I SA/Łd 401/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział I w składzie następującym: Przewodnicząca: Sędzia WSA Ewa Cisowska – Sakrajda Sędziowie: Sędzia NSA Teresa Porczyńska (spr.) Sędzia WSA Joanna Tarno Protokolant: Szymon Chrostek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [..] nr [...] w przedmiocie określenia wysokości zobowiązania w podatku od nieruchomości za 2011 r. 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwotę 1457 (jeden tysiąc czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z [...] r. w sprawie określenia A spółce z o.o. w S. wysokości zobowiązania w podatku od nieruchomości za 2011 rok. W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił, że [...] r. podatnik nabył od syndyka masy upadłości spółki B, zabudowane nieruchomości gruntowe położone w S. przy ulicy A, oznaczone jako działki nr [...], [...] oraz [...] wraz z linią technologiczną przetwórstwa rzepaku oraz dwoma zbiornikami magazynowymi. W związku z niezłożeniem przez spółkę deklaracji za lata 2011–2012 oraz brakiem zapłaty podatku od nieruchomości za okresy październik–grudzień 2011 r. oraz styczeń–kwiecień 2012 r., Prezydent Miasta S. wszczął z urzędu postępowania w sprawie określenia zobowiązania w podatku od nieruchomości odpowiednio za lata 2011 i 2012. Organ wezwał także stronę do złożenia pisemnej informacji odnośnie wartości budowli znajdujących się na terenie nieruchomości gruntowej nabytej od syndyka masy upadłości. W toku postępowania strona złożyła 17 lipca 2012 r. pismo zawierające informację w sprawie wartości budowli oraz ewidencję środków trwałych, a 20 sierpnia 2012 r. – deklarację na podatek od nieruchomości za 2011 r. W deklaracji podatnik wykazał powierzchnię użytkową budynku (1994 m2) i zaliczył ją do poz. 45 jako (pozostałe budynki). W kolejnym piśmie podatnik wyjaśnił, że powierzchnia 1994 m2 została wpisana w poz. 45 deklaracji z uwagi na brak możliwości wykorzystania budynku do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych, natomiast wartość budowli (78.000 zł, poz. 48 deklaracji) wynikała z operatu szacowania wartości rynkowej nieruchomości. 13 września 2012 r. przeprowadzono oględziny nieruchomości w czasie których wykonywano m.in. dokumentację fotograficzną. W czasie oględzin prezes zarządu spółki zgłosił do protokołu, że na zdjęciach uwidoczniono "brak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej ze względu na zły stan techniczny budynku". Równocześnie przekazał pismo, w którym wskazał między innymi, że: zakupiona nieruchomość nie była wykorzystywana do celów produkcyjnych od 2009 r., od tego czasu nie dokonywano żadnych napraw i konserwacji, a jej stan techniczny ulegał systematycznie pogorszeniu. Podatnik wywiódł, że z uwagi na konieczność przeprowadzenia niezbędnych inwestycji i uzyskania niezbędnych odbiorów i zezwoleń, nie było możliwe rozpoczęcie działalności gospodarczej; obiekty nie posiadają prawomocnych decyzji zezwalających na użytkowanie i prowadzenie w nich działalności gospodarczej, pozbawione są zasilania w energię elektryczną, posiadają częściowo zdemontowane instalacje grzewcze i przeciwpożarowe, w wielu miejscach uszkodzone jest poszycie dachowe, co powoduje przesiąkanie przez strop i zalewanie pomieszczeń, a ponadto do piwnic przesiąkają wody gruntowe. Zdaniem podatnika z uwagi na treść art. 1a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tj. Dz. U. z 2010 r., Nr 95, poz. 613 ze zm., dalej u.p.o.l.) przedmiotowy budynek nie powinien podlegać opodatkowaniu właściwemu dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Dodał również, że spółka nie jest w stanie realizować celu, do którego została powołana. Decyzją z [...] r. Prezydent Miasta S. ustalił podatnikowi wysokość zobowiązania w podatku od nieruchomości za okres od października do grudnia 2011 roku w wysokości 15.415 zł. Zdaniem organu stan techniczny przedmiotowego budynku nie budził zastrzeżeń. Na utrwalonym w czasie oględzin materiale fotograficznym nie widać żadnych ubytków ścian i stropów oraz zniszczeń