II SA/Po 185/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2016 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę Prezydent O. (dalej w skrócie: "Prezydent"), decyzją z [...] 2016 r. o nr [...] ( znak: [...]) ustalił na rzez I. G. warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku usługowo-mieszkalnego z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu przy ul. [...] w O. W., oznaczenie geodezyjne: [...] działka nr [...]. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, iż do dnia 31 grudnia 2003 roku na przedmiotowym terenie obowiązywał miejscowy szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia m. O. , uchwalony uchwałą Miejskiej Rady Narodowej nr [...] z dnia [...] 1994 roku. Aktualnie obszar objęty wnioskiem nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie leży na obszarze, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek jego sporządzenia na podstawie przepisów odrębnych. Dalej Prezydent stwierdził, iż: - co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób który pozwoliłby na określeni zgodnie z wnioskiem wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu istniejąca zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługowa; - teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej tj. ul. [...], w decyzji określa się dostęp komunikacyjny z ul. [...] i pośredni przez działkę nr [...] na zasadzie służebności; - istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; - teren objęty planowanym zamierzeniem inwestycyjnym dz. nr [...] oznaczony w ewidencji gruntów symbolem B (0,0031 ha) to teren zabudowany - nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nie rolnicze i nie leśne - żaden z przepisów odrębnych nie sprzeciwia się realizacji inwestycji objętej niniejszą decyzją. Organ wyjaśnił, iż toku postępowania dokonał analizy obszaru sąsiadującego z terenem planowanej inwestycji w celu ustalenia kontynuacji funkcji oraz parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej budynków i obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w całej jednostce osiedleńczej. W wyniku przeprowadzonej analizy ustalono, iż na obszarze analizowanym funkcją dominującą jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z zabudową gospodarczą i usługową. Usługi mają charakter wolno stojących obiektów oraz jako wbudowane w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Jest to zwarta zabudowa śródmiejska w formie pierzei o wysokich walorach architektonicznych z uzupełnieniami zabudową współczesną. Następnie wskazano, że organ wyznaczył: - linię zabudowy wyznaczono na jako przedłużenie linii zabudowy istniejących budynków na działkach sąsiednich; - szerokość elewacji frontowej planowanego budynku wyznaczono w szerokości równej szerokości działki nr [...] podczas gdy szerokości elewacji frontowych budynków usługowo-mieszkalnych w obszarze analizowanym wynoszą od 4,00 m do 31,00 m; - wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy 1,00 (wskaźnik ustalono dla planowanej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...]) wyznaczono w nawiązaniu do wskaźnika na terenie działki nr [...] wynoszącego 0,99 biorąc pod uwagę, iż ponadto działka nr [...] jest obecnie zabudowana i wskaźnik na niej wynosi 1,00; - wysokość gzymsu (okapu) - wysokość całkowita zabudowy - 14,50 m do III kondygnacji z "poddaszem konstrukcyjno-izolacyjnym" nawiązującym wysokością do zabudowy sąsiedniej - kąt nachylenia oraz geometria dachu - dach projektowanego budynku usługowo- mieszkalnego płaski, dopasowany do dachu istniejącego budynku mieszkalno- usługowego na terenie działki nr [...]. Dalej Prezydent odniósł się do podnoszonych przez stronę postępowania zarzutów wskazując w pierwszej kolejności, iż działka nr [...] posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...]. Jednakże planowana inwestycja ma mieć miejsce na terenie działki o powierzchni 31,00 m2. W związku z tym dostęp do lokalu usługowego będzie się odbywał bezpośrednio z ul. [...], zaś do lokalu mieszkalnego znajdującego się na poziomach I piętra i II piętra oraz poddasza niezbędny jest dostęp z drogi służebnej ustanowionej na działce nr [...]