IV SA/Wa 196/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 kwietnia 2015 r. sprawy ze skarg J. P. i W. P. oraz Skarbu Państwa – Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynku gastronomiczno-handlowego 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżących: - J. P. i W. P. solidarnie kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych, - Skarbu Państwa – Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad kwotę 440 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. |Minister Infrastruktury i Rozwoju, zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2014r. Nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...]| |kwietnia 2014 r. w pkt. 4a, 4b ustalających odszkodowanie na rzecz J. P. i W. P. i orzekł w tym zakresie o ustaleniu odszkodowania za | |prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynku gastronomiczno-handlowego, o którym mowa w pkt 2, na rzecz J. P. w wysokości| |638 486,50 zł (słownie: sześćset trzydzieści osiem tysięcy czterysta osiemdziesiąt sześć złotych 50/100 groszy) oraz na rzecz W. P. w | |wysokości 638 486,50 zł (słownie:, sześćset trzydzieści osiem tysięcy czterysta osiemdziesiąt sześć złotych 50/100 groszy), a w | |pozostałym zakresie ww decyzję utrzymał w mocy. | |W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny. | |Nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,3057 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] | |stycznia 2005 r., znak: [...], o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, utrzymaną w mocy decyzją Ministra Budownictwa z dnia [...] września | |2006r., znak [...], została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku obwodnicy [...] od | |km [...] do km [...] wraz z przebudową urządzeń infrastruktury. | |Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] grudnia 2010r., znak: [...], stwierdził nabycie przez Skarb Państwa z mocy prawa przysługującego | |Gminie i Miastu [...] prawa własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,3057 ha, | |przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku obwodnicy [...] oraz orzekł o wywłaszczeniu | |prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na ww. działce przysługującego J. P. (udział 1/2 części) i W. P. (udział 1/2 części) wraz z| |prawem własności pawilonu gastronomiczno-handlowego, stanowiącym prawo związane z ww. prawem użytkowania wieczystego przysługującym | |Powyższym osobom w udziałach po 1/2 części oraz hipoteki obciążającej prawo użytkowania wieczystego ustanowionej na rzecz D. S. w | |kwocie 15 000,00 zł, a także ustalił odszkodowania na rzecz Gminy i Miasta [...] w wysokości, J. P., W. P., D. S. oraz zobowiązał G. do | |wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja podlegać będzie wykonaniu. | |Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury wnieśli: w imieniu J. P. i W. P. ich pełnomocnik B. P., G. oraz Burmistrz | |Gminy i Miasta [...]. | |Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] września 2011r. znak: [...] uchylił powołaną wyżej decyzję Wojewody [...] Nr [...] z | |dnia [...] grudnia 2010r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. | |W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Minister wskazał, że w związku z negatywną opinią Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji | |Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania stracił charakter opinii o | |wartości wywłaszczanej nieruchomości, co skutkowało koniecznością sporządzenia nowego operatu szacunkowego określającego wartość tej | |nieruchomości. | |Ponownie rozpoznając sprawę Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] lipca 2012 r., znak: [...], orzekł o stwierdzeniu nabycia przez Skarb | |Państwa prawa własności opisanej wyżej nieruchomości (pkt 1), o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa użytkowania wieczystego | |ustanowionego na ww. nieruchomości, przysługującego J. P. i W. P. w udziałach po 1/2 części wraz z prawem własności pawilonu | |gastronomiczno-handlowego (pkt 2a), o wywłaszczeniu hipoteki obciążającej prawo użytkowania wieczystego opisane w pkt 2a ustanowionej | |na rzecz D. S. w kwocie 15 000,00 zł (pkt 2b), o ustaleniu odszkodowania na rzecz Gminy i Miasta [...] za prawo własności nieruchomości w| |wysokości 337 994,00 zł. (pkt 3), o ustaleniu odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynku | |gastronomiczno-handlowego na rzecz J. P. i W. P. w kwotach po 643 017,50 zł (pkt 4b) oraz o ustaleniu odszkodowania za hipotekę na | |rzecz D. S. w wysokości 15 000 zł (pkt 5), a także