I OSK 1173/17

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Małgorzata Pocztarek Sędziowie: Sędzia NSA Elżbieta Kremer Sędzia del. WSA Agnieszka Miernik (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Paulina Prucnal po rozpoznaniu w dniu 14 marca 2019 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M. S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 7 marca 2017 r. sygn. akt II SA/Bk 791/15 w sprawie ze skargi R. S. i M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] października 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wyrokiem z 7 marca 2017 r. sygn. akt II SA/Bk 791/15 oddalił skargę R. S. i M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z [...] października 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniósł M. S., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika. Zaskarżył wyrok w całości i - na podstawie art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.; obecnie Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.), powoływanej dalej jako "P.p.s.a." - zarzucił mu naruszenie: 1) przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na treść orzeczenia, tj. art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w związku z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.), powoływanej dalej jako "K.p.a.", polegające na tym że Sąd I instancji nie zastosował środka określonego w ustawie pomimo tego, że postępowanie administracyjne dotknięte było wadami w zakresie zebrania oraz oceny całokształtu materiału dowodowego, w wyniku czego błędnie ustalono, że [...] czerwca 2013 r. stworzono skarżącym warunki do podłączenia ich nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy [...] w B., podczas gdy nie zostały stworzone takie warunki, gdyż nie został wybudowany przykanalik (odgałęzienie) pomiędzy kanałem sanitarnym a granicą nieruchomości skarżących, a także nie zostało wykazane to, że organ nadzoru budowalnego nie wniósł sprzeciwu do zawiadomienia z [...] maja 2013 r. 2) prawa materialnego: a) art. 145 i art. 148b ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2015 r. poz. 782 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.", w związku z art. 2 pkt 5 i 7 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2015 r. poz. 139), powoływanej dalej jako "u.z.z.w.", przez błędne przyjęcie, że stworzono skarżącym warunki do podłączenia ich nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy [...] bez odgałęzień (przykanalików) do poszczególnych nieruchomości zlokalizowanych wzdłuż tej ulicy, b) art. 4 pkt 16, art. 150 ust. 1 pkt 1, art. 151 ust. 1 u.g.n. w związku z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. poz. 2109 ze zm.) przez uznanie, że rzeczoznawca majątkowy nie wskazał, że nieruchomość skarżących przylega do dróg o nawierzchniach "gruntowych utwardzonych", lecz do dróg o nawierzchniach gruntowych, podczas gdy rzeczoznawca określił cechę rynnową nieruchomości szacowanej w postaci drogi dojazdowej jako średnią, co zgodnie z charakterystyką skali ocen cech nieruchomości odpowiada nieruchomościom położonym częściowo przy utwardzonej, a częściowo przy gruntowej drodze lub przy drodze gruntowej, ale ulepszonej, a także uznanie, że nieruchomości wybrane do porównania z wycenianą nieruchomością są nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. zarówno pod względem ich nawierzchni, jak i położenia, podczas gdy powierzchnia większości nieruchomości podobnych wskazanych przez rzeczoznawcę majątkowego znacząco odbiega od powierzchni nieruchomości wycenianej, a znaczna część nieruchomości podobnych położona jest w obrębie geodezyjnym nr [...]. Skarżący kasacyjnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, zasądzenie od strony przeciwnej kosztów postępowania, w tym kosztów postępowania według norm przepisanych, a także rozpoznanie sprawy na rozprawie. Odpowiedzi na skargę kasacyjną nie złożono. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 183 § 1 P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie nie zachodzą okoliczności skutkujące nieważnością postępowania, określone w art. 183 § 2 P.p.s.a., należy zatem ograniczyć się do zarzutów wskazanych w podstawie skargi kasacyjnej. Związanie granicami skargi kasacyjnej oznacza natomiast związanie wskazanymi w niej podstawami zaskarżenia oraz wnioskiem. Ocenę naruszenia przepisów prawnych powołanych w skardze kasacyjnej poprzedzić należy przypomnieniem stanu sprawy. Otóż Prezydent Miasta B. decyzją z [...] września 2015 r. nr [...] ustalił R. i M. małżonkom S. współwłaścicielom na zasadzie ustawowej wspólności małżeńskiej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów miasta B. jako działka nr [...] opłatę adiacencką w kwocie 1 979 zł z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości na skutek budowy kanalizacji