił inwestycję pismem z dnia [...] 2009 r. nr [...], natomiast Zarząd Dróg Miejskich wyjaśnił, że uzgodnienie nie jest wymagane, gdyż droga wewnętrzna prowadząca do nieruchomości nie jest administrowana przez Zarząd (pismo z dnia [...] 2010 r. nr [...]). Po przygotowaniu projektu decyzji przedstawiono go ponownie do uzgodnienia Państwowemu Powiatowemu Inspektorowi Sanitarnemu (pismo z dnia [...] 2010 r. - k. 263 akt administracyjnych), który pismem z dnia [...] 2010 r. nr [...] wniósł zastrzeżenie co do treści uzasadnienia decyzji. Postanowieniem z dnia [...] 2010 r. nr [...] Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny pozytywnie uzgodnił skorygowaną decyzję (k. 283 akt administracyjnych). Decyzją z dnia [...] 2010 r. Prezydent Miasta P., działając na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w związku z art. 64 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku garażowego w zabudowie bliźniaczej (I segment) z czterema miejscami postojowymi, przewidzianej do realizacji na działce nr [...]. Wskazał, że inwestycja znajdować się ma w linii 5 metrów od drogi wewnętrznej- działki [...], w granicy z działką [...], a pozostałe odległości powinny być zgodne z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690, ze zm.). Wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalono na poziomie do 38% dla istniejącej i projektowanej zabudowy łącznie, przy czym powierzchnia zabudowy garażu nie może przekroczyć 94 m2. Szerokość elewacji frontowej określono do 7 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do 3,5 m. Dach budynku ma pozostać płaski. W uzasadnieniu decyzji Prezydent wskazał, że w celu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy wyznaczył obszar analizowany w promieniu 130 m wokół działki nr [...] - obszar objął teren tworzący urbanistyczną całość: działki położone wzdłuż ul. G. od ulicy S. w kierunku południowo- wschodnim (ul. G. numery od 1 do 14). Ustalono, iż dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca, uzupełniona zabudową gospodarczo-garażową, lokalizowaną w głębi dziatek. Występują również budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (ul. G.) zabudowania związane z produkcją rolną: szklarnie (ul. G.) oraz budynek produkcyjny-zakład produkcji okuć (ul. G.). Średnia wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek w obszarze analizowanym wynosi ok. 10% (maksymalnie do 45 % - ul. G.). Jednocześnie organ wyjaśnił, że wskaźnik ten jest mocno zniekształcony przez zróżnicowaną powierzchnię działek - od 657 m2 (27/9) do 9681 m (5) (ul. G.). Wielkość powierzchni zabudowy budynków pomocniczych (garażowych i gospodarczych) zawiera się w przedziale ok. 33-36 m2 (G.) do ok. 34 m2 (G.), przy czym średnio wynosi ok. 97 m2. Budynek pomocniczy o najbardziej zbliżonej wielkości powierzchni zabudowy do budynku wnioskowanego znajduje się na działce przy ul. G.. Następnie Prezydent wyjaśnił, że w ramach przeprowadzonych czynności uzyskano wstępne uzgodnienie Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w P. nr [...] z dnia [...] 2009 r. Pismem z dnia 6 stycznia 2010 r. zarządca drogi uzgodnił inwestycję. Odnosząc się do aspektów prawnych sprawy Prezydent wyjaśnił, że zgodnie z art. 63 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi prawa do terenu. Taką decyzję w odniesieniu do danego terenu można wydać więcej niż jeden raz. Zdaniem organu nic zatem nie stoi na przeszkodzie by dla określonego terenu inwestor mógł się ponownie ubiegać się o ustalenie warunków zabudowy dla innej inwestycji. Dlatego rozstrzygnięcie w sprawie budynku garażowego jest możliwe pomimo, że E. T. i G. T. uzyskali już warunki zabudowy dla działki [...], które dotyczą budynku mieszkalnego jednorodzinnego sytuowanego w innej części działki. Następnie Prezydent Miasta P. opisał i obszernie uzasadnił wszystkie szczegółowe parametry inwestycji. Dodał w szczególności, że decyzję wydano po uzgodnieniu z Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w P., który wydał w tym zakresie postanowienie z dnia [...] 2010 r. nr [...] oraz z Zarządem Dróg Miejskich, który uzgodnił inwestycję pismem z dnia [...] 