zobowiązał G. do wypłaty odszkodowań określonych w pkt 3, 4 i 5 w terminie 14 dni od| |dnia, w którym niniejsza decyzja będzie podlegać wykonaniu. | |Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli: J. P., W. P., reprezentowani przez B. P., uznając za wadliwy sporządzony operat szacunkowy w | |sprawie i podnosząc, iż przyjęte do porównań nieruchomości nie spełniają kryterium podobieństwa względem nieruchomości wycenianej. | |Jednocześnie skarżący wnieśli, iż organ pierwszej instancji prowadząc postępowanie odszkodowawcze naruszył art. 7, 75 § 1, 77 § 1 i 80 | |Kpa. | |Po rozpatrzeniu odwołania Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. znak: [...], uchylił| |ww decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2012 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. | |W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, iż ze względu na wydanie przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych | |negatywnej opinii wobecc operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 19 marca 2012 r., sporządzonego przez Rzeczoznawcę M. J., nie jest | |możliwe jego wykorzystanie do celu, dla którego został sporządzony. | |Ponownie rozpoznając sprawę Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r., znak: [...], orzekł o stwierdzeniu nabycia przez | |Skarb Państwa z dniem 12 września 2006 r. prawa własności ww nieruchomości (pkt 1), o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa | |użytkowania wieczystego (w udziałach po 1/2 części) ustanowionego na ww. nieruchomości, przysługującego J. P. oraz W. P. wraz z prawem | |własności pawilonu gastronomiczno-handlowego (pkt 2), o ustaleniu odszkodowania na rzecz Gminy i Miasta [...] za prawo własności, o | |którym mowa w pkt. 1, w wysokości 467 953,00 zł (pkt 3), o ustaleniu odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego oraz prawo | |własności budynku gastronomiczno-handlowego, o którym mowa w pkt 2, na rzecz J. P. oraz W. P. w wysokości po 630 986,50 zł (pkt 4b), a | |także o zobowiązaniu G. do wypłaty odszkodowań określonych w pkt 3 i 4 w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja będzie podlegać | |wykonaniu. | |Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Rozwoju wnieśli: G. oraz J. P. i W. P., reprezentowani przez radcę prawnego| |B. B. | |Pełnomocnik stron zarzucił ponownie wadliwość operatu szacunkowego, podniósł, iż rzeczoznawca majątkowy błędnie przyjął, że dojazd do | |nieruchomości nie był regulowany prawnie, twierdząc, iż dojazd odbywał się zarówno od strony drogi nr [...], jak i nr [...]. Zdaniem | |pełnomocnika skarżących pismo Okręgowej Dyrekcji Dróg Publicznych [...] z dnia 30 marca 1988 r., zezwalające na rozwiązania w zakresie | |połączenia nieruchomości z drogą publiczną potwierdzają zezwolenie na wykonaniu dojazdu oraz nakazują uznać, że działka miała | |zapewniony dojazd od drogi nr [...], co rzeczoznawca pominął. Nadto podniósł, że ze wskazań komisji opiniującej poprzedni operat | |wynikało, iż należy uwzględnić rynek nieruchomości w węzłach drogowych - miejscach obsługi podróżnych, tymczasem rzeczoznawca poddał | |analizie rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi. A zatem, zdaniem pełnomocnika stron, badanie rynku nieruchomościami było | |wadliwe, właściwym bowiem było poddanie analizie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele handlowe i usługowe w obrębie | |węzłów drogowych, to jest zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości będącej przedmiotem operatu. | |Wskazania Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych wskazywały na kilkukrotnie wyższą wartość przedmiotowej nieruchomości, niż | |proponowana w poprzednio sporządzonym operacie rzeczoznawcy M. J. | |Nadto, Wojewoda [...], pomimo kierowania do niego szeregu zarzutów przeciwko operatowi, nie odniósł się do nich na żadnym etapie | |postępowania jak i nie pouczył skarżących P. o możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie | |oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Pełnomocnik skarżących podniósł, że nie zostali oni również powiadomieni o | |zaniechaniu wystąpienia organu o dokonanie oceny prawidłowości operatu przez odpowiednią organizację. | |G. natomiast w swoim odwołaniu m.in. zarzucił, że biegła rozszerzyła obszar analizy "(...) o inne powiaty sąsiadujące [...]" Zdaniem | |inwestora takie rozszerzenie - zamiast poszerzenia obszaru analizy o obszar sąsiadujący z Miastem [...], względnie obszar powiatów | |graniczących z powiatem [...] – nie zostało w żaden sposób uzasadnione. | |Wskazał nadto, że autorka operatu nieprawidłowo zróżnicowała ocenę cechy "Lokalizacja szczegółowa" pod względem usytuowania na: | |położenie przy trasie nr [...] (ocena dobra) lub przy drogach nr [...] i [...] (ocena średnia). Jako błędną uznał tezę, że atrakcyjność | |lokalizacji działki jest uzależniona od tego czy działka leży przy drodze krajowej oznaczonej numerem [...] czy [...]