I SA/Wa 1730/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędziowie: WSA Elżbieta Sobielarska WSA Iwona Kosińska (spr.) Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 marca 2012 r. sprawy ze skargi J. B. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącej J. B. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania J. B., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] ustalającą na rzecz odwołującej się odszkodowanie w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w M., gmina P., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o powierzchni [...] ha, z przeznaczeniem na realizację celu publicznego budowy [...] na odcinku [...]. Równocześnie utrzymaną w mocy decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r. Wojewoda [...] zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. ustalił lokalizację [...] na odcinku [...]. Następnie decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r. organ wojewódzki ustalił odszkodowanie na rzecz J. B. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności opisanej nieruchomości położonej w M. Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem J. B. złożyła odwołanie zarzucając kwestowanemu rozstrzygnięciu naruszenie art. 7, 8 i 80 kpa. Odwołująca stwierdziła, że organ I instancji dokonał niewłaściwej oceny operatu szacunkowego będącego podstawą wydania decyzji w części dotyczącej wysokości przyznanego odszkodowania za przejętą nieruchomość, gdyż operat ten został sporządzony z obrazą art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez nieuwzględnienie zmian czynników o których mowa w art. 154 tej ustawy, a w szczególności gwałtownych zmian cen. Dodatkowo nie uwzględniono cen na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu zgodnie z § 36 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Minister Infrastruktury rozpatrując odwołanie stwierdził, że nie może ono zostać uwzględnione. W uzasadnieniu zajętego stanowiska organ odwoławczy wyjaśnił, że stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958, ze zm.) do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe, z tym że w myśl art. 6 ust. 3 tej ustawy w postępowaniu dotyczącym ustalania wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. Organ odwoławczy przywołał treść art. 12 ust. 1, 2 i 4 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721, ze zm.) oraz art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i treść § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie Ministra w rozpatrywanej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] marca 2010 r. (zaktualizowany w dniu [...] czerwca 2011 r.) przez rzeczoznawcę majątkowego F. R., w którym wartość prawa własności nieruchomości określono na kwotę [...] zł. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana, położona w kompleksie rolnym i użytkowana jako grunt rolny w dalszej odległości od granic miasta oraz zabudowy, a na działce nr [...] znajdują się nasadzenia w postaci orzecha włoskiego. W omawianym operacie szacunkowym dla przedmiotowej nieruchomości wartość gruntu oszacowano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Organ II instancji wyjaśnił, że podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W niniejszej sprawie autor operatu dla oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości dokonał analizy transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę [...], które miały miejsce na terenie gminy P. w latach [...]. Na podstawie analizy rynku biegły stwierdził, że na wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne nie ma wpływu wielkość działek, lecz takie cechy jak: położenie ogólne, lokalizacja szczegółowa, jakość drogi dojazdowej oraz sposób użytkowania. Do końcowej analizy biegły przyjął [...] transakcji nieruchomościami podobnymi, które miały miejsce na rynku lokalnym od dnia [...] września 2008 r. do dnia [...] czerwca 2009 r. Ostatecznie wartość 1 m2 szacowanego gruntu biegły ustalił na kwotę [...] zł, a zatem wartość gruntu oszacowano na kwotę [...] zł. Natomiast wartość roślin sadowniczych określono w oparciu o art. 135 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się zaś o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. Ponadto wykorzystano tabele zawarte w opracowaniu K. Z. "[...]" – [...]. Autor operatu wskazał też, że wartość roślin sadowniczych powiększono o [...]% z uwagi na fakt, że przedmiotowa plantacja [...]