II SA/Op 401/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Bogusz Sędziowie Sędzia WSA Grażyna Jeżewska Sędzia NSA Jerzy Krupiński – spr. Protokolant St. sekretarz sądowy Grażyna Stykała po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 listopada 2014 r. sprawy ze skargi "A" sp. z o.o. Spółka komandytowa w [...] na decyzję Opolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu z dnia 9 czerwca 2014 r., [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego w sprawie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę. Przedmiotem skargi wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu przez "A" sp. z o.o. sp. komandytowa w [...] jest decyzja Opolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu z dnia 9 czerwca 2012 r., nr [...], umarzająca postępowanie odwoławcze zainicjowane odwołaniem skarżącej od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w powiecie nyskim z dnia 23 grudnia 2013 r., nr [...], nakazująca Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości [...] w [...] przy ul. [...] usunięcie określonych nieprawidłowości. Decyzję wydano przy następujących ustaleniach faktycznych i prawnych: Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w powiecie nyskim przeprowadził w dniu 10 grudnia 2012 r. kontrolę budynku mieszkalnego w [...] przy ul. [...], po pożarze dachu w części poddasza. W czasie pożaru uszkodzeniu uległa więźba dachowa w obrębie klatki D. W czasie akcji została zerwana dachówka oraz ocieplenie i obudowa z płyt. Centralne źródło ognia w obrębie strychu obejmowało wydzielone pomieszczenie techniczne ze zbiornikiem ciepłej wody, urządzeniami związanymi z instalacją solarną. Z protokołu wynikało, że Wspólnota przedłoży opinię techniczną z zakresem szczegółowym uszkodzeń, ze sposobem zabezpieczeń oraz zakresem robót naprawczych w celu przywrócenia odpowiedniego stanu technicznego budynku. W dniu 11 grudnia 2012 r. organ I instancji zawiadomił strony o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku. Jednocześnie w dniu 11 grudnia 2012 r. wydał, na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (obecnie Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.) zwanej dalej "Prawem budowlanym", postanowienie nr [...] nakazujące Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] w [...] reprezentowanej przez zarząd Wspólnoty, tj. "A" sp. z o.o. spółka komandytowa w [...] przedłożenie w terminie do 21 grudnia 2012 r. opinii technicznej wraz z oceną stanu technicznego części budynku objętej pożarem oraz części, na którą pożar oddziaływał. Opinia winna zawierać sposób doraźnego zabezpieczenia obiektu oraz zakres robót niezbędnych do doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z przepisami. Z akt sprawy wynika, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w powiecie nyskim decyzją z 25 października 2011 r., nr [...], udzielił skarżącej pozwolenia na użytkowanie dla inwestycji polegającej na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku koszarowego na budynek mieszkalny wielorodzinny, w części obejmującej klatkę nr [...] oraz przynależne lokale nr [...],[...], [...], [...], [...] i [...] w [...] przy ul. [...], przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. Także decyzją z 29 grudnia 2011 r., nr [...], udzielił skarżącej pozwolenia na użytkowanie dla inwestycji polegającej na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku koszarowego na budynek mieszkalny wielorodzinny w części obejmującej klatkę nr [...] oraz lokal nr [...] w [...] przy ul. [...] - przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. Podczas kontroli w dniu 19 grudnia 2012 r. organ I instancji stwierdził że naprawa konstrukcji więźby dachowej wraz z naprawą i odtworzeniem elementów dachu i pokrycia jest prawidłowa i zgodna z przedstawioną 18 grudnia 2012 r. "Opinią techniczną elementów konstrukcyjnych budynku", opracowaną przez rzeczoznawcę budowlanego inż. R. K. Kolejne oględziny przeprowadził w dniu 7 marca 2013 r. i dotyczyły one rozwiązań funkcjonalnych kotłowni. Wezwał też skarżącą do przedłożenia dokumentacji kotłowni budynku. Pismem z 4 czerwca 2013 r. M. C. - prokurent samoistny skarżącej - przedłożyła dokumentację kotłowni i wyjaśniła, że od dnia 1 kwietnia 2013 r. Spółka nie sprawuje zarządu przedmiotowej nieruchomości. Wszystkie roboty zostały zakończone, co potwierdził w oświadczeniu R. K. - kierownik budowy. Pismem z 6 sierpnia 2013 r. poinformowała, że w dniu 25 lipca 2013 r. dotychczasowy Zarząd Wspólnoty został odwołany. Obecnie Wspólnotę Mieszkaniową reprezentuje Zarządca – D. S. Do pisma dołączyła akt notarialny repertorium A numer: [...] z dnia 25 lipca 2013 r. - Protokół z zebrania członków Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...]