. Dlatego w decyzji określono dostęp komunikacyjny z ul. [...] i pośredni przez działkę nr [...] na zasadzie służebności. Odwołanie wniosła A. K. podnosząc w pierwszej kolejności, iż błędnie wyznaczono obszar na którym przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obszar przestawiony na załączniku graficznym decyzji wykracza po za mapę, a nadto ma on kształt czworokąta zamiast figury o zaokrąglonym kształcie. Zarzucono nadto, iż w części tekstowej załączonej do zaskarżonej decyzji analizy urbanistycznej zostały przedstawione jedynie wyniki ustalenia poszczególnych parametrów, bez wskazania danych na podstawie, których ustalono te parametry. Uniemożliwia to sprawdzenie prawidłowości wykonanej analizy. Zakwestionowano także ustalenie parametru stosunku planowanej zabudowy do powierzchni działki wskazując, iż wskaźnik ten dla obszaru analizowanego jest dużo niższy. Ponadto organ nie wyjaśnił dlaczego zrezygnował z określenia powierzchni biologicznie czynnej - zwłaszcza w strefie śródmiejskiej, gdzie zieleni jest mało. Według skarżącej organ nie określił także warunków zabudowy w odniesieniu do miejsc parkingowych co jest niezgodne z § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Na zakończenie A. K. wskazała, iż zaskarżona decyzja w sposób nieprawidłowy określa ustanowioną służebność gruntową na działce nr ewidencyjny [...]. Służebność ta została ustanowiona w celu umożliwienia dostępu do drzwi zaplecza sklepu usytuowanego na działce ewidencyjnej nr [...]. W skarżonej decyzji stwierdza się, że służebność ta ma służyć dostępowi do części mieszkalnej budynku. Prezydent Miasta nie posiada kompetencji do zmiany treści służebności gruntowej. Planowana inwestycja nie może naruszać interesów właścicieli działki nr [...], poprzez uniemożliwienie im nowej zabudowy. Budowa innego budynku o innych funkcjach nie może wykorzystywać służebności ustanowionych w innych warunkach i w innych celach. Po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z 9 grudnia 2016 r. o nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta O. W pierwszej kolejności organ odwoławczy wskazał na materialoprawną podstawę decyzji w przedmiocie warunków zabudowy wskazując przy tym, iż ich ustalenie warunkowane jest spełnieniem wszystkich wymogów enumeratywnie wymienionych w przepisie art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dalej Kolegium przytoczyło treść § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia i wyjaśniło, że nie przesądza on o kształcie jaki ma mieć obszar analizowany. Określa jedynie, iż jego granice nie mogą być mniejsze niż 50 m i warunek ten został w rozpatrywanym przypadku zachowany. Dalej Kolegium wskazało, że w aktach sprawy powinien znaleźć się nie tylko wynik powyższej analizy urbanistycznej, będący załącznikiem do decyzji, ale także sama analiza. Wbrew twierdzeniom skarżącej Prezydent na mapie zasadniczej, na której zaznaczono obszar analizowany, wskazał dla poszczególnych działek zarówno ich funkcję; wskaźnik wielkości ich zabudowy czy wysokość ich górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki. W załączniku nr 1 do zaskarżonej decyzji organ następnie ujął końcowe wyniki tej analizy, przeprowadzonej pod kątem spełnienia wymogów m.in. co do kontynuacji funkcji zabudowy. Z przygotowanej analizy urbanistycznej wynika, że na obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z zabudową gospodarczą i usługową - w szczególności zaś w bezpośrednim sąsiedztwie terenu przedmiotowej inwestycji i wzdłuż całej ulicy [...] (tj. działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]). Linię zabudowy wyznaczono jako kontynuację istniejącej linii zabudowy, w linii rozgraniczającej ul. [...]. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni poszczególnych działek na obszarze analizowanym, chociaż zróżnicowany, jest wysoki - w szczególności zaś na działce w sąsiedztwie bezpośrednim, tj. nr [...] wynosi 99%. W konsekwencji, zdaniem tut. Kolegium, wskaźnik ten dla przedmiotowej inwestycji, wynoszący 100%, będzie stanowił kontynuację intensywności zabudowy. Jak wynika z treści przepisu §6 ust. 1 ww. rozporządzenia szerokość elewacji frontowej wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym - z tolerancją do 20%. Średnia szerokość tej elewacji na działkach w obszarze analizowanym wynosi od 4,0 m, w związku z czym ustalona dla przedmiotowej inwestycji szerokość 3,55 m mieści się w "widełkach" powyższej tolerancji. W odniesieniu do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej Samorządowe Kolegium Odwoławcze podaje, że wysokość budynku