II SA/Sz 1400/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia NSA Henryk Dolecki (spr.),, Sędzia NSA Iwona Tomaszewska, Protokolant Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 marca 2012 r. sprawy ze skargi Wojskowej Agencji Mieszkaniowej na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] Nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej Wojskowej Agencji Mieszkaniowej kwotę [...] zł ([...]) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 143 ust. 1, art. 144, art. 145 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651), art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania z dnia [...] r. Skarbu Państwa Oddział Regionalny Wojskowej Agencji Mieszkaniowej od decyzji Prezydenta Miasta z [...] r. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł. należnej Gminie Miasta z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, tj. budowy sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej wraz z przepompownią ścieków w obrębie ulic [...] - ustaliło, że opłata adiacencka wynosi [...] W uzasadnieniu organ wskazał, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił po stworzeniu warunków podłączenia nieruchomości do wybudowanej infrastruktury technicznej i został stwierdzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] r. Wysokość opłaty została ustalona na podstawie uchwały Rady Miejskiej w Kołobrzegu Nr XXIX/374/04 z dnia 30 listopada 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 17 grudnia 2004 r. Nr 94, poz. 1966), według stawki w wysokości 20% wzrostu wartości nieruchomości. Skarb Państwa Wojskowa Agencja Mieszkaniowa Oddział Regionalny, zarzucił w odwołaniu, od powyższej decyzji, że istniała możliwość przyłączenia działki do istniejącej na tym terenie sieci infrastruktury technicznej. Potwierdzają to dokumenty z lat [...]. Nie można zatem uznać, że przed wybudowaniem nowej infrastruktury technicznej nie istniał dostęp do mediów, jak przyjęto w operacie. Ponadto cena m2 nieruchomości odbiega rażąco od przyjętej ceny minimalnej i maksymalnej, co może świadczyć o nieodpowiednim doborze nieruchomości podobnych. Zdaniem strony skarżącej, wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] r. nie dały odpowiedzi, w jaki sposób biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, że relacje cenowe z odległych lat [...] dla nieruchomości niezabudowanych uzbrojonych w sieć wodno-kanalizacyjną i dla nieruchomości niezabudowanych nieuzbrojonych, są adekwatne i możliwe do zastosowania przy określaniu współczynnika różnic cenowych i ich relacji dla transakcji z lat [...] . Wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego budzą wątpliwości strony skarżącej co do przydatności dowodowej operatu szacunkowego, mającego stanowić podstawę wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Odnosząc się do podniesionych zarzutów organ odwoławczy stwierdził, że w toku postępowania odwoławczego organ I instancji przedłożył korektę operatu szacunkowego z dnia [...] r. Z korekty operatu wynika, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury technicznej wynosiła [...] zł, a po wybudowaniu tych urządzeń [...] zł. W związku z tym opłata adiacencka wynosi [...] zł., według wyliczenia: [...] W ocenie organu odwoławczego w przedmiotowej sprawie spełnione zostały wszystkie warunki upoważniające właściwy organ gminy do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł. Przede wszystkim, podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowią przepisy art. 143 ust. 1 i 2, 144 ust. 1, 145 ust. 1 i 2 oraz art. 146 ust. 1, la, 2 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651), regulujące warunki ustalenia opłaty adiacenckiej obciążającej właścicieli nieruchomości z tytułu udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej lub budowy drogi, sfinansowanych m.in. ze środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej. W myśl art. 144 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651), właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Stosownie do art. 145 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej może być wydana od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 cyt. ustawy. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Artykuł 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Z treści art. 145 cyt. ustawy wynika, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo, po urządzeniu lub modernizacji drogi albo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Gmina po stworzeniu nowej infrastruktury technicznej, niezależnie, czy właściciel nieruchomości z dobrodziejstwa tego korzysta, ma prawo ustalić opłatę adiacencką, o ile zostanie powiadomiona przez odpowiedni podmiot, że warunki do podłączenia nieruchomości do sieci zostały stworzone (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 31 I 2011 r., II SA/Kr 1175/10, LEX 784449; wyrok WSA w Opolu z dnia 9 grudnia 2010 r., II SA/Op 480/10, LEX nr 754212). W świetle tych orzeczeń, zawarte w odwołaniu twierdzenie strony skarżącej, że była możliwość przyłączenia działki do istniejących już wcześniej na tym obszarze sieci infrastruktury technicznej, nie zwalnia z obowiązku uiszczenia obecnie ustalonej opłaty adiacenckiej. W toku postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej rzeczoznawca majątkowy określa wzrost wartości nieruchomości spowodowanej jej uzbrojeniem. Tak więc, aby podważyć zasadność ustalenia opłaty adiacenckiej, strona skarżąca winna wykazać, że rzeczoznawca niewłaściwie ustalił różnicę pomiędzy ceną nieruchomości po uzbrojeniu, a ceną sprzed uzbrojenia. Rada Miejska ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 20 % wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy ustawa dopuszcza możliwość ustalenia jej na poziomie aż 50 %. Opłata adiacencka wynosi zatem [...] zł. Taką kwotę strona skarżąca ma obowiązek uiścić w zamian za wyposażenie działki w niezbędną sieć wodociągową i kanalizacji sanitarnej wraz z przepompownią ścieków. Opłatę ustalono na podstawie aktualnych wartości podobnych nieruchomości uzbrojonych i nieuzbrojonych położonych w K. To, czy dany operat może stanowić dowód w sprawie zależy tylko od tego, czy został sporządzony zgodnie z wytycznymi zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wycena wartości przedmiotowej nieruchomości została dokonana przez uprawnionego do tego rzeczoznawcę majątkowego. Z analizy materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Wnioski wynikające ze sporządzonego operatu są logiczne i jednoznacznie potwierdzają okoliczność, iż wartość nieruchomości wskutek uzbrojenia wzrosła. Strona skarżąca nie wskazała wysokości opłaty adiacenckiej jaka, jej zdaniem, powinna być ustalona. Ocena operatu szacunkowego nie daje Kolegium podstaw do zakwestionowania sporządzonej wyceny nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego brak rzetelnej, profesjonalnej kontrwyceny, nieumożliwiło zajęcie innego stanowiska w kwestii wysokości opłaty adiacenckiej, niż to, które przyjęto w zaskarżonej decyzji. Kolegium jest organem rozstrzygającym spór i orzeka na podstawie materiału dowodowego przedstawionego zarówno przez gminę jak i stronę skarżącą. Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 V 2009 r., II SA/Sz 828/08, orzekł, że jeżeli strona nie zgadza się z treścią operatu lub uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z przepisami prawa, powinna, w celu obalenia zakwestionowanego operatu szacunkowego, przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.), lub inny operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 VIII 2006 r., SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 8 V 2008 r.,II SA/Sz 174/08). W postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej, podobnie jak w sprawach cywilnych, obowiązuje zasada, iż ciężar dowodu spoczywa na tym, kto z danego faktu wywodzi skutki prawne. Jeżeli Prezydent Miasta wyprowadził określone ustalenia, dotyczące stanu faktycznego, z posiadanego operatu szacunkowego, to skuteczne zakwestionowanie tego dowodu wymaga przeprowadzenia stosownego kontrdowodu z inicjatywy strony skarżącej (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 29 V 2009 r., II SA/Sz 828/08). Takiego dowodu strona skarżąca nie przeprowadziła. Organ prowadzący postępowanie nie może zbyt głęboko wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Kolegium ocenia operat szacunkowy jedynie pod względem formalnym, tj. bada czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 VII 2007 r., IV SA/Wa 1014/07, LEX nr 362/95). Dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłat adiacenckich oraz planistycznych jest operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz.651) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony w sprawie odpowiada ustawowym wymogom, określonym w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożył Skarb Państwa Oddział Regionalny Wojskowej Agencji Mieszkaniowej wnosząc o jej uchylenie i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W skardze zarzucono naruszenie art. 7, 28, 75 § 1, 77 § 1 i art. 80 kpa przez niepodjęcie wszystkich działań zmierzających do zbadania materiału dowodowego oraz art. 9, 10 § 1, 138 § 2 kpa przez złamanie określonych w nich zasad postępowania. Strona skarżąca