sanitarnej w ulicy [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., po rozpoznaniu odwołania R. i M. S., decyzją z [...]października 2015 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wskazanym powyżej wyrokiem skargę oddalił. Sąd podzielił ustalenia organów administracyjnych i ocenę, że zaistniały warunki ustalenia opłaty adiacenckiej. Sąd wskazał, że przepisy u.g.n. nie definiują co prawda pojęcia "stworzenia warunków do podłączenia do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej", jednak przepis art. 148b ust. 1 u.g.n. stanowi, że ustalenie to następuje na podstawie odrębnych przepisów. Tymi przepisami jest ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. poz. 1623 ze zm.), powoływana dalej jako "P.b.", oraz ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006 r. poz. 858 ze zm.) – obydwie w brzmieniu obowiązującym w spornym okresie maj – czerwiec 2013 r. Sąd uznał, że "stworzenie warunków" nie wymaga w obecnym stanie prawnym wykonania przykanalików (przyłączy). Skoro przyłącze kanalizacyjne wykonuje na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłączenie i stanowi ono jej własność, a nie własność przedsiębiorstwa, to brak jest podstaw do wywodzenia generalnej zasady, że dopiero wykonanie przyłącza przez przedsiębiorstwo oraz oddanie go do legalnego użytkowania jest momentem stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Według aktualnej linii orzeczniczej, pod pojęciem "stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej" (art. 145 ust. 2 u.g.n.) należy rozumieć dzień legalnej możliwości eksploatacji/korzystania z wybudowanej infrastruktury - urządzenia kanalizacyjnego (wyrok NSA w sprawie I OSK 219/13 z 10 września 2014 r., wyrok z 28 września 2016 r., IV SA/Po 391/16, CBOSA). To też powoduje, że za zdezaktualizowaną należy uznać powołaną w piśmie precyzującym skargę uchwałę składu pięciu sędziów NSA z 5 czerwca 2000 r. o sygn. akt OPK 4/00 obejmującą terminem "stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej" obowiązek budowy przez gminę przykanalików. Podstawą przyjęcia takiej interpretacji we wskazanej uchwale były przepisy ustawy - Prawo wodne z 1974 r., które już nie obowiązują. Odesłanie obecnie w art. 148b ust. 1 u.g.n. do przepisów odrębnych (którymi w sprawie niniejszej są przepisy P.b. i u.z.z.w. potwierdza konieczność zweryfikowania poglądu uchwały. Naczelny Sąd Administracyjny ograniczając swoje rozważania do oceny prawidłowości dokonanej przez Sąd I instancji wykładni i stosowania wskazanych w skardze kasacyjnej przepisów prawa, uznał, że skarga kasacyjna jest niezasadna. W niniejszej sprawie skarżący w podstawach skargi kasacyjnej powołał się na obie podstawy kasacyjne wymienione w art. 174 P.p.s.a.: naruszenie przepisów postepowania (art. 174 pkt 1) i prawa materialnego (art. 174 pkt 2). W takich przypadkach, co do zasady, w pierwszej kolejności badaniu podlegają zarzuty naruszenia prawa procesowego, co wynika z celowościowej wykładni art. 188 P.p.s.a. W sytuacji, gdy postawiony w skardze kasacyjnej zarzut procesowy jest w istocie konsekwencją zarzutów dotyczących naruszenia prawa materialnego, uzasadnione jest dokonanie jego oceny w ramach analizy tych właśnie zarzutów (materialnych). Zarzuty naruszenia prawa materialnego art. 145 i art. 148b ust. 1 u.g.n. sprowadzają się do wytknięcia Sądowi I instancji dokonania ich błędnej wykładni prowadzącej do przyjęcia, że stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń kanalizacyjnych nie wymaga wybudowania przykanalików/przyłączy. Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko Sądu I instancji. Przede wszystkim należy zaznaczyć, że niewybudowanie przez gminę przykanalików w ramach ułożonej kanalizacji samo przez się nie może oznaczać, że generalnie wartość nieruchomości nie wzrosła. Wręcz przeciwnie, już samo jej położenie na terenie uzbrojonym w infrastrukturę techniczną wpływa na cenę rynkową działki. Tak jak wskazał Sąd I instancji, ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje określenia "stworzenia warunków do podłączenia", jednak art. 148b ust. 1 tej ustawy stanowi, że ustalenie o stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunków do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów. W odniesieniu do urządzenia kanalizacyjnego konieczne jest odwołanie się do jego definicji zawartej w art. 2 pkt 14 u.z.z.w. i należy przez nie rozumieć "sieci kanalizacyjne, wyloty urządzeń kanalizacyjnych służących do wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi oraz urządzenia podczyszczające i oczyszczające ścieki oraz przepompownie ścieków". W istocie dla opłat adiacenckich znaczenie ma określenie "sieci kanalizacyjnej". Ta sieć to przewody kanalizacyjne wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, którymi dostarczana