konstrukcyjnych. Budynek nie był w stanie technicznym uprawniającym do wyłączenia go z opodatkowania stawką właściwą dla budynków związanych z działalnością gospodarczą. Również brak zasilania w energię elektryczną, demontaż linii grzewczych i przeciwpożarowych, przesiąkanie wód gruntowych do piwnic, czy względy ekonomiczne nie stanowiły przyczyn uniemożliwiających opodatkowanie tego budynku jako związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Na potwierdzenie tych tez organ pierwszej instancji powołał się na orzecznictwo sądów administracyjnych. W odwołaniu pełnomocnik strony wniósł o uchylenie decyzji pierwszej instancji w części dotyczącej uznania budynków o pow. 1994 m2 za budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i orzeczenie, że te budynki powinny być objęte niższą stawką, właściwą dla "pozostałych budynków", ewentualnie – o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu organowi. W uzasadnieniu pełnomocnik przedstawił etapy realizacji budowy A oraz wskazał, że po ich wykonaniu spółka złoży nową deklarację podatkową. Dodał, że niewykorzystywanie budynków do prowadzenia działalności gospodarczej nie wynikało z woli podatnika, ale z trwałych przeszkód o obiektywnym charakterze, związanych z katastrofalnym stanem budynków. W ocenie pełnomocnika, jeżeli obiekt wymaga remontu oznacza to, że właśnie nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności, co oznacza także, iż nie jest on wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. W dniu 7 listopada 2012 r. pełnomocnik spółki przesłał opinię rzeczoznawcy, według której budynek położony na terenie nieruchomości przy ul. A 18 jest w złym stanie technicznym, m.in. ze względu na ubytki, ślady silnego zawilgocenia i zagrzybienia murów, spękania, ślady zalania w piwnicy, zawilgocenie i zagrzybienie posadzek i fundamentów, uszkodzenia stropu drewnianego w części hali produkcyjnej, ślady korozji elementów metalowych, uszkodzenia elementów poszycia dachowego, co uniemożliwia jego wykorzystywanie na cele prowadzenia działalności gospodarczej. Ponadto z opinii wynikało, że instalacje i urządzenia techniczne budynku wymagają wymiany i uzyskania stosownego branżowego dopuszczenia do eksploatacji. Utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. powołało się na do art. 1a u.p.o.l., z którego wywiodło, że aby budynek mógł być opodatkowany niższą stawką podatkową (dla "pozostałych budynków") zamiast stawką właściwą dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, konieczne jest spełnienie łącznie dwóch warunków: (1) grunt (budynek, budowla) nie jest (faktycznie) wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, (2) wykorzystanie tego gruntu (budynku, budowli) do prowadzenia działalności gospodarczej nie jest możliwe ze względów technicznych. O ile nie ma wątpliwości co do tego, że na terenie przedmiotowej nieruchomości nie jest prowadzona żadna działalność, to dugi warunek nie był spełniony. Powołując się na orzecznictwo, organ doszedł do przekonania, że względy techniczne, o których mowa w art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. nie mogą być utożsamiane z przeszkodami o charakterze przejściowym, wynikającymi z woli podatnika i podejmowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej decyzji o remontach, przekształceniach, adaptacjach czy też zmianie przeznaczenia. Względy techniczne w rozumieniu tego przepisu oznaczają trwałą i obiektywną przeszkodę w wykorzystaniu gruntu, budynku bądź budowli do prowadzenia działalności gospodarczej. Przepis powyższy odnosi się do przeszkód uniemożliwiających prowadzenie każdego rodzaju działalności gospodarczej przez samego przedsiębiorcę oraz jakikolwiek inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, nie obejmuje natomiast technologicznych, ekonomicznych, jak również finansowych przyczyn braku możliwości wykorzystywania przedmiotu opodatkowania do prowadzenia działalności gospodarczej. Zdaniem organu odwoławczego materiał dowodowy rozpatrywanej sprawy nie pozwalał na przyjęcie, że istnieją trwałe i obiektywne względy techniczne uniemożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej. Fakt składania przez podatnika wniosków i uzyskiwanie różnego rodzaju decyzji, w szczególności decyzji o warunkach zabudowy, o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, decyzji zatwierdzającej zamienny projekt budowlany A, prowadził do wniosku, że sama strona traktuje stan budynku jako przejściową przeszkodę w prowadzeniu działalności gospodarczej. Do podobnych wniosków prowadziła analiza dokumentacji fotograficznej. Odnosząc się do załączonej przez podatnika opinii rzeczoznawcy organ wskazał, że przy obliczaniu wskaźnika zużycia technicznego budynku uwzględnione zostały takie elementy (instalacja elektryczna, instalacja wodno-kanalizacyjna, instalacja co), które zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych nie powinny być brane pod uwagę przy ustalaniu istnienia "względów technicznych". Duży stopień zużycia tych elementów (90-100%) przy przyjętym istotnym udziale w całości (ponad 20%) w praktyce przesądził o zakwalifikowaniu budynku jako obiektu w złym stanie technicznym. Organ odwoławczy zauważył również, że nie stwierdzono występowania takich uwarunkowań konstrukcyjnych, które w połączeniu ze względami organizacyjnymi, mogłyby uzasadniać przyjęcie, że istnieją względy organizacyjne uniemożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej. Stan techniczny budynku był rezultatem świadomej decyzji podatnika o nieprzeprowadzeniu prac remontowych (odtworzeniowych), a przejściowy charakter tego stanu znajdował potwierdzenie w zaplanowanych przez podatnika inwestycjach, nierozpoczętych jedynie ze względów prawnych (oczekiwanie na niezbędne decyzje/zezwolenia) oraz finansowych (brak środków). Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi przez pełnomocnika podatnika, który wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając naruszenie: (1) przepisów prawa materialnego, tj. art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. poprzez jego zastosowanie do budynków o łącznej powierzchni 1.994 m2 znajdujących się na nieruchomości skarżącego w sytuacji, gdy budynki te nie były i nie mogły być wykorzystywane przez skarżącego prowadzącego działalność gospodarczą do prowadzenia tej działalności – ze względów technicznych; (2) przepisów postępowania, tj. art. 120, art. 121 § 1, art. 122, art. 187 § 1, art. 191, art. 197 i art. 210 § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.; dalej "Ordynacja podatkowa") przez: – niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, co przejawiało się w tym, że organy obu instancji nie dokonały w istocie samodzielnych ustaleń co do stanu technicznego budynków położonych na nieruchomości skarżącego pod kątem aktualnej, bądź potencjalnej, możliwości ich wykorzystania do prowadzenia działalności gospodarczej, a także nie ustaliły, z wykorzystaniem wszelkich niezbędnych i dostępnych dowodów, w rozumieniu ordynacji podatkowej, a także w świetle art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. – wpływu ww. warunków technicznych na możliwość wykorzystywania tych budynków do prowadzenia działalności gospodarczej przez stronę w okresie, którego dotyczy postępowanie podatkowe; – całkowite pominięcie dowodów zgromadzonych w sprawie, w szczególności operatu szacunkowego z [...] r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego inż. E. D., a także oględzin nieruchomości z 13 września 2012 r. W uzasadnieniu strona podkreśliła, że w toku postępowania podatkowego konsekwentnie podnosiła i wykazywała, że budynek o powierzchni 1994 m2 ze względów technicznych nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. W tym celu złożyła do akt sprawy, sporządzony na jej zlecenie, operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, z którego wynika, że stan techniczny budynku uniemożliwia jego wykorzystanie na cele prowadzenia działalności gospodarczej, a nawet stanowi zagrożenie bezpieczeństwa użytkowników. W toku postępowania podatkowego przeprowadzono także oględziny nieruchomości, z których