. Niewątpliwie też koszty założenia i prowadzenia [...], a także jej wartość jest wyższa niż [...], co znalazło odzwierciedlenie w przedmiotowym powiększeniu wartości roślin sadowniczych. Jednocześnie biegły wskazał, że w oszacowanej wartości roślin sadowniczych nie została uwzględniona wartość drewna. W związku z powyższym wartość drewna określono jako drewno użytkowe (opałowe), zgodnie z art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak stwierdzono bowiem w przedmiotowej wycenie możliwe do uzyskania z drzew istniejących, ze względu na ich jakość, jest jedynie drewno opałowe. Mając powyższe na uwadze organ odwoławczy podniósł, że w niniejszej sprawie analiza sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2010 r. wykazała, że został on sporządzony prawidłowo, a zatem Wojewoda [...]i prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Wobec czego brak jest podstaw do uznania zarzutów podniesionych przez stronę w odwołaniu. Jednocześnie organ odwoławczy podkreślił, że w przypadku, gdy strona kwestionuje wysokość ustalonego odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego za przejętą nieruchomość, może przedstawić własny dowód w postaci operatu szacunkowego, bądź też wystąpić w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Odwołująca się natomiast nie podjęła żadnych działań w tym zakresie. Odnosząc się do zarzutu wydania przez Wojewodę [...] przedmiotowej decyzji z naruszeniem podstawowych zasad wynikających z kodeksu postępowania administracyjnego Minister wskazał, że w świetle powyższych rozważań nie zasługują one na uwzględnienie, bowiem w postępowaniu przed organem I instancji nie dopatrzono się uchybień. Nie stwierdzono także naruszenia żadnego z podnoszonych przepisów postępowania administracyjnego, w szczególności art. 6 i 7 kpa, gdyż wszystkie okoliczności mające znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy zostały wyjaśnione i udowodnione. Mając powyższe na uwadze organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Na decyzję Ministra Infrastruktury skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła J. B., wnosząc o jej uchylenie, jak i o uchylenie decyzji ją poprzedzającej. Kwestionowanemu rozstrzygnięciu zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, a w szczególności art. 80 kpa oraz naruszenie art. 134 ust. 4, art. 135 ust. 5 i 6, art. 156 ust. 3 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu skargi J. B. podniosła, że organ II instancji niewłaściwie ocenił operat szacunkowy jako zgodny z prawem, gdyż jest on błędny i zaniża wartość nieruchomości. W szczególności skarżąca zakwestionowała określenie przez biegłego wartości [...]. Równocześnie skarżąca zakwestionowała fakt przyjęcia przez biegłego do porównania cen transakcji pod budowę [...] jedynie w jednej nieruchomości nie uwzględniając jednocześnie specyficznych cech wywłaszczonej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. z 2012 r. Dz. U. poz. 270) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na zasadność skargi. Postępowanie administracyjne w przedstawionej sprawie prowadzone było w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721, ze zm.). Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4f i 5 tej ustawy za wywłaszczone w jej trybie nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe, odszkodowanie. Do ustalenia wysokości i wypłacenia tego odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Główną kwestią sporną w niniejszej sprawie stała się właśnie wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2010 r. (zaktualizowanym na dzień [...] czerwca 2011 r.). Jak wynika z akt sprawy, wysokość i sposób dokonania wyceny wywłaszczanej nieruchomości była w trakcie całego postępowania konsekwentnie kwestionowana przez skarżącą. Szczegółowe stanowisko w tym zakresie zawierało złożone w sprawie odwołanie od decyzji Wojewody [...]. Po zapoznaniu się z tym odwołaniem oraz ponownym rozpatrzeniu sprawy organ II instancji stanął na stanowisku, że kwestionowany operat został przez rzeczoznawcę sporządzony prawidłowo i zgodnie z przepisami prawa. Z tym stanowiskiem Sąd orzekający nie może się zgodzić. Po zapoznaniu się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym i treścią kwestionowanego operatu Sąd uznał, że został on sporządzony z naruszeniem przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które całkowicie umknęły uwadze organów obu instancji. Naruszenie to ma zaś zasadniczy wpływ na ocenę prawidłowości dokonanego przez organy orzekające ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. W tej sytuacji wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Podkreślić należy, że fakt, iż wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania należy do rzeczoznawcy majątkowego, nie oznacza, że rzeczoznawca działa tu w sposób dowolny i nie zwalnia organów orzekających od oceny tej opinii jako dowodu w sprawie. Wybór podejścia i metod szacowania nieruchomości rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić i prawidłowo przeprowadzić analizę niezbędną do zastosowania wybranej metody. Temu obowiązkowi, czego nie zauważyły organy orzekające, rzeczoznawca majątkowy w opracowanym w niniejszej sprawie operacie szacunkowym nie sprostał. Jak wynika z akt sprawy kwestionowany operat szacunkowy został sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] marca 2010 r. (zaktualizowany w dniu [...] czerwca 2011 r.) przez rzeczoznawcę majątkowego F. R. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana, położona w kompleksie rolnym i użytkowana jako grunt rolny w dalszej odległości od granic miasta oraz zabudowy, a na działce nr [...] znajdują się nasadzenia w postaci [...]. W operacie szacunkowym dla przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wartość gruntu oszacował w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z treścią art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze, które zastosował w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast zgodnie z treścią § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście (czyli minimum jedenaście) nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Jak zaś wynika z treści analizowanego operatu szacunkowego, co umknęło uwadze organów obu instancji, rzeczoznawca majątkowy w tabeli "Zestawienie transakcji nieruchomości stanowiących podstawę wyceny" (str. 8 operatu) popełnił w punkcie 8 i 9 tabeli błąd wpisując dwukrotnie tę samą transakcję, o czym świadczy zarówno nr repertorium, jak i tożsamość lokalizacji, numeru działki, powierzchni, ceny transakcji jak i zaktualizowanej ceny. Błąd ten spowodował natomiast, że nie został spełniony przewidziany w § 4 ust. 4 rozporządzenia wymóg przyjęcia do analizy przez rzeczoznawcę do porównań co najmniej kilkunastu czyli minimum jedenastu nieruchomości podobnych. Przyjęcie zatem do porównań przy wycenie tylko dziesięciu nieruchomości podobnych naruszyło wskazany przepis rozporządzenia, a naruszenie to miało wpływ na wartość wycenianej nieruchomości, ustaloną w operacie szacunkowym. Przy zastosowaniu przez rzeczoznawcę metody korygowania ceny średniej muszą bowiem być znane różnice w cechach kilkunastu nieruchomości, a nie jedynie kilku, jak to miało miejsce w rozpatrywanej sprawie. Ponadto zgodnie z treścią art. 135 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich (a taką w rozpatrywanej sprawie jest [...] znajdująca się na wywłaszczonej działce) szacuje się koszty [...] oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego [...]. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania [...] od pierwszego roku [...] do dnia wywłaszczenia. Z brzmienia tego przepisu wynika jednoznacznie, że szacując wartość plantacji wieloletnich rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek oszacować następujące wartości: - koszty założenia plantacji, - koszt pielęgnacji plantacji do czasu pierwszych zbiorów, - wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania oraz - sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. Obowiązkiem rzeczoznawcy jest również wyjaśnienie, w jaki sposób dokonał poszczególnych szacunków oraz na jakiej podstawie przyjął konkretne kwoty do obliczeń. Z treści analizowanego operatu szacunkowego wynika, że do "Określenia szacunkowej wartości rynkowej roślin sadowniczych" (str. 12 operatu) rzeczoznawca wykorzystał jedynie dane zawarte w opracowaniu K. Z. "[...]" – [...]. Nie wyjaśnił przy tym, czy i dlaczego w jego opinii pochodzące z tego opracowania wartości spełniają ustawowe wymogi dotyczące takiego oszacowania i na ile mogą być one uznane za aktualne w 2010 r. Wyjaśnienie takie jest konieczne, ponieważ wycena wartości plantacji wieloletniej musi być dokonana metodą wynikającą z przepisu art. 135 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto w operacie powinny być jasno przedstawione wymagane ustawą poszczególne elementy wyceny, tak by można było dokonać kontroli ich poprawności poprzez proste odniesienie treści art. 135 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami do poszczególnych wyliczeń rzeczoznawcy. Posłużenie się przez rzeczoznawcę majątkowego wynikami wcześniejszych analiz (własnych lub innych osób) nie jest możliwe, jeśli jednocześnie rzeczoznawca nie wykaże, że są one zgodne z wymogami ustawy, aktualne i adekwatne do wycenianej [...]