I SA/Gl 1496/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Eugeniusz Christ (spr.), Sędziowie WSA Dorota Kozłowska, Bożena Suleja - Klimczyk, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 21 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi M. M. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. Postanowieniem z dnia [...] r. Znak: [...], wydanym na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2018. 2096 ze zm.) oraz w związku z art. 17, art. 18 i art. 110u ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. 2019. 1438), dalej ustawa egzekucyjna, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Katowicach (dalej Dyrektor lub organ nadzoru) po rozpoznaniu zażalenia pani M. M. (dalej strona lub skarżąca) na postanowienie Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w C. (dalej organ egzekucyjny) z dnia [...] r. nr [...] o oddaleniu zarzutów z dnia [...] r., złożonych [...] r., do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia [...] r. nr [...], położonej w R., przy ul. [...], dla której urządzona jest księga wieczysta nr [...], zaskarżone postanowienie utrzymał w mocy. Uzasadniając rozstrzygnięcie organ nadzoru stwierdził, że w ramach postępowania egzekucyjnego, prowadzonego wobec pana G. M. (dalej zobowiązany) na podstawie własnych tytułów wykonawczych obejmujących zaległości w podatku dochodowym w wysokości 19 % pobieranym od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej oraz w podatku od towarów i usług za lata 2015-2016, organ egzekucyjny zawiadomieniem z dnia [...] r. dokonał zajęcia udziału ½ stanowiącego własność zobowiązanego w przedmiotowej nieruchomości, dla której urządzono księgę wieczystą, wzywając jednocześnie do zapłaty długu pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Wskutek nieuregulowania zaległości, organ egzekucyjny zlecił wycenę zajętej nieruchomości, dokonanej przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym z dnia [...] r., określającym na kwotę [...] zł aktualną wartość zajętej w postępowaniu egzekucyjnym nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej jako działka nr [...], stanowiącej w ½ własność zobowiązanego i w ½ własność strony. W oparciu o operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości, organ egzekucyjny w dniu [...] r. sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, doręczony stronie w dniu [...] r., a zobowiązanemu w dniu [...] r., przyjmując jej łączną wartość w wysokości [...] zł. Dokonane przez organ egzekucyjny opis i oszacowania wartości nieruchomości zostało zakwestionowane przez pełnomocnika strony zarzutami z [...] r., w których zgłaszając: - zaniżoną wartość jednostkową średniej ceny 1 m2 tego typu nieruchomości, - brak dokonania dokładnej analizy rynku lokalnego na podstawie gmin sąsiednich poprzez przyjęcie do analizy nieruchomości położonych w gminach o znacznej odległości od szacowanej nieruchomości, które nie są gminami sąsiadującymi, - nieuwzględnienie transakcji nieruchomości znajdujących się w gminie położenia nieruchomości szacowanej i gminach sąsiednich, które zostały zrealizowane w przyjętym do analizy przedziale czasowym, wniósł o uzupełnienie przedmiotowego operatu poprzez uwzględnienie podniesionych zarzutów i przedstawienie stronie uzupełnionego opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Pełnomocnik podniósł, iż transakcje przyjęte do analizy znajdowały się na obszarze gmin niepołożonych w gminach sąsiadujących, co spowodowało znaczne zaniżenie wartości szacowanej nieruchomości. Jego zdaniem, prawidłowo określony rynek lokalny to gmina położenia nieruchomości i gminy znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie, a według informacