II SA/Bk 958/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Mieczysław Markowski, Sędziowie sędzia WSA Paweł Janusz Lewkowicz, sędzia WSA Andrzej Melezini (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 marca 2014 r. sprawy ze skargi J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę Decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r., Nr [...], Burmistrz C., zatwierdził projekt podziału nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów nr geodezyjnym [...], o powierzchni ogólnej 4,080 ha, położonej w obrębie wsi P., stanowiącej własność J. C. (dalej przywoływanego jako: Skarżący). Decyzją z dnia [...] lipca 2013 r., Nr [...], Burmistrz C. orzekł o ustaleniu Skarżącemu opłaty adiacenckiej w wysokości 7755, 75 zł (słownie: siedem tysięcy siedemset pięćdziesiąt pięć złotych siedemdziesiąt pięć groszy), z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, działki nr [...], położonej w obrębie wsi P., spowodowanego jej podziałem. W celu określenia wzrostu wartości nieruchomości został powołany rzeczoznawca majątkowy B. R., który oszacował dwie wartości, tj.: wartość działki numer [...] przed dokonaniem jej podziału, określoną według stanu nieruchomości z dnia [...] grudnia 2012 r., tj. wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału oraz łączną wartość działek powstałych z podziału działki nr [...], określoną według stanu nieruchomości z dnia 28.12.2012 r., tj. na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie złożył J. C., wnosząc ojej uchylenie w całości i umorzenie prowadzonego postępowania. W uzasadnieniu odwołania zarzucił przede wszystkim, że skarżona decyzja została wydana w oparciu o wadliwy, niewiarygodny i sporządzony z naruszeniem prawa dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego [...] maja 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. (dalej przywoływane jako: Kolegium), decyzją, znak [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza C. znak: [...] z dnia [...] lipca 2013 r., ustalającą jednorazową opłatę w wysokości 7755,75 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej własność J. C., położonej w obrębie P., gm. C., oznaczonej w ewidencji gruntów: Nr geod. [...] o powierzchni 0,1750 ha, Nr geod. [...] o powierzchni 0,1500 ha, Nr geod. [...] o powierzchni 0,3210 ha, Nr geod. [...] o powierzchni 3,4397 ha, wskutek podziału nieruchomości, oznaczonej działką o Nr geod. [...] o powierzchni 4,0840 ha, położonej w obrębie P., gm. C., zatwierdzonego decyzją Burmistrza C. znak: [...] z dnia [...] grudnia 2012 r. Kolegium zauważa, że rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie zostało podjęte w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony w dniu [...] maja 2013 r., ustalający wartość omawianej nieruchomości przed jej podziałem oraz po jego dokonaniu. Kolegium, oceniając prawidłowość prowadzonego postępowania przez organ I instancji, dokonało także oceny przedstawionego - jako dowód w sprawie - operatu szacunkowego, pod kątem wymogu, wynikającego z § 55 ust. 1 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W niniejszej sprawie operat szacunkowy ustalający wartość działki przed podziałem i po podziale nie budził zastrzeżeń Kolegium. Dokonując jego oceny skład orzekający stwierdził, że zawiera on wszystkie wymienione elementy świadczące o jego poprawności i spełnieniu wymogów obowiązującego prawa. Rzeczoznawca majątkowy oszacowanie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, oznaczonej działką o Nr geod. [...] o powierzchni 4, 0840 ha, położonej w obrębie P., gm. C., przed i po podziale, wykonał w oparciu o bazę cen rynkowych, przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Na podstawie analizy rynku rzeczoznawca wyodrębnił do określenia wartości rynkowej gruntu trzy transakcje na nieruchomościach uznanych przez niego za najbardziej podobne. Zgodnie z przyjętym podejściem i metodą, rzeczoznawca majątkowy przy wycenie wziął pod uwagę wszystkie mniej oraz bardziej korzystne parametry działek zarówno przed jak i po podziale. W ocenie Kolegium, w operacie szacunkowym zastosowano właściwe podejście, prawidłową metodę i technikę wyceny. Operat szacunkowy oceniony został jako spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych jako prawidłowe. Kolegium zważyło, że przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku, z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie. Zatem w ocenie Kolegium podnoszone w odwołaniu zarzuty nie zasługiwały na uwzględnienie. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] sierpnia 2013 r. dodatkowo ustosunkował się do zgłoszonych przez Skarżącego uwag i zarzutów do sporządzonego operatu szacunkowego. Kolegium zwróciło uwagę, że aby zakwestionować wycenę biegłego na etapie postępowania administracyjnego Skarżący miał możliwość złożenia kontrwyceny sporządzonej na własne zlecenie. Jeżeli sporządzone wyceny wskazywałyby na istotne różnice w określonej wartości nieruchomości organ miałby obowiązek wskazać, którą wycenę uważa za wiarygodną i na jej podstawie określić odszkodowanie bądź zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Kwestionowanie operatu szacunkowego przez Skarżącego, nie poparte żadnym przeciwdowodem jest zdaniem Kolegium niewystarczające do podważenia wiarygodności wyceny z dnia 20 maja 2013 r. Podsumowując swoje stanowisko, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. stwierdziło, że organ I instancji działał w zgodzie z art. 7, 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. i wydał rozstrzygnięcie mając na względzie interes społeczny i słuszny interes stron. W szczególności zebrał i rozpatrzył w sposób wyczerpujący cały materiał dowodowy. Dokonał też prawidłowej oceny opinii o wartości rynkowej nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego oraz oceny prawidłowości formalnej tego dowodu. Na powyższą decyzję ostateczną J. C., złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w B. zarzucając jej naruszenie: 1. art. 4 pkt 16, art. 151, art. 153, art. 154, art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami; 2. § 4 ust. 1, § 55 ust. 1 i 2, § 56 ust. 1 pkt 7 i 8 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; 3. art. 7, art. 9, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 1 i § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego. Mając powyższe na względzie, wniósł o: a. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i oraz poprzedzającej ją decyzję organu I instancji, znak [...] z dnia [...] lipca 2013 roku; b. zasądzenie kosztów postępowania, w tym ewentualnych kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zdaniem Skarżącego, rzeczoznawca majątkowy w sposób nieprawidłowy dokonał wyliczenia wag cech rynkowych oraz odpowiadające im zakresy kwotowe poprawek. Pary nieruchomości przedstawione w operacie szacunkowym, różnią się wszystkimi lub większością cech. Ponadto - zdaniem Skarżącego - należy stwierdzić, iż z obliczeń przedstawionych w operacie wynika, iż różnica miedzy wartością działki Nr geod. [...] przed podziałem, a wartością działki po podziale działka Nr geod. [...] wynosi 86,91-58,65= 28,26, co stanowi wzrost wartości działki uzyskanej w wyniku podziału o 48 %, zaś z obliczeń zawartych w operacie wynika, iż wpływ wartości spowodowana zmianą powierzchni i kształtu wynosi 18%, co świadczy o błędnych założeniach przyjętych do obliczeń. Wobec powyższego — zdaniem Skarżącego - należy stwierdzić, że wycena przedmiotowej nieruchomości została dokonana z naruszeniem procedury szacowania nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. W ocenie Skarżącego niewłaściwie określono przedmiot wyceny, zastosowano niewłaściwy dobór transakcji nieruchomości, błędnie ustalono wartości współczynników korygujących, przez co naruszono zasady postępowania administracyjnego. W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., podtrzymując stanowisko w sprawie, wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje. Skargę należało oddalić. Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie z punktu widzenia kryterium legalności jest zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] sierpnia 2013 r., która utrzymała w mocy decyzję Burmistrza C. z dnia [...] lipca 2013 r. ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego jej podziałem. Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowił przepis art. 98 a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., zwanej dalej "u.g.n."), który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Z przepisu art. 146 ust. 1a u.g.n. wynika zaś, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Według natomiast art. 98 a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 27 czerwca 2013 r., II S.A./Bk 742/12, dostępny na stronie internetowej Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie zostały spełnione warunki przepisu art. 98 a ust. 1 i 1a u.g.n. Podstawą do wydania decyzji w przedmiotowej sprawie, ustalającej opłatę adiacencką była, zgodnie z art. 146 ust. 1a i art. 98a ust. 1 u.g.n., opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca różnicę między wartością nieruchomości przed i po podziale. Rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie zostało podjęte