II SA/Sz 217/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Makowska,, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 maja 2014 r. sprawy ze skargi H. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Prezydent Miasta decyzją nr [...] z dnia [...] r. działając na podstawie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, § 1 uchwały Nr XV/279 /2000 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej zmienionej uchwałą Nr XXIII/409/2001 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 27 kwietnia 2001 r. i uchwałą Nr XXVII/491/2001 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 września 2001 r. ustalił na rzecz H. R. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej, obręb ewidencyjny nr [...] działki nr: [...] spowodowanego jej podziałem geodezyjnym. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że na wniosek H. R., Prezydent Miasta decyzją z dnia [...]r. zatwierdził podział geodezyjny działki Nr [...] na działki: [...] działki Nr [...] na działki Nr [...], działki Nr [...] na działki Nr [...] oraz działki [...] na działki Nr [...] Organ stwierdził, że zatwierdzenie podziału wskazanych nieruchomości spowodowało, że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...] zł, zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z dnia 26 października 2011 r. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej stosownie do uchwały Nr XV/ 279/2000 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej wynosi 25% różnicy wartości nieruchomości przed i po dokonaniu jej podziału geodezyjnego. W związku z powyższym opłata adiacencka ustalona w oparciu o stawkę procentową i wzrost wartości nieruchomości, stanowi kwotę [...] zł. W odwołaniu od decyzji organu I instancji H. R. wskazał, że uchwała Nr XV/279/2000 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej utraciła moc obowiązującą. Nadto opłata adiacencka jest niekonstytucyjna. Odnosząc się do operatu szacunkowego H. R. wskazał, że rzeczoznawca wybrał do porównania 3 obiekty podając numery obrębów, a tylko w jednym przypadku ulicę. W części operatu określającej wartość nieruchomości po dokonaniu podziału, brak jest tabel porównawczych, zawierających cechy nieruchomości wycenianej w odniesieniu do nieruchomości porównywanych. Odwołujący wskazał na błędne wyjaśnienia rzeczoznawcy odnośnie jego uwag do operatu, zgłoszonych w toku postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r. nr [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. i art. 96 ust. 1, art. 97 ust. 1, art. 98a ust. 1 i 1a, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Kolegium przytoczyło treść art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, normującego przesłanki pobrania opłaty adiacenckiej. Następnie podało, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego bezspornie wynika, iż podział działek nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha, [...] o powierzchni [...] ha w obrębie ewidencyjnym nr [...] miasta K. nastąpił na wniosek właściciela nieruchomości, H. R. i zatwierdzony został decyzją z dnia [...]r. W wyniku podziału działki nr [...] powstało [...] działek o nr od [...] do [...]. Cztery wydzielone działki zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną -wolnostojącą. Dwie działki o nr [...] o powierzchniach odpowiednio [...] ha przeznaczone zostały pod komunikację - drogi publiczne. W wyniku podziału działki nr [...] powstało [...] działek o nr od[...]. Cztery wydzielone działki zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - wolnostojącą. Dwie działki o nr [...] o powierzchniach odpowiednio [...] ha przeznaczone zostały pod komunikację - drogi publiczne. W wyniku podziału działki nr [...] powstało [...] działek o nr od [...]. Sześć wydzielonych działek zostało przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną -wolnostojącą. Jedna działka o nr [...] o powierzchni [...] ha przeznaczona została pod komunikację - drogi publiczne. W wyniku podziału działki nr [...] powstało [...] działek o nr od [...] Dziesięć wydzielonych działek zostało przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - wolnostojącą. Jedna działka - oznaczona nr [...] o powierzchni [...] ha przeznaczona została pod komunikację - drogi publiczne. Stwierdzono, że projektowany podział działki zgodny jest z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu osiedla mieszkaniowego R., przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w