jest woda lub którymi odprowadzane są ścieki, będące w posiadaniu przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Z art. 2 pkt 5 tej ustawy wynika, że przyłącze kanalizacyjne jest to odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług, z siecią kanalizacyjną za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej. Przyłącze kanalizacyjne stanowi własność osoby, która poniosła koszt ich budowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z 2 lipca 2004 r. sygn. akt II CK 420/03; M. Prawn. Z 2005 r./14/709). W świetle tych przepisów należy zatem interpretować określenie "stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej". Zgodzić się należy ze stanowiskiem Sądu I instancji, że wraz ze zmianą stanu prawnego zdezaktualizowała się uchwała składu pięciu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 czerwca 2000 r. sygn. akt OPK 4/00 mówiąca, że "zwrot "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" oznacza - w przypadku urządzenia kanalizacyjnego - wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia". Podstawą przyjęcia bowiem takiej interpretacji przez NSA stanowiły przepisy art. 100 i 107 ustawy - Prawo wodne, które już nie obowiązują. Obecnie więc, w przypadku wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń kanalizacyjnych, ustalenie opłaty adiacenckiej jest dopuszczalne od dnia oddania do eksploatacji urządzenia kanalizacyjnego. To właśnie przepisy ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków stanowić powinny podstawę do oceny, czy zostały spełnione warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia kanalizacyjnego. W świetle tych uregulowań nie ma znaczenia, czy studzienka znajduje się w granicach działki, czy też, co jest bardziej powszechne, znajduje się ona w pasie drogi publicznej. Brak takich ustaleń zatem w odniesieniu do nieruchomości skarżących nie ma wpływu na wynik sprawy. Tym samym zarzut naruszenia art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w związku z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. nie był zasadny. Wskazać jeszcze trzeba, że stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej musi być rozpatrywane na tle obowiązku przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, określonego w art. 15 ust. 4 u.z.z.w. Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomość osoby ubiegającej się o przyłączenie nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług. Zgłoszenie więc przez właściciela nieruchomości żądania przyłączenia nieruchomości do sieci nakłada na przedsiębiorstwo obowiązek przyłączenia do sieci po zapewnieniu przez właściciela na własny koszt budowy przyłączy. Oznacza to, że dla stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (w tym kanalizacji sanitarnej) konieczna jest prawna, a nie jedynie faktyczna możliwość korzystania z wybudowanej infrastruktury. Jeśli chodzi o datę stworzenia warunków podłączenia nieruchomości skarżących do sieci, to skarga kasacyjna nie podważyła skutecznie przyjętych przez Sąd I instancji ustaleń organów administracyjnych. Data stworzenia warunków do podłączenia działki nr [...] do infrastruktury technicznej - kanalizacji sanitarnej w ulicy [...], ustalona została jako moment, od którego kanalizacja ta może być użytkowana legalnie, co nastąpiło [...] czerwca 2013 r. Z niespornych okoliczności wynika, że decyzją z [...] stycznia 2009 r. udzielono pozwolenia na budowę m.in. kanalizacji sanitarnej w ulicy [...]. Zawiadomieniem z [...] maja 2013 r. inwestor poinformował organy nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania, a organy nie zgłosiły sprzeciwu. Nastąpiło to stosownie do treści art. 54 P.b. w ówczesnym brzmieniu, zgodnie z którym do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie było wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić (...) po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji, chyba że zgodnie z art. 55 P.b. przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należało uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Z przepisami tym koresponduje obowiązek przyłączyć do sieci nieruchomości spoczywający na przedsiębiorstwie wodociągowo-kanalizacyjnym wynikający z art. 15 ust. 4 u.z.z.w. Nie narusza przy tym reguł postępowania dowodowego określonych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. potwierdzenie tej okoliczności w notatce służbowej pracownika, skoro skarżący nie przedstawili dowodu wskazującego inną datę stworzenia warunków przyłączenia do sieci. W aktach sprawy znajduje się poza tym także zawiadomienie o zakończeniu budowy i przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego pn. "Kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa i sieć wodociągowa na osiedlu [...] w B.", na którym widnieje pieczęć z datą ([...] maja 2013 