II SA/Bk 986/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk (spr.), Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2013 r. sprawy ze skargi C. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] września 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. oddala skargę; 2. przyznaje radcy prawnemu B. O. od Skarbu Państwa (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku) kwotę 295,20 zł (dwieście dziewięćdziesiąt pięć złotych dwadzieścia groszy) tytułem wynagrodzenia za zastępstwo prawne skarżącej C. W. wykonane na zasadzie prawa pomocy.- Decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] Burmistrz S., na wniosek A. O., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku garażowo – magazynowego, parterowego na działce nr ew. [...] położonej w Z., ul. J., gm. S. Organ w decyzji określił rodzaj zabudowy, jej funkcję, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy w zakresie: kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu i zdrowia ludzi oraz ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, wymagań związanych z ochroną gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych. W uzasadnieniu podano, że planowane zamierzenie jest zgodne z przepisami odrębnymi i zostały spłonione warunki wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja została uzgodniona z Marszałkiem Województwa P. w zakresie melioracji wodnych i Starostwem Powiatowym w B. w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych. Odwołanie od tej decyzji wniosła sąsiadka terenu inwestycji – C. W. Zarzuciła naruszenie prawa budowlanego, w szczególności § 12 w zw. z § 204 i § 206 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nadto podniosła, że decyzją Państwowego Inspektora Sanitarnego z 1990 r. ustanowiono minimalną 15-metrową strefę ochronną dla budynku 7b posadowionego na jej działce, przy którym ma być realizowana planowana inwestycja. Odwołująca się wskazała również, że decyzja organu I instancji narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania teren) jakie uzyskał budynek 7b. Wskazała, że budynek 7b ma zostawioną strefę buforową ogniochronną około 15 cm od linii rozgraniczającej działki, czego nie uwzględniono w dokumentacji - nie przedstawiono planu ppoż. ochrony budynku - wskutek, jak domniemuje odwołująca się, nieprzygotowania należytej dokumentacji i zaniechania badań geodezyjnych terenu. Zdaniem odwołującej, zaniechano oględzin miejsca, nie przeprowadzono wizji lokalnej, nie zbadano wpływu budynku na otaczającą zabudowę i środowisko, nie sprawdzono warunków zabudowy sąsiednich obiektów, nie pokazano spadków dachu, odprowadzenia wód opadowych. Zdaniem odwołującej tak wielka liczba uchybień doprowadzić może nawet do bezpośredniego zagrożenia życia. Wskazując na powyższe naruszenia wniosła o ponowne wnikliwe przeanalizowanie sprawy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] września 2012 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 17 pkt 1 kpa, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 64 w zw. z art. 52 ust. 1, art. 54, art. 56 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), utrzymało w mocy rozstrzygnięcie I – instancyjne. W uzasadnieniu podano, że projekt decyzji sporządzony został przez osobę uprawnioną, na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu -sporządzonej zgodnie z wymogami ustawowymi. Decyzja zawiera wymagane prawem uzasadnienie prawne i faktyczne, w którym organ I instancji w sposób wyraźny i jednoznaczny wyjaśnił swoje stanowisko wskazując przy tym i cytując stosowne przepisy prawa. Decyzja została uzgodniona z właściwym organem ochrony gruntów rolnych. Kolegium podało, że zarzuty dotyczące zastosowania bądź niezastosowania przepisów prawa budowlanego są, na tym etapie postępowania inwestycyjnego, przedwczesne. Dopiero na etapie postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę, będzie można skutecznie podnosić zarzuty dotyczące ochrony ppoż., zagrożenia naruszenia substancji należącego do odwołującej budynku, ewentualnie odległości od innych usytuowanych na terenie działek obiektów. Odnosząc się do kwestii ustalonej w roku 90 ubiegłego stulecia strefy ochronnej wskazano, że bezspornie została ona ustanowiona dla budynku masarni, a masarni w budynku 7b prostu nie ma, zatem decyzja sanepidu jest decyzją "martwą", niewykonywaną od daty jej podjęcia. Końcowo organ wyjaśnił, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest planem miejscowym, nie wywiera więc skutków prawnych takich jak plan (nie jest prawem miejscowym), stąd zarzut sprzeczności decyzji z decyzją poprzednio wydaną na grunt sąsiedni jest w sposób oczywisty chybiony. Z decyzją tą nie zgodziła się C. W. i wniosła skargę do sądu administracyjnego. Zaskarżonej decyzji zarzuciła, że jest błędna, sprzeczna z prawem i oparta na nie w pełni zrealizowanym postępowaniu administracyjnym. Podniosła, że w trakcie wydawania decyzji zaniechano zbadania terenu i usytuowanych obiektów, co w rażący sposób wpływa na korzystanie i utrzymanie obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Jednocześnie zaniechano zbadania warunków zabudowy wiat A, B, C które są jednym budynkiem zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Wskazała, że na działce inwestora istnieje samowola budowlana której nie zauważono na etapie ustalania decyzji warunków zabudowy, są tam usytuowane wolnostojące kominy na granicy o wysokości około 5m. Zabudowa wiaty nie stanowi tego typu obiektu i przekracza jego dopuszczalny ustawowy metraż. Nadto skarżąca zarzuciła, że naruszono prawa budynku 7b który nie może zostać przekazany do prawidłowego użytkowania przez usytuowanie na granicy samowoli budowlanej co w rażący i niewłaściwy sposób stanowią celowy i umyślny zabieg inwestora. Obecne usytuowanie samowoli budowlanej budynków ma posłużyć jako scalenie z obecną decyzja zabudowy i stworzyć jeden obiekt wielkokubatorowy przekraczając możliwą zabudowę na granicy tego typu działki. Wskazując na powyższe naruszenia skarżąca wniosła o ponowne i wnikliwe przeanalizowanie sprawy. W piśmie procesowym z dnia 16 kwietnia 2013 r., stanowiącym uzupełnienie skargi, pełnomocnik skarżącej podniósł, że decyzje o ustaleniu warunków zabudowy nie pełnią funkcji informacyjnej, a kształtują prawa i obowiązki stron w zakresie sposobu zagospodarowania terenu. Decyzje takie tworzą dla inwestorów prawo do zagospodarowania terenu w sposób w nich podany, zaś dla pozostałych stron obowiązek znoszenia dopuszczonej tym aktem administracyjnym zmiany. Decyzje o warunkach zabudowy wiążą organ wydający pozwolenie na budowę. Krąg stron tego ostatniego postępowania, jest węższy niż przewidziany w art. 28 kpa. Skutkuje to tym, że dla stron postępowania innych niż inwestor, w tym przypadku skarżącej, ten właśnie etap - tj. wydanie decyzji o warunkach zabudowy, może zamykać drogę do kwestionowania dopuszczonej nią zmiany sposobu zagospodarowania terenu, w kolejnej fazie procesu inwestycyjnego. Pełnomocnik podtrzymał stanowisko skarżącej, że naruszono 15 metrową strefę ochronną dla budynku nr 7b przy ul. J., która miała zapewnić odpowiednie warunki sanitarno-epidemiologiczne. Błędnie przyjęto istniejący stan zagospodarowania działki, tj. przyjęto że jest ona zabudowana trzema wiatami A, B, C. Natomiast w rzeczywistość wiaty A, B, C stanowią jeden obiekt budowlany, oddzielony trwale ścianami, pokryty dachem blachą trapezową, posiadający komin. Nadto zarzucił, że zgodnie z załączonym do niniejszego pisma postanowieniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. z dnia [...] kwietnia 2013 r. wynika, że powyższa wiata nie posiada jak na mapie wskazano pow. 24,90 m 2, lecz wymiar 16,5 x 6 m i została zbudowana bez pozwolenia na budowę. Inwestor zrealizował jeden obiekt a nie trzy wiaty. Pełnomocnik podniósł, że skarżąca nie może zgodzić się z umiejscowieniem zamierzonej inwestycji na granicy nieruchomości. Przyszły obiekt istotnie ograniczy korzystanie z należącej do niej i sąsiednich nieruchomości, pogorszy warunki użytkowe jej budynku. Podniesiono, że możliwość lokalizacji budynków przy granicy z działką sąsiednią stanowi wyjątek od ogólnej zasady sytuowania budynków w określonej, minimalnej odległości. Lokalizowanie inwestycji przy granicy nieruchomości jest możliwe ale wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny. Organ, rozstrzygając kwestię możliwej lokalizacji przy granicy winien mieć na uwadze przede wszystkim przepisy "prawa sąsiedzkiego" a w szczególności przepisy art. 140 i 144 k.c. Treść tych przepisów wskazuje wprawdzie na to, iż nie ma zakazu budowy w granicy nieruchomości sąsiedniej, jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, jednakże nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej rozstrzyga sprawę w sposób dowolny albo że wszelkie rozważania w tym zakresie odnosić się będą wyłącznie do przepisów w sprawie warunków technicznych, analizowanych na etapie ubiegania się przez inwestora o pozwolenie na budowę. Ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji usytuowanej w granicy nieruchomości, choć dopuszczalne w świetle regulacji, określonej w § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wymagało analizy sprawy, przy uwzględnieniu zasady równego traktowania wszystkich stron - art. 32 ust. 1 Konstytucji i przepisów konstytucyjnych o ochronie prawa własności, jak też przepisów art. 140 i 144 k.c. Pełnomocnik zarzucił naruszenie art. 11 w zw. z art. 107 § 3 kpa i podniósł, że organ administracyjny wydając decyzję lakonicznie uznał, że zarzuty odwołującej "nie przesądzają o właściwości postępowania". Końcowo zarzucił naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Wskazał, że organ w ogóle nie spróbował ustalić, jak wygląda teren objęty wnioskiem, i czym jest w chwili obecnej zabudowany. W szczególności nie zweryfikowano twierdzeń skarżącej o samowoli budowlanej wiat oznaczonych przez inwestora na mapie A, B, C. Dowody te miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, zmierzały bowiem do wykazania, jaki wpływ będzie miała inwestycja na pobliski tereny zabudowy m.in. na nieruchomość należącą do skarżącej. Przeprowadzenie postępowania w pełnym zakresie spoczywało również na organie odwoławczym. Pełnomocnik wniósł o dopuszczenie dowodu z dokumentu w postaci postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. z dnia [...] kwietnia 2013 r. na okoliczność dokonania przez inwestora budowy wiaty o wymiarach 16,50 m x 6,00 m bez pozwolenia na budowę bezpośrednio przy działce stanowiącej własność skarżącej oraz wniósł o zasądzenie kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu i oświadczył, że nie została ona opłacona w całości ani w części. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje. Skarga jest nieuzasadniona, albowiem zaskarżona decyzja jak i decyzja poprzedzająca jej wydanie nie naruszają przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na jego wynik, ani przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.). Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja na podstawie której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku garażowo – magazynowego, parterowego na działce nr ew. [...] położonej w Z., ul. J., gm. S. W myśl przepisu art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku braku planu miejscowego, zmiana sposobu zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, po uzgodnieniu z organami wskazanymi w przepisie art. 53 ust. 4 (art. 60 ust. 1 ustawy). Stosownie do przepisu art. 64 ustawy, do postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy stosuje się odpowiednio przepisy art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55 i art. 56 ustawy, dotyczące lokalizacji inwestycji celu publicznego. W myśl art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, 2) teren ma dostęp do drogi publicznej, 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc, 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Skoro treść decyzji ustalającej warunki zabudowy determinują przepisy prawa, to stwierdzić należy, iż decyzja tego rodzaju nie ma charakteru uznaniowego. Zgodnie z utrwalonym już w doktrynie poglądem – decyzja o warunkach zabudowy jest typowym przykładem aktów związanych, czyli takich, w których organ bada jakiś stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa. Stąd jeśli stwierdzi niezgodność, to zobowiązany jest wydać decyzję odmowną, jeśli zaś jej nie stwierdzi – ma obowiązek wydać decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawcy. Inaczej mówiąc zgodność z normami prawa powszechnie obowiązującymi jest warunkiem koniecznym, ale i wystarczającym do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu, to organ zobligowany jest do wydania decyzji pozytywnej – art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (vide: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz pod redakcją Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2005, Wyd. 2, str. 453). Określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 dokonane zostało w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), wydanym na postawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 ustawy. Stosownie do przepisu § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. W ust. 2 § 3 mowa jest o tym, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 metrów. Treść decyzji o warunkach zabudowy powinna zawierać elementy określone w mającym odpowiednie zastosowanie przepisie art. 54 ustawy, czyli powinna określać: 1) rodzaj inwestycji; 2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych; 3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1. W sprawie niniejszej organy administracyjne zobligowane były do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, albowiem planowana inwestycja spełnia wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z akt administracyjnych sprawy wynika, że przed wydaniem decyzji organ sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa ww. regulacji. W ocenie Sądu granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone prawidłowo z zachowaniem odległości wskazanych w § 3 ust. 2 rozporządzenia i wymaganych wskaźników. W sposób zgodny z treścią § 4 - 8 omawianego rozporządzenia przyjęto też na przedmiotowej działce obowiązującą linię zamierzonej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi tej elewacji jej gzymsu lub attyki, wysokość w kalenicy dachu oraz rodzaj i geometrię dachu. Jak wynika z przeprowadzonej analizy na poddanym analizie obszarze istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna – budynki mieszkalne z towarzyszącymi budynkami gospodarczymi. Zdaniem Sądu planowana inwestycja nie spowoduje zmiany istniejącego rodzaju zabudowy. W świetle powyższego stwierdzić należy, że projektowane przedsięwzięcie nie stanowi naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa oraz naruszenia funkcji kontynuacji zabudowy terenu. Nadto Sąd oceniając zgodność zaskarżonej decyzji z przepisem art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uznał, że spełnione zostały w rozpoznawanej sprawie pozostałe warunki dopuszczalności tej decyzji zawarte w pkt 2-5, tzn. teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy ma dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (przed uzyskaniem pozwolenia na budowę należy uzyskać zgodę na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej w części niezbędnej do realizacji inwestycji), teren położony jest poza obszarem objętym jakąkolwiek prawną forma ochrony przyrody, dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Legalności kwestionowanej decyzji nie podważają zarzuty skargi. Z jej treści jak i z pisma procesowego pełnomocnika wynika, że skarżąca upatruje niedopuszczalności ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, z powodu usytuowania bezpośrednio przy granicy działki co narusza warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Drugi główny zarzut skargi dotyczy błędnego przyjęcia istniejącego stanu zagospodarowania działki. A mianowicie skarżąca zarzuca, że przyjęto iż jest ona zabudowana trzema wiatami A, B, C. Natomiast w rzeczywistość wiaty A, B, C stanowią jeden obiekt budowlany, oddzielony trwale ścianami, pokryty dachem blachą trapezową, posiadający komin. Inwestor bez pozwolenia na budowę zrealizował jeden obiekt a nie trzy wiaty. W ocenie Sądu każdy z tych zarzutów dotyka sfery działania innych organów, niż właściwe do wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albowiem w postępowaniu o warunki zabudowy zarówno kwestia oceny spełnienia warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jak i kwestia legalności istniejącej zabudowy na działce, nie podlega badaniu. Nadmienić należy, że występujący na analizowanym terenie sposób lokowania na granicach nieruchomości, zabudowy gospodarczo – garażowej towarzyszącej zabudowie mieszkalnej, mógł determinować lokalizację po granicy działki także przedmiotowej inwestycji. Można wnioskować, że taka lokalizacja zabudowy gospodarczo – garażowej jest elementem ładu przestrzennego analizowanego terenu. Stwierdzić zatem należy, że przesądzenie w decyzji o warunkach zabudowy, lokalizacji budowy garażowo - magazynowego przy granicy z nieruchomością skarżącej było następstwem ładu przestrzennego i nie miało związku z oceną dopuszczalności takiej lokalizacji w świetle warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7.04.2002r. sygn. II OSK 503/08, usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy nieruchomości może być elementem ładu przestrzennego, istniejącego w sąsiedztwie planowanej inwestycji. Nie ulega zaś wątpliwości, że zgodnie z art. 54 pkt 2 lit. "a" w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w decyzji o warunkach zabudowy określa się między innymi warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Jeżeli zatem w sąsiedztwie planowanej inwestycji istnieje zabudowa po granicy działki (vide: działka nr 68/6, 68/8, 68/9, 68/26, 68/17), to jest to element ładu przestrzennego, którego warunki i wymagania ochrony należy wskazać w decyzji o warunkach zabudowy, co może oznaczać niekiedy wręcz nakaz budowy po granicy nieruchomości. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy, nie może natomiast wkraczać w zarezerwowaną dla organów administracji architektoniczno – budowlanej, ocenę dopuszczalności lokalizacji zabudowy w odległościach od granic nieruchomości mniejszych niż normatywne z punktu widzenia warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Usytuowanie obiektów budowlanych względem granic nieruchomości, jest, co do zasady, domeną prawa budowlanego i rozstrzygane jest na etapie pozwolenia na budowę. Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie są przepisami odrębnymi w rozumieniu ar. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stanowisko powyższe jest w orzecznictwie sądów administracyjnych jednolite (vide: między innymi wyrok WSA w Poznaniu z 17 maja 2011 r., II SA/Po 71/11, uchwała NSA z 25 listopada 1996 r., OPK 22/96, wyrok WSA w Warszawie z 31 maja 2005 r., IV SA/Wa 905/04, wyrok WSA w Gdańsku z 27 sierpnia 2008 r., II SA/Gd 342/08, wyrok WSA w Łodzi z 25 września 2007 r., II SA/Łd 719/07, wyrok WSA w Gliwicach z 15 lipca 2011 r., II SA/GL 127/11). Przeniesienie powyższego stanowiska na grunt niniejszej sprawy, oznacza, że dopiero na etapie udzielania pozwolenia na budowę, dla której to inwestycji ustalono warunki zabudowy, organ architektoniczno – budowlany jest obowiązany sprawdzić, czy przepisy techniczno – budowlane, w tym dotyczące dopuszczalnych parametrów budynku garażowo - magazynowego lokalizowanych przy granicach nieruchomości, będą pozwalały na realizację inwestycji. Rozstrzygnięcie organu ustalającego warunki zabudowy nie jest prowadzone w oparciu o warunki techniczne dotyczące obiektów budowlanych. Badając dopuszczalność lokalizacji obiektu w granicy na etapie ustalania warunków zabudowy, organ rozstrzyga w oparciu o kryteria wskazane w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mając na względzie ład przestrzenny, a nie kryteria określone przepisami techniczno – budowlanymi. Ład przestrzenny wynika z charakteru i cech zabudowy sąsiedniego terenu a te opisane są w sporządzonej analizie funkcji i cech zabudowy i "przenoszone" zostają do treści decyzji o warunkach zabudowy. W skardze nie został zawarty zarzut naruszenia zasady kontynuacja funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. Odnośnie drugiego zarzutu, podać należy, że kwestie samowoli budowlanej jakiej ewentualnie dopuścił się inwestor w przeszłości należą do właściwości organów nadzoru budowlanego. Na uwzględnienie nie zasługuje również zarzut dotyczący naruszenia strefy ochronnej dla budynku 7b zlokalizowanego na działce skarżącej, albowiem strefa ta została ustanowiona dla budynku masarni, która do chwili obecnej nie została zrealizowana. Bezzasadne pozostają również zarzuty naruszenia przepisów procesowych, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa, w szczególności zarzut braku przeprowadzenia oględzin terenu inwestycji. Zgodnie z treścią art. 52 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym podstawą działania organów orzekających w przedmiocie warunków zabudowy są: mapa zasadnicza terenu w stosownej skali oraz wypisy i wyrysy geodezyjne terenu. Takie mapy były podstawą działania organów w sprawie niniejszej. Za zasady można uznać zarzut naruszenia art. 107 § 3 kpa, albowiem uzasadnienia organów obu instancji istotnie są lakoniczne. Naruszenie to nie miało jednak wpływu na wynik postępowania. Wobec niepotwierdzenia zarzutów skargi należało ją oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2020 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). O przyznaniu wynagrodzenia ustanowionemu z urzędu radcy prawnemu i zwrocie niezbędnych wydatków Sąd orzekł ma podstawie art. 250 ppsa oraz przepisów § 2 ust. 1 - 3, § 6 pkt 2, § 14 ust. 2 pkt 1 lit. "a" i § 15 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1369 ze zm.).