II SA/Wr 487/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA - Alicja Palus /sprawozdawca/ Sędzia WSA - Władysław Kulon Sędzia NSA - Zygmunt Wiśniewski Protokolant - Ewa Dworzyńska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 września 2014 r. sprawy ze skargi K. S.-J., W. J., Ł.G., M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości gruntowej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] wydaną po uprzednim dwukrotnym uchyleniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. decyzji wydanej w tej sprawie przez organ pierwszej instancji z jednoczesnym przekazaniem sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia, Burmistrza Miasta O. działając na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) i uchwały Nr [...] Rady Miasta O. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej dla właścicieli i użytkowników wieczystych, o których mowa w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 25.668,60 zł (słownie: dwadzieścia pięć tysięcy sześćset sześćdziesiąt osiem złotych sześćdziesiąt groszy) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki nr[...] AM-[...] o pow. 4988 m2 w związku z podziałem nieruchomości gruntowej - decyzją nr [...] z dnia [...]r. postanawiając jednocześnie, że: a) na M. G. współwłaściciela nieruchomości w udziale 1/8 części przypada do zapłaty kwota 3.208,58 zł (słownie: trzy tysiące dwieście osiem złotych pięćdziesiąt osiem groszy), b) na Ł. G. współwłaściciela nieruchomości w udziale 1/8 części, w imieniu którego występuje pełnomocnik M.G. przypada do zapłaty kwota 3.208,58 zł (słownie: trzy tysiące dwieście osiem złotych pięćdziesiąt osiem groszy), c) na K. S. – J. i W. J. współwłaścicieli nieruchomości w udziale 6/8 części przypada do zapłaty kwota 19.251,45 zł (słownie: dziewiętnaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt jeden złotych czterdzieści pięć groszy). W osnowie decyzji Burmistrz Miasta O. orzekł ponadto o rozłożeniu opłaty określonej w decyzji na wniosek współwłaścicieli podzielonej nieruchomości na 10 rat rocznych (pkt 2) oraz podał, że wysokość opłaty adiacenckiej ustalonej w pkt. 1 podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym została wydana decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty przez wskaźnik wzrostu zmian cen nieruchomości ogłaszany przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim (pkt 3). W uzasadnieniu decyzji organ orzekający wyjaśnił m.in., że nieruchomość położona w O., obręb R. oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] AM-[...] o pow. 4988 m2 (w dniu podziału nieruchomości) stanowiła współwłasność w udziale 1/8 części M. G., w 1/8 części Ł. G. oraz w udziale 6/8 części K. S. – J. i W. J. w imieniu których, na podstawie pełnomocnictwa z dnia 26 marca 2013 r., działa pełnomocnik M. G. Na wniosek współwłaścicieli nieruchomości, decyzją Burmistrza O. nr [...] z [...] r. (decyzja stała się ostateczna [...]r.), dokonano podziału nieruchomości-działki nr [...] AM-[...] o pow. 4988 m2. W wyniku podziału wydzielono pięć działek: cztery przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz jedną działkę pod poszerzenie drogi publicznej, która z mocy prawa stała się własnością Miasta O. Organ wskazał przy tym, że podział nieruchomości spowodował możliwość korzystniejszego gospodarczo użytkowania nieruchomości, a także zniesienia współwłasności między współwłaścicielami. Wyjaśnił jednocześnie, że zgodnie z przepisem art. 98a ust. 1 powoływanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, burmistrz może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu, przy czym obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, ciąży na osobie będącej właścicielem nieruchomości w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna. Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, w związku z jej podziałem, zostało wszczęte zawiadomieniem z dnia 12 lutego 2013 r. W toku postępowania uzyskano operat szacunkowy, którego sporządzenie zlecono rzeczoznawcy majątkowemu. Określił on wartość nieruchomości przed podziałem i po jego dokonaniu stosując podejście porównawcze według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, zgodnie z przepisami powoływanej wcześniej ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109). Ponadto w uzasadnieniu Burmistrz Miasta O. wskazał na treść przepisu art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego oraz na przepis art. 151 ust. 1 tej ustawy, stanowiący, że "Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy." W dalszej części uzasadnienia organ orzekający podał, że podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zdaniem organu orzekającego wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione. Zebrane w trakcie analizy lokalnego rynku nieruchomości, dane oraz ilość transakcji pozwoliła rzeczoznawcy majątkowemu na zastosowanie metody porównywania parami, w której porównuje się wycenianą nieruchomość, kolejno z nieruchomościami najbardziej podobnymi pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Do wyceny przyjęto nieruchomości podobne z rynku obejmującego miasta powiatowe: O., T. i O., zarówno w stanie przed, jak i po podziale nieruchomości. Dobór rynku został w wycenie szczegółowo uzasadniony. W wyniku analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchni od 4000 m2 do 6000 m2, a więc na potrzeby wyceny działki przed podziałem biegły stwierdził, że badany rynek jest rynkiem słabo rozwiniętym. Z tego względu rzeczoznawca objął analizą oprócz miasta O., również miasta O. i T. Uzasadnieniem takiego rozszerzenia był fakt, że zarówno O., jak i O. oraz T. są miastami powiatowymi stanowiącymi siedziby gminy, a więc posiadają podobny status administracyjny. Przynależą do aglomeracji w., co stanowi silny estymator na rynku gruntów. Przy uwzględnieniu tych cech oraz nieznacznej odległości między miastami, rzeczoznawca prawidłowo – zdaniem organu pierwszej instancji - uznał, że są to obszary wzajemnie podobne. Podobne założenia zostały przyjęte dla wyceny działek powstałych z podziału nieruchomości, gdyż w przypadku działek o mniejszych powierzchniach rynek nieruchomości gruntowych jest rynkiem średnio rozwiniętym, dlatego w zakresie powierzchni działek od 900 m2 do 2000 m2 biegły przyjął transakcje na obszarze miasta O. z rozszerzeniem powierzchniowym od 1200 m2 do 2000 m2 o miasta O. i T. Z uzasadnienia wynika, że po szczegółowej analizie operatu szacunkowego Burmistrz Miasta O. uznał, że prawidłowo została dobrana metodyka wyceny. W opisie transakcji nieruchomości przyjętych do porównań uwzględnione zostały dane identyfikujące przedmiot tj. data transakcji, położenie, powierzchnia działki, cena. Rzeczoznawca wykazał, że ceny nieruchomości transakcyjnych na rynku lokalnym wykazywały zmiany w czasie. Trend czasowy - malejący został określony analitycznie na -1,55% rocznie, dlatego rzeczoznawca skorygował ceny transakcyjne ze względu na upływ czasu. Analiza wykazała, że największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości zlokalizowane w nieznacznej odległości od centrum miasta i punktów użyteczności publicznej, o dobrej dostępności komunikacyjnej i nieuciążliwym sąsiedztwie, o powierzchni umożliwiającej swobodne zagospodarowanie, o pełnym uzbrojeniu i z tego względu prawidłowym jest przyjęcie atrybutów nieruchomości takich jak: lokalizacja, powierzchnia działki, szczegółowe uwarunkowania lokalizacyjne, kształt działki wraz z opisem poszczególnych stopni tych atrybutów. Analiza wykazała również, że na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne wpływa m.in. wielkość powierzchni działki, lokalizacja, uzbrojenie, kształt działki. Organ orzekający zwrócił też uwagę, że wobec wydzielenia w wyniku podziału działki na poszerzenie drogi publicznej, rzeczoznawca w wycenie prawidłowo potraktował powierzchnię nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale pomniejszając ją o powierzchnię działki gruntu wydzielonej na poszerzenie drogi publicznej. W uzasadnieniu organ orzekający podał również, że w dniu 26 lutego 2014 r. pełnomocnik stron ustosunkowała się do operatu szacunkowego sporządzonego dla ustalenia opłaty adiacenckiej zarzucając posiadanie istotnych wad, a w dniu 6 marca 2014 r., po uzyskaniu pisemnych wyjaśnień autora operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości - rzeczoznawcy majątkowego M.Sz., wyjaśniono stronom, że operat szacunkowy został wykonany prawidłowo i nie wymaga korekty, gdyż został właściwie określony cel i metodyka wyceny. Wskazywana przez strony rzekoma różnica między wartością rynkową prawa własności i współwłasności pozostaje – w ocenie organu orzekającego - bez związku, z przedmiotowym operatem, który nie narusza też standardu zawodowego. Organ orzekający wskazał, że zgodnie z obowiązującym prawem istnieje tylko jeden standard zawodowy: "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności" (Dz. Urz. Min. Infrastruktury z 2010 r. Nr 1 poz. 1), który nie ma zastosowania w niniejszej sprawie. Ponadto odnosząc się do zarzutu doboru nieruchomości Burmistrz wyjaśnił, że do wyceny przyjęto nieruchomości podobne z rynku obejmującego miasta powiatowe: O., T. i O., zarówno w stanie przed, jak i po podziale nieruchomości. Dobór rynku został w wycenie szczegółowo uzasadniony. W wyniku analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o pow. od 4000 m2 do 6000 m2, a więc na potrzeby wyceny działki przed podziałem biegły stwierdził, że badany rynek jest rynkiem słabo rozwiniętym. Z tego względu rzeczoznawca rozszerzył analizę o powiatowe miasta O. i T., a uzasadnieniem takiego rozszerzenia jest fakt, że zarówno O., jak i O. oraz T. są miastami powiatowymi stanowiącymi siedziby gminy, a więc posiadają podobny status administracyjny. Przynależą do aglomeracji w., co stanowi silny estymator na rynku gruntów. Przy uwzględnieniu tych cech oraz nieznacznej odległości między miastami, rzeczoznawca prawidłowo uznał, że są to obszary wzajemnie podobne. Podobne założenia zostały przyjęte dla wyceny działek powstałych z podziału nieruchomości, gdyż w przypadku działek o mniejszych powierzchniach rynek nieruchomości gruntowych jest rynkiem średnio rozwiniętym, dlatego w zakresie pow. działek od 900 m2 do 2000 m2 biegły przyjął transakcje na obszarze miasta O. z rozszerzeniem powierzchniowym od 1200 m2 do 2000 m2 o miasta O. i T. W operacie wyraźnie wskazano, że wagi atrybutów rynkowych zostały określone na podstawie badania preferencji nabywców. W ocenie Burmistrza Miasta O. operat został sporządzony prawidłowo i może stanowić podstawę ustalenia opłaty. Wynika z niego, że w związku z podziałem nastąpił wzrost wartości nieruchomości o 85.562,00 zł. Wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału, spowodowany jest głównie nową konfiguracją działek, a wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie oraz na zabudowanie zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto w wyniku tak dokonanego podziału możliwe jest zniesienie współwłasności między współwłaścicielami. Podział ten zatem przyczynił się do uatrakcyjnienia nieruchomości i łatwiejszego jej zbycia jako odrębnych działek zwłaszcza, że obszar na którym położone są nieruchomości należy do peryferyjnej i rozbudowującej się części miasta z dogodnym dojazdem. W zakończeniu uzasadnienia organ orzekający dodatkowo wyjaśnił, że stosownie do uchwały Nr [...] Rady Miasta O. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej dla właścicieli i użytkowników wieczystych, o których mowa w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość tej opłaty wynosi 30% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed podziałem, a wartością jaką nieruchomość ma po podziale, a zatem opłata adiacencka stanowi łącznie kwotę – 25.668,60 złotych, rozdzieloną pomiędzy współwłaścicieli stosownie do posiadanych udziałów. Wskazał również, że strony zostały poinformowane, że w razie zakwestionowania wyceny sporządzonej na zlecenie Miasta O., przysługuje im możliwość wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o opinię w sprawie oceny prawidłowości sporządzonego operatu, a także prawo przedstawienia drugiej wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej sporządzonej na ich koszt przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Z przysługującego im prawa strony nie skorzystały. Opisana powyżej decyzja została w toku instancyjnym zaskarżona przez K.S.-J., W.J. i Ł. G., reprezentowanych przez pełnomocnika M.G. oraz działającą imieniem własnym M.G. W odwołaniu zarzucono, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż wzrost wartości nieruchomości przyjęto na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego niezgodnie z zasadami wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Zwrócono uwagę, że za nieruchomości "podobne" uznano nieruchomości z dwóch różnych rynków. Ponadto - w ocenie odwołujących się - przy wycenie nieruchomości nie uwzględniono rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości, gdyż przedmiotowa nieruchomość jest przedmiotem współwłasności. W odwołaniu stwierdzono również, że organ pierwszej instancji naruszył przepisy art. 77 § 4 kpa i art. 80 kpa, ponieważ przy rozstrzyganiu sprawy nie uwzględnił "faktów powszechnie znanych" oraz dokonał błędnej oceny dowodów. Wobec powyższego wniesiono o "uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie, że nie ma podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej lub uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania". Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. decyzją z dnia [...] r. Nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kodeksu postępowania administracyjnego utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając podjęte orzeczenie Kolegium wyjaśniło, że zgodnie z przepisem art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wcześniej powoływanej, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W myśl art. 98a ust. 1a ustawy, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego (art. 98a ust. 2 ustawy). Kolegium stwierdziło – uwzględniając powołane wcześniej przepisy prawa, że ustalenie tego rodzaju opłaty adiacenckiej może nastąpić pod warunkiem, że łącznie wystąpią wymienione niżej przesłanki pozytywne i nie wystąpi przesłanka negatywna. Przesłankami pozytywnymi są: 1) zatwierdzenie podziału nieruchomości decyzją ostateczną; 2) obowiązywanie uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości; 3) wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem nieruchomości. Natomiast przesłanka negatywna to: 4) upływ trzech lat od dnia, kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Następnie organ odwoławczy wskazał w uzasadnieniu, że z akt rozpatrywanej sprawy wynika, że decyzją z dnia [...] r. ([...]), Burmistrz Miasta O. zatwierdził - na wniosek K. S. – J., W. J., M.G. i Ł. G. - podział nieruchomości położonej w O., oznaczonej geodezyjnie jako działka gruntu nr[...], AM –[...], dla której urządzono księgę wieczystą nr[...] , na działki gruntu oznaczone numerami od [...] do[...] , a decyzja ta uzyskała walor ostateczności z dniem [...] r. W dniu, kiedy opisana wyżej decyzja podziałowa stała się ostateczna, tj. w dniu [...]r., na terenie miasta O. obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Miasta O. z dnia [...] r., w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej dla właścicieli i użytkowników wieczystych, o których mowa w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, określająca stawkę tej opłaty na poziomie 30%. Od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział opisanej na wstępie nieruchomości stała się ostateczna, nie upłynął termin trzech lat. Rozważając kolejny warunek pozwalający na ustalenie tego rodzaju opłaty adiacenckiej, Kolegium wskazało, że sporządzoną w tej sprawie wycenę nieruchomości można uznać za wystarczający dowód wzrostu wartości opisanej na wstępie nieruchomości na skutek dokonanego podziału. Zgodnie z przepisami art. 98a ustawy, stan nieruchomości przed podziałem przyjęto na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale - na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami (s. 8 operatu). Analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, na obszarze powiatowych miast O., O. i T. Badano transakcje zawarte w okresie od marca 2007 r. do lutego 2014 r. (s. 10 operatu). Autor operatu ustalił, że ceny nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na terenie miasta O. w badanym okresie wykazywały trend malejący na poziomie -1,55% rocznie (s. 11 operatu). Stwierdził również, że ceny transakcyjne nieruchomości uzależnione były przede wszystkim od następujących atrybutów: lokalizacja ogólna, szczegółowe uwarunkowania lokalizacyjne, uzbrojenie, powierzchnia działki i kształt działki, a ich wagi określił na podstawie badania preferencji nabywców (s. 11 operatu). Do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed podziałem autor operatu do bezpośrednich porównań wyłonił trzy transakcje mające za przedmiot nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny (s. 12 operatu). Na podstawie analizy nieruchomości podobnych stwierdził, że badany rynek jest rynkiem słabo rozwiniętym, co spowodowało, że oprócz O., analizą objął również miasta O. i T. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że rozszerzenie analizy na rynki miast O. i T. było uzasadnione ze względu na podobieństwo rynku nieruchomości w O. do rynków nieruchomości tych miast. Zdecydował o tym przede wszystkim ich status administracyjny, przynależność do aglomeracji w., co - jak podkreślił - "stanowi silny estymator na rynku gruntów" oraz niewielka odległość między tymi miastami. W ocenie Kolegium, rynek nieruchomości w O. można uznać za porównywalny z rynkiem tego typu nieruchomości w O., czy T., zatem zarzuty odwołujących się w tym zakresie są bezpodstawne. Wyceniając przedmiotową nieruchomość po podziale, autor operatu osobno szacował działki gruntu nr [...] i nr[...], a oddzielnie działki gruntu nr [...] i nr[...], dobierając - odpowiednio do nich - trzy grupy nieruchomości jako materiał porównawczy (tabela nr 11, s. 20 operatu; tabela nr 12, s. 21 operatu; tabela nr 13, s. 22 operatu). Różnice między materiałem porównawczym, a nieruchomością szacowaną uwzględniono za pomocą odpowiednich współczynników korygujących. Każdy ze stopni wyłonionych przez rzeczoznawcę majątkowego cech cenotwórczych nieruchomości został szczegółowo opisany w tabeli nr 6 i tabeli nr 9 operatu (s. 14 i s. 17 operatu), co pozwala na czytelną weryfikację ustaleń poczynionych w trakcie szacowania tego gruntu. W ocenie Kolegium, sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy wyceny nieruchomości można zatem uznać za wiarygodny dowód wzrostu jej wartości w wyniku dokonanego podziału W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy wskazał, że organ pierwszej instancji, zgodnie z art. 9 i art. 10 kpa, prawidłowo poinformował strony postępowania o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie tego rodzaju obowiązku pieniężnego i zapewnił im czynny udział w prowadzonym postępowaniu. Odnosząc się natomiast do innych zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium stwierdziło, że autor sporządzonej w tym postępowaniu wyceny nieruchomości prawidłowo ustalił stan prawny przedmiotowej nieruchomości, która jest przedmiotem współwłasności K.S. – J.i W. J. (na prawach wspólności ustawowej w udziale 6/8) oraz M.G. (w udziale 1/8) i Ł.G. (w udziale 1/8), s. 5 operatu. Ponadto Kolegium zwróciło uwagę, że w myśl przepisów art. 140 kodeksu cywilnego, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Powołane przepisy prawa statuują uprawnienia wynikające z prawa własności, a więc rzeczowego prawa podmiotowego stanowiącego najszerszą, prawną formę korzystania z rzeczy w ścisłym tego słowa znaczeniu (zob. Kodeks cywilny. Komentarz, 2. wydanie pod red. E. Gniewka, s. 285). Natomiast zgodnie z przepisem art. 195 kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). W kontekście prowadzonych w tym zakresie rozważań Kolegium odwołało się do poglądu prezentowanego w judykaturze administracyjnej, zgodnie z którym "Różnicowanie pozycji właściciela i współwłaściciela tylko ze względu na wielkość udziału we własności (pełny udział, część udziału) byłoby sprzeczne z zasadą równości wobec prawa stanowiącą w polskim systemie prawa zasadę konstytucyjną" (wyrok z dnia 5 lutego 2008 r., II SA/Lu 855/07, LEX nr 469806). Zdaniem Kolegium twierdzenie odwołujących się, iż prawo współwłasności, które przysługuje im w stosunku do przedmiotowej nieruchomości gruntowej jest prawem "słabszym" w porównaniu do prawa własności i powinno być inaczej wyceniane, nie znajduje uzasadnienia na gruncie obowiązującego prawa. Prawidłowość decyzji wydanej w postpowaniu odwoławczym została zakwestionowana przez K. S. -J., W. J., Ł. G. i M. G. poprzez skargę skierowaną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. W petitum skargi skarżący – zaskarżając opisaną wcześniej decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. w całości – zarzucili podjęcie jej z naruszeniem następujących przepisów: 1) art. 98a ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) - poprzez ustalenie opłaty adiacenkiej na podstawie operatu szacunkowego posiadającego istotne wady naruszające zawarte w art. 98a ust 1 zasady wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, w szczególności naruszenia: a) art. 153 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) - poprzez przyjęcie do wykazania czy podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, jako podobnych nieruchomości z dwóch różnych rynków, a tym samym naruszenie zasady badania jednorodnego, b) art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) - poprzez dokonanie nieprawidłowych ustaleń co do stanu nieruchomości, c) art. 4 ust 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (1 Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) - poprzez dokonanie nieprawidłowe określenia nieruchomości podobnych, 2) art. 77 § 4 Kodeksu postępowania administracyjnego - poprzez nie uwzględnienie przez organ przy rozstrzyganiu sprawy faktów powszechnie znanych, które winny być wzięte pod uwagę z urzędu, a które miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięć sprawy. Powołując się na tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji lub uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenia na rzecz skarżących kosztów postępowania wg norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi przedstawiona została w odniesieniu do każdego z zarzutów szczegółowa argumentacja, poprzedzona stwierdzeniem, że celem postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej jest ustalenie w sposób nie budzący jakichkolwiek wątpliwości, czy podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, a jeśli tak to o ile oraz udowodnienie również w sposób nie budzący jakichkolwiek wątpliwości, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. Ponadto skarżący zwrócili uwagę, że zarówno przed podziałem, jak i po podziale przedmiotowa nieruchomość objęta była prawem współwłasności, a nie prawem własności: małżonkowie K. S.