r.) doręczenia zawiadomienia Powiatowemu Inspektoratowi Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w B. Dowód przedstawiony przez organy jest w tej sytuacji dowodem wystarczającym na potwierdzenie, że [...] czerwca 2013 r. stworzono warunki podłączenia do tego urządzenia przyległych nieruchomości. W związku z tym w przedmiotowej sprawie od daty oddania do użytkowania przedmiotowej sieci kanalizacji sanitarnej istniały prawne podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej. Tym samym organ mógł zastosować przepisy u.g.n. powołane w skardze kasacyjnej i dokonana przez Sąd I instancji ocena ich zastosowania nie budzi zastrzeżeń Naczelnego Sądu Administracyjnego. Odnosząc się do zarzutu naruszenia prawa materialnego dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z [...] czerwca 2015 r. stanowiącego podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, tj. art. 4 pkt 16, art. 150 ust. 1 pkt 1, art. 151 ust. 1 u.g.n. w związku z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., wskazać przede wszystkim trzeba, że ani Sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Oczywiście z art. 157 ust. 1 u.g.n. nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 K.p.a., a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. W orzecznictwie NSA zwraca się uwagę, że "rzeczoznawcę majątkowego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami i z tego względu jego pozycja jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. W związku z powyższym, ocena prawidłowości - pod względem merytorycznym - wyceny, dla której w dużej mierze potrzebna jest wiedza specjalistyczna, jest rzeczą, która musi być traktowana z dużą ostrożnością" (wyrok NSA z 22 maja 2015 r. I OSK 701/11); "Organ administracji oceniając operat jako dowód w sprawie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia. (...) Ewentualne podważenie wyceny (...) mogłoby nastąpić na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n." (wyrok NSA z 10 lipca 2015 r. I OSK 2546/13; por. też wyrok NSA z 5 lutego 2015 r. I OSK 1224/13); "Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową" (wyrok NSA z 17 października 2014 r. I OSK 446/13; wyrok NSA z 16 października 2014 r. I OSK 611/13). Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji nie może być zatem wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa. Powyższe uwagi należy odnieść do tych zarzutów, które kwestionują określenie przez rzeczoznawcę majątkowego cechy rynkowej nieruchomości szacowanej w postaci drogi dojazdowej jako średniej, czy dobór przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych. W odniesieniu zaś do tej ostatniej kwestii w tym zakresie, w którym organy i Sąd I instancji mogły przeprowadzić kontrolę, wskazano, że rzeczoznawca ustalił zestaw 74 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową położonymi na terenach peryferyjnych miasta B., podobnie jak obręb położenia spornej nieruchomości tj. [...] (s. 13 operatu). Są to transakcje z dwóch lat kalendarzowych tj. 2014 – 2015. Na terenie obrębu [...] (jak też [...] i [...]) zaobserwowano najniższy poziom cen oraz najmniej transakcji ([...] i [...] – 4 %, przy największej liczbie bo około 43 % w obrębie [...]), przy czym spośród wszystkich uwzględnionych (także spoza obrębu [...]) najwięcej było transakcji nieruchomościami o powierzchni 801 – 1200 m2, czyli z przedziału takiego jak nieruchomość skarżących. Zaledwie trzy transakcje z obrębu [...] uwzględnione w wykazie analizowanych transakcji tłumaczy niska liczba transakcji z tego rejonu, co skutkowało koniecznością sięgnięcia do transakcji z innego obrębu, ale dotyczących nieruchomości o podobnej powierzchni. Odnośnie zaś do powierzchni analizowanych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (1171 m2) wskazano, że spośród 74 transakcji w zestawie: 26 dotyczyło nieruchomości o powierzchni 800 - 1200 m2, w tym 5 transakcji dotyczyło nieruchomości o powierzchni 1100 – 1200 m2. Z kolei już w ocenie transakcji uwzględniono 38 transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, co posłużyło jako tzw. próbka reprezentacyjna. Wśród nich 14 transakcji dotyczyło nieruchomości o powierzchni 800 – 1200 m2, a więc najbardziej zbliżonej do nieruchomości wycenianej. Zarzut nieuwzględnienie nieruchomości o powierzchni podobnej nie mógł zatem wywołać zamierzonego skutku w postaci podważenia operatu w tym zakresie. Przedstawiona argumentacja prowadzi do wniosku, że sprawa co do istoty została prawidłowo rozpatrzona, a dokonana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku ocena prawidłowości zaskarżonych decyzji w pełni odpowiada prawu. W tej sytuacji skarga kasacyjna, jako nieposiadająca usprawiedliwionych podstaw, podlegała oddaleniu na podstawie art. 184 w związku z art. 193 zd. 2 P.p.s.a.