. Ponadto z treści analizowanego operatu szacunkowego nie wynika, dlaczego i na jakiej podstawie rzeczoznawca majątkowy uznał, że jakość znajdujących się na wywłaszczonej nieruchomości [...] pozwala na ich wykorzystanie jedynie jako drewno opałowe. Rzeczoznawca nie wyjaśnił na jakiej podstawie (badaniu, analizie) sformułował taką opinię. Podsumowując Sąd orzekający stwierdza, że operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Określenie wartości nieruchomości nie może być sprzeczne z wymogami przewidzianym w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że zakwestionowany operat traci swą wartość i moc dowodową. Jeżeli bowiem operat nie odpowiada przepisom prawa, jak to ma miejsce w rozpatrywanej sprawie, a co za tym idzie jest niewiarygodny, to aby ustalić wartość rynkową nieruchomości musi być na nowo przeprowadzony dowód z innego operatu szacunkowego. Treść operatu szacunkowego przesądza bowiem o treści decyzji administracyjnej kształtującej wysokość odszkodowania przyznanego stronie postępowania i dlatego należy zagwarantować stronie prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji. Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (znajdującego zastosowanie w sprawach objętych przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. na mocy art. 23 tej ustawy) ustalenie przez organ wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Ustalenie wysokości odszkodowania jest zasadniczym problemem w postępowaniach odszkodowawczych. Z tego względu operat szacunkowy stanowi najważniejszy dowód w tym postępowaniu. Z uwagi na jego wagę musi on zostać poddany wnikliwej ocenie przez organy administracyjne, przy zapewnieniu stronom możliwości pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu. Przypomnieć również należy, że kontrola konkretnego operatu odbywa się wyłącznie poprzez pryzmat przywołanych wyżej przepisów, gdyż ani sąd, ani organ nie posiadają specjalistycznej wiedzy. Jednak zarówno sąd, jak i organy orzekające mają obowiązek dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Operat szacunkowy, poza danymi niezbędnymi dla oceny jego rzetelności, powinien jednocześnie podawać informacje konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 24 października 2007 r. sygn. akt II SA/Łd 802/07, wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. sygn. akt II OSK 459/05; z dnia 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2013/06; z dnia 8 maja 2009 r. sygn. akt I OSK 695/08, pub. na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Operat szacunkowy winien zatem podlegać ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami art. 7, 77 § 1 i art. 80 kpa. Jeżeli organ uznałby, czego w rozpatrywanej sprawie niestety nie uczynił, że operat jest niezgodny z przepisami albo jest niezrozumiały, wówczas organ winien podjąć czynności zmierzające do uzupełnienia opinii albo zlecić opracowanie operatu innemu rzeczoznawcy. W postępowaniu administracyjnym nie można bowiem bezkrytycznie przyjmować żadnego dowodu, nawet jeśli jest nim opinia wymagająca wiadomości specjalnych. Fakt sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę majątkowego, a więc osobę spełniającą określone wymagania fachowe, sam w sobie nie jest wystarczający do uznania jego mocy dowodowej. Dopiero po dokonaniu przez organ administracji kontroli sporządzonej wyceny, która to weryfikacja musi być szczególnie wnikliwa, gdyż operat stanowi zasadniczą podstawę dla określenia wysokości opłaty adiacenckiej; wycena ta może być podstawą do rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej i wydania decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania. Z tego obowiązku weryfikacji w rozpatrywanej sprawie organy obu instancji nie wywiązały się jednak należycie. W ocenie sądu rzetelność sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do kwestii zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Oznacza to, że zaskarżone w sprawie decyzje wydane zostały z naruszeniem przepisów art. 7 i 77 § 1, art. 80 kpa oraz art. 135 ust. 6, art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które to naruszenie mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Ponownie rozpatrując sprawę organ, mając na względzie ocenę prawną zawartą w niniejszym wyroku, weźmie pod uwagę, że po uchyleniu zaskarżonych decyzji całe postępowanie odszkodowawcze rozpoczyna się na nowo. Oznacza to konieczność sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego nowego operatu szacunkowego. Następnie na podstawie ponownie zebranego w sprawie materiału dowodowego organ I instancji dokona ustalenia odszkodowania należnego za wywłaszczoną nieruchomość oraz dokona przy tym, w świetle obowiązujących przepisów prawa, oceny prawidłowości wykonania operatu szacunkowego, który zgodnie z przyjętym orzecznictwem sądowoadministracyjnym, nie ma charakteru bezwzględnie wiążącego i jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 152 oraz art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. z 2012 r. Dz. U. poz. 270) orzekł jak w sentencji.