-J. i W. J. byli współwłaścicielami na prawach wspólności ustawowej w udziale wynoszącym 6/8 części, a M. G. i Ł. G. byli współwłaścicielami w udziałach po 1/8 każdy z nich, przy czym przed dokonaniem podziału nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy, w której ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie czterech domów mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących, z czego budowa dwóch domów, zarówno na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, jak i na dzień, kiedy stała się prawomocna, była zaawansowana. Motywując zarzuty i wnioski skargi skarżący wskazali m.in., że sporządzony w przedmiotowym postępowaniu operat szacunkowy odnosi się do dwóch różnych rynków i zawiera dwie niezależne i niepowiązane ze sobą wyceny nieruchomości: a) nieruchomości o powierzchni około pół hektara, b) nieruchomości o powierzchni od 1000 m2 do 1500 m2. Nie daje jednak odpowiedzi czy podział nieruchomości wpłynął w jakikolwiek sposób na jej wartość. Dzieje się tak dlatego, iż co do wyceny nieruchomości przed podziałem, wobec braku transakcji z rynku o., za podobne rzeczoznawca przyjął nieruchomości z miast T. i O. W treści operatu wykazał, iż było to zasadne i skarżący z tym się zgadzają. Jednakże, skoro już za podobny i podlegający badaniu przyjęty został rynek z miast T. i O., to również dokonując wyceny nieruchomości po podziale należało brać pod uwagę tylko i wyłącznie transakcje z tych rynków. O. nie powinna być w ogóle brana pod uwagę. Gdyż albo określamy wartość w oparciu o dane z rynku podobnego, albo rynku tego samego. W innym wypadku badamy rynki niejednorodne. By udowodnić, że podział wpłynął na wartość nieruchomości badany punkt odniesienia musi być ten sam. Tylko bowiem tak dokonana wycena daje odpowiedź czy podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości i o ile. Tymczasem do określenia wartości nieruchomości po podziale rzeczoznawca praktycznie wziął po uwagę tylko i wyłącznie rynek o., a w zasadzie jego obręb R., gdzie dokładnie położona jest wyceniana nieruchomość. Powyższe jest sprzeczne z zasadami wyceny nieruchomości na potrzeby określenia opłaty adiacenckiej, gdyż w żaden sposób nie wykazuje, ani nie udowadnia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Zachowanie wymogu badania jednolitego rynku szczególnie ważne jest przy stosowaniu metody porównywania parami. W przypadku przedmiotowego operatu przy określeniu wartości przed podziałem porównanie zostaje dokonane w oparciu o pary O. – T., O. – O., a określenie wartości po podziale w oparciu o pary O. – O. Zdaniem skarżących powyższe wskazuje, że przedmiotowy operat został wykonany z naruszeniem art. 153 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 tej samej ustawy, zgodnie z którym przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywana z nieruchomością wycenianą ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W uzasadnieniu skargi wskazano również, że zarówno pkt 16, jak 17 art. 4 ww. ustawy, nakazuje przy dokonywaniu wyceny uwzględnić: stan zagospodarowania nieruchomości, jej stan prawny, jej stan techniczno - użytkowy, jej przeznaczenie i sposób korzystania. W ocenie skarżących przedmiotowy operat nie uwzględnia powyżej określonych wymogów, bowiem przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział, jak i w dniu kiedy decyzja ta stała się ostateczna, stanowiła współwłasność, a w operacie została wyceniona nieruchomość objęta prawem własności, co jest niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym. To, że współwłaściciel nie może być gorzej traktowany niż właściciel nieruchomości, nie oznacza, że pozycja współwłaściciela jest taka sama jak właściciela. Już z samych przepisów kodeksu cywilnego wynika, że prawo współwłasności jest słabszym prawem niż własność. Art. 199 kc stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Natomiast zgodnie z art. 201 kc do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Dalej art. 206 kc stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W dalszej części uzasadnienia skarżący zarzucili naruszenie standardu III.7 pkt 1.2 zawartego w Standardach Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz wskazali, że przepis art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami posługuje się pojęciem nieruchomości, co – zdaniem skarżących – oznacza, że błędem jest dokonywanie na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości, wyceny poszczególnych działek składających się na tę nieruchomość. Ponadto – w ocenie skarżących – stan techniczny przedmiotowej nieruchomości stan jej zagospodarowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i jej stan użytkowy w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości i w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna były takie same, co uprawnia do stwierdzenia, że wartość nieruchomości nie uległa zmianie. Nie zmieniły się też – w uznaniu skarżących – żadne z parametrów, na podstawie których określa się wartość nieruchomości. W uzupełnieniu tej argumentacji skarżący – odwołując się do orzecznictwa sądowoadministracyjnego – wskazali, że kluczowym warunkiem dopuszczalności pobrania opłaty jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany zatwierdzeniem ewidencyjnego podziału, przy czym wzrost ten musi być potwierdzony stosowną opinią rzeczoznawcy majątkowego, zawierającą analizę rynku i wskazującą na większą atrakcyjność rynkową nieruchomości podzielonych na ewidencyjnie wydzielone działki gruntu, aniżeli nieruchomości o jednolitym kształcie ewidencyjnym, bez wyodrębnionych ewidencyjnie działek. Skarżący stwierdzili też w uzasadnieniu skargi, że powszechnie wiadomym jest, iż podział