w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony w dniu [...] maja 2013 r., ustalający wartość omawianej nieruchomości przed jej podziałem oraz po jego dokonaniu. Zdaniem Sądu, Kolegium, oceniając prawidłowość prowadzonego przez organ I instancji postępowania, prawidłowo dokonało oceny przedstawionego - jako dowód w sprawie - operatu szacunkowego, pod kątem wymogu, wynikającego z § 55 ust. 1 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, póz. 2109 ze zm., przywoływane dalej jako: rozporządzenie). W myśl tych przepisów operat winien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez biegłego ds. szacowania, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego. W niniejszej sprawie operat szacunkowy ustalający wartość działki przed podziałem i po podziale nie budzi zastrzeżeń Sądu. Dokonując jego oceny Sąd stwierdza za prawidłową oceną Kolegium, że zawiera on wszystkie elementy świadczące o jego poprawności i spełnieniu wymogów obowiązującego prawa. Rzeczoznawca majątkowy oszacowanie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, oznaczonej działką o Nr geod. [...] o powierzchni 4,0840 ha, położonej w obrębie P., gm. C., przed i po podziale, wykonał w oparciu o bazę cen rynkowych, przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Na podstawie analizy rynku rzeczoznawca wyodrębnił do określenia wartości rynkowej gruntu trzy transakcje na nieruchomościach uznanych przez niego za najbardziej podobne. Zgodnie z przyjętym podejściem i metodą, rzeczoznawca majątkowy przy wycenie wziął pod uwagę wszystkie mniej oraz bardziej korzystne parametry działek zarówno przed jak i po podziale. Zatem zdaniem Sądu w operacie szacunkowym zastosowano właściwe podejście, prawidłową metodę i technikę wyceny. Operat szacunkowy jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku, z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie. Biegły - rzeczoznawca majątkowy określił cechy, jakie mają wpływ na cenę (wartość) nieruchomości na podstawie badania rynku nieruchomości gruntowych, informacji z biur pośrednictwa obrotu nieruchomościami, literatury fachowej oraz na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości. Cechami tymi są w szczególności: położenie nieruchomości, powierzchnia i kształt działki, dostęp do uzbrojenia, przeznaczenie w planie miejscowym. Zgodnie wiec z ww. opinią, wzrost wartości nieruchomości wyniósł 31 023 zł. Jak słusznie zauważa Kolegium jest to zatem realna wartość, obliczona na podstawie wyliczeń wskazanych w ustawie, powalająca na ustalenie opłaty jednorazowej z tytułu podziału przedmiotowej nieruchomości. Na podstawie tej wartości ustalono, biorąc pod uwagę 25 % stawkę, (§ 1 uchwały Nr X/66/07 Rady Miejskiej w C. z dnia [...] października 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem - Dziennik Urzędowy Województwa Podlaskiego, Nr 250, poz. 2593), wysokość omawianej opłaty, czyli w przedmiotowej sprawie 31.023 x 25% = 7755,75 złotych. Zdaniem, więc Sądu, rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami art. 4 pkt 16, art. 151, art. 153, art. 154, art. 155 u.g.n., a także § 4 ust. 1, § 55, § 56 ust. 1 pkt 7 i 8 rozporządzenia. Podkreślenia także wymaga, że operat ten był ważny, w rozumieniu art. 156 ust. 3 u.g.n., a zatem jest on dowodem, który mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267, dalej przywoływany jako: "k.p.a."). Dodatkowo Sąd pragnie podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 14 sierpnia 2013 r. ustosunkował się do zgłoszonych przez Skarżącego uwag i zarzutów do sporządzonego operatu szacunkowego. W szczegółowych wyjaśnieniach biegły ocenił zarzut dotyczący zbyt szerokiej bazy transakcji rynkowych, na której oparta została analiza rynku lokalnego, jako wynikający z niezrozumienia istoty metody porównywania parami jako jednej z metod podejścia porównawczego. Biegły stwierdził, że w metodzie tej pierwszym etapem jest możliwie jak najszersza analiza rynku lokalnego nieruchomości wyselekcjonowanych rodzajowo (w tym wypadku były to wszystkie nieruchomości niezabudowane położone na danym obszarze) i dopiero w wyniku takiej analizy określenie, które cechy nieruchomości i w jakim stopniu mają wpływ na ich wartość. Dopiero znajomość tych kryteriów pozwala biegłemu na prawidłowe wyselekcjonowanie nieruchomości podobnych ze względu na istotne cechy tynkowe do nieruchomości wycenianej, co jest kolejnym, następującym po analizie rynku etapem szacowania. W przypadku metody porównywania parami za nieruchomości podobne przyjmuje się tylko te nieruchomości, których cechy są bezpośrednio porównywane z nieruchomością wycenianą w tabeli porównawczej. Z