na działce nr [...] wynosi 14,0 m. Ponadto organ ten zgodził się z ustaleniami Prezydenta, iż budynki mieszkalne wielorodzinne i mieszkalno-usługowe w obszarze analizowanym posiadają lll-IV kondygnacje, w związku z czym planowana inwestycja (III- kondygnacyjna) będzie stanowiła kontynuację w tym zakresie. Spełniony również został parametr związany z geometrią dachu - budynki na obszarze analizowanym (w szczególności zaś będące w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki) posiadają dachy płaskie, w konsekwencji więc płaski dach (do 12°) dodatkowo dopasowany do dachu istniejącego budynku na działce nr [...], będzie stanowił kontynuację. Odnosząc się do zarzutu, że mapa zasadnicza nie obejmuje całego obszaru analizowanego organ odwoławczy zaznaczył, iż na załączonej kopii mapy zasadniczej, co prawda nie ujęto niewielkiego fragmentu działki nr [...], lecz według organu nie ma to większego wpływu na wynik sprawy, a tym bardziej na granice samego obszaru analizowanego, który jak wskazano powyżej został ustalony w sposób prawidłowy. Podniesiono również, że przedmiotowa inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej - zarówno bezpośrednio od ul. [...], jak również pośredni na zasadzie służebności przez działkę nr [...]. Jak bowiem wynika z wyroku Sądu Rejonowego w O. W.. z dnia [...] 2006r., sygn. akt IC [...], załączonego do materiału dowodowego niniejszej sprawy, służebność gruntowa przez działkę nr [...] obciążona prawem przechodu i pojazdu na rzecz każdoczesnych właścicieli przedmiotowej działki nr [...] i przebiega począwszy od ulicy [...] wzdłuż działki [...]. W zakresie uzbrojenia terenu w ul. [...], na wysokości przedmiotowej działki nr [...], występuje sieć wodociągowa, kanalizacyjna, sanitarna i deszczowa, sieć gazowa, energetyczna oraz telefoniczna. Końcowo wskazać należy, iż teren objęty planowaną inwestycją (położony w granicach administracyjnych miasta) nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych - w myśl przepisu art. 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Na zakończenie wyjaśniono, iż wskazane w odwołaniu naruszenie przepisu § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jest bezzasadne – ww. przepisy są przepisami wykonawczymi do ustawy Prawo budowlane, w związku z czym zgodność z nimi badana jest na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, a więc przez organ zatwierdzający projekt budowlany i wydający pozwolenie na budowę. Skargę na powyższe rozstrzygniecie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniosła A. K. zarzucając w pierwszej kolejności naruszenie art. 21 i 64 ust.3 Konstytucji Rzeczypospolitej, poprzez ograniczenie jej prawa własności i uprawnień właścicielskich do działki nr [...]. Wskazała, iż mimo, że działka nr [...] dla usytuowana jest przy drodze publicznej (ulicy Kolejowej) decyzja Prezydenta Miasta O. W. Nr [...] z dnia 12 sierpnia 2016 roku dodatkowo stwierdza, że służebność przechodu i przejazdu przez działkę skarżącej - ustanowiona w celu umożliwienia dostępu do drzwi zaplecza istniejącego wówczas sklepu spożywczego usytuowanego na działce ewidencyjnej nr [...], obecnie ma służyć dostępowi do części mieszkalnej planowanego budynku. Powyższe jest niezgodnym z prawem wykorzystaniem instytucji służebności przechodu i przejazdu. Następnie skarżąca powtórzyła podniesione w odwołaniu zarzuty dotyczące niewłaściwego wyznaczenia obszaru analizowanego, braku danych na podstawie których przedstawiono wyniki analizy, nieprawidłowego ustalenia wskaźnika intensywności zabudowy oraz zaniechania określenia powierzchni biologicznie czynnej. Skarżąca powtórzyła również zarzut dotyczący zaniechania określania liczby miejsc postojowych. Dodatkowo podniesiono zarzut naruszenia przepisu art. 10 § 1 K.p.a. poprzez uniemożliwienie skarżącej wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów przed wydaniem zaskarżonej decyzji. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z 21 lutego 2017 r. uczestnicy postępowania I. G. i R. G. wnieśli o oddalenie skargi popierając stanowisko zaprezentowane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Wskazali, iż nadal aktualne są ustalenia Sądu Rejonowego w O. poczynione w sprawie I C [...], który znajduje się w aktach sprawy. Jak wynika z tego wyroku obsługa komunikacyjna od ulicy [...] jest zapewniona w oparciu o istniejącą służebność przejścia i przejazdu o szerokości 3 metrów przez działkę nr [...] na rzecz każdoczesnych właścicieli działki [...] i to wzdłuż granicy z działką [...], przy czym granicę między działkami nr [...] i [...] stanowi południowa strona budynku, który jest położony na działce [...]. A. K. w piśmie procesowym z 28 czerwca 2017 r. przytoczył dokumenty które wskazują, iż działka [...] była przewidziana do zabudowania plombą w ciągu ulicy [...], a ustalenia dotyczące dostępu planowanej zabudowy do drogi publicznej przez służebność ustaloną na tej działce godzą w jej uzasadnione interesy prawne. Wskazał, przy tym, iż w skutek apelacji G. M. od wyroku Sądu Rejonowego w O. . sygn. akt. I C [...] z dnia 4 grudnia 2006 r. Sąd Okręgowy w K. w uzasadnieniu wyroku sygn. akt [...] z dnia 26 kwietnia 2007 roku wskazał, iż służebność drogowa przez działkę nr [...] ustanowiona została z uwagi na konkretne potrzeby gospodarcze działki nr [...], a mianowicie, na tejże działce położony jest sklep spożywczy, który wymaga urządzenia dostępu do jego drugiego wejścia. Zgodnie, bowiem z przepisami sanitarnymi sklep spożywczy musi posiadać dwa wejścia. Drugie z nich prowadzi bezpośrednio na działkę nr [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga zasługiwała na uwzględnienie. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. Nr 1066 ze zm.) oraz w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2016, poz. 718 – dalej w skrócie: P.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 grudnia 2016r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta O. z 12 sierpnia 2016r. określającą warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku usługowo-mieszkalnego z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu przy ul. [...] w O. , oznaczenie geodezyjne: obręb 0069 AM-1 działka nr [...]. Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016, poz. 778 ze zm.), zwanej dalej "u.p.z.p.". Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy terenu następuje zasadniczo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w razie braku takiego aktu prawa miejscowego – w decyzji o warunkach zabudowy. Konkluzję tę potwierdza brzmienie art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W niniejszej sprawie brak jest obowiązującego planu miejscowego dla terenu inwestycji. Miejscowy szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego śródmieścia m. O. przyjęty uchwałą Miejskiej Rady N. nr [...] z dnia [...] 1994 r. i obejmujący teren inwestycji przestał obowiązywać z dniem 31 grudnia 2003 r na podstawie art. 87 ust. 3 u.p.z.p. Jak wynika z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (pkt 1); teren ma dostęp do drogi publicznej (pkt 2); istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pkt 3); teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu poprzednio obowiązujących miejscowych planów (pkt 4); decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (pkt 5). Szczegółowy sposób badania, czy planowane przedsięwzięcie spełnia wymóg tzw. "dobrego sąsiedztwa", o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., został z kolei określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2016r., poz. 71), zwane dalej w skrócie: "rozporządzenie". Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenia warunków zabudowy, obszar analizowany oraz przeprowadzania na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Ponadto w § 3 ust. 2 rozporządzenie wskazuje, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o jakiej mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Warunkiem prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego jest ustalenie, gdzie znajduje się front działki lub odpowiednio terenu inwestycji i jaka jest jego szerokość. Zauważyć należy, iż zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Analizując akta administracyjne przedmiotowej sprawy Sąd nie podzielił zarzutów skarżącej, iż analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została przeprowadzona w oparciu o źle wyznaczony obszar analizowany. Przede wszystkim zauważyć należy, iż niewątpliwie granica wyznaczonego obszaru położone są z każdej strony w odległości minimum 50 metrów od granicy terenu inwestycji, przy szerokości frontu działki [...] ustalonej na 3,55 metra , a więc spełniony jest warunek o którym mowa w § 3 ust 2 rozporządzenia. Wyznaczony do analizy