nieruchomości o powierzchni ponad czterdzieści arów na cztery działki w praktyce nigdy nie spowoduje wzrostu wartości nieruchomości o około 21%. Zdaniem skarżących w okolicznościach istniejących w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenkiej, a stanowiący podstawę jej wyliczenia operat szacunkowy jako sporządzony nieprawidłowo nie może stanowić podstawy do określenia jej wysokości. W odpowiedzi na skargę przedstawionej w piśmie doręczonym Sądowi w dniu 18 lipca 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało stanowisko przyjęte w sprawie. W toku postępowania sądowoadministracyjnego dołączone zostały do akt sprawy dwa jednobrzmiące pisma z dnia 5 sierpnia 2014 r. oznaczone jako "pismo strony", w których skarżący odnieśli się do treści odpowiedzi na skargę oraz zamieścili oświadczenia o podtrzymaniu w całości zawartych w skardze wniosków i twierdzeń. Na rozprawie wyznaczonej na dzień 24 września 2014 r. skarżące M. G. i K.S.-J.wniosły o uwzględnienie skargi natomiast pełnomocnik organu wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny podejmując orzeczenie w sprawie uwzględnił następujące okoliczności faktyczne i prawne: Należy przede wszystkim wyjaśnić, że w przepisie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) ustawodawca zastrzegł, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (jeżeli ustawy nie stanowią inaczej), formułując w ten sposób generalne kryterium wiążące sądy administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. Jednoznaczność tej zasady sprawia, że wojewódzki sąd administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny co do zgodności kontrolowanej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub tryb podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące są przy tym przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Uchylenie decyzji administracyjnej albo stwierdzenie jej nieważności następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy. Mając na względzie wskazane powyżej kryterium legalności Wojewódzki Sąd Administracyjny po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych nie znalazł podstaw dla stwierdzenia naruszenia prawa, procesowego i materialnego w rozpoznawanej sprawie, mimo rozważenia w toku dokonywanych czynności przepisu art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r. Nr 270, poz. 1101), z którego wynika, że Sąd przy rozstrzyganiu sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) - dalej jako "u.g.n.", z którego wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Ponadto, do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem stosuje się odpowiednio przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 tejże ustawy. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Z całości regulacji wskazanego przepisu wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 u.g.n.; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpił fatyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a u.g.n.); 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Podstawowe znaczenie dla prawidłowego ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej mieć zatem będzie kwestia ustalenia wartości danej nieruchomości przed i po dokonaniu jej podziału. Ustalenie tego faktu jest istotne zarówno ze względu na samą możliwość wymierzenia opłaty (konieczność zbadania, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości), jak również ze względu na konieczność obliczenia wysokości opłaty. Podstawą obliczenia opłaty, jest bowiem różnica wartości nieruchomości przed i po podziale. Ustawodawca nie pozostawił jednak w tym względzie organom administracji swobody w zakresie sposobu ustalania wartości nieruchomości. W myśl bowiem art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Zgodnie zaś z art. 149 w/w ustawy zamieszczonym w Dziale IV. Rozdział 1, zatytułowanym "Określanie wartości nieruchomości" - przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie w planie miejscowym, a także bez względu na podmiot własności, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Istotne również jest, że możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło właśnie w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest między innymi podział nieruchomości (uchwała NSA z 9 października 2000 r., OPK 8/00, ONSA 2001 z. 1, p.15). Z przepisu art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarstwie nieruchomościami wynika, że ustawodawca nie nałożył na organy samorządu terytorialnego obowiązku ustalenia opłaty adiacenckiej, lecz jedynie zezwolił na ustalenie tej opłaty w sytuacji, gdy wskutek podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Organ ustalający przedmiotową opłatę, jest zatem zobowiązany wykazać, na podstawie zebranego materiału dowodowego, że w wyniku podziału konkretnej nieruchomości nastąpił niewątpliwy wzrost jej wartości. W ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie spełnione zostały przesłanki wskazane przez ustawodawcę w przepisie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, wcześniej powoływanej. Okolicznością nie kwestionowaną jest uzyskanie przez skarżących – na ich wniosek – decyzji zatwierdzającej podział przedmiotowej nieruchomości tj. nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem geodezyjnym [...], AM-[...] o powierzchni 4988m2, położonej w O., obręb R. na pięć działek gruntu, wydanej przez Burmistrza Miasta O. w dniu [...] r. (znak: [...]). Stanowiąca rezultat zatwierdzonego podziału nieruchomości jej nowa konfiguracja ukształtowana została w następujący sposób: działka oznaczona numerem [...] o powierzchni 230m2 (przeznaczona na poszerzenie drogi publicznej), działka oznaczona numerem [...]o powierzchni 1508m2, (przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną), działka