sporządzono protokół. W treści protokołu wskazano na zły stan techniczny budynku, którego konsekwencją jest brak możliwości prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Ponadto zdaniem podatnika "względy techniczne", o których mowa w art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., musiały mieć związek ze stanem technicznym gruntów, budynków i budowli powodujący, że przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia konkretnej działalności wykonywanej przez przedsiębiorcę, nie zaś, że w ogóle, ze swej natury, nie może być wykorzystywany do prowadzenia danej działalności, lub że nigdy nie będzie mógł być tak wykorzystywany. Zdaniem strony wyłączenie przedmiotu opodatkowania spod opodatkowania podatkiem od nieruchomości nie może też być uzależnione wyłącznie od decyzji właściwego organu nadzoru budowlanego. Skarżący zwrócił uwagę, że stan faktyczny sprawy różnił się od sytuacji, w której przedsiębiorca z własnej woli zaprzestaje prowadzenia działalności gospodarczej przy wykorzystaniu określonego budynku np. decydując się na jego modernizację lub remont. W takim wypadku wyłączenie następuje z powodów subiektywnych (decyzja przedsiębiorcy) i w istocie nie może być traktowane jako mieszczące się w granicach wyjątku o którym mowa w art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. Natomiast nabycie nieruchomości wraz z budynkami znajdującymi się w katastrofalnym stanie, wyłączającym ich wykorzystanie do prowadzenia działalności gospodarczej (jak to miało miejsce w stanie faktycznym sprawy), przemawiało za uznaniem, że są to względy techniczne o charakterze obiektywnym (niezależne od woli przedsiębiorcy), a także trwałym, bowiem ze względu na zakres koniecznych prac remontowych, nie można ich było wyeliminować w danym roku podatkowym. W dalszej części skargi strona podniosła, że organy podatkowe nie podjęły wszelkich możliwych czynności mających na celu dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, a także nie rozpatrzyły całokształtu materiału dowodowego. Nie ustaliły między innymi także z jakich przyczyn sporny budynek nie został wyłączony z eksploatacji. Organy nie poczyniły też żadnych ustaleń co do zakresu prac, jakie powinny zostać poczynione przez stronę oraz czasu koniecznego na doprowadzenie budynku do stanu, w którym mógłby być wykorzystany do prowadzenia działalności, co w kontekście pierwszego z formułowanych zarzutów było okolicznością istotną w sprawie. Organy obu instancji nie zweryfikowały też w prawidłowy sposób zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Skoro bowiem nie uznały przedstawionego przez stronę operatu rzeczoznawcy za wiarygodny i miarodajny z punktu widzenia prowadzonego postępowania podatkowego, miały zarówno prawo jak i obowiązek dopuścić z urzędu dowód z opinii biegłego celem zweryfikowania okoliczności wymagających niewątpliwie wiedzy specjalnej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1296) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły prawa, i to przynajmniej w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b), chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. Należy zgodzić się z organem podatkowym, że już sam fakt posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę skutkuje tym, że budynek, budowla, czy grunt są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W wyroku z dnia 6 czerwca 2006 r., I SA/Gd 481/05, niepubl., WSA w Gdańsku stwierdził, że tymczasowy brak wykorzystywania danego obiektu dla celów działalności gospodarczej nie uprawnia do przyjęcia, że nie stanowi on nieruchomości związanej z działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów u.p.o.l. Pojęcie "względów technicznych" nie zostało bezpośrednio zdefiniowane przez ustawodawcę, należy zatem przyjąć rozumienie wynikające z języka potocznego i pomocniczo z prawa budowlanego. Nie znajdują uzasadnienia jednak poglądy, że tylko decyzja organów nadzoru budowlanego jest podstawą do wykazania, że w budynku nie może być, ze względów technicznych, prowadzona działalność