I SA/Wa 133/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich Sędziowie: WSA Mirosław Gdesz WSA Iwona Maciejuk (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 kwietnia 2013 r. sprawy ze skargi A. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Nieruchomość położona w gminie N., obręb [...], oznaczona jako działka nr {...]o pow. [...]ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2010r. została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej nr [...] na odcinku [...]. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w na rzecz Z. i H. M. w wysokości [...]zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie N., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej nr [...] na odcinku [...], a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. W uzasadnieniu organ wskazał, że w trakcie postępowania zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego. Wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej działki określona została według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na kwotę [...] zł. W operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 1 października 2011 r. rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Przyjęte do porównania nieruchomości stanowiły nieruchomości przeznaczone na cele kopalniane. Transakcje przyjęte do porównania pochodziły z lat 2008 - 2011. Dla przedmiotowej nieruchomości nie została wydana koncesja na wydobycie kruszywa naturalnego. Organ prowadzący postępowanie, H. i Z. M. oraz Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w O. wnieśli uwagi do operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 4 stycznia 2012 r. poinformował, iż po przeanalizowaniu operatu szacunkowego z dnia 1 października 2011 r., mając na uwadze zmianę rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm). oraz negatywną ocenę trzech operatów szacunkowych sporządzonych dla nieruchomości przejętych pod drogę ekspresową nr [...] na odcinku [...] dokonaną przez Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w O., wycofuje się z ustaleń zawartych w przedmiotowej wycenie i jednocześnie zobowiązał się do sporządzenia nowego operatu szacunkowego. W operacie szacunkowym z dnia [...] maja 2012 r. rzeczoznawca majątkowy ponownie wycenił przedmiotową nieruchomość, przyjmując do porównania nieruchomości z rozpoznanymi złożami kruszywa naturalnego. Organ prowadzący postępowanie wniósł uwagi do tego operatu, wskazując na okoliczność, iż w przypadku, jeżeli właściciel nieruchomości nie posiada koncesji na wydobycie kruszyw, należy uznać, iż te kruszywa nie stanowią części składowej nieruchomości i w związku z tym przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się wartości złoża, co potwierdza orzecznictwo sądowoadministracyjne (wyrok NSA z dnia 16 marca 2012 r. sygn. I OSK 482/11, wyrok NSA z dnia 13 stycznia 2012 r. sygn. I OSK 173/11). Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił te uwagi i w dniu 6 czerwca 2012 r. sporządził nowy operat szacunkowy określając wartość prawa własności w podejściu porównawczym z zastosowaniem metody porównywania parami. Wartość rynkowa prawa własności działki określona została według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na kwotę [...] zł (w tym wartość gruntu na kwotę [...] zł, wartość zasiewów mieszanki zbożowej na kwotę [...] zł). Przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania nieruchomości stanowią nieruchomości nabywane pod drogi publiczne, położone na terenie województwa warmińsko-mazurskiego, wydzielone z niezabudowanych działek rolnych. Wartość jednostkowa gruntu szacowanej nieruchomości, wydzielonej i przejętej pod budowę drogi wynosi 12,59 zł za lm2. Transakcje przyjęte do porównania pochodzą z lat 2010 - 2011. W operatach szacunkowych zamieszczono analizę transakcji dotyczących nieruchomości rolnych niezabudowanych z terenu gminy [...] ([...] za 1 m2) wskazującą na to, że rzeczoznawca majątkowy słusznie zastosował zasadę korzyści wyceniając nieruchomość według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia nieruchomości na cel publiczny (pod drogę). Zdaniem organu I instancji operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z wymogami art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W piśmie z dnia 15 lipca 2012 r. H. i Z. M. odnieśli się do operatu szacunkowego, wskazując na znaczne zaniżenie wartości przedmiotowej nieruchomości z uwagi na znajdujące się na niej rozpoznane i udokumentowane złoża kruszywa naturalnego. Zdaniem organu przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i mając na uwadze powołane wyżej orzecznictwo sądowoadministracyjne rzeczoznawca majątkowy nie mógł uwzględnić uwag i zastrzeżeń poprzedniego właściciela. Organ wskazał, że nieruchomość nie została przez właściciela wydana w terminie, o którym mowa w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Od decyzji Wojewody [...] odwołanie złożyli Z. i H. M. wskazując, iż wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego z rażącym naruszeniem prawa. Skarżący wskazali, iż zamierzają wystąpić o ocenę prawidłowości sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Przy piśmie z dnia 16 października 2012 r. złożyli ocenę Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych dotyczącą prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., uchylił decyzję Wojewody [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organu I instancji. W uzasadnieniu wskazał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu 6 czerwca 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego S. J. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W celu określenia wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości analizie poddano transakcje nieruchomościami pod budowę dróg różnej kategorii. Biegły wyjaśnił, że w zestawie cech przyjętych do analizy porównawczej nie uwzględnił powierzchni nieruchomości, bowiem kształt i powierzchnia występujących w obrocie rynkowym nieruchomości drogowych nie stanowią niezależnych atrybutów charakteryzujących daną nieruchomość, decydujących o jej walorach, lecz są one zależne od przebiegu projektowanego według ramach inwestycji drogowej pasa zajmowanego terenu. Do ostatecznej analizy porównawczej biegły przyjął 3 transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budowę dróg. Ze względu na fakt, że dla całej nieruchomości nie można określić wartości rynkowej, tj. wraz z naniesieniami roślinnymi, wobec tego określono wartość odtworzeniową w/w nieruchomości. Wartość nieruchomości oznaczonej jako działka [...] określono na kwotę [...] zł i w takiej też kwocie Wojewoda [...] przyznał odszkodowanie. Minister wskazał, że z uwagi na przedstawioną przez skarżących opinię z dnia 12 października 2012 r. zespołu opiniującego przy Polskim Towarzystwie Rzeczoznawców Majątkowych, operat szacunkowy nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej jako działka nr [...], położonej w gminie [...], obręb [...], sporządzony w dniu 6 czerwca 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego S. J., nie może stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi, gdyż zawiera błędy i odstępstwa od zasad zawartych w przepisach prawa, mające istotny wpływ na określoną wartość nieruchomości. Minister podał, że w opinii z dnia 12 października 2012 r. wskazano m. in., że oceniany operat nie zawiera określenia przeznaczenia nieruchomości sprzed wydania decyzji, błędnie określa trend czasowy, błędnie określa wartość zasiewów znajdujących się na szacowanym gruncie oraz wadliwe pomija w wycenie udokumentowane złoża piasków i żwirów. Ponadto zespół opiniujący stwierdził, że w operacie tym nie zbadano, czy wartość gruntów według dotychczasowego przeznaczenia jest wyższa, czy niższa w stosunku do wartości wynikającej z przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia. Zamiast dokonania powyższej analizy biegły zadecydował, że wartość przedmiotowej nieruchomości będzie ustalona w oparciu o poziom cen transakcji drogowych. Zaś fragment operatu odnoszący się do porównania poziomu cen jest nieprawidłowy. Minister wskazał, że zgodnie z art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 tej ustawy. Oznacza to konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego o wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu aktualnie obowiązujących przepisów, obecnych realiów i poziomu cen nieruchomości. Sporządzenie nowego operatu szacunkowego oznacza w istocie przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części. Minister podkreślił, że treść operatu szacunkowego przesądza o treści decyzji administracyjnej. Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej wysokość odszkodowania przyznanego stronie postępowania i dlatego należy zagwarantować stronie prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji. W przeciwnym wypadku merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy mogłoby nastąpić z naruszeniem zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Organ stwierdził, że konieczne jest w tym przypadku przeprowadzenia stosownego postępowania przez organ pierwszej instancji. Decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2012 r. stała się przedmiotem skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad podniósł, iż Minister oparł się w decyzji na opinii Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych, zgodnie z którą operat szacunkowy, na podstawie którego Wojewoda orzekł o odszkodowaniu, zawiera błędy i odstępstwa od zasad zawartych w przepisach prawa, które mają istotny wpływ na określoną wartość nieruchomości, a zatem nie może stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi. W ocenie skarżącego, opinia stowarzyszenia rzeczoznawców jest jednym z dowodów w sprawie i stosownie art. 77 k.p.a. podlega ocenie i rozpatrzeniu przez organ administracji. Zgodnie z art. 80 k.p.a. organ ma prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna, wiarygodna i zgodna z przepisami. W przedmiotowej sprawie Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej bezkrytycznie przyjął opinię Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych nie sprawdzając, czy zawarte w niej tezy są prawdziwe, a tym samym naruszył art. 77 i art. 80 k.p.a. Zespół opiniujący przy PTRM zarzucił m.in. że rzeczoznawca wadliwie pomija udokumentowane złoża piasków i żwirów. Tymczasem, jak podkreślił Wojewoda [...] w zaskarżonej decyzji, z orzecznictwa jednoznacznie wynika, iż jeśli właściciel nieruchomości nie posiada koncesji na wydobycie kruszyw to należy uznać, iż te kruszywa nie stanowią części składowej nieruchomości, a tym samym nie uwzględnia się wartości złoża przy określeniu wartości nieruchomości. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej winien odnieść się do przedłożonej przez skarżących opinii, zawierającej tezy niezgodne z przepisami prawa. Skarżący podał, że nie można zgodzić się również, że oceniany operat nie zawiera określenia przeznaczenia nieruchomości sprzed wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz błędnie określa trend czasowy. Na stronie 6 operatu rzeczoznawca majątkowy opisuje przeznaczenie działki wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, podaje informację o braku planu zagospodarowania przestrzennego oraz opisuje zagospodarowanie bezpośredniego otoczenia wycenianej działki. W szczegółowej analizie na stronach 13 i 14 operatu rzeczoznawca wykazuje, że na podstawie istniejących transakcji drogowych nie można wykazać trendu związanego z upływem czasu. Zdaniem Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad operat będący podstawą do ustalenia odszkodowania w zaskarżonej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2012 r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i zgodnie ze stanowiskiem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wyrażonym w komunikacie z dnia 9 grudnia 2011 r. opublikowanym na stronie internetowej Ministerstwa. Skarżący stwierdził, iż nie można zgodzić się ze stanowiskiem zespołu opiniującego przy PTRM, iż rzeczoznawca nie zbadał czy wartość gruntu według dotychczasowego przeznaczenia jest wyższa, czy niższa od wartości wynikającej z celu wywłaszczenia. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Minister podniósł, że organ administracji publicznej nie jest uprawniony do badania opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Jednocześnie organ wniósł o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Uczestnicy postępowania Z. M. i H. M. w piśmie z dnia 7 lutego 2013 r. wnieśli o oddalenie skargi i wyrazili zgodę na rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad w piśmie z dnia 4 lutego 2013 r. wniósł o przeprowadzenie rozprawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z treścią art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Wobec żądania skarżącego, sprawa rozpoznana została na rozprawie. Skarga nie jest zasadna. W ocenie Sądu, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej prawidłowo zastosował w niniejszej sprawie przepis art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej k.p.a. Za niezasadne Sąd uznał zarzuty naruszenia przepisu art. 77 i art. 80 k.p.a. Zgodnie z przepisem art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Stosownie zaś do art. 157 ust. 1a u.g.n., operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie. Przepis art. 157 ust. 1a u.g.n. jest jednoznaczny w swej treści i nie daje organowi administracji publicznej możliwości kontroli prawidłowości oceny dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (zespół oceniający). Ustawodawca zdecydował, że operat szacunkowy, w odniesieniu do którego wydana została negatywna ocena przez organizację zawodową rzeczoznawców – a taka negatywna ocena została wydana przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych w odniesieniu do operatu z dnia 6 czerwca 2012 r. – traci charakter opinii o wartości nieruchomości od dnia wydania tej oceny. Podkreślenia wymaga, że mamy w tym przypadku do czynienia z "oceną" organizacji zawodowej, a nie z "opinią", jak określił to w zaskarżonej decyzji Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, a za nim, w skardze Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad. W świetle treści przepisu art. 157 ust. 1a u.g.n. operat szacunkowy traci charakter opinii o wartości nieruchomości niezależnie od tego, na jakim etapie toczącego się postępowania ta negatywna ocena została przedłożona. W związku z tym, że operat szacunkowy stanowi dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a wartość ta jest podstawą ustalenia następnie przez organ wysokości