oznaczona numerem [...] o powierzchni 1250m2 (przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną), działka oznaczona numerem [...] o powierzchni 1000m2 (przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną), działka oznaczona numerem [...] o powierzchni 1000m2 (przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną). Decyzja Burmistrza Miasta O. zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości, powyżej opisana, uzyskała walor ostateczności w dniu [...] r. Organy orzekające w sprawie w postępowaniu instancyjnym prawidłowo ustaliły, że w dniu 6 czerwca 2011 r. w obrocie prawnym funkcjonowała uchwała Rady Miasta O. z dnia [...] r. Nr [...] podjęta w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej dla właścicieli i użytkowników wieczystych, o których mowa w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalająca w § 1 stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z podziału tej nieruchomości w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości. Uchwała obowiązywała również w dacie podejmowania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. decyzji zaskarżonej oraz w dacie podejmowania poprzedzającej ją decyzji przez Burmistrza Miasta O. Ustalenie opłaty adiacenkiej w łącznej kwocie 25.668,60 zł nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 17 lutego 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. Sz. W operacie uwzględniony został – wbrew zarzutom skargi – stan nieruchomości przed podziałem, przyjęty na dzień 19 maja 2011 r., czyli datę wydania decyzji zatwierdzającej podział wycenionej nieruchomości i stan nieruchomości po podziale, przyjęty na dzień 6 czerwca 2011 r., czyli datę uzyskania przez decyzję podziałową klauzuli ostateczności. Organy właściwe instancyjnie uznały – w ocenie Sądu zasadnie, że sporządzony na użytek przedmiotowego postępowania operat szacunkowy nie zawiera błędów, stanowiących odstępstwo od obowiązujących przepisów prawa i mających wpływ na określenie wartości nieruchomości, zatem stanowi wiarygodną podstawę dla określenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku dokonania jej podziału. Należy przy tym zwrócić uwagę, że rzeczoznawca majątkowy w toku postępowania instancyjnego odniósł się w sposób wyczerpujący i profesjonalny do zarzutów formułowanych przez współwłaścicieli nieruchomości w odniesieniu do operatu szacunkowego, wykazując ich niezasadność, a ponadto że współwłaściciele nieruchomości nie skorzystali z możliwości wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości przedłożonego w postępowaniu operatu szacunkowego, ani też z możliwości przedstawienia kontroperatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, o których zostali pouczeni. Prawidłowość stanowiącego podstawę ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej operatu szacunkowego nie została zatem w żaden sposób skutecznie zakwestionowana, a przyjęta przez organy orzekające w sprawie ocena, podzielona przez Sąd w składzie orzekającym, podważona. Zważyć też należy, że organy właściwe instancyjnie uznając sporządzony w sprawie operat szacunkowy za niewadliwy – zdaniem Sądu prawidłowo – wywiązały się z ustalonych powinności, wynikających z przepisu art. 7 i art. 77 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego, Przyjęły bowiem, że wszystkie istotne w sprawie okoliczności, wymagane dla wydania decyzji w trybie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały w sposób wymagany prawem wyjaśnione. Należy też podkreślić, że w przypadku opłaty ustalonej w sytuacji określonej w hipotezie przepisu art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawodawca sam określił sposób, w jaki należy wykazać, że w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Zaistnienie tej okoliczności stwierdza się poprzez wykazanie różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem, a jej wartością po dokonaniu podziału. Ustawodawca wskazał też jak należy ustalać wartość nieruchomości w obu przypadkach i zadecydował, że jednym z elementów, które muszą być uwzględnione jest stan nieruchomości, obejmujący m.in.: stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość charakter i stopień zurbanizowania miejscowości w której nieruchomość jest położona oraz ilość działek ewidencyjnych. Ustawodawca nie pozostawił więc właściwym organom administracji swobody w zakresie sposobu ustalenia wartości nieruchomości. Ponadto w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych podkreśla się konsekwentnie, że jedynym dopuszczalnym dowodem określającym wartość nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazuje się również w judykaturze, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w przepisie art. 84 § kpa, a ocena wartości dowodowej tej opinii jej wiarygodność i przydatności dla rozstrzygnięcia jest powinnością organu orzekającego w sprawie. Organ administracji nie jest natomiast uprawniony do modyfikowania treści operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06; wyrok NSA z 13 marca 2008 r., I OSK 374/07; wyrok NSA z 25 sierpnia 1998 r., IV SA 1656/96; wyrok WSA z 7 września 2007 r., sygn. II SA/Ke 345/07; wyrok WSA z 14 lutego 2007 r., VIII SAA/Va 74/07; wyrok WSA z 2 października 2007 r., II SA/Łd 531/07; wyrok z 8 lutego 2005 r., II SA/Bk 717/04; wyrok z 19 września 2007 r., II SA/GI 989/06; wyrok WSA 11 kwietnia 2008 r., II SA/Gi 965/07). Istotne też jest, że treścią przepisu art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca upoważniony został do dokonywania samodzielnie wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania przy jednoczesnym uwzględnieniu w szczególności celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym i stanu nieruchomości rozumianego w sposób wcześniej