reguły jest to kilka nieruchomości (minimum 3), wybranych spośród bazy nieruchomości objętych analizą. Biegły - rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż w operacie szacunkowym etapy są wyraźnie oznaczone. oddzielone od siebie i szczegółowo opisane. W ocenie biegłego, nie wiadomo więc z jakiego powodu Skarżący myli analizę rynku z doborem nieruchomości podobnych, wg. kryteriów zawartych art. 4 pkt 16 u.g.n.. Ponadto biegły wyjaśnił, iż wyboru "próbki reprezentatywnej", o której pisze Skarżący, dokonuje się w przypadku stosowania metod statystycznych wyceny oraz metody korygowania ceny średniej, a nie w przypadku metody porównywania parami zastosowanej w operacie szacunkowym. W ocenie biegłego, wbrew zarzutom Skarżącego o nieodzwierciedleniu w operacie stanu rynku przedstawiona w nim analiza pokazuje rzeczywiste zróżnicowanie cen i cech, w tym również powierzchni i przeznaczenia nieruchomości będących na tym rynku przedmiotem obrotu. Ponadto biegły zwrócił uwagę, że choć Skarżący, nie precyzuje co ma na myśli pod pojęciem "sposobu władania" nieruchomością wskazać należy, co również wynika z treści operatu szacunkowego, że przedmiotem analizy rynku były wyłącznie nieruchomości sprzedane jako przedmiot prawa własności. Zdaniem biegłego, wbrew stwierdzeniom zawartym w odwołaniu jakoby w operacie szacunkowym "nie zostały przedstawione analityczne obliczenia i prezentacja wyników", szczegółowe obliczenia zawarte są w części III i IV, a prezentacja wyników w części IV operatu. W części III operatu "Wybór metody szacowania" szczegółowo zostały przedstawione, wynikające z obowiązujących przepisów prawa uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązania merytoryczne, tok obliczeń oraz wynik końcowy. W ocenie biegłego, analizowane ceny nieruchomości na rynku lokalnym nie wykazywały w okresie porównawczym jednoznacznego trendu zmiany tych cen wynikającego z upływu czasu. W operacie zostało to opisane, a potwierdzeniem tego faktu jest zamieszczone w części III zestawienie cen i cech nieruchomości niezabudowanych. Ewentualne obliczenie trendu miałoby sens w przypadku występowania w tej bazie dostatecznej ilości par cen nieruchomości podobnych potwierdzających występowanie takiego trendu. W operacie zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu zostały uwzględnione poprzez stwierdzenie, że analiza rynku nie wskazuje na występowanie na nim w okresie porównawczym jednoznacznego trendu zmiany cen. Można więc mówić o stagnacji cen na rynku nieruchomości niezabudowanych. Biegły wskazał, że obliczenie wag cech rynkowych oparł na porównaniu cech różniących się między sobą zasadniczo jedną z tych cech. Rynek nieruchomości jest na tyle różnorodny, że idea poszukiwania dwóch nieruchomości różniących się tylko jedną cechą, a identycznych pod względem pozostałych cech i wnioskowania na tej podstawie o wpływie tej cechy na wartość rynkową jest ideą słuszną, ale w praktyce niemożliwą do spełnienia. Dlatego też pary nieruchomości do wyliczenia wag cech i zakresów poprawek biegły dobierał w taki sposób, żeby wyodrębnić te nieruchomości, które sposób decydujący różnią się jedną cechą a "natężenie" pozostałych cech miały na zbliżonym poziomie. W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalone jest stanowisko, że sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy podlega ocenie przez organ administracji jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Ocena tego dowodu powinna być wszechstronna i merytoryczna. Na organie bowiem spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia działań niezbędnych dla takiego wyjaśnienia. Przy merytorycznych zarzutach strony wobec treści operatu, niezbędnym działaniem organu w kierunku należytego wyjaśnienia sprawy powinno być umożliwienie rzeczoznawcy ustosunkowania się do zgłaszanych zastrzeżeń, co w niniejszej sprawie miało miejsce. Jak słusznie zauważa Kolegium, aby zakwestionować wycenę biegłego na etapie postępowania administracyjnego Skarżący miał możliwość złożenia kontrwyceny sporządzonej na własne zlecenie. Jeżeli sporządzone wyceny wskazywałyby na istotne różnice w określonej wartości nieruchomości organ miałby obowiązek wskazać, którą wycenę uważa za wiarygodną i na jej podstawie określić odszkodowanie bądź zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Sąd zgadza się ze stanowiskiem Kolegium, z którego wynika, że kwestionowanie operatu szacunkowego przez Skarżącego, niepoparte żadnym przeciwdowodem jest niewystarczające do podważenia wiarygodności wyceny z dnia [...] maja 2013 r. Dopiero bowiem w przypadku gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r., I