gospodarcza. Takiego wymogu nie ma bowiem w art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. (por. podobnie wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 23 marca 2006 r., I SA/Rz 517/05). "Względy techniczne" nie zawsze są widoczne gołym okiem, nawet uzbrojonym w aparat fotograficzny. Aby je zidentyfikować można posiłkowo posłużyć się przepisami prawa budowlanego, które regulują te kwestie. Jako przykład aktu zawierającego przybliżenie "względów technicznych" można podać rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). W wyroku z dnia 12 czerwca 2012 r., II FSK 2289/10 (LEX nr 1216596) Naczelny Sąd Administracyjny, odwołując się do wyroku WSA w Warszawie z 14 października 2004 r., III SA 3589/03, stwierdził, że "względy techniczne" to każda obiektywna okoliczność natury technicznej niemająca błahego charakteru, w tym również zły stan techniczny budynku, który bez gruntownego remontu nie nadaje się do użytkowania. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się również, że brak możliwości wykorzystania przedmiotu opodatkowania do prowadzenia działalności gospodarczej, powinien być następstwem okoliczności obiektywnych, niezależnych od woli podatnika (por. m. in. wyroki: WSA w Katowicach z dnia 5 października 2004 r., I SA/Ka 2227/03 - LEX nr 710295, czy WSA we Wrocławiu z dnia 19 stycznia 2012 r. I SA/Wr 1662/11 - G. Prawna 2012/27/16). Tak właśnie było w omawianym przypadku – z wyjaśnień podatnika wynika bowiem, że zły stan przedmiotowego budynku był następstwem zdarzeń niezależnych od woli skarżącej spółki i powstał jeszcze w okresie gdy budynek nie był jej własnością (spółka nabyła tę nieruchomość od syndyka masy upadłości spółki B). W toku postępowania podatkowego organ pierwszej instancji dokonał oględzin nieruchomości położonej w S. przy ul. A 18. Zgodnie z art. 198 § 1 Ordynacji podatkowej, organ podatkowy może w razie potrzeby przeprowadzić oględziny. Na podstawie art. 172 § 1 Ordynacji podatkowej organ podatkowy sporządza zwięzły protokół z każdej czynności postępowania mającej istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, chyba że czynność została w inny sposób utrwalona na piśmie. W § 2 pkt 3 wskazano, że protokół sporządza się m. in. z oględzin i ekspertyz dokonywanych przy udziale pracownika organu podatkowego. W myśl art. 173 § 1 Ordynacji podatkowej protokół sporządza się tak, aby z jego treści wynikało, kto, kiedy, gdzie i jakich czynności dokonał, kto i w jakim charakterze był przy nich obecny, co i w jaki sposób w wyniku tych czynności ustalono i jakie uwagi zgłosiły obecne osoby. W treści protokołu wskazano, że "W czasie oględzin osoby obecne zgłosiły następujące uwagi: W przedmiotowym budynku uwidoczniono na zajęciach brak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej ze względu na zły stan techniczny budynku (...)". Ponieważ osobą reprezentującą stronę był wyłącznie Prezes Z. W., zatem użycie liczby mnogiej w odniesieniu do osób zgłaszających takie uwagi, oznacza, że pochodzą one również do pracowników Urzędu Miasta S.. Powyższe prowadzi do wniosku, iż organ dokonujący oględzin nie kwestionuje, że ze względu na zły stan techniczny budynku, nie można w nim prowadzić działalności gospodarczej. Odmienna ocena nie wynika również z treści decyzji obu instancji. Sporne jest natomiast, czy przyczyna takiej niemożności jest na tyle poważna, że można ją zakwalifikować do "względów technicznych" powodujących zastosowanie niżej stawki podatkowej. W toku postępowania podatkowego strona skarżąca przedłożyła opinię rzeczoznawcy majątkowego, dotyczącą stanu technicznego budynku, którą organ odwoławczy – powołując się na bliżej nieokreślone orzecznictwo sądów administracyjnych – omówił dość ogólnie, co do zasady przyjmując, że "względy techniczne" nie zaistniały. Tytułem uzasadnienia organ stwierdził, że przy obliczaniu wskaźnika zużycia technicznego budynku rzeczoznawca uwzględnił takie elementy jak instalacja elektryczna, instalacja wodno-kanalizacyjna, instalacja c.o. - które nie powinny być brane pod uwagę przy ustalaniu istnienia "względów technicznych". Z opinii rzeczoznawcy faktycznie wynika, że wskazane elementy zostały zużyte w największym stopniu, jednak znaczny stopień zużycia wykazywały również inne elementy - niewątpliwie ważne przy użytkowaniu budynku - takie jak np.: dach (45%), stropy i schody (40%), konstrukcja nośna (30%). Organ powinien ocenić, czy są to wartości wystarczające dla przyjęcia, że w budynku nie wystąpiły "względy techniczne" i dlaczego. Dokonanie prawidłowej oceny czy w sprawie wystąpiły "względy techniczne" nie zawsze jest łatwe dla organu podatkowego. Być może będzie tu potrzebna wiedza specjalistyczna, której organ nie posiada. W takim wypadku organ sam może zwrócić się o opinię do biegłego, który rozstrzygnie czy przedmiotowy budynek wymaga tylko zwykłego remontu, czy też gruntownej rewitalizacji, rekonstrukcji i remontu kapitalnego. Ten ostatni przypadek zachodzi wówczas, gdy na podstawie szczegółowej analizy zostanie stwierdzone, że nieruchomość została zdegradowana co najmniej w znacznej części, przez co utraciła swoją pierwotną funkcję i przeznaczenie. Zaistnienie "względów technicznych" powoduje zerwanie związku budynku z prowadzoną działalnością gospodarczą. W takim przypadku budynek podlega opodatkowaniu według stawek niższych, właściwych dla tzw. pozostałych nieruchomości. Zdaniem Sądu, względów technicznych nie można utożsamiać wyłącznie z takimi wadami, które mają charakter absolutnie nieodwracalny, tj. niemożliwy do usunięcia – jak w gruncie rzeczy przyjmują organy obu instancji. Gdyby bowiem tak uznać, dla zaistnienia względów technicznych koniecznym byłoby wykazanie, że budynek lub budowla stanowią ruiny, nadające się tylko do rozbiórki. Podobny pogląd do przedstawionego przez skład orzekający w niniejszej sprawie, odnaleźć można również w wymienionych wyrokach sądów administracyjnych (z 14 października 2004 r., III SA 3589/03 i z 12 czerwca 2012 r., II FSK 2289/10), które przyjmują, że "względy techniczne" to każda obiektywna okoliczność natury technicznej niemająca błahego charakteru, w tym również zły stan techniczny budynku, który bez gruntownego remontu nie nadaje się do użytkowania. W niniejszej sprawie nie jest wiadome, czy stan techniczny budynku jest na tyle zły, że bez gruntownego remontu nie nadaje się on do użytkowania. Organy skoncentrowały się bowiem wyłącznie na wadach instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i c.o.), które nie są jedynymi wadami przedmiotowego budynku - co jasno wynika z treści opinii rzeczoznawcy majątkowego. Z końcowej części tej opinii wskazano ponadto, że strona uzyskała decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dotyczącą realizacji inwestycji w skład której wchodzi sporny budynek, a zakończenie realizacji tej inwestycji wymagać będzie uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Powyższe może oznaczać, że wymieniony budynek stanowi jeden z elementów inwestycji, która będzie realizowana w przyszłości, zaś poprawa jego stanu technicznego nie nastąpi w wyniku zwykłego remontu. Brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego oznacza naruszenie zasady zupełności postępowania podatkowego (art. 187 § 1 Ordynacji podatkowej), nie spełnienia również wymogów prawidłowego uzasadnienia decyzji, sformułowanych w art. 210 § 4 tej ustawy. Rozstrzygając sprawę ponownie organ zobowiązany będzie do szczegółowego przeanalizowania – ewentualnie na podstawie opinii biegłego – czy stopień zużycia elementów konstrukcyjnych budynku (dach, stropy i schody, konstrukcja nośna itp.), wymienionych w opinii rzeczoznawcy majątkowego, a także włączenie budynku do przyszłej inwestycji, która ma być realizowana przez skarżącą spółkę - można uznać za obiektywne okoliczności natury technicznej, niemające błahego charakteru, które wskazują na to, że przedmiotowy budynek utracił swoją pierwotną funkcję i przeznaczenie. Z powyższych względów na art. 145 § 1 pkt 1 lit. c), art. 200 i 205 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270) Sąd orzekł jak w sentencji. D. B.