obszar ma co prawda kształt czworoboku niemniej nie stanowi to naruszenia powołanego przepisu. Obszar analizowany wyznacza się wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, co nie oznacza, iż obszar ten musi mieć kształt koła oraz, że nie może być wyznaczony w większej odległości niż minimalna wartość wskazana w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Chodzi o otoczenie działki inwestora granicami obszaru analizowanego, w wyniku, czego działka ta znajduje się wewnątrz tego obszaru, co nie oznacza, że odległość granic tego obszaru od działki inwestora musi być w każdym punkcie jednakowa. Istotne jest, aby wyznaczony obszar analizowany obejmował pewną urbanistyczną całość (por. m.in. wyroki NSA z dnia 6 czerwca 2013 r. o sygn. akt II OSK 305/12 oraz z 10 marca 2015 r. o sygn. akt II OSK 1934/13 – dostępne na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl). Sąd zauważył także, iż części wyznaczonego obszaru analizowanego wykracza poza mapę zasadniczą stanowiącą załącznik graficzny do decyzji organu I instancji, niemniej niewidoczna część obszaru analizowanego położona jest w odległości dalszej niż 50 metrów od granicy działki [...], a nadto w części tekstowej wyników analizy brak jest jakiegokolwiek odwołania do zabudowy znajdującej się na nieobjętym mapą obszarze analizowanym. Tym samym nie można uznać, aby wskazane przez skarżącą w tym zakresie uchybienie mogło mieć wpływ na wynik rozstrzygnięcia. Skarżąca zarzucił, iż część tekstowa wyników analizy stanowiąca załącznik do decyzji Prezydenta Miasta O. . nie zawiera danych na podstawie, których określono wyników poszczególnych parametrów zabudowy występującej na terenie analizowany. Jak słusznie zauważyło Samorządowe Kolegium Odwoławcze dane dotyczące parametrów zabudowy poszczególnej zabudowy na obszarze analizowanym zostały naniesione na mapę stanowiący część graficzną wyników analizy urbanistycznej. Na załączniku tym zaznaczono funkcje poszczególnej zabudowy, powierzchnię zabudowy, geometrie dachów oraz wysokości budynków zlokalizowanych w bliskim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem. Nie podano, co prawda szerokości elewacji frontowej poszczególnych budynków, lecz dane te są łatwe do zweryfikowania w oparciu o podaną skalę mapy na której zobrazowano wyniki analizy. W części tekstowej wyników analiz wskazano nadto wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku na działce nr [...] sąsiadującego bezpośrednio z terenem inwestycji i którego to wysokość stanowi w świetle § 7 ust. 1 rozporządzenia odniesienie do ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej gzymsu lub attyki dla planowanej inwestycji. Chybiony jest, zatem zarzut skarżącej dotyczący braku danych pozwalających na weryfikację czy wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania mają odzwierciedlenie w rzeczywistym sposobie zagospodarowaniu terenu położonego w obszarze analizowanym. W ocenie Sądu wyniki analizy urbanistycznej wykazały, że spełniony jest warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., planowany budynek będzie nawiązywał funkcję do występującej w sąsiedztwie zabudowy, a jego parametry jak obowiązująca linia nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrię dachu zostały ustalone zgodnie z regułami określonymi w § 4-8 powoływanego rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Odnosząc się do zastrzeżeń skarżącej dotyczących określenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki zauważyć należy, iż zgodnie z § 5 ust.1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Niemniej stosownie do § 5 ust 2 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Uznając za prawidłowe określenie tego wskaźnika w wysokości 100% , przy średniej na obszarze analizowanym w wysokości 67%, organy II instancji powołał się na fakt, iż już aktualnie działka [...] zabudowana jest całkowicie, a zabudowa pokrywa 100% jej powierzchni. Ponadto w sąsiedztwie znajduje się działka [...] zabudowana w 99%. Nie bez znaczenia dla ustalenia tego wskaźnika pozostaje też, stanowisko wyrażone w wydanym już uprzednio niniejszej sprawie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 30 kwietnia 2015 r. o sygn. akt II SA/Po 1390/14, który uchylając wcześniejsza decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] 2014 r. Nr [...], stwierdził, iż "organ winien także