podkreśliła, że nie kwestionuje tego, iż właściciel nieruchomości - Skarb Państwa reprezentowany przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, odnosi z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej wymierną korzyć i winien wnieść opłatę adiacencką. Jednak jej wysokość powinna zostać ustalona w prawidłowo przeprowadzonym postępowaniu na podstawie rzetelnych dowodów. W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie ma operat szacunkowy, na podstawie którego rozstrzygnięto o wysokości zobowiązania. Zdaniem strony skarżącej przed położeniem nowej infrastruktury istniała możliwość podłączenia nieruchomości do istniejących już mediów w sąsiedztwie (potwierdzają to mapy zasadnicze z zasobu geodezyjnego z tamtego okresu oraz opisane w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego (datowanym na dzień 9 VI 2008 r.). Lakoniczne stwierdzenia zawarte na trzeciej stronie decyzji organu I instancji, że "Spółka nie realizowałaby inwestycji polegającej na budowie nowej sieci w sytuacji gdyby w tym rejonie istniała wcześniej infrastruktura" oraz "możliwe jest więc, że na mapach widoczny jest przebieg sieci położonych w początkowym okresie trwania inwestycji" nie można uznać za udowodnienie faktu braku dostępu do mediów. Organ winien był przeprowadzić postępowanie wyjaśniające w tej kwestii, ponieważ operat szacunkowy musi spełniać wymogi formalne, tj. opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenionej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W myśl § 56 ust. 1 pkt. 5 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, operat szacunkowy winien przedstawiać stan wycenianej nieruchomości. Korekta operatu szacunkowego oraz wyjaśnienia biegłego sporządzone w następstwie wniesionego przez stronę skarżącą odwołania przekazano bezpośrednio do organu II instancji, który nie znalazł podstaw do uchylenia decyzji organu I instancji w sytuacji, gdyż uwagi zawarte w odwołaniu nie wymagały wiedzy specjalistycznej i spowodowały korektę dowodu, co oznacza, że były zasadne. Informację o tym uzyskała strona skarżąca w dniu [...] r., natomiast wydanie przez organ odwoławczy decyzji w dniu [...] r. pozbawiło stronę możliwości wypowiedzenia się co do przekazanych, nowych dowodów w sprawie. Wyjaśnienia z dnia [...] r. nie dały odpowiedzi w jaki sposób biegły doszedł do zawartych w operacie i korekcie operatu wniosków, że relacje cenowe z odległych lat [...] dla nieruchomości niezabudowanych przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną uzbrojonych w sieć wodno-kanalizacyjną i dla nieruchomości niezabudowanych, nieuzbrojonych, przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, są adekwatne i możliwe do zastosowania przy określeniu współczynnika różnic cenowych i ich relacji dla transakcji z lat [...] (pkt. 5.3.1, pkt. 5.3.2). Natomiast wyjaśnienia rzeczoznawcy z [...] r. w tej sprawie nie są stronie skarżącej znane. Zamiast kontynuacji postępowania organy obu instancji wydały decyzje zobowiązaniowe. Tym samym zaskakujące jest twierdzenie Kolegium, iż strona skarżąca nie dokładała starań do rzetelnej, profesjonalnej dyskusji z przedłożonym przez organ I instancji operatem szacunkowym. W ocenie strony skarżącej trudno zgodzić się ze stanowiskiem organu II instancji, że istniała potrzeba sporządzenia i przedłożenia organowi przeciwdowodu z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych lub innego operatu, ponieważ skarżącej odmówiono, poprzez wydanie decyzji zobowiązaniowej, czynnego udziału w postępowaniu, nie mogła więc zapoznać się z przyjętymi w korekcie operatu założeniami i zgłosić ewentualne wnioski i uwagi. Naruszono więc podstawowe zasady postępowania administracyjnego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy. Treść skargi została uzupełniona w piśmie z dnia [...] r. przez wskazanie przepisów procedury administracyjnej, które zostały, zdaniem strony skarżącej, naruszone przy wydaniu zaskarżonej decyzji. Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie nie znajdując podstaw do zmiany swego stanowiska. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej sprawowanej pod względem zgodności z prawem. Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności z prawem dała podstawę do stwierdzenia, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Przede wszystkim należy stwierdzić, że organ odwoławczy wydał w dniu [...] r. decyzję powołując się na treść art. 138 § 1 pkt 1 kpa, zgodnie z którym organ odwoławczy może utrzymać zaskarżoną decyzję w mocy. Z tym jednak, że w treści swojej decyzji organ odwoławczy nie orzekł o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy lecz ustalił wysokość opłaty adiacenckiej inną niż organ I instancji. Tym samym wydał decyzję reformatoryjną orzekając co do istoty sprawy. W takiej sytuacji organ ma obowiązek zgodnie z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchylenia zaskarżonej decyzji w całości (lub w części) i dopiero po uchyleniu zaskarżonej decyzji organ I instancji, może orzec co do istoty sprawy. Już tylko z tego względu należało uchylić zaskarżoną decyzję, ponieważ organ naruszył w sposób istotny przepisy procedury administracyjnej. Należało też uznać zasadność podniesionego przez stronę skarżącą zarzutu naruszenia art. 10 k.p.a. Przepis ten wyraża podstawowe prawo strony postępowania administracyjnego do aktywnego udziału w toku całej sprawy i zajmowanie stanowiska m.in. co do treści przeprowadzonych dowodów. Korektę operatu szacunkowego dokonaną przez rzeczoznawcę przekazano bezpośrednio do organu II instancji uniemożliwiając w konsekwencji stronie zapoznanie się z treścią zmienionego operatu. Czym naruszono jej podstawowe prawo do obrony i przedstawienia własnego stanowiska. Koniecznym jest też wskazanie na treść art. 81 kpa, który stanowi, że okoliczność faktyczna może być uznana za udowodnioną, jeżeli strona miała możność wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów, chyba że zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 10 § 2 kpa. W niniejszej sprawie takich okoliczności nie było. Należy stwierdzić, że w myśl art. 7 kpa organy administracji publicznej w toku postępowania winny działać w sposób praworządny i podejmować wszelkie czynności w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, mając na uwadze interes społeczny i słuszny interes obywateli. Poza tym z treści art. 156 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzenie z niego notatek i odpisów. Jest to reguła ogólna i należy ją odnieść również do tych sytuacji w których sporządzono operat szacunkowy, a następnie dokonano jego korekty. Tak więc zmieniony operat szacunkowy również musi zostać udostępniony stronie. Przepis ten pozostaje w związku z art. 77 § 1 kpa nakazującym organowi w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Funkcjonowanie zasady prawdy w postępowaniu administracyjnym zobowiązuje organ do szczególnej staranności w wyjaśnieniu wszystkich faktów istotnych dla sprawy. Organ ma zwłaszcza obowiązek dokonania wszechstronnej oceny okoliczności konkretnego przypadku na podstawie analizy całego materiału dowodowego, a stanowisko wyrażone w decyzji uzasadnić w sposób wymagany przez przepisy procedury administracyjnej. Strona skarżąca podnosząc zarzut naruszenia art. 7, 28, 75 § 1, 77 § 1 i art. 80 kpa stwierdziła, że organ nie podjął wszystkich działań zmierzających do zbadania materiału dowodowego, a nadto złamał zasady zawarte art. 9, 10 § 1, 138 § 2 kpa. Zarzut ten jest zasadny. Należy podzielić stanowisko strony skarżącej, że na jej uwagi zawarte w odwołaniu, iż była możliwość przyłączenia działki do istniejącej już wcześniej na tym terenie infrastruktury technicznej, co potwierdzają dokumenty z lat [...], organ odwoławczy w istocie nie udzielił odpowiedzi. Jedynie w kwestii tej stwierdził, że właściwy organ samorządu terytorialnego, po stworzeniu możliwości skorzystania z nowej infrastruktury technicznej, niezależnie od tego czy właściciel nieruchomości z niej korzysta, ma prawo ustalić opłatę adiacencką, o ile uzyska wiadomość, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do tej infrastruktury. Natomiast twierdzenie strony skarżącej, że była możliwość przyłączenia działki do istniejącej już wcześniej infrastruktury technicznej, nie zwalnia ją z obowiązku uiszczenia obecnie ustalonej opłaty adiacenckiej. Wbrew stanowisku organu, udzielenie takiej odpowiedzi nie wyjaśniło kwestii podniesionej w zarzucie. Przede wszystkim, strona skarżąca nie kwestionuje obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej. Twierdzi natomiast, że istniał już wcześniej dostęp do infrastruktury technicznej, ale tej kwestii nie wyjaśniły organy obu instancji. Jest to jednak istotne przy ocenie wzrostu wartości nieruchomości, ponieważ w sytuacji, gdy istniał dostęp do infrastruktury, nie można stwierdzić, że wartość działki wzrosła z powodu wybudowania czegoś, co istniało już wcześniej. Istota opłaty adiacenckiej jest bowiem związana z powstaniem nowej substancji budowlanej. Wynika to z treści art. 143 i 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które regulują zagadnienia udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Brak odpowiedzi organu czyni tę kwestię sporną, którą należy wyjaśnić. Strona skarżąca ma