Koszalinie nr XXXVII/429/2009 z dnia 25 czerwca 2009r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego nr 54, poz. 1405 z 2009r.). Artykuł 98a ust.1a ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Jak wynika z akt sprawy, Rada Miejska uchwałą nr XV/279/2000 z dnia 28 kwietnia 2000 r., zmienioną uchwałą nr XXIII/409/2001z dnia 27 kwietnia 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 21, poz. 441) i uchwałą nr XXVII/491/2001 z dnia 28 września 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 41, poz. 963) ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 25% wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego dokonaniem jej podziału geodezyjnego – w przypadku, gdy na skutek podziału powstaje obowiązek wypłaty przez Miasto K. odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi, które z mocy prawa przeszły na własność Miasta K. lub co do których wygasło prawo użytkowania wieczystego. Zastosowana w sprawie stawka procentowa opłaty adiacenckiej w wysokości 25%, odpowiada stawce przewidzianej w obowiązującej w dacie uprawomocnienia się decyzji podziałowej, uchwale Rady Miejskiej w Koszalinie. Spełniony też został warunek, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wskazana uchwała Rady Miejskiej w Koszalinie jest uchwałą nadal obowiązującą. Nie została ona ani zmieniona ani uchylona. Zarzuty odwołującego się w tym zakresie organ uznał za niezasadne. Powołując się na orzecznictwo NSA organ wskazał, że uchwały rad gmin w przedmiocie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej, podjęte przed nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami, zachowały swą moc po tej nowelizacji tj. po dniu 22.09.2004 r. W ocenie Kolegium operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie, po ustosunkowaniu i odniesieniu się rzeczoznawcy majątkowego w piśmie z dnia 8 marca 2012r. oraz wyjaśnieniach z dnia 17 stycznia 2012r. co do zarzutów zgłoszonych przez stronę, spełnia kryteria poprawnej wyceny zawarte w przepisach art. 154, art. 151, art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W operacie szacunkowym wskazano właściwe podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne jego sporządzenia. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowej nieruchomości, dokonano opisu nieruchomości według stanu przed i po podziale, wskazano i uzasadniono sposób i metodę wyceny. Dokonano prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, zatem odpowiada on wymogom technicznym określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Kolegium podkreśliło, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy uwzględniła warunki lokalne nieruchomości mające wpływ na ostateczny wynik wyceny: kształt nieruchomości regularny, brak uzbrojenia w infrastrukturę techniczną, słaba dostępność komunikacyjna, słaby dostęp do handlu i usług, dojazd istnieje od ul. [...] - jest to wąska droga żużlowa bez poboczy i oświetlenia. Działka jest niezabudowana i niezainwestowana. Do porównania rzeczoznawca majątkowy przyjęła transakcje z obrotu wolnorynkowego zawarte w okresie od 1 stycznia 2009 r. i dotyczące zbycia prawa własności nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu o obszarze powyżej [...] ha przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, położone poza śródmieściem - na peryferiach miasta, uzbrojenie częściowe lub brak, położenie i otoczenie - korzystne lub przeciętne, sąsiedztwo - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, grunty zurbanizowane niezabudowane, dojazd i dostępność komunikacji - słabe lub średnie. Kolegium wskazało, iż podział działek niewątpliwie przyczynił się do uatrakcyjnienia nieruchomości i możliwości zabudowy wydzielonych działek domami jednorodzinnymi, ewentualnie łatwiejszego ich zbycia, gdyż jak wiadomo działki o mniejszych powierzchniach są chętniej nabywane niż nieruchomości o dużych gabarytach, a ponadto wyższa jest cena za 1 m2 działki. Obszar, na którym znajduje się nieruchomość, należy do atrakcyjnej części miasta, jeżeli chodzi o możliwość zabudowy jednorodzinnej. Jest to strefa peryferyjna miasta. W sąsiedztwie zlokalizowane są zurbanizowane grunty niezabudowane, grunty rolne, dalej zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa gospodarcza. Dokonany podział spowodował wzrost wartości rynkowej nieruchomości i umożliwia właścicielowi sprzedaż nowo wydzielonych działek. Nieruchomość posiada korzystną lokalizację i otoczenie, działki położone są na lekkim wyniesieniu, teren jest pofalowany. Organ II instancji uznał, iż fakt wzrostu wartości nieruchomości oraz wysokość tego wzrostu został należycie udowodniony, a ustalenia stanu faktycznego sprawy nie budzą wątpliwości. Organ odwoławczy podał, że strona mimo, iż kwestionuje zarówno operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego jak i składane przez niego wyjaśnienia, nie skorzystała z przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Powyższą decyzję Kolegium H.0 R. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosząc o jej uchylenie. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: -art. 6, art. 7, art. 8 i art.107 § 1 K.p.a. przez wydanie zaskarżonej decyzji bez podstawy prawnej, z naruszeniem zasady praworządności oraz zaufania do organów administracji publicznej, -art. 98a ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami przez ich niewłaściwe zastosowanie, -art. 105 § 1 K.p.a. przez jego niezastosowanie, -art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, -§ 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 155 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie skarżącego, Uchwała Nr XV/279/2000 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej nie obowiązywała w okresie wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, albowiem została uchwalona na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który został uchylony przez Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 2 kwietnia 2007 r. SK 19/06. Skarżący wniósł o wystąpienie do Trybunału Konstytucyjnego z wnioskiem o zbadanie Konstytucyjności art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Postanowieniem z dnia 23 sierpnia 2012 r. sygn. akt II SA/Sz 666/12 Sąd zawiesił postępowanie z uwagi, iż w sprawach o sygn. akt II SA/Sz 182/11, sygn. akt II SA/Sz 183/11 wniesiono skargi kasacyjne, a w sprawach tych występuje to samo zagadnienie prawne. Zawieszone postępowanie Sąd podjął postanowieniem z dnia 11 marca 2014 r., a następnie zarządził wpisanie sprawy pod nową sygnaturę akt II SA/Sz 217/14. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Przedmiotem postępowania administracyjnego, zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji administracyjnej było ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowi przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651). Zgodnie z treścią ust. 1 tego przepisu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Według obowiązującego stanu prawnego wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami). Art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi zaś, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Z przytoczonych przepisów wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpi podział nieruchomości dokonany na wniosek właściciela (przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami); 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego; 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło własne w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest między innymi podział nieruchomości (zob. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 października 2000 r., sygn. akt OPK 8/00, publ. na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zarzut skarżącego dotyczący kwestii obowiązywania uchwały Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej jest bezzasadny. Przedmiotowa uchwała wydana została na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem ten przepis obowiązywał w okresie od 15 lutego 2000 r. do 21 września 2004 r. w odniesieniu do zasad ustalania stawki procentowej i wymiaru opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Przewidywał on, że organ wykonawczy gminy właściwej ze względu na położenie nieruchomości może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrosła wartość tej nieruchomości. Jednocześnie przepis ten postanawiał, że stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, a przepisy art. 145, art. 146 ust. 2 i ust. 3, art. 147 oraz art. 148 ust. 1–3 stosuje się odpowiednio. Na podstawie ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw nadano nowe brzmienie art. 98 ww. ustawy oraz dodano art. 98a, przenosząc materię dotychczas regulowaną przez art. 98 ust. 4 tejże ustawy do art. 98a. Powyższa ustawa weszła w życie 22 września 2004 