uwzględnić specyfikę niniejszej sprawy, jaką jest zarówno kształt i niewielka wielkość tej działki, jak i okoliczność, iż objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy działka nr [...] przy ul. [...] w O. pozostaje już zagospodarowana oraz wpływ tej specyfiki na ustalenie parametrów zabudowy, w tym w szczególności na możliwość ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Wskaźnik ten winien być bowiem w ocenie Sądu ustalany z uwzględnieniem stanu istniejącego już na przedmiotowej działce." Tym samym ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki w wysokości 100% uznać należy za prawidłowe i zgodne z oceną wyrażona ww. wyroku, która to ocena wiązała organy administracyjne w niniejszej sprawie na podstawie art. 153 P.p.s.a. Sąd zgodził się z ustaleniami organów obu instancji, iż spełniony został warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. – teren inwestycji (działka [...]) posiada dostęp do drogi publicznej – ul. [...]. Sąd nie podziela zastrzeżeń strony skarżącej, dotyczących zapisu zawartego w decyzji organu I instancji odnoszącego się do zapewnienia dostępu poprzez służebność przejścia i przejazdu poprzez działkę [...]. Bezspornym jest, iż działka [...] obciążona jest służebnością przechodu i przejazdu o szerokości 3 metrów wzdłuż granicy działek [...] i [...] na rzecz każdorazowego właściciela działki nr [...], co wprost wynika, z prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w O. z dnia [...] 2006 r. o sygn . akt [...]. Brak jest jakiekolwiek informacji, iż doszło do zniesienia lub zmiany tak ustanowionej służebności. Zgodnie z art. 365 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Zatem organy administracji publicznej jak też sad administracyjny nie są władne nie uwzględnić lub zmieniać prawomocne rozstrzygnięcie sądu powszechnego w zakresie ustanowionej służebności, w tym do ustalenia czy istnieją przesłanki do jej zmiany lub zniesienia w skutek planowanych zmian na gruncie władającym. Zauważyć należy, iż zaskarżona decyzja w przedmiocie warunków zabudowy w żaden sposób nie wpływa na dotychczasowe uprawnienia właścicielskie A. K. w stosunku do nieruchomości położnej na działce [...], która to działka już na moment wydania kwestionowanych decyzji była obciążona służebnością. Okoliczność, iż realizacja planowanej inwestycji może potencjalnie uniemożliwić skarżącej skuteczne wniesienie żądania zniesienia lub zmiany służebności nie znaczy, iż aktualna sytuacja skarżącej ulega pogorszeniu w odniesieniu do stanu dotychczasowego. Tym samym zaskarżona decyzji i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały w zgodzie z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zgodnie z którym każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Zauważyć należy, iż z przytoczonych przez stronę skarżącą orzeczeń sądów administracyjnych nie można wprost wyprowadzić wniosku, iż w jej sytuacji nie może zostać uznana za zgodną przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja, której wykonanie uniemożliwia korzystanie należącej do niej działki. Z orzeczeń tych wynika niewątpliwie, iż z faktu określenia w decyzjach administracyjnych dotyczących warunków zabudowy, obsługi komunikacyjnej do drogi publicznej poprzez działkę skarżącej wyprowadza się jej interes prawny do występowaniu w sprawach związanych z tymi decyzjami, m.in. w sprawach o stwierdzenie nieważności takich decyzji. Z kolei podkreślony przez skarżąca wyrok Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu z 2 grudnia 2016 r. o sygn. II SA/Po 584/16 wydany został w innym stanie faktycznym i prawnym. Zakwestionowana przez Sąd w tym wyroku decyzja o warunkach zabudowy z 9 czerwca 1998 r. została wydana w odniesieniu do innej działki ( [...]) i co jest szczególnie istotne, decyzja ta zapadła w innym stanie prawnym – w oparciu o przepisy ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym i prowadziła do uniemożliwienia ówczesnemu właścicielowi działki [...] realizacji złożeń inwestycyjnych zgodnych z obowiązującym w tamtym okresie planem miejscowy. Taka sytuacja nie ma miejsca w rozpatrywanej sprawie. Jak już wskazano wyżej miejscowy szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego śródmieścia m. O. uchwalony uchwałą Miejskiej Rady Narodowej nr [...] z dnia [...] 