. Z uchwały nr [...] wynika, że właściciele lokali w tym budynku podjęli na zebraniu w dniu 25 lipca 2013 r. uchwałę nr [...] w przedmiocie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Z § 1 tej uchwały wynika, że właściciele lokali zmieniają, na podstawie art. 20 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ustawowy sposób zarządu, wykonywany w obrębie nieruchomości Wspólnoty przez osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona, na powierzony sposób zarządu opisany w art. 18 tej ustawy, wykonywany przez licencjonowanego i profesjonalnego zarządcę. Jako zarządcę zgodnie z uchwałą nr [...] wybrano D. S. Postanowieniem z 17 września 2013 r., nr [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w powiecie nyskim nakazał Wspólnocie przedłożenie ekspertyzy technicznej dla obiegu kotłowego, jak również zastosowanego systemu schładzania - zabezpieczeń technicznych instalacji. Decyzją z 4 listopada 2013 r., nr [...], organ na podstawie przepisów art. 66 ust. 1 pkt 2 i art. 66 ust. 2 Prawa budowlanego, nakazał Wspólnocie wstrzymanie użytkowania kotła na paliwo stałe o mocy 200 kW do czasu przedłożenia ekspertyzy technicznej nałożonej postanowieniem z dnia 17 września 2013 r. Zakwestionował przy tym walor dowodowy przedłożonej przez Wspólnotę ekspertyzy. Odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia wniosła "A" sp. z o.o. spółka komandytowa w [...], wnosząc o uchylenie decyzji. Jednocześnie odwołująca się Spółka przedłożyła "Ocenę techniczną" opracowaną przez inż. M. S. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w powiecie nyskim pismem z 20 listopada 2013 r. na podstawie art. 64 § 2 K.p.a. wezwał skarżącą o uzupełnienie odwołania o pełnomocnictwo do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej w [...] przy ul. [...], z pouczeniem, że w przypadku nieuzupełnienia pozostawi odwołanie bez rozpatrzenia. Spółka w odpowiedzi poinformowała, że składa odwołanie we własnym imieniu. Następnie Powiatowy Inspektor wydał, na podstawie przepisu art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, wspomnianą na wstępie decyzję z dnia 23 grudnia 2013 r., wskazując, że jest to decyzja częściowa. W uzasadnieniu stwierdził, że nakazy wynikają z "Oceny technicznej kotłowni w budynku przy ul. [...] w [...]" sporządzonej przy inż. M. S. Wyjaśnił też, że zarządca Wspólnoty D. S. w dniu 17 grudnia 2013 r. poinformował, że wyrokiem Sądu Okręgowego w Opolu uchylona została uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej z 25 lipca 2013 r. o wyborze sposobu zarządu nieruchomością. Organ zaskarżoną decyzję z 23 grudnia 2013 r. doręczył dotychczasowemu zarządcy oraz poprzedniemu administratorowi Wspólnoty Mieszkaniowej (sprzed 26 lipca 2013 r.). Zaskarżoną decyzję doręczono też "A" sp. z o.o. sp. k. w [...]. W odwołaniu skarżąca wnosiła o uchylenie powyższej decyzji. Zaskarżyła wyłącznie uzasadnienie decyzji w zakresie jakim rozstrzyga ono o prawidłowości robót budowlanych wykonanych w obrębie kotłowni dotyczących układu chłodzenia pieca na paliwo stałe oraz o przyczynach powstania pożaru w dniu 8 grudnia 2012 r. Wskazała, że postępowanie nie dotyczy przyczyn pożaru, stąd formułowane w tym kierunku wnioski zostały wyprowadzone nie tylko z naruszeniem art. 8, art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. wobec braku wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i jego prawidłowej oceny, ale nade wszystko bez stosownej podstawy prawnej. Pożar nie dotyczył pomieszczeń kotłowni i nie spowodował tam żadnych zniszczeń, ani skutków, stąd budynek w tej części był w odpowiednim stanie technicznym. Spółka zakwestionowała dokument autorstwa M. S. "Rozszerzenie do wydanej opinii z 16 grudnia 2013 roku", który