. Wskazał, że | |nieuzasadnione zróżnicowanie spowodowało zawyżenie cen skorygowanych obu nieruchomości porównawczych (poprawka in plus o 65,98 zł), co | |przełożyło się na zawyżenie jednostkowej ceny średniej o 40,13 zł, zaś łącznej wartości gruntu o ponad 122 tys. zł. | |Jako nieuzasadnione wskazał również, przyjęcie do porównań transakcję dotyczącą działki położonej w obrębie [...] gm. [...], jako zupełnie | |nieporównywalnej lokalizacji do położenia nieruchomości wycenianej. Dodatkowo podniósł, że biegła oceniła cechę: "wyposażenie w sieć | |infrastruktury technicznej" na poziomie dobrym, tj. posiadającą trzy z wymienionych opisie sieci: gaz, woda, kanalizacja, energia | |elektryczna. Zdaniem inwestora cecha ta powinna była zostać oceniona jako średnia (nieruchomość położona na terenie uzbrojonym w dwie z| |ww. sieci), co w konsekwencji powinno przełożyć się na zmniejszenie łącznej oszacowanej wartości nieruchomości o ok. 42 tys. zł. | | | |Minister Infrastruktury i Rozwoju zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2014 roku Nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia | |[...] kwietnia 2014 r. w pkt. 4a, 4b. | |Podniósł, że postępowanie w sprawie wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego zostało wszczęte i przeprowadzone prawidłowo. Poprawnie| |również organ wojewódzki stwierdził nabycie prawa własności ww. nieruchomości należącej dotychczas do Gminy i Miasta [...] przez Skarb | |Państwa, stosownie do art. 14 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w | |zakresie dróg krajowych. Analiza sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. C. operatu nie wykazała, zdaniem organu odwoławczego, | |zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłej. Zawiera on wszystkie elementy wymagane | |przepisami prawa. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo | |scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady | |Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze | |nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. | |Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli: J. P. i W. P., reprezentowani przez | |pełnomocnika r.pr. B. B., kwestionując operat szacunkowy stanowiący podstawę dokonanego wyliczenia odszkodowania. W uzasadnieniu skargi| |podnieśli, iż Wojewoda [...], a następnie jako organ odwoławczy Minister Infrastruktury i Rozwoju, miał obowiązek ocenić kwestionowany | |operat mając na uwadze treść z art. 7 i 77 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego a ocena ta nie powinna stanowić jedynie polemiki | |ze specjalistyczną wiedzą rzeczoznawcy. Organ I instancji jak i odwoławczy, winien był przeprowadzić wszechstronną i wyczerpującą | |analizę materiału dowodowego, a takiej analizy i oceny organy obu instancji nie dokonały. Stąd też, zaskarżając ww decyzję całości i | |zarzucając naruszenie art. 7, 8, 10 oraz 77 § 1, 107 § 3 K.p.a. oraz art. 128 i art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami wnieśli o| |jej uchylenie wraz z zasądzeniem kosztów postępowania. | |Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł również G. zarzucając jej naruszenie przepisu | |art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, przez przyjęcie do porównania niewłaściwej nieruchomości | |nie stanowiącej w rozumieniu ustawy nieruchomości podobnej. Nadto zarzucił naruszenie przepisów art. 7, art. 77 kodeksu postępowania | |administracyjnego, polegające na pobieżnym wyjaśnieniu okoliczności sprawy, nie wyjaśniając kwestii podniesionych przez skarżącego, | |finalnie wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do rozpoznania organowi II instancji, wraz z zasądzeniem kosztów | |postępowania. | |Minister infrastruktury i Rozwoju wniósł o oddalenie obu skarg. | |Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. | |Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w | |zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik| |sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi | |(Dz.U. z 2012r. poz. 270) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną | |podstawą prawną. | |Sąd uchylił decyzję organu odwoławczego ale z innych powodów niż podniesione w skargach. | |Istota sporu w sprawie poddanej kontroli Sądu sprowadzała się do udzielenia odpowiedzi na pytanie czy w istniejącym w sprawie stanie | |faktycznym i prawnym organy obu instancji prawidłowo oceniły wartość dowodową operatu szacunkowego i ustaliły wysokość odszkodowania za| |opisaną wyżej nieruchomość zajętą pod realizację celu publicznego. | |Przede wszystkim należy podnieść, iż operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie | |przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma| |prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i | |wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu | |określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych | |dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 roku sygn. akt I SA/Wa | |1484/07, dostępny w CBOSA). Z akt sprawy wynika, że wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego | |sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. C. w którym oszacowano wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości. Dokonując | |oceny ww operatu szacunkowego, badając przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości ustalono, że w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na | |realizację inwestycji drogowej nie była ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i | |kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy i Miasta [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej [...] nr [...] z dnia [...] przedmiotowa | |działka położona była w strefie "A" obejmującej miasto [...] w jego granicach administracyjnych i na części terenów sąsiadujących sołectw| |jako potencjalnych, miejskich terenach rozwojowych. Przystępując do określenia właściwego rynku transakcyjnego biegła wskazała, że | |zgodnie z oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 12.11.2012 r., nie można wykorzystać w wycenie transakcji z | |rynku lokalnego - miasta [...]. Na dzień wyceny na przedmiotowej nieruchomości była urządzona droga ekspresowa. Stan nieruchomości na | |dzień 20 stycznia 2005 r. przyjęto na podstawie danych zawartych w aktach sprawy. Na dzień 20 stycznia 2005 r. nieruchomość była | |zabudowana budynkiem wybudowanym zgodnie z pozwoleniem na budowę z dnia [...] marca 1990 r. nr [...], wydanym przez Naczelnika Miasta i | |Gminy [...], pawilonu małej gastronomi. Teren był równy, ogrodzony. Urządzony był plac parkingowy i pasy zieleni. Biegła wskazała, że | |budynek przed dniem 5 stycznia 2005 r. był przebudowany i rozbudowany, zatem do określenia stanu budynku wykorzystano dane z operatu | |szacunkowego sporządzonego na potrzeby G. przez rzeczoznawcę majątkowego M. N. | |Wartość nieruchomości gruntowej określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W celu określenia wartości | |odtworzeniowej części składowych gruntu zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę elementów scalonych i | |technikę wskaźnikową. W pierwszej kolejności przeanalizowano rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami komercyjnymi | |położonych wzdłuż trasy krajowej nr [...] od gminy [...] po [...] oraz w mieście [...], które zestawiono na str. 15-16 operatu. Wskazano, że | |obiekty, które były przedmiotem obrotu różniły się od wycenianego bądź powierzchnią działek, bądź kubaturą budynków lub funkcją. Przy | |tak małej ilości danych rynkowych i ich nieporównywalności nie można było określić wartości szacowanej nieruchomości metodą | |porównawczą. Następnie przeanalizowano rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi krajowe (str. 16 | |operatu). Analiza aktów notarialnych wykazała nieliczne transakcje dotyczących działek wykupionych pod drogi krajowe. Wskazano, że | |rozbieżność cen z odnotowanych transakcji jest bardzo duża. Zdaniem biegłej świadczy to o dużym zróżnicowaniu nieruchomości, które były| |wykupowane pod drogi. Żadnej z tych działek nie można uznać za porównywalną do wycenianej, gdyż mają one albo dużo gorszą, albo dużo | |lepszą lokalizację. Zbadano również rynek nieruchomości drogowych w mieście [...]. Stwierdzono, że w ostatnich dwóch latach Gmina [...] | |wykupiła pięć działek pod ulicę [...] po 100 zł/m2. Stwierdzono jednak, że są to również nieruchomości nieporównywalne do wycenianej ze| |względu na ich przeznaczenie pod drogę gminną, a nie krajową. | |W związku z brakiem danych rynkowych wycena w oparciu o transakcje drogowe, była niemożliwa. Zbadano zatem rynek nieruchomości | |gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod usługi. Odnotowano tylko trzy transakcje działek położonych przy ulicy [...]