1994 r. obejmujący zarówno działkę [...] i [...] nie obowiązuje od 31 grudnia 2003 r. Odnosząc się do dalszych zarzutów podniesionych przez skarżąca zauważyć należy, iż w przeważającej liczbie orzeczeń sądów administracyjnych dominuje pogląd o braku podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna precyzyjnie określać maksymalną czy minimalną liczbę miejsc parkingowych. Przepis art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu. Przepisami takimi nie są też z pewnością oba ustępy § 18 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690). Określenie konkretnej liczby i sposób urządzenia miejsc postojowych następuje na etapie późniejszym - tworzenia projektu budowlanego (w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę), z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów § 19-21 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690), które to w sposób szczegółowy regulują odległości wydzielonych miejsc postojowych, oznakowania i usytuowania miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych oraz wielkość i sposób wykonania miejsc postojowych (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 4 lutego 2014 r. II SA/Łd 1185/13 (dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 grudnia 2012 r. o sygn. II OSK 1543/11 (dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl) stwierdził, iż przepis art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. wymaga, by decyzja o warunkach zabudowy określała tylko warunki i zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy co do, między innymi, obsługi w zakresie infrastruktury i komunikacji. Natomiast przepis § 18 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690), będzie miał zastosowanie dopiero w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, w którym organ określi liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych, mając przy tym na uwadze ustalenia decyzji o warunkach zabudowy". Również w wyroku z dnia 8 października 2015 r. o sygn. akt. OSK 346/14 (dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż brak jest podstaw prawnych do stwierdzenia, że organ wydając decyzję o warunkach zabudowy, winien precyzyjnie określić liczbę miejsc parkingowych. Przepis art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. nie precyzuje sposobu określenia ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji. Z treści ww. przepisu wynika jedynie wymóg określenia w decyzji o warunkach zabudowy warunków obsługi w zakresie infrastruktury i komunikacji (por. także wyroki NSA z dnia 27 marca 2012 r. II OSK 2448/10, z dnia 18 czerwca 2014 r. II OSK 128/13 i z dnia 12 maja 2015 r. II OSK 2435/13). Sąd w składzie niniejszym podziela w pełni przedstawiony pogląd. W tym miejscu zauważyć należy, iż co prawda § 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy - nakazuje ustalanie obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, w tym określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych. W ocenie Sądu przepis ten stanowi wyłącznie o sposobie zapisywania ustaleń decyzji między innymi w zakresie wymaganej ilości miejsc parkingowych i nie wynika z jego treści konieczność dokonywania przez organ ustalający warunki zabudowy analizy, jaka ilość miejsc parkingowych będzie konieczna dla planowanej inwestycji. Zaznaczy także należy, iż przepis § 18 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, niezależnie od tego, że ma zastosowanie dopiero na etapie udzielenia pozwolenia na budowę, nie określa, by miejsca postojowe były zlokalizowane na działce objętej inwestycją; określa jedynie, że miejsca postojowe należy urządzić w związku z realizacją inwestycji, zagospodarowaniem działki. Zatem ich położenie powinno zapewnić praktyczną realizację potrzeb parkingowych, co winno być przedmiotem ustaleń w decyzji o pozwoleniu na budowę. Należy w tym miejscu wskazać, że decyzja organu I instancji zawiera ogólne zalecenia co do zasad określenia liczby miejsc postojowych dla przedmiotowej inwestycji, co w ocenie Sądu wypełnia warunki formułowane przez przepis prawa dla decyzji o warunkach zabudowy. Odnosząc się od zarzutu braku określenia w decyzji o warunkach zabudowy wielkości powierzchni biologicznie czynnej wyjaśnić należy, iż zarówno w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, brak jest jakichkolwiek regulacji, które zobowiązywałyby organy wydające decyzje w przedmiocie warunków zabudowy do każdorazowego określania w tychże