powstał na podstawie informacji udzielonych rzeczoznawcy przez Inspektora Nadzoru Budowlanego i jego własnych poglądów. Nie można było uznawać za biegłego osoby, która nie została powołana przez organ w tym charakterze. Oparcie ustaleń na takiej opinii stanowi uchybienie procesowe - naruszenia art. 84 K.p.a. Wyjaśniła, że jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej i jest właścicielem lokali, ponosi na bieżąco koszty utrzymania lokali oraz części wspólnych budynku i nieruchomości, a zatem przysługuje jej prawo wniesienia odwołania jako stronie. Opolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Opolu zaskarżoną decyzją umorzył postępowanie odwoławcze na podstawie przepisu art.138 § 1 pkt 3 K.p.a. Organ odwoławczy stwierdził na wstępie, że decyzją z dnia 25 marca 2014 r., nr [...], umorzył postępowanie odwoławcze zainicjowane przez skarżącą dotyczące decyzji z dnia 4 listopada 2013 r. nr [...], w przedmiocie wstrzymania użytkowania kotła na paliwo stałe. Dalej wskazał, że z akt sprawy wynika, że administratorem części wspólnych nieruchomości jest wspólnota mieszkaniowa. Właściciele lokali przyjęli sposób zarządu na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali, wykonywany przez licencjonowanego i profesjonalnego zarządcę, w osobie D. S. W takim stanie rzeczy "A" spółka z o.o. sp.k. w [...] nie jest Zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej w [...] przy ulicy [...]. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie jest pojęciem tożsamym z "zarządcą". Sam ustawodawca różnicuje te pojęcia na gruncie ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 6 tej ustawy wspólnota mieszkaniowa, którą stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Stosownie do art. 17 tej ustawy za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W myśl zaś art. 18 ust. 1 właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Prawo decydowania przez właścicieli nieruchomości w kwestiach związanych ze sposobem zarządzania nieruchomością należy do podstawowych atrybutów prawa własności. W konsekwencji organizacja i sposób wykonywania zarządu nieruchomością wspólną została powierzona przez ustawodawcę przede wszystkim właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Zarząd wspólnoty jest więc w znaczeniu podmiotowym organem wykonawczym wspólnoty mieszkaniowej. Organ ten wchodzi w skład struktury organizacyjnej wspólnoty, nie jest więc odrębnym od niej podmiotem prawa. Prawidłowo zatem adresatem decyzji należało uczynić wspólnotę mieszkaniową, której przysługują prawa podmiotowe do nieruchomości, a nie jej organ wykonawczy, który jedynie kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz. Zgodnie z art. 28 K.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Kodeksowa definicja strony opiera się zatem na konstrukcji interesu lub obowiązku prawnego. Legitymujący daną osobę jako stronę interes lub obowiązek jest pojęciem materialnym, obiektywnym zarówno w postępowaniu wszczętym na wniosek, jak i z urzędu, bądź na wniosek innej osoby. Innymi słowy, nie wystarczy wnieść podanie, aby uruchomić postępowanie administracyjne, albo żądać udziału w postępowaniu już prowadzonym, na przykład poprzez wniesienie odwołania, aby zostać stroną postępowania. Musi jeszcze obiektywnie istnieć regulowany jednoznacznie przepisami powszechnie obowiązującymi interes prawny lub obowiązek żądającego udziału w tym postępowaniu. W rozpoznawanej sprawie podstawę materialnoprawną podjęcia przez organ I instancji zaskarżonej decyzji i w konsekwencji podstawę ustalenia obowiązku stanowił art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Natomiast z przepisu art. 61 Prawa budowlanego wynika, że to tylko właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego. Z treści tych przepisów wynika, że stroną postępowania w sprawie utrzymania obiektu budowlanego jest wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Zatem uczestnikiem postępowania na prawach strony jest Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez Zarządcę. "A" sp. z o.o. sp. k. w [...] nie ma przymiotu strony w tym postępowaniu, gdyż jest jedynie członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej, jako właściciel lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku. W