wskazany w uzasadnieniu. Ponadto w przepisie § 26 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109) prawodawca postanowił, że rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy dla określenia wartości rynkowej nieruchomości – czyli stosownie do przepisu art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami najbardziej prawdopodobnej jej ceny, możliwej do uzyskania na rynku ustalonej przy uwzględnieniu cen transakcyjnych – przed podziałem nieruchomości i po jego dokonaniu, zastosował podejście porównawcze (metodą porównywania parami), które – zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 powoływanej ustawy polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenionej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen, wynikające z upływu czasu. Tą metodykę wyceny stosuje się wówczas, gdy znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenionej, przy czym pojęcie nieruchomości podobnej zostało zdefiniowane w przepisie art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w którym ustawodawca wyjaśnił, że jest to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Dla sporządzenia przedmiotowego opracowania rzeczoznawca wykorzystał rynek transakcyjny O., T. i O., uzasadniające szczegółowo potrzebę takiego doboru rynku. Możliwość odwołania się w tej sprawie do rynków nieruchomości O. i T. była akceptowana, a nawet sugerowana przez skarżących ze względu na wzajemne podobieństwo obszarów i taki sam status administracyjny tych trzech miast. Transakcje objęte analizą dokonywaną na potrzeby przedmiotowej wyceny zostały przez rzeczoznawcę prawidłowo opisane ze wskazaniem w opisie danych identyfikujących ich przedmiot, w tym datę transakcji, położenie działki, jej powierzchnię, uzyskaną cenę. Ustalając wartość rynkową rzeczoznawca uwzględnił też malejący trend czasowy i faktyczne cechy cenotwórcze oraz prawidłowo zastosował wskaźniki korygujące. Do przyjętych przy szacowaniu atrybutów nieruchomości zastosował właściwą skalę. Zdaniem Sądu zasadny też był wyprowadzony z dokonanej analizy wniosek, że na wartość nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne ma wpływ m.in. wielkość powierzchni działki i jej kształt. W ocenie Sądu w obowiązujących warunkach prawnych nie można wymagać od rzeczoznawcy przy sporządzaniu operatu szacunkowego na potrzeby wydania decyzji w warunkach ar. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami ograniczenia się do jednorodnego (tożsamego) rynku nieruchomości przy określaniu wartości przed podziałem i po jego dokonaniu. Wybór obszaru poddanego analizie rynkowej jest determinowany przeprowadzonymi transakcjami, których przedmiotem były nieruchomości (działki gruntu) o cechach odpowiadających kryteriom stosownym do przyjętej przez rzeczoznawcę metodyki wyceny. W rozpoznawanej sprawie miały one spełniać kryterium podobieństwa i tej warunek został spełniony w przypadku określania wartości nieruchomości przed podziałem przy wykorzystaniu rynku nieruchomości T. i O., jak i po podziale przy uwzględnieniu transakcji z terenu przede wszystkim O.-R. Należy też wyjaśnić, że na wartość przedmiotowej nieruchomości w żadnym z przypadków nie miało wpływu to, że jest ona przedmiotem współwłasności, a nie własności. Istota prawa własności i prawa współwłasności jako szczególnej postaci prawa własności jest tożsama, co prawidłowo wyjaśnił już organ odwoławczy. Tożsamy jest też zbiór uprawnień składających się na prawo własności (współwłasności) oraz atrybuty właścicielskie, które sprawiają, że prawa te są równorzędne. Natomiast warunki realizowane tych uprawnień w przypadku współwłasności nie są elementem wpływającym na wartość samego prawa. Nie można zatem zarzucić rzeczoznawcy naruszenia prawa wynikającego z wadliwego uwzględnia stanu prawnego szacowanej nieruchomości. Dodatkowo należy, też wskazać, że rzeczoznawca – stosownie do dyspozycji przepisu art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – określając wartość nieruchomości według stanu przed podziałem i po podziale, pomniejszył jej powierzchnię o powierzchnię działki gruntu wydzielonej na poszerzenie drogi publicznej (po podziale działka oznaczona numerem [...]o powierzchni 230m2). Prawidłowo też przy ustalaniu wartości nieruchomości po dokonaniu podziału przyjął, że jest to suma wartości poszczególnych działek gruntu wydzielonych jako osobne nieruchomości gruntowe. Czynności dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego pozwoliły ustalić, że wartość nieruchomości gruntowej, położonej w O., obręb R., oznaczonej przez podziałem jako działka o numerze geodezyjnym [...] AM-[...] o powierzchni 4988m2 wynosiła (według poziomu cen z daty wyceny tj. 17 lutego 2014 r.) 418.019,00 zł, a jej wartość po dokonaniu podziału wynosiła (według poziomu cen z daty wyceny tj. 17 lutego 2014 r.) 503.581,00 zł. Oznacza to, że konsekwencją dokonanego podziału geodezyjnego opisanej powyżej nieruchomości był wzrost jej wartości o kwotę 85.562,00 zł. Kwota ta stanowiła podstawę ustalenia opłaty adiacenkiej z tego tytułu w kwocie łącznej 25.668,60 zł przy uwzględnieniu stawki procentowej, przyjętej uchwałą Rady Miasta O. z dnia [...] r. Nr[...], wcześniej powołanej. Zdaniem Sądu określone przez rzeczoznawcę wartości przedmiotowej nieruchomości przed podziałem i po podziale spełniają warunek najbardziej prawdopodobnej jej ceny możliwej do uzyskania na rynku. Sąd nie znalazł też podstaw do zakwestionowania sporządzonego na potrzeby przedmiotowego postępowania operatu szacunkowego. W okolicznościach powyżej przedstawionych Sąd uznał, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie wymagają wyeliminowania z obrotu prawnego i stosownie do przepisu art. 151 powołanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji. H.B.23.10.2014 r.