decyzjach procentu powierzchni biologicznie czynnej na obszarze inwestycji i upoważniałby do modyfikowania w tym zakresie regulacji zawartych w przepisach techniczno-budowlanych określonych w § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W szczególności art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Regulacja ta odnosi się zatem jedynie do intensywności wykorzystania terenu, a nie tego jaka jego część ma pozostawać biologicznie czynna. Jednocześnie w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego brak jakichkolwiek regulacji dotyczących sposobu ustalania takiego parametru zagospodarowania działki, jakim jest procent powierzchni biologicznie czynnej. Zaznaczyć należy, iż w § 2 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy przewiduje określenie w decyzji o warunkach zabudowy udziału powierzchni biologicznie czynnej w ramach ustaleń dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego. Rozporządzenie to reguluje techniczne aspekty związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu i zdaniem sądu nie może stanowić samodzielnej podstawy do kategorycznego uznania, że w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy bezwzględnym obowiązkiem organu jest określenie w ramach wskaźnika powierzchni zabudowy również powierzchni biologicznie czynnej (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 20 marca 2014 r. o sygn. akt II SA/Po 1137/13 - dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl ). Jak już wspomniano, przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenie wykonawcze do art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. wymagają od organu jedynie określenia wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu (art. 61 ust. 7 pkt 2 u.p.z.p. i § 1 pkt 2 i § 5 rozporządzenia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), natomiast w świetle § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej jest przedmiotem regulacji warunków techniczno-budowlanych, które dopuszczają jego inne ustalenie jedynie w planie miejscowym. Wobec tego kwestia zachowania określonego procentu powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do działki z planowaną zabudową mieszkaniową wielorodzinną będzie przedmiotem badania w następnej fazie procesu budowlanego. Skarżąca nie wykazał też w jaki sposób naruszenie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze przepisów art 10 § 1 K.p.a. mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Organ odwoławczy przed wydaniem zaskarżonej decyzji nie prowadził dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia materiału dowodowego, a skarżąca nie wskazała, aby na tym etapie postępowania miała zamiar wystąpić z nowymi wnioskami dowodowymi. Tymczasem zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych dopiero wykazanie, że naruszenie przez organ administracji publicznej zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym np. poprzez niepowiadomienie jej o zgromadzeniu materiału dowodowego i możliwości zapoznania się z tym materiałem oraz o możliwości składania wniosków dowodowych uniemożliwiło stronie podjęcie konkretnie wskazanej czynności procesowej, a także wykazanie, że uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, daje podstawy do przyjęcia, że doszło do naruszenia art. 10 K.p.a. (por. m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 maja 2016 r. o sygn. akt I OSK 1994/14 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 12 października 2016 r. o sygn. akt VII SA/Wa 1544/15 - dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl ). Sąd nie dopatrzył się także innych uchybień przy wydaniu zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, które uzasadniałby ich wyeliminowanie z obiegu prawnego. W kontekście powołanego już wyżej wyroku Wojewódzkiego Sąd Administracyjny w Poznaniu z 2 grudnia 2016 r. o sygn. II SA/Po 584/16 zauważyć należy, iż w zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odniosło się do zarzutów podniesionych w odwołaniu zatem nie można mu postawić zarzutu naruszania art. 15 k.p.a., art. 11 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. Organy ustaliły także, iż spełnione są pozostałe warunki, o których mowo w art. 61 ust. 1 pkt 3-5 zatem brak było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. W tym stanie rzeczy Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a.