skardze na powyższą decyzję zarzucono naruszenie przepisu art. 28 K.p.a. na skutek przyjęcia, że skarżąca nie posiada interesu prawnego, art. 24 § 1 pkt 6 K.p.a. w zw. z art. 3, 7 i 8 K.p.a. na skutek oparcia decyzji przez organ podlegający wyłączeniu, art. 7, 77, 80, 84 i 107 § 3 K.p.a. na skutek błędnego ustalenia, że skarżący nie posiada własnego interesu prawnego w sprawie, art. 6, 8, 10 i 78 K.p.a. na skutek niezapewnienia stronie prawa udziału w postępowaniu, przepisu art. 18 ust. 1 i 2a ustawy o własności lokali przez pominięcie faktu, że wybór zarządu Wspólnoty dotknięty był nieważnością oraz przepisu art. 61 i 66 Prawa budowlanego na skutek nie przyjęcia, że zarówno właściciele lokali jak i wspólnota mogą występować w postępowaniu toczącym się na podstawie tych przepisów w wypadku, gdy ich interes jest rozbieżny. W oparciu o powyższe skarżąca wniosła o jej uchylenie, ewentualnie o stwierdzenie jej nieważności, bądź stwierdzenie wydania jej z naruszeniem prawa oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu podtrzymała wywody zawarte w uzasadnieniu odwołania, podkreślając, że organ I instancji bezpodstawnie w uzasadnieniu decyzji wypowiedział się na temat okoliczności związanych z przyczynami pożaru budynku, przyjmując, że pozostają one w związku z pracami wykonanymi przez skarżącą w kotłowni budynku. Na rozprawie w dniu 31 lipca 2014 r., pełnomocnik skarżącej oświadczył, że treść uzasadnienia decyzji organu I instancji została wykorzystana w toczącym się postępowaniu karnym, ze szkodą dla jej interesu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) sąd administracyjny bada legalność zaskarżonego aktu prawnego, to jest jego zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej i oceny tej dokonuje w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy. Stosownie zaś do przepisu art. 134 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że podniesione w skardze zarzuty nie są wyłącznym kryterium legalności zaskarżonego aktu lub czynności. Sąd ma bowiem obowiązek wziąć pod uwagę wszelkie naruszenie prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie. Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że nie została ona wydana z naruszeniem przepisów procesowych i prawa materialnego. Z uwagi na charakter zaskarżonego rozstrzygnięcia przedmiotem kontroli Sądu było wyłącznie to, czy organ odwoławczy prawidłowo odmówił skarżącej przymiotu strony w postępowaniu w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku, a w konsekwencji czy prawidłowo zastosował przepis art. 138 § 1 pkt 3 K.p.a. Przede wszystkim wskazać należy, że z art. 15 K.p.a. dla organu odwoławczego płynie obowiązek ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy. Zgodnie bowiem z treścią art. 127 § 1 K.p.a., postępowanie odwoławcze może zostać wszczęte wyłącznie na skutek odwołania złożonego przez podmiot będący stroną postępowania administracyjnego. Wobec tego, przed podjęciem merytorycznego rozstrzygnięcia, w pierwszej kolejności organ odwoławczy musi ustalić, czy podmiot, który wniósł środek zaskarżenia, jest stroną postępowania. Brak po stronie wnoszącej odwołanie legitymacji do żądania rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy powoduje, że organ odwoławczy nie może przystąpić do ponownego rozpoznania sprawy. W takiej sytuacji prowadzenie postępowania odwoławczego staje się bezprzedmiotowe, co oznacza konieczność podjęcia rozstrzygnięcia na podstawie 138 § 1 pkt 3 K.p.a., gdyż ponowne rozpoznanie sprawy przez ten organ może nastąpić jedynie w przypadku skutecznego wniesienia odwołania od decyzji organu I instancji. Przywołany przepis określa jeden z dopuszczalnych przez ustawodawcę sposobów zakończenia postępowania odwoławczego. Przewiduje on możliwość podjęcia przez organ odwoławczy rozstrzygnięcia o umorzeniu postępowania. Regulacja ta nie określa jednak wprost przesłanek tego umorzenia. Wobec tego, wydanie decyzji na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 K.p.a. skonfrontować należy z przesłankami dotyczącymi umorzenia postępowania, o których mowa w art. 105 § 1 K.p.a. W myśl tego przepisu organ administracji publicznej obowiązany jest umorzyć postępowanie w każdym przypadku, gdy