II SAB/Wr 3/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz (spr.) po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2018 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi K. L. na bezczynność i przewlekłe prowadzenie sprawy przez Gminę W. w przedmiocie sprzedaży lokalu mieszkalnego postanawia: odrzucić skargę. K. L. wniosła skargę na bezczynność i przewlekłe prowadzenie sprawy przez Gminę W. w przedmiocie sprzedaży lokalu mieszkalnego nr [...], położonego we W. przy pl. [...]. W odpowiedzi na skargę organ wyjaśnił, że sprzedaż lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy W. odbywa się na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej jako "u.g.n.". Zgodnie z art. 27 u.g.n. sprzedaż nieruchomości lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Natomiast u podstaw ustanowienia prawa własności leży oświadczenie organu samorządu terytorialnego, które nie stanowi władczego rozstrzygnięcia, ale oświadczenie woli o charakterze cywilnoprawnym. W sprawach ze sprzedaży lokali nie obowiązują procedury administracyjne. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Przed merytoryczną oceną zasadności skargi Sąd zobowiązany był do ustalenia, czy wskazana w skardze bezczynność i przewlekłość postępowania prowadzonego przez Gminę W. w sprawie sprzedaży lokalu mieszkalnego nr [...] położonego we W. przy pl. [...] podlega kontroli sądowoadministracyjnej. Kontroli sądowoadministracyjnej - jeżeli chodzi o sprawy z zakresu nieruchomości - podlega tylko taka bezczynność, która polega na tym, że organ nie wydaje w sprawie decyzji administracyjnej, jednego z postanowień, o których mowa w art. 3 § 2 pkt 2 i 3 p.p.s.a. bądź innego aktu lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczących uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa. Jeżeli chodzi o przepisy szczególne trzeba też wskazać, że ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie zawiera w Dziale II dotyczącym gospodarowania nieruchomościami przepisów z zakresu sądowej kontroli administracji publicznej. Z akt niniejszej sprawy wynika natomiast, że K. L., jako najemca przedmiotowego lokalu, domaga się zbycia na jej rzecz własności tej nieruchomości lokalowej. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste na rzecz najemców lokali mieszkalnych następuje w drodze bezprzetargowej, a warunki jej zbycia ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. Protokół z rokowań stanowi zaś podstawę do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego (art. 27, art. 28, art. 34 ust. 1 pkt 3, art. 37 ust. 2 pkt 1 u.g.n). Z przepisów Działu II u.g.n. wynika, że sprawy o nabycie lokalu mieszkalnego nie załatwia się poprzez wydanie decyzji administracyjnej, postanowienia, innego aktu administracyjnego. Tego typu sprawy nie kończą się poprzez dokonanie czynności z zakresu administracji publicznej, z której wynikają dla najemcy lokalu mieszkalnego konkretne skutki o charakterze materialnoprawnym (określone prawa, czy obowiązki materialnoprawne). Sprzedaż nieruchomości wymaga umowy w formie aktu notarialnego, który nie stanowi władczego rozstrzygnięcia, ale oświadczenie woli o charakterze cywilnoprawnym. Skoro zatem sądy administracyjne nie orzekają w sprawach, w których zawierane są umowy cywilnoprawne, to i kontroli sądowoadministracyjnej nie podlega bezczynność i przewlekłe prowadzenie sprawy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Niniejsza sprawa nie należy zatem do właściwości sądu administracyjnego. W kwestii niedopuszczalności skarg w sprawach o wykup lokali mieszkalnych wypowiadał się Naczelny Sąd Administracyjny. Stanął on na stanowisku, że w sprawach o wykup lokali mieszkalnych z publicznych zasobów nie występuje element władczy, administracyjny, ponieważ sprawy tego rodzaju mają charakter cywilnoprawny. Naczelny Sąd Administracyjny uważa, że najemca lokalu nie może wymusić na publicznym właścicielu nieruchomości, aby ten zbył na jego rzecz lokal mieszkalny, ponieważ podmiot publicznoprawny ma swobodę w zakresie gospodarowania swym mieniem (postanowienie NSA z dnia 23 marca 2010 r., sygn. akt I OSK 442/10; postanowienie NSA z dnia 25 lipca 2012 r., sygn. akt I OSK 1644/12, postanowienie NSA z dnia 24 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 914/13). Podkreślić należy też, iż Naczelny Sąd Administracyjny, w uchwale z dnia 27 lipca 2009 r., sygn. akt I OPS 1/09, podjętej przez skład siedmiu sędziów, wskazał, iż unormowania ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie dotyczącym obrotu nieruchomościami Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, regulują czynności cywilnoprawne w sposób szczególny w stosunku do ogólnych zasad określonych w Kodeksie cywilnym. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 58 § 1 pkt 1 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji postanowienia.