SA/Wa 1833/07, dostępny na stronie internetowej Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Skarżący takiego przeciwdowodu w sprawie nie przedstawił. Zatem w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Bez stosownego przeciwdowodu, nie jest możliwe kwestionowanie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych. Sąd zgadza się ze stanowiskiem, jakie wykształciło się w orzecznictwie sądów administracyjnych, z którego wynika, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r., I SA/Wa 2068/12, dostępny na stronie internetowej Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl) Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi, stwierdzić należy, że w ocenie Sądu, są one całkowicie niezasadne. Wbrew zarzutom Skarżącego należy zwrócić uwagę, iż Kolegium prawidłowo i w zgodzie z obowiązującym prawem dokonało oceny operatu szacunkowego, ale pod względem formalnym, tj. zbadało czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawierał wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawierał niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Prawidłowość tego typu weryfikacji potwierdzona jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 lipca 2007 r., sygn. IV SA/Wa 1014/07, dostępny na stronie internetowej Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zdaniem Sądu, Kolegium prawidłowo stwierdziło, że operat szacunkowy sporządzony w przedmiotowej sprawie pod względem formalnym jest poprawny i zgodny z obowiązującymi przepisami, posiada tym samym wartość dowodową. Wnioski wynikające ze sporządzonego operatu są logiczne i jednoznacznie potwierdzają okoliczność, iż w skutek dokonanego podziału wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła wartość w zakresie wskazanym w operacie. Kolegium, wbrew zarzutom Skarżącego, prawidłowo też oceniło dowód w postaci operatu szacunkowego, pod kątem spełnienia ustawowych wymogów i warunków określonych w przepisach u.g.n. oraz rozporządzenia. Sąd poddając analizie zebrany przez organy materiał dowodowy nie znalazł podstaw do zakwestionowania sporządzonej wyceny nieruchomości. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowej nieruchomości, dokonano opisu nieruchomości, wskazano i uzasadniono sposób i metodę wyceny. Dokonano prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, zatem dowód w postaci operatu szacunkowego odpowiada wymogom technicznym określonym w rozporządzeniu. Sąd popiera stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie (por. wyrok z dnia 29 maja 2009 r., sygn. II SA/Sz 828/08, dostępny na stronie internetowej Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl), z którego wynika, że w sytuacji, gdy strona nie zgadza się z treścią operatu lub uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z przepisami prawa, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.), w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego lub inny operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę. Zatem jeśli strona uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości, powinna była przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., sygn. I SA/Wa 1107/05; wyrok WSA w Szczecinie z dnia 8 maja 2008 r., sygn. II SA/Sz 174/08, dostępne na stronie internetowej Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W ocenie Sądu odnosząc się do treści zarzutów kwestionujących rzetelność sporządzonego operatu Kolegium prawidłowo oceniło, że brak jest podstaw do podważania zasadności sporządzonego operatu szacunkowego i wniosków z niego wynikających. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia w niniejszym postępowaniu wysokości opłaty adiacenckiej sporządzony został zgodnie ze wskazanymi powyżej przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami cytowanego rozporządzenia, natomiast postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniono właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Sąd także stwierdza, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie w tej sprawie. Nie doszło w niej do naruszenia przepisów proceduralnych, w tym, art. 7, art. 9, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 1 i 3 k.p.a. Organy wyczerpująco zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, poddając ocenie także wątpliwości przedstawione przez Skarżącego. Dokonana ocena materiału dowodowego mieści się w granicach wyznaczonych przez zasadę swobodnej oceny dowodów. Podjęte wnioski opatrzono logicznym i przekonującym uzasadnieniem. W tym stanie rzeczy Sąd oddalił skargę, o czym orzekł na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).