stało się ono bezprzedmiotowe. Bezprzedmiotowość, o której mowa w art. 105 § 1 K.p.a., oznacza brak któregoś z elementów stosunku materialnoprawnego, co skutkuje tym, że nie można załatwić sprawy przez jej rozstrzygnięcie co do istoty. Przyczyny bezprzedmiotowości postępowania mogą wynikać tak z przyczyn podmiotowych, jak też przedmiotowych. Zaakcentować należy, iż w przypadku postępowania odwoławczego bezprzedmiotowość ze względów podmiotowych będzie zachodziła w sytuacji, gdy organ ustali w toku postępowania, że wnoszący odwołanie nie jest stroną postępowania. Jak trafnie natomiast wskazał organ odwoławczy, zgodnie z przepisem art. 28 K.p.a., stroną jest każdy czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie, albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Pojęcie interesu prawnego rozumiane jest w ten sposób, że określonemu podmiotowi przysługuje konkretne uprawnienie wynikające z przepisów prawa materialnego, na podstawie którego można żądać od organu administracji publicznej określonej czynności i którego można dochodzić na drodze sądowej. Treścią interesu prawnego na gruncie prawa administracyjnego jest co do zasady możliwość uzyskania przez określony podmiot merytorycznego rozstrzygnięcia danej sprawy co do istoty. W wyroku z dnia 24 stycznia 2008 r. (sygn. akt II OSK 1921/06 dostępny w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem http//:orzeczenia.nsa.gov.pl) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że jeżeli norma prawna nie wywiera bezpośredniego wpływu na sferę sytuacji prawnej danego podmiotu, to nie można mówić o interesie prawnym strony, a co za tym idzie - o statusie strony w postępowaniu, w którym dochodzi do konkretyzacji danej normy prawnej. Zwrócić należy w tym miejscu także uwagę, że interes prawny strony powinien wynikać z konkretnej i zindywidualizowanej normy prawa materialnego wpływającej na sytuację prawną wnoszącego dany wniosek, żądanie, czy skargę. Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie podkreślany jest w szczególności realny i aktualny charakter interesu prawnego wynikający z zastosowania konkretnej normy prawnej. Interes prawny powinien mieć charakter obiektywny, a nie wynikać z subiektywnego przekonania strony o jego naruszeniu, czy wreszcie jej woli prowadzenia określonego postępowania. Ponadto, od interesu prawnego należy odróżnić interes faktyczny, czyli sytuację, w której dany podmiot jest co prawda bezpośrednio zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, jednakże nie może tego zainteresowania poprzeć przepisami prawa, mającego stanowić podstawę skierowanego żądania w zakresie podjęcia stosownych czynności przez organ administracji. Powyższe rozważania znajdują w pełni zastosowanie w niniejszej sprawie, jako że w przypadku utrzymania obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym, ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.), dalej także Prawo budowlane, nie zawiera odmiennej definicji strony postępowania przed organami nadzoru budowlanego. Decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w powiecie nyskim wydana została na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 2 Prawa budowlanego. W myśl art. 61 Prawa budowlanego, obiekt budowlany należy utrzymywać i użytkować zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 tej ustawy, to jest zasadami odnoszącymi się do użytkowania, z wyłączeniem wymagań dotyczących odpowiedniego usytuowania na działce budowlanej oraz zapewnienia poszanowania występujących na obszarze oddziaływania obiektu interesów osób trzecich. Naruszenie wskazanych wyżej obowiązków skutkuje sankcją w postaci nakazu określonego w art. 66 Prawa budowlanego. W przepisie art. 66 w związku z art. 61 Prawa budowlanego ustawodawca określił krąg podmiotów zobowiązanych do utrzymania obiektu budowlanego w odpowiedniej kondycji. Podmiotami tymi są właściciel oraz zarządca nieruchomości. Treść przepisów art. 61 i 66 Prawa budowlanego nie ogranicza jednak kręgu stron postępowania w sprawie utrzymania obiektu budowlanego we właściwym stanie technicznym jedynie do osoby właściciela lub zarządcy takiego obiektu. W przypadku tych ostatnich podmiotów z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego wynika