. Rozszerzono| |w związku z tym rynek o inne powiaty sąsiadujące [...]. W tabeli na str. 17 operatu zestawiono 20 transakcji nieruchomościami. Z | |odnotowanych transakcji dotyczących działek usługowych wyselekcjonowano działki położone bezpośrednio przy drogach krajowych. Tylko | |dwie z nich położone były przy trasie krajowej nr [...]. Była to działka położona w [...] o powierzchni 31543 m2 o cenie jednostkowej | |270 zł, oraz działka położona w miejscowości [...] o powierzchni 5900 m2 o cenie jednostkowej 440 zł. Pozostałe działki były położone | |przy drodze krajowej nr [...] i [...]. Ich ceny lokowały się w przedziale od 190,54 zł/m do 440 zł/m2. | |Autorka operatu wskazała, że przedmiotem wyceny jest także prawo użytkowania wieczystego gruntu. Na badanym rynku odnotowano tylko dwie| |transakcje dotyczące obrotu prawem użytkowania wieczystego. Wyjaśniono, że obie nieruchomości leżały w niewielkiej odległości od [...].| |Uznano je za nieporównywalne. Przy braku transakcji dotyczących prawa użytkowania wieczystego, nie można było określić relacji wartości| |nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego. W związku z tym| |zastosowano § 29 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego. | |Do dalszej analizy wybrano zbiór nieruchomości, który zestawiono w tabeli na str. 20 operatu. Na podstawie analizy zachowań rynku | |wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej nieruchomości, które zestawiono na str. 21 | |operatu. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja szczegółowa - 30%, otoczenie, sąsiedztwo - 15%, wyposażenie w infrastrukturę | |techniczną - 25%, powierzchnia działki - 16%, dostępność komunikacyjna - 14%. Dokonano również charakterystyki przyjętych cech | |rynkowych. | |Z przyjętego zbioru wybrano trzy nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotu wyceny oraz dokonano ich szczegółowej charakterystyki | |z nieruchomością porównawczą z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych. | |Wartość odtworzeniową nieruchomości gruntowej zabudowanej obliczono na kwotę 1 744 926,00 zł, w tym: wartość gruntu jako przedmiotu | |użytkowania wieczystego obliczono na kwotę 850 225,00 zł, wartość odtworzeniową części składowych gruntu obliczono na kwotę 894 701,00 | |zł. Różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i wartością rynkową jako | |przedmiotu prawa użytkowania wieczystego należną właścicielowi gruntu, tj. Gminie i Miastu [...] oszacowano na kwotę 467953,00 zł. | |W odniesieniu do zarzutu pełnomocnika stron dotyczącego kwestii dojazdu do nieruchomości, podzielając stanowisko organu pierwszej | |instancji, należy wskazać, że dojazd nie był uregulowany prawnie w księdze wieczystej, np. jako służebność przejazdu. Dojazd do | |nieruchomości był uzgodniony z Okręgową Dyrekcją Dróg Publicznych [...] co nie oznacza, że nieruchomość miała dobrą dostępność | |komunikacyjną. Dojazd ten odbywał się bowiem po cudzym gruncie. Dla potencjalnego nabywcy nieruchomości jest to argument do obniżenia | |ceny sprzedaży, gdyż taki dostęp nie jest usankcjonowany prawnie. Dlatego słusznie w wycenie przyjęto słabą dostępność komunikacyjną. | |Niezależnie od powyższego biegła wskazała również, że na podstawie wypisu z rejestru cen i wartości nieruchomości uzyskanego w | |Starostwie Powiatowym [...] stwierdzono, że w latach 2011-2013 nie odnotowano transakcji dotyczącej działki niezabudowanej | |przeznaczonej pod usługi po cenie wskazanej przez stronę, tj. powyżej 1000 zł/m2. | |Odnosząc się natomiast do zarzutów podniesionych w skardze inwestora- G., m.in. odnośnie cechy "wyposażenie w sieć infrastruktury | |technicznej" należy zarzut ten uznać za nieuzasadniony. Biegła prawidłowo przypisała tej cesze ocenę dobrą. Na str. 10 operatu wyraźnie| |opisano, że na nieruchomości występowała sieć elektryczna wraz z przyłączem niskiego napięcia, sieć kanalizacyjna wraz z przyłączem z | |rur pcv o długości 28m, sieć wodociągowa wraz z przyłączem z rur PE o długości 3Om, sieć telefoniczna w raz z przyłączem o długości 58 | |m oraz szambo trzykomorowe. Wszystkie te składniki infrastruktury technicznej zostały szczegółowo wycenione w tabeli na str. 29-30 | |operatu. Inwestor zaś nie przedstawił żadnego dowodu świadczącego o występowaniu tyko dwóch rodzajów sieci infrastruktury technicznej | |według stanu na dzień wydania decyzji o lokalizacji drogi. | |W związku z uwagami G. biegła w piśmie z dnia 3 marca 2014 r. wyjaśniła, że droga krajowa nr [...] ma znaczenie regionalne, przebiega w| |całości przez województwo mazowieckie, pełni funkcję tranzytowej obwodnicy [...]