2010 r. nr [...]. W odwołaniu K. K. i I. K. zarzucili: 1. naruszenie art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uzyskanie uzgodnienia Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego nie w odniesieniu do inwestycji będącej przedmiotem postępowania, lecz dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego; 2. naruszenie art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 64 ust. 1 tej ustawy poprzez dokonanie zbędnego uzgodnienia projektu zaskarżonej decyzji w zakresie obsługi komunikacyjnej z Dyrektorem Zarządu Dróg Miejskich w P.; 3. naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Utrzymując decyzję w mocy na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, iż wbrew twierdzeniom odwołujących zgromadzony w sprawie materiał dowodowy spełniał warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obszar analizowany wyznaczony został w odległości wskazanej przepisami rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (nie mniej niż 50 metrów). Ze sporządzonej w dniu 13 kwietnia 2010 r. analizy, w badanym obszarze występuje zabudowa niska mieszkaniowa, jednorodzinna z usługami podstawowymi, a także drobna działalność usługowa. Zamiar inwestora sprowadza się do budowy budynku garażowego z czterema miejscami postojowymi, budynek ma być usytuowany we wspólnej granicy z działką nr [...], jako I segment bliźniaczej zabudowy szeregowej. Kolegium podkreśliło, iż w celu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy organ wyznaczył obszar analizowany w promieniu ok. 130 metrów wokół działki nr [...], obszar ten tworzy urbanistyczna całość, obejmuje działki wzdłuż ulicy G. od ulicy S. w kierunku południowo-wschodnim. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wolnostojąca, uzupełniona zabudową gospodarczo-garażową, która usytuowana jest w głębi działek. Występuje nadto zabudowa mieszkaniowa bliźniacza, zabudowa związana z produkcją rolną (szklarnie) oraz zabudowa produkcyjna. Organ wskazał nieruchomości przyjęte do analizy, opisał sposób ich zagospodarowania oraz wskazał parametry konieczne dla ustalenia parametrów dla zabudowy objętej wnioskiem. Mając to na uwadze Kolegium uznało, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania odpowiada wymogom rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Organ nie podzielił natomiast zarzutu naruszenia prawa poprzez zbędne uzgodnienie inwestycji z Zarządem Dróg Miejskich. Wystąpienie do zarządcy drogi realizowało art. 7 K.p.a. nakazującego organom administracji publicznej podejmowanie wszelkich kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a także art. 77 § 1 K.p.a. zobowiązującego organy do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Kolegium wskazało też, że wbrew twierdzeniu odwołujących pismo Zarządu Dróg Miejskich z dnia [...] 2010 r. nie jest uzgodnieniem inwestycji pod względem możliwości obsługi komunikacyjnej. Uzgodnienie wymaga formy postanowienia z art. 106 K.p.a., który w sprawie nie może mieć zastosowania. Otrzymany dokument stanowi jedynie wyrażenie poglądu zarządcy dróg, który organ prowadzący postępowanie może zebrać w aktach. Odnosząc się z kolei do zarzutu dotyczącego opinii Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego organ wskazał, że wbrew twierdzeniom skarżącego znajdujące się w materiale dowodowym postanowienie odnosi się do inwestycji będącej przedmiotem sprawy. W skardze I. K. i K. K. zarzucili: 1. naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez zaaprobowanie przez organ odwoławczy naruszenia prawa przez organ pierwszej instancji polegającego na uzyskaniu uzgodnienia Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnej w odniesieniu inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego; 2. naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 9 oraz art. 64 ust. 1 ustawy poprzez bezkrytyczne zaaprobowanie naruszenia prawa polegającego na zbędnym uzgodnieniu projektu decyzji w zakresie obsługi komunikacyjnej z Dyrektorem Zarządu Dróg Miejskich w P.; 3. naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. art. 