jedynie, że nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, o jakich mowa w tym przepisie, nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, gdyż tylko na nich ciążą obowiązki określone w art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego. Interes prawny pozostałych osób powinien być badany zgodnie z przepisem art. 28 K.p.a. Zatem legitymacja procesowa przysługuje także innym osobom, które posiadają interes prawny. Z akt administracyjnych niniejszej sprawy wynika – że skarżąca Spółka, na etapie prowadzonego przez organ postępowania w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego przedmiotowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, pełniła funkcję jego zarządcy. Na podstawie uchwały nr [...], zaprotokołowanej w akcie notarialnym Repertorium A nr [...], właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej dokonali zmiany sposobu zarządu, w ten sposób, że na podstawie art. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. nr 80, poz. 903 z późn. zm.), powierzyli zarząd nieruchomością wspólną skarżącej Spółce. Zgodnie natomiast z § 1 ust. 1 uchwały z dnia 27 grudnia 2012 r., nr [...], zaprotokołowanej również ww. akcie notarialnym, właściciele lokali przedmiotowej Wspólnoty Mieszkaniowej udzielili temu zarządcy pełnomocnictwa do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej przed organami administracyjnymi w postępowaniach administracyjnych wszczętych na skutek zdarzenia w postaci pożaru, który miał miejsce w grudniu 2012 r. w budynku na nieruchomości wspólnej, a także w postępowaniach administracyjnych, prowadzonych w związku z realizowanymi pracami zabezpieczającymi oraz naprawczymi, w tym do reprezentowania przed organami nadzoru budowlanego oraz organami gminy w szczególności w przedmiocie zgłoszenia wykonania robót, uzyskania pozwolenia na budowę lub innych decyzji, zgłoszenia zakończenia robót bądź uzyskania pozwolenia na budowę. W toku prowadzonego postępowania organ I instancji w tym okresie traktował skarżącą jako stronę postępowania, co znajduje swoje odzwierciedlenie zarówno w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania, jak i w prowadzonej przez ten organ korespondencji ze Spółką. Sytuacja ta uległa zmianie po podjęciu przez właścicieli lokali należących do Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 18 marca 2013 r., uchwały nr [...] w sprawie wyboru zarządu Wspólnotą, w której wskazali, iż od dnia 1 kwietnia 2013 r., wybierają zarząd ustawowy Wspólnotą, wykonywany przez osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Administrację i czynności zwykłego zarządu powierzyli licencjonowanemu zarządcy. Z kolei w dniu 25 lipca 2013 r., podjęta została przez właścicieli lokali przedmiotowej Wspólnoty Mieszkaniowej uchwała nr [...], (zaprotokołowana w akcie notarialnym z tego samego dnia, nr Repertorium A: [...]) w przedmiocie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. We wskazanej uchwale właściciele lokali zmienili ustawowy sposób zarządu na powierzony sposób zarządu, opisany w art. 18 ustawy o własności lokali, wykonywany przez licencjonowanego i profesjonalnego zarządcę. W § 1 uchwały nr [...] właściciele lokali dokonali wyboru zarządcy w osobie D. S. Skarżąca nie zaskarżyła do sądu powszechnego ww. uchwał. Oznacza to, że z dniem 1 kwietnia 2013 r. nie jest już zarządcą nieruchomości wspólnych i nie posiada uprawnienia do reprezentowania wspólnoty z tytułu sprawowanego zarządu i nie może być adresatem decyzji kierowanych do Wspólnoty. W piśmiennictwie podkreśla się obecnie, że do wspólnoty mieszkaniowej odnosi się również pojęcie osoby ustawowej, do której znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o osobach prawnych. Konsekwentnie to wspólnota, a nie jej członkowie, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną, co oznacza również, że poszczególni właściciele lokali nie mogą mieć pozycji strony pozwanej w procesie. Ustawodawca uregulował bowiem tę konstrukcję prawną odmiennie od pozostałych instytucji tworzących zespoły osób (jak np. spółka cywilna). Za takim stanowiskiem mają przemawiać uregulowania zawarte w art. 6, 17 i 21 ustawy o własności lokali. Wynika z nich przede wszystkim odrębność wspólnoty w stosunku do właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej oraz podmiotowość wspólnoty. W związku z przepisami art. 27 i 12 ust. 2, a także w związku z art. 6 ustawy o własności lokali, który mówi, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, przywoływana jest uchwała SN z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07 – publ. w OSNC 2008, nr 7-8, poz. 69, w której Sąd ten uznał, że: "Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku", a która pozostaje w ścisłym związku z wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego przepisu art. 331. Przepis ten mówi w § 1, że do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych, oraz w § 2, że jeżeli przepis odrębny nie stanowi inaczej, za zobowiązania jednostki, o której mowa w § 1, odpowiedzialność subsydiarną ponoszą jej członkowie, ale odpowiedzialność ta powstaje z chwilą, gdy jednostka organizacyjna stała się niewypłacalna (zob. E. Bończak-Kucharczyk "Komentarz do art. 18, art. 19, art. 20, art. 33 ustawy o własności lokali" – System Informacji Prawnej LEX). Wyklucza to możliwość uznania, że skarżąca posiada własny interes prawny w sprawie z tytułu posiadanego prawa własności niektórych lokali oraz związanego z tym członkostwa przedmiotowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Zauważyć należało, w świetle powyższych wywodów, iż zasadą jest, że również w postępowaniu administracyjnym do reprezentowania interesu podmiotu zbiorowego - ogółu właścicieli odrębnych lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową - legitymację ma wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni członkowie tej wspólnoty, (por. wyroki: NSA z dnia 9 września 1998 r., sygn. akt IV SA 2027/96; WSA w Poznaniu z dnia 3 marca 2009 r., sygn. akt II SA/Po 596/08; dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod wskazanym już wyżej adresem). Niemniej, w wyjątkowych sytuacjach członek wspólnoty może samodzielnie, niezależnie od wspólnoty, wystąpić jako strona postępowania. Może mieć to miejsce wówczas, gdy członek wspólnoty wykaże swój indywidualny, własny interes prawny. Tylko w takich wyjątkowych przypadkach możliwe jest odstępstwo od ogólnych zasad reprezentowania w postępowaniu administracyjnym podmiotów prawnych o charakterze zbiorowym takich jak wspólnoty mieszkaniowe, czy spółdzielnie. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych (vide: wyrok NSA z dnia 4 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 419/10; wyrok NSA z dnia 26 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 627/06; wyrok WSA w Warszawie z dnia 1 grudnia 2005 r., sygn. akt VII SA/Wa 725/05; wyrok NSA z dnia 13 grudnia 1999 r., sygn. akt IV SA 1996/97; dostępne w CBOSA). W rozpoznawanej sprawie skarżąca Spółka jednak takowego interesu nie wykazała, twierdząc jedynie, że w uzasadnieniu decyzji organu I instancji znalazły się stwierdzenia mogące negatywnie rzutować na sposób postrzegania Spółki w innych równolegle toczących się postępowaniach. W tym zakresie należy wyrazić pogląd, że samo wymienienie konkretnej osoby fizycznej lub prawnej w uzasadnieniu decyzji administracyjnej nie dotyczącej tej osoby, nie stanowi podstawy do wykreowania po stronie takiej osoby własnego interesu prawnego w rozumieniu art. 28 K.p.a., uprawniającego do wzięcia udziału w dalszym postępowaniu administracyjnym w charakterze strony tego postępowania i to bez względu na to w jakim świetle (pozytywnym lub negatywnym, prawdziwym lub fałszywym, itp.) rola takiej osoby została przedstawiona. Osoba ta w dalszym ciągu nie jest bowiem adresatem decyzji. W tych okolicznościach, jedynym interesem jakim legitymuje się Spółka jest interes faktyczny. Skarżąca przestając bowiem pełnić funkcje zarządcy w przedmiotowej Wspólnocie została zwolniona z wykonania, wynikającego z postanowienia z 17 września 2013 r., obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej dla obiegu kotłowego. Prawidłowo zatem organ I instancji skierował do wykonania decyzję do Wspólnoty Mieszkaniowej, reprezentowanej już przez nowego zarządcę. Adresatem decyzji przewidzianych w rozdziale 6 Prawa budowlanego, a zatem również podjętych na podstawie art. 66 tej ustawy, może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektów budowlanych (por. przykładowo wyrok NSA z dnia 21 października 1999 r., sygn. akt IV SA 1597/97 - LEX nr 47802). Skoro skarżąca utraciła na etapie prowadzonego postępowania status zarządcy przedmiotowej Wspólnoty Mieszkaniowej, to zgodzić należało się z organem odwoławczym, że w takiej sytuacji skarżącej nie przysługiwało prawo do wniesienia odwołania. Innymi słowy, dokonana przez właścicieli lokali zmiana zarządu i zarządcy we Wspólnocie Mieszkaniowej spowodowała, iż skarżąca utraciła posiadaną dotąd legitymację do występowania w imieniu Wspólnoty przed organami administracji publicznej. Odnosząc się do argumentacji skarżącej, Sąd zauważa, iż okoliczność, że skarżąca była inwestorem, w związku z czym na jej zlecenie wykonywane były prace budowlane w zarządzanej przez Wspólnotę kotłowni, pozostaje bez wpływu na ocenę jej interesu prawnego. Podnoszona kwestia wzajemnych rozliczeń finansowych stron umowy cywilnoprawnej nie należy do sfery spraw administracyjnych, zatem nie może mieć wpływu na orzeczenie administracyjne (zob. wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2002 r., sygn. akt IV SA 472/00, Wspólnota 2002/8/51). Roszczenia z tego tytułu skarżąca może realizować w postępowaniu cywilnoprawnym, w drodze regresu od właścicieli nieruchomości. Także roszczenie z tytułu ewentualne nieprawidłowo wykonanych przez skarżącą prac budowlanych w kotłowni mają, w ocenie Sądu, charakter jedynie cywilnoprawny. O posiadanym interesie prawnym nie świadczy także okoliczność ewentualnego zwiększenia we Wspólnocie opłat eksploatacyjnych z uwagi na wykorzystywanie w sezonie grzewczym pieca na olej opałowy. Kwestia ta ma bowiem również charakter jedynie cywilnoprawny. Skarżącej przysługuje w tym zakresie prawo do zaskarżenia na drodze cywilnej uchwały w sprawie zwiększenia ww. Wspólnocie opłat eksploatacyjnych. Podobnie, skarżąca może jednie na drodze cywilnej podnosić zarzut nieważności uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej dotyczących sposobu reprezentowania wspólnoty. Nawet wadliwość uprawnienia do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej w związku z nieważnością uchwały dotyczącej zmiany sposobu wykonywania zarządu oraz wyboru członków zarządu, nie może wpływać na "odzyskanie" przez poszczególnych członków Wspólnoty albo przez poprzedniego zarządcę uprawnień do współzarządzania częściami wspólnymi budynku. Okoliczność taka nie może stanowić przedmiotu oceny ze strony organu administracyjnego, jako że prawo badania prawidłowości tego rodzaju uchwał należy do sądu powszechnego. W dalszym ciągu adresatem decyzji jest wspólnota mieszkaniowa, a kwestia prawidłowości doręczenia decyzji właściwej osobie, upoważnionej do reprezentowania wspólnoty, pozostaje bez wpływu na ocenę interesu prawnego poszczególnych członków wspólnoty. Mając na względzie powyższe stwierdzić trzeba, że skarżąca w żaden sposób nie wykazała jej indywidualnego, własnego interesu prawnego, aby wystąpić w niniejszym postępowaniu jako jego strona. Tym samym należało uznać, że nie doszło do naruszenia przepisu art. 138 § 3 w zw. z art. 105 K.p.a. W realiach niniejszej sprawy stwierdzić wypada, że postępowanie zostało przeprowadzone w sposób prawidłowy, a podjętej decyzji nie można zarzucić wadliwości uzasadniającej jej wyeliminowanie z obrotu prawnego. W sposób należyty wyjaśniono okoliczności stanu faktycznego oraz dokonano jego prawidłowej subsumcji do obowiązującego w sprawie stanu prawnego w zakresie dotyczącym istoty decyzji. Kwestie związane z oceną prawidłowości decyzji organu I instancji oraz zakresu nałożonych na Wspólnotę obowiązków nie mogły być przy tym przedmiotem kontroli ze strony ani organu odwoławczego ani tym bardziej Sądu, jako że w sprawie zapadła decyzja o charakterze procesowym, wyłączająca możliwość jej merytorycznej kontroli instancyjnej. W tych okolicznościach – w ocenie Sądu - organ odwoławczy prawidłowo umorzył postępowanie odwoławcze na podstawie przepisu art. 138 § 1 pkt 3 K.p.a., jako że skarżąca, niebędąca stroną postępowania w rozumieniu art. 28 K.p.a., nie była podmiotem uprawnionym do wniesienia odwołania od decyzji organu pierwszej instancji. W tym stanie rzeczy – zgodnie z art. 151 P.p.s.a.– orzeczono jak w sentencji wyroku.