. W najbliższych latach jej znaczenie będzie malało, ze| |względu na budowę autostrady [...]. Trasa krajowa nr [...] ma natomiast znaczenie ogólnokrajowe gdyż leży w ciągu tras europejskich | |[...], przebiega z południa na północ Polski i łączy aglomeracje: [...], [...], [...] i [...]. Stąd też brak jest podstaw aby uznać, że| |położenie przy trasie nr [...] jest równie atrakcyjne co przy trasie nr [...] dla działek przeznaczonych pod usługi. Również biegła się| |odniosła co do porównywalności działki wycenianej i działki położonej w [...] Nowym pod wzglądem lokalizacji i wskazała, że rozpatrzyła| |ich położenie w stosunku do [...] oraz stopień urbanizacji miejscowości i uznała ich atrakcyjność lokalizacyjną za porównywalną. | |[...]jest bowiem położony bliżej [...] niż [...], natomiast [...] jest atrakcyjniejszy pod wzglądem stopnia urbanizacji. [...] jest | |wsią, zaś [...] jest miastem i ośrodkiem powiatowym. Obie nieruchomości leżą przy tej samej trasie krajowej. | |W obliczu powyższego, Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości ustaleń i wniosków rzeczoznawcy majątkowego w nim | |zawartych. W ocenie Sądu analiza zarówno nieruchomości i w konsekwencji ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość | |są prawidłowe. W szczególności należy stwierdzić, że rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości, | |zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Uwzględnił wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na| |jej wartość oraz dostatecznie wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość | |nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób umożliwiający zrozumienie wyrażanych przez | |rzeczoznawcę majątkowego opinii. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła | |przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej| |spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych | |danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników | |korygujących. Stanowisko Sądu uwzględnia również to, że operat szacunkowy jest zgodny z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia| |21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109). Wobec powyższego mógł| |on stanowić podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania. | |Reasumując, mając na uwadze powyższe okoliczności, zdaniem Sądu, postępowanie w sprawie wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego | |zostało prawidłowo wszczęte i przeprowadzone. Operat szacunkowy stanowiący istotny dowód w sprawie, został sporządzony profesjonalnie i| |bez żadnych uchybień. Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem | |formalnym, ale również materialnym. Sąd rozpoznając niniejsze skargi nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły | |dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna| |i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Stanowisko co do zakresu oceny dowodu jakim jest operat | |szacunkowy prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego od szeregu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu | |Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 | |stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10. W odniesieniu do powyższego, w ocenie| |Sądu, organy prawidłowo zastosowały przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. który stanowi, że wysokość odszkodowania, | |o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ| |I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu| |odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu | |wywłaszczonych nieruchomości. W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. | |Nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. | |Również, zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie | |dróg krajowych, w sposób prawidłowy stwierdzono przez Skarb Państwa nabycie prawa własności ww. nieruchomości. | |Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie ocenił, że ustalenia poczynione w zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej, | |stanowiące podstawę rozstrzygnięcia w zakresie wyznaczonym przez przepisy prawa materialnego, nie naruszały przepisów proceduralnych, w| |szczególności art. 7, 77 i 80 k.p.a. z tym wyjątkiem, że Sąd nie podzielił stanowiska organu odwoławczego w przedmiocie podwyższenia | |odszkodowania o kwotę hipoteki obciążającą nieruchomość. Powyższa zmiana wysokości odszkodowania, w ocenie Sądu, jest nieuzasadniona. | |Z uwagi na fakt obciążenia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki nr [...] hipoteką w kwocie 15 000,00 zł. na rzecz D. S.,| |organ wojewódzki prawidłowo zmniejszył odszkodowanie przysługujące z ww tytułu tj. za prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej | |nieruchomości, o wyżej wskazaną kwotę, wskutek czego otrzymano kwotę przysługującą byłym współużytkownikom wieczystym w wysokości 1 261| |973,00 zł. | |W ocenie Sądu takie działanie organu pierwszej instancji było całkowicie zasadne, gdyż zgodnie z dyspozycją przepisu art. 128 ust. 2 | |ustawy o gospodarce nieruchomościami, koniecznym jest zmniejszenie odszkodowania o wartość ograniczonych praw rzeczowych, obciążających| |nieruchomość. Stąd też z uwagi na obciążenie nieruchomości hipoteką, stanowiącą jedno z wyżej powołanych ograniczonych praw rzeczowych,| |koniecznym było pomniejszenie odszkodowania o wartość hipoteki. Wbrew stanowisku Ministra, powołany w uzasadnieniu decyzji wyrok | |Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 stycznia 2008 roku sygn., akt I SA/Wa 840/07, nie ma zastosowania w | |przedmiotowej sprawie. Zgodnie bowiem z ustaleniami tam poczynionymi, wywłaszczenie obejmowało tylko część nieruchomości obciążonej | |hipoteką. Natomiast w niniejszej sprawie wywłaszczeniu została poddana cała przedmiotowa nieruchomość, której współużytkownikom | |wieczystym przysługiwały równe udziały po ½ części. | |Przepis art.128 ust. 2 ugn stanowi, że: "jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są | |ustanawiane inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw". Przytoczony przepis nie wymienia | |enumeratywnie praw rzeczowych objętych jego dyspozycją, jest jednak oczywiste, że według kodeksu cywilnego, innymi prawami rzeczowymi | |są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka (art. 244 § 1). Uwzględnić przy tym | |należy, że instytucja hipoteki jest uregulowana w przepisach ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst | |jedn. Dz.U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Stosownie zaś do art. 65 ust.1 wymienionej ustawy: "W celu zabezpieczenia oznaczonej | |wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu | |na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości." W przypadku | |wywłaszczenia części nieruchomości odszkodowanie ulega zmniejszeniu o kwotę równą wartości tych innych praw w stosunku, w jakim część | |wywłaszczona pozostaje do całej nieruchomości. Jednakże wartość ta może być ustalona, gdy przedmiotem wywłaszczenia są ograniczone | |prawa rzeczowe, z wyłączeniem hipoteki, chyba że hipoteka obciąża udział współwłaściciela (art. 65 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych| |i hipotece), a przedmiotem wywłaszczenia jest obciążony hipoteką udział. Z samej istoty ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest | |hipoteka wynika, że w razie wywłaszczenia fizycznie wydzielonej części nieruchomości niemożliwe jest ustalenie w jakiej części hipoteka| |obciąża wywłaszczoną część. Dlatego też nie zachodzi okoliczność dalszego obciążenia hipoteką nieruchomości powstałych na skutek | |podziału nieruchomości pierwotnej, której tylko część została wywłaszczona. (Wyrok NSA I OSK 1093/07). Należy stwierdzić, że art.128 | |ust. 2 ugn przewidujący zmniejszenie odszkodowania nie ma zastosowania w sytuacji, w której w wyniku wywłaszczenia części nieruchomości| |obciążonej hipoteką ma miejsce podział nieruchomości (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 września 2007 r., I SA/Wa 130/07) i a | |contrario, należy mieć go na względzie w sytuacji wywłaszczenia całej nieruchomości, jak to miało miejsce w przedmiotowej sprawie. | |Reasumując, uznać zatem należy, że w niniejszej sprawie wbrew zarzutom skarg ustalone w operacie szacunkowym wyliczenie wartości | |przedmiotowej nieruchomości odpowiada słusznemu odszkodowaniu za wywłaszczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji | |Rzeczypospolitej Polskiej. Z uwagi jednak na powołane wyżej wskazania, winno ono podlegać pomniejszeniu o wartość hipoteki | |obciążającej przedmiotową nieruchomość. Biorąc powyższe rozważania pod uwagę uznać należy, że organ zobligowany jest jeszcze raz do | |rozpoznania odwołań biorąc pod uwagę przedstawione stanowisko sądu. | |Mając powyższe na względzie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a ustawy z dnia 30 sierpnia | |2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w | |sentencji. O wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 152 cytowanej ustawy. O kosztach orzekł zaś na | |podstawie art. 200 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. |