r. Następnie Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 2 kwietnia 2007 r. SK 19/06 orzekł, że art. 98 ust. 4 w zw. z art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym od dnia 15 lutego 2000 r. do 21 września 2004 r., jest niezgodny z art. 2 w zw. z art. 84 Konstytucji przez to, że narusza zasadę ochrony zaufania jednostki do państwa i stanowionego przez nie prawa. Na podstawie art. 1 pkt 38 ustawy z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw nadano nowe brzmienie art. 98a ust. 1 u.g.n. oraz dodano do tego przepisu ust. 1a. Przepisy nowelizujące ustawę o gospodarce nieruchomościami weszły w życie 22 października 2007 r. Zasadniczym elementem dokonanej zmiany zasad ustalania opłat adiacenckich związanych ze wzrostem wartości nieruchomości jako konsekwencji jej podziału było wprowadzenie ograniczenia górnej granicy wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej do wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości oraz wprowadzenie zasady, że dla jej ustalenia uchwała rady gminy (oraz stawka) musi obowiązywać już w dniu podziału nieruchomości. Wejście w życie ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, spowodowało definitywną derogację ust. 4 art. 98 oraz wprowadzenie odpowiedniej regulacji w tym zakresie w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec zachowania przez ustawodawcę kompetencji właściwych rad gmin do ustalania w drodze uchwał wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich oraz utrzymania zasadniczej treści podstawy materialnoprawnej podlegającej konkretyzacji w drodze uchwał (w tym w zakresie maksymalnej wysokości stawek procentowych) trzeba przyjąć, że powyższa nowelizacja nie miała wpływu zarówno na dalsze obowiązywanie, jak i na stosowanie tych uchwał, które zostały podjęte przed dniem 22 września 2004 r. Zmianie uległa bowiem jedynie numeracja przepisu kompetencyjnego, natomiast treść normy prawnej pierwotnie ustanowionej w art. 98 ust. 4 ww. ustawy nie uległa zmianie i zachowana została ciągłość obowiązywania tej normy prawnej. Należy w takiej sytuacji odróżnić uchylenie przepisu od uchylenia normy prawnej, upoważniającej rady gmin do ustalania w drodze uchwał wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich. Norma prawna nie została uchylona, ani nie uległa zmianie. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych orzeczeniach Naczelnego Sądu Administracyjnego (zob. wyrok NSA z dnia 11 marca 2011 r., I OSK 686/10, LEX nr 898794, wyrok NSA z dnia 6 maja 2009 r. I OSK 692/08; wyrok NSA z dnia 29 lipca 2009 r. I OSK 1069/08; wyrok NSA z dnia 30 kwietnia 2010 r. w sprawie I OSK 946/09). Podkreślić należy, że wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 kwietnia 2007 r. SK 19/06 nie wpłynął na dalsze obowiązywanie uchwał rad gmin, podjętych na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ uchwała Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej przewidywała stawkę opłaty w wysokości 25 % wzrostu wartości nieruchomości, obowiązującej w dniu zatwierdzenia podziału nieruchomości, to również ustawowa zmiana maksymalnej stawki (z 50 na 30 %), dokonana ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, nie miała żadnego wpływu na dalsze stosowanie tej uchwały. Sąd w niniejszej sprawie nie podzielił wątpliwości skarżącego co do braku zgodności z Konstytucją RP przepisu art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podnieść należy, iż to wątpliwości Sądu, a nie skarżącego mogą uzasadniać ewentualne przedstawienie Trybunałowi Konstytucyjnemu pytania prawnego, od odpowiedzi na które zależy rozstrzygnięcie sprawy (por. wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 grudnia 2004 r., sygn. akt OSK 971/04, LEX nr 236849). Należy wyjaśnić, że Trybunał Konstytucyjny, badał już między innymi zgodność zasad naliczania opłaty adiacenckiej z Konstytucją. W omawianym już na wstępie wyroku o sygn. akt SK 19/06 Trybunał Konstytucyjny zakwestionował uprzednio obowiązujące przepisy (art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w takiej części w jakiej możliwe było naliczanie opłaty w sytuacji, gdy w dniu podziału nie obowiązywała uchwała określająca wysokość stawki opłaty adiacenckiej. W takim przypadku osoba dokonująca podziału nie mogła ocenić wszelkich ekonomicznych skutków swojego działania, gdyż uchwała określająca stawkę procentową była podejmowana już po podziale. Innych elementów naliczania opłaty adiacenckiej, w