odszkodowania (art. 134 u.g.n.), zasadnie Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zastosował przepis art. 138 § 2 k.p.a. i uchylił decyzję organu I instancji, przekazując jednocześnie sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Zgodnie z tym przepisem, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. W ocenie Sądu, trafnie Minister stwierdził, że określenie wartości nieruchomości w postaci operatu szacunkowego wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części. Konieczny w tym przypadku do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na rozstrzygnięcie w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. Biorąc pod uwagę konstytucyjne prawo do zaskarżania orzeczeń i decyzji wydanych w pierwszej instancji (art. 78 Konstytucji RP) i ustanowioną w postępowaniu administracyjnym, jako realizację tego prawa, zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 k.p.a.), stwierdzić należy, że brak było możliwości – w stanie faktycznym tej sprawy – orzeczenia przez organ II instancji, co do istoty sprawy. Zasada dwuinstancyjności wymaga bowiem dwukrotnego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia tożsamej podmiotowo i przedmiotowo sprawy. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem sądowoadministracyjnym, sporządzenie na nowo operatu szacunkowego oraz przeprowadzenie na jego podstawie dowodu, co do wartości nieruchomości obejmuje zasadniczy zakres postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania. Uzasadnia to zastosowanie przez organ odwoławczy przepisu art. 138 § 2 k.p.a., bowiem operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania, które muszą mieć możliwość pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu. Brak jest w takim przypadku podstaw do zastosowania przez organ odwoławczy art. 136 k.p.a. (v. wyrok NSA z dnia 9 grudnia 2010 r. sygn. akt I OSK 226/10, wyrok NSA z dnia 16 listopada 2009 r. sygn. akt I OSK 175/09, wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 lipca 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 353/10; orzeczenia.nsa.gov.pl). Z tych względów, biorąc pod uwagę konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego i poddania go, jako dowodu w postępowaniu administracyjnym, ocenie organów administracji publicznej dwóch instancji, a także z uwagi na prawo odniesienia się do tego dowodu przez strony postępowania, zasadnie Minister uchylił decyzję Wojewody i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie podkreśla przy tym, że – na gruncie obowiązującego prawa, w tym w szczególności w świetle treści przepisu art. 157 ust. 1a u.g.n. – negatywna ocena organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie podlega kontroli i ocenie organu administracji jako dowód, a to z uwagi na bezpośredni skutek jaki ta ocena wywołuje. Ocena ta nie stanowi dowodu w postępowaniu administracyjnym. Stąd też, za niezasadny uznać należało zarzut naruszenia przez Ministra art. 77 i art. 80 k.p.a. w tym zakresie. Przyjęcie stanowiska zaprezentowanego w skardze – przy założeniu racjonalności ustawodawcy – nie jest uprawnione. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wskazuje jednocześnie, że skutkiem negatywnej oceny dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych operatu szacunkowego, który był podstawą decyzji jest, na gruncie przepisu art. 157 ust. 1 a u.g.n., jedynie utrata charakteru opinii o wartości nieruchomości. Sama treść oceny dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wiąże organów administracji publicznej przy ponownym rozpoznawaniu sprawy. Organów nie wiąże w szczególności pogląd prawny zaprezentowany w tej ocenie. Rolą organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie jest nadzór i kontrola organu administracji publicznej w zakresie wykładni i stosowania prawa, stąd też interpretacja, czy pogląd zespołu oceniającego – w zakresie niedotyczącym stricte prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego – nie ma znaczenia w sprawie. Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, jak też zespół oceniający, o którym mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. nie jest także stroną postępowania administracyjnego. W ocenie Sądu, nie ma przeszkód, aby organ administracji zamawiający operat szacunkowy zobowiązał rzeczoznawcę do określenia w jednym operacie szacunkowym wartości nieruchomości z uwzględnieniem złoża kopalin i wartości nieruchomości bez uwzględnienia kopalin. Pamiętać należy bowiem, że wysokość odszkodowania ostatecznie ustala organ administracji publicznej. Rzeczoznawca majątkowy określa w operacie jedynie wartość nieruchomości. Pogląd prawny organu znajdzie wyraz w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, wydanej na podstawie takiego - prawidłowo sporządzonego – operatu szacunkowego. Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł, jak w wyroku.