rację, że lakoniczne stwierdzenie organu, iż nie byłaby realizowana inwestycja polegająca na budowie nowej sieci, gdyby w tym rejonie istniała wcześniej infrastruktura techniczna, a widoczny na mapach przebieg sieci odnosi się przypuszczalnie do infrastruktury z początkowego okresu trwania inwestycji, nie jest jednoznaczne z wykazaniem braku dostępu do mediów Zasadny jest również zarzut dotyczący treści operatu szacunkowego. Organy obu instancji nie odniosły się bowiem do wskazywanych przez stronę niejasności, takich jak procentowy udział cech równoważnych, czy też ujemna ocena wartości 1 m2 oraz dopuszczalność porównania cen z innego terenu i z innego okresu czasu. Wyjaśnienia rzeczoznawcy z dnia [...] r. nie dały odpowiedzi na pytanie jakie były podstawy przyjęcia przez niego wniosków, w operacie i korekcie operatu, że relacje cen z odległych lat [...] , dla nieruchomości niezabudowanych przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną uzbrojonych w sieć wodno-kanalizacyjną i dla nieruchomości niezabudowanych, nieuzbrojonych, przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, są odpowiednie i możliwe do zastosowania przy określeniu współczynnika różnic cenowych i ich relacji dla transakcji z lat [...]. Nie przekonuje stanowisko organu odwoławczego co do możliwości oceny przez organ prawidłowości opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę, bowiem stwierdzenie, że opłatę ustalono na podstawie aktualnych wartości podobnych nieruchomości uzbrojonych i nieuzbrojonych położonych, a wiarygodność dowodowa operatu zależy od tego, czy sporządzono go zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a wycenę wartości nieruchomości sporządził uprawniony rzeczoznawca majątkowy, nie usuwa wątpliwości co do treści operatu przy niewyjaśnieniu zarzutów strony skarżącej, np. dotyczących korekty operatu szacunkowego. Stanowiska organu dotyczącego nie wskazania przez stronę skarżącą wysokości opłaty adiacenckiej jaka powinna być ustalona, nie można podzielić, ponieważ w praktyce takie stanowisko uniemożliwiałoby kwestionowanie ocen dokonywanych przez rzeczoznawcę, a na stronę przerzucałoby ciężar dokonywania ustaleń spoczywających na organie, albowiem w myśl art. 146 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, a ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Ustawodawca jednoznacznie określił kompetencje organu do ustalenia wysokości opłaty i wskazał podstawę na której należy ustalenie to oprzeć, a mianowicie opinię rzeczoznawcy, która ma charakter opinii biegłego i winna być sporządzona zgodnie z obowiązującymi standardami (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 II 2009 r., I SA/Wa 869/08, wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 IV 2008 r., I SA/Wa 225/08). Organ zasadnie stwierdził, że nie może wkraczać w merytoryczną treść opinii, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Nie oznacza to jednak, że organ jest zwolniony od obowiązku udzielenia odpowiedzi na zarzuty sformułowane przez stronę. Możliwość formułowania zarzutów stanowi kardynalne prawo strony postępowania administracyjnego i wynika z prawa do obrony własnych interesów, co znajduje potwierdzenie nie tylko w przepisach proceduralnych, ale także w ustawie zasadniczej. Skoro organ nie wkracza w sferę merytoryczną opinii rzeczoznawcy, to winien sformułowane przez stronę zarzuty przedstawić rzeczoznawcy w celu odniesienia się do ich treści (zob. wyrok NSA z dnia 26 I 2006 r., II OSK 459/05, LEX nr 206473). Nie jest zasadne również stanowisko organu, że strona nie wskazała wysokości opłaty adiacenckiej - jaka powinna być jej zdaniem ustalona. Jak wskazano wyżej obowiązek ustalenia wysokości opłaty ustawodawca nałożył na organ, a nie na stronę, która ma jednak prawo kwestionowania zasadności ustalonej opłaty i korzystania z procesowych uprawnień, m.in. prawa do przedstawienia własnego stanowiska, czy też podnoszenia określonych zarzutów. Zatem strona skarżąca mogła zakwestionować operat szacunkowy wskazując na niewłaściwie przyjęte przez biegłego parametry do wyceny wzrostu wartości nieruchomości. Należałoby nadto zwrócić uwagę, że wyżej wskazane uprawnienia strony nie eliminują prawa do oceny prawidłowości operatu w trybie wskazanym w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ winien uwzględnić powyższe rozważania Sądu i wyczerpująco zebrać materiał dowodowy i następnie dokonać jego wszechstronnej analizy, dającej podstawę do odpowiednich ocen materialno – prawnych. W związku z tym Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.c w zw. z art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.