tym istoty jej pobierania, Trybunał nie zakwestionował. Zgodzić się należy ze skarżącym, że operat szacunkowy nie ma charakteru bezwzględnie wiążącego, jednakże w ocenie Sądu ocena tego podstawowego dowodu w niniejszym postępowaniu została przeprowadzona przez organ rzetelnie i wyczerpująco, a zarzuty skarżącego dotyczące poprawności sporządzonej wyceny są chybione. Analizując zawartość operatu szacunkowego w rozpoznawanej sprawie stwierdzić trzeba, że organy obu instancji zasadnie uznały, że dowód ten odpowiada wymogom, określonym zarówno w ustawie o gospodarce nieruchomościami jak i w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. nr 207, poz. 2109). Nie można zgodzić się z zarzutem skarżącego, iż operat nie zawiera dokładnych opisów działek przyjętych do porównania gdyż rzeczoznawca nie podał numerów działek tylko ich obręb ewidencyjny. Przedmiotowy operat zawiera bowiem wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na ocenę wartości nieruchomości przyjętych do porównania tj. cena za 1 m2, cena działki, data transakcji, nr repertorium aktu notarialnego, obręb, powierzchnia działki, informacja o przeznaczeniu w planie miejscowym lub jego brak, tytuł prawny, ulica jeśli istnieje. Rzeczoznawca wskazał też wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Sposób wykonania wyceny został przez biegłego w pełni wyjaśniony, a opis nieruchomości przyjętych do porównania w ocenie Sądu jest dokładny. Stwierdzić należy, że przedmiotowy operat został wykonany w sposób rzetelny, a zawarte w nim twierdzenia są spójne, logiczne i konsekwentne – w związku z czym brak jest podstaw, aby stwierdzić naruszenie przepisów art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie można podzielić też poglądu skarżącego, iż w celu określenia prawidłowej podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej należy do wartości nieruchomości, oszacowanej w stanie przed podziałem, dodać koszty sporządzenia projektu podziału geodezyjnego dla wycenianej nieruchomości, określone w oparciu o przeciętne koszty podobnych robót geodezyjnych na lokalnym rynku. Stan nieruchomości, przyjmowany przez rzeczoznawcę do określenia jej wyceny, obejmuje zgodnie z definicją ustawową zawartą w art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami: stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Wykładnia powyższego przepisu nie daje podstaw do twierdzenia, że stan faktyczny nieruchomości obejmuje wcześniej poczynione nakłady o których wspomina skarżący. Zauważyć należy, że nakłady na prace związane z wytyczeniem terenu pod nowo powstałe działki poniesiono dobrowolnie, a podziału dokonano w interesie wnioskodawcy. Nie trafny jest również zarzut dotyczący nieumożliwienia skarżącemu udziału w oględzinach nieruchomości dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 79 § 1 K.p.a. strona powinna być zawiadomiona o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu ze świadków, biegłych lub oględzin przynajmniej na siedem dni przed terminem. Z wykładni językowej powyższego przepisu wynika, że organ administracji publicznej jest obowiązany zawiadomić strony o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z zeznań świadków, opinii biegłych i oględzin. Podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi opinia o wartości nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego będąca opinią i tylko ta opinia podlega ocenie według norm jakimi rządzi się postępowanie dowodowe. Natomiast oględziny nieruchomości są czynnością jaką może przeprowadzić rzeczoznawca, lecz nie są to oględziny w rozumieniu art. 79 § 1 K.p.a., zatem nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin i nakładać na organ obowiązku zawiadamiania o ich przeprowadzeniu stosownie do art. 79 K.p.a. Biegły, przygotowując materiał stanowiący podstawę do wydania opinii, w tym oglądając sporną i porównawcze nieruchomości, nie ma obowiązku powiadamiania strony o podejmowanych działaniach (por. wyrok WSA w Białymstoku z 8 lutego 2005 r. II SA/Bk 717/04, Lex nr 307925, wyrok WSA w Poznaniu z 16 lipca 2009 r. IV SA/Po 93/09, Lex nr 553457 ). Reasumując stwierdzić należy, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod uwagę Biorąc powyższe pod uwagę należało stwierdzić, że zarzuty skargi są chybione, a zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Dlatego należało na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 zm. zm.) skargę oddalić.