7 i 77 § 1 K.p.a. oraz art. 80 K.p.a. poprzez bezkrytyczne zaakceptowanie naruszenia prawa polegającego na braku dokładnego i wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego, co w konsekwencji doprowadziło do niewyjaśnienia okoliczności faktycznych istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy; 4. naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w zw. art. 11 K.p.a. poprzez zaaprobowanie naruszenia prawa polegającego na niewyjaśnieniu zasadności przesłanek, którymi kierował się organ pierwszej instancji załatwianiu sprawy; 5. naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w zw. z art. 107 § 1 oraz § 3 K.p.a. poprzez zaakceptowanie naruszenia prawa polegającego na niewskazaniu w decyzji, na jakich konkretnie dowodach Prezydent oparł swoje ustalenia oraz jakie fakty uznał za udowodnione lub nieudowodnione, a także poprzez wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji organu pierwszej instancji w sposób niedostateczny. Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie decyzji obu instancji. W motywach skargi I. K. i K. K. wskazali między innymi, że z uzasadnienia decyzji wynika, iż uzgodnienie dokonane z Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym zostało dokonane nie w odniesieniu do inwestycji stanowiącej przedmiot postępowania, lecz dla innej inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego. Zdaniem skarżących zbędne było też uzgadnianie decyzji z Dyrektorem Zarządu Dróg Miejskich w P., tym bardziej, że uzgodnienie takie było niedopuszczalne (w myśl art. 106 K.p.a. ma ono zastosowanie wyłącznie w razie współdziałania rożnych organów). W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i podtrzymało dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717, ze zm.). W myśl art. 6 ust. 2 tej ustawy, co do zasady każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Poza sporem w sprawie jest, że na terenie objętym wnioskiem E. T. i G. T. o ustalenie warunków zabudowy nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jak słusznie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wydanie decyzji lokalizacyjnej możliwe jest przy spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, to jest: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wprowadza na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania go do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jako warunek konieczny organ musi zatem ustalić, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana oraz, czy teren i planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy. Należy mieć na uwadze, że sposób sformułowania art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wyraźnie wskazuje, jakie warunki muszą być spełnione aby było możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jednym z tych warunków jest istnienie zabudowy na co najmniej jednej działce sąsiedniej, przy czym ma to być nie jakakolwiek zabudowa, ale zabudowa określona w art. 61 ust. 1 pkt 1. Spełnienie tego warunku oznacza tylko tyle, że może być wydana decyzja o warunkach zabudowy. Nie oznacza to jednak, że tylko zabudowa jednej działki sąsiedniej wyznacza sposób zabudowania (użytkowania) na działce, której ma dotyczyć decyzja o warunkach zabudowy. Z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, który określa sposób zabudowania co najmniej jednej działki sąsiedniej nie można wyprowadzać wniosku, iż tym samym sposób zabudowania tej jednej działki przesądza wymagania dotyczące nowej zabudowy. Spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa. Temu celowi służy wyznaczenie obszaru analizowanego, który obejmuje teren, którego funkcje zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Takie rozumienie tego przepisu jest zgodne z celami ustawy, która nakazuje uwzględnić wymagania ładu przestrzennego oraz walory architektoniczne i krajobrazowe (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy). Zgodnie z upoważnieniem i wytycznymi zawartymi w art. 61 ust. 6 i 7 ustawy właściwy minister określił sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, który obejmuje między innymi wyznaczanie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego o określonych granicach oraz przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowy w całym obszarze analizowanym. Wyznaczenie "obszaru analizowanego" należy traktować jako wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy (tak: wyrok z dnia 25 stycznia 2005 r. sygn. akt II SA/Bk 677/04; publ. ONSAiWSA 2006/2/54) Działka sąsiednia powinna być zabudowana w taki sposób, że zabudowa ta umożliwia określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania przestrzennego, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w najbliższej okolicy. Należy podkreślić, że w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nie chodzi o to by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie charakteru zabudowy. W przypadku, gdy nieruchomości sąsiednie w znaczeniu szerokim są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym, a nadto można ją pogodzić również z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może być projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić (zob. wyrok z dnia 10 stycznia 2008 r. sygn. akt II OSK 1826/06 oraz wyrok z dnia 27 czerwca 2007 r. sygn. akt II OSK 738/07, publ.: orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie ma więc podstaw, aby funkcje terenu i zabudowy interpretować zawężająco. W tej sprawie inwestycja projektowana przez E. T. i G. T. obejmuje budowę budynku garażowego w zabudowie bliźniaczej (segment I) z czterema miejscami postojowymi na terenie działki nr [...], położonej w P. przy ulicy G.. Po pierwsze zauważyć należy, że sprawa warunków zabudowy z wniosku E. T. i G. T. była już przedmiotem rozpoznania Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które nakazało uzupełnić dotychczasowe postępowanie. W decyzji z dnia [...] 2009 r. organ odwoławczy szczegółowo przeanalizował postępowanie i zawarł w uzasadnieniu szereg wskazań, co do dalszego postępowania. W ocenie Sądu w kontrolowanym w tej sprawie postępowaniu Prezydent Miasta P. w sposób wyczerpujący przeanalizował wszystkie istotne okoliczności sprawy i zebrał materiał wystarczający do ustalenia warunków zabudowy projektowanej inwestycji. W świetle wyjaśnień zawartych w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] 2010 r., a także uwzględniając zawartą w aktach analizę urbanistyczną nie ma wątpliwości, że na obszarze analizowanym istnieje zabudowa gospodarcza i garażowa (na mapie obrazującej wyniki analizy znajdującej się w aktach obiekty te pomocniczo zaznaczono kolorem pomarańczowym - zob. k 251), a więc nie może być mowy o sprzeczności inwestycji z zabudową istniejącą. Prezydent Miasta P. wyjaśnił też, w oparciu o które działki wyprowadził obowiązujący wskaźnik powierzchni zabudowy. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przygotowana na potrzeby sprawy spełnia również warunki formalne określone w rozporządzeniu. W ocenie Sądu została ona przygotowana rzetelnie; w szczególności porównano w niej parametry wszystkich nieruchomości zabudowanych znajdujących się w obszarze wyznaczonym i objętym analizą zgodnie § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Obszar ten wyznaczono na stosownej mapie załączonej do opracowania (spełniającej wymogi z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. - zob. § 3 ust. 2 rozporządzenia). Wyniki analizy, stanowiące pochodne paramentów badanej zabudowy, zostały także określone przez urbanistę zgodnie z przepisami § 4 - § 8 rozporządzenia. Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi Sąd stwierdza, iż nie mogą być one uwzględnione. Po pierwsze, w świetle materiału sprawy zupełnie nietrafny jest zarzut naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie na potrzeby sprawy uzgodnienia Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego dotyczącego innej inwestycji. Na stronie 7 uzasadnienia decyzji Prezydenta Miasta P. wskazano, że rozstrzygnięcie wydano po uzgodnieniu z Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w P. dokonanym postanowieniem z dnia [...] 2010 r. (nr [...]). Postanowienie to znajduje się w aktach na karcie 283 i dotyczy bezsprzecznie budowy czterostanowiskowego budynku garażowego, a nie - jak twierdzą skarżący - rozbudowy budynku mieszkalnego. Natomiast w treści uzasadnienia decyzji w części opisowej jest omyłka, gdyż wskazuje się na "inwestycję polegającą na rozbudowie budynku mieszkalnego". Omyłka ta nie powinna jednak wprowadzać w błąd, tym bardziej, że w dalszej części kwestie uzgodnień są opisane z powołaniem na daty i numery poszczególnych rozstrzygnięć wydanych w tym zakresie. Zarzut dotyczący zbędnego uzgodnienia decyzji w zakresie obsługi komunikacyjnej (art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) nie zasługiwał na uwzględnienie, gdyż nie mógł mieć wpływu na wynik sprawy, a tylko zarzut spełniający ten warunek może być podstawą uchylenia decyzji (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.). Należy się zgodzić ze skarżącym, że w przypadku, gdy jednostką uzgadniającą warunki komunikacyjne inwestycji jest ten sam organ, nie ma podstawy do zastosowania art. 106 § 1 K.p.a. W przypadku Miasta P. (miasta na prawach powiatu) nie ma więc konieczności ani podstaw uzgadniania inwestycji z Zarządem Dróg Miejskich, który wydaje rozstrzygnięcia z upoważnienia Prezydenta Miasta. W tej sprawie uzgodnienie nie zostało jednak - wbrew wywodom skarżących - wydane w formie postanowienia w oparciu o art. 106 § 1 K.p.a. Do akt wpłynęło jedynie pismo z dnia [...] 2010 r. nr [...] (k. 242 akt administracyjnych), gdzie Zarząd Dróg Miejskich wyjaśnił, iż uzgodnienie nie jest wymagane, gdyż droga wewnętrzna prowadząca do nieruchomości nie jest przez niego administrowana. Mając to na uwadze należy stwierdzić, że w sprawie nie dokonano nieuprawnionego uzgodnienia w oparciu o art. 106 § 1 K.p.a. Na marginesie powyższych wyjaśnień Sąd wskazuje jednak, że Prezydent Miasta P. powinien zrewidować praktykę polegającą na wysyłaniu do stron pism informujących o dokonywaniu uzgodnień przez Prezydenta Miasta P. z Zarządem Dróg Miejskich "na podstawie art. 61 § 1 Kodeks postępowania administracyjnego (...) w związku z art. 53 ust. 4 pkt 9 oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (...)", skoro jest jasne, że Zarząd Dróg Miejskich uzgodnień w tym trybie nie dokonuje. Z akt sprawy wynika, iż takie zawiadomienie wysłano do skarżących (k. 233 akt administracyjnych), co wprowadziło ich w błąd odnośnie trybu dokonywanych uzgodnień i stało się asumptem podniesienia zarzutów w odwołaniu i skardze. Sąd zwraca też Prezydentowi Miasta P. uwagę, że skoro dokonywanie uzgodnień z Zarządem Dróg Miejskich służy tylko wyjaśnieniu sprawy i nie jest obowiązkowe, to można z niego w niektórych przypadkach zrezygnować. W tej sprawie organ z urzędu wiedział, że działka [...] nie znajduje się przy drodze administrowanej przez Zarząd Dróg Miejskich (zob. pismo z dnia 20 stycznia 2009 r. nr DR/7331/10a/1876/08 na karcie 121 akt administracyjnych), stąd ponowne występowanie do Zarządu o uzgodnienie było całkowicie niecelowe i sprzeczne z zasadą szybkości i prostoty postępowania, a do tego mogło być mylące dla stron postępowania (skarżących). Nietrafne są zarzuty I. K. i K. K. dotyczące naruszenia przepisów postępowania - art. 7, 77, 80 K.p.a. oraz art. 107 § 1 i 3 K.p.a. W ocenie Sądu, na co wskazano już wyżej, zebrany materiał dowodowy stanowił wystarczającą podstawę do ustalenia warunków zabudowy. Znaczenie poszczególnych okoliczności (zabudowa poszczególnych działek na obszarze analizowanym) znalazło też odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Nie zasługują na uwzględnienie zarzuty skarżących odnoszące się potrzeby uwzględnienia na potrzeby warunków zabudowy wymagań wynikających z przepisów technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Na etapie ustalania warunków zabudowy nie bada się co do zasady warunków technicznych usytuowania budynków. Następuje to w dopiero postępowaniu o pozwolenie na budowę - wtedy to organ architektoniczno-budowlany sprawdza wymogi techniczne z urzędu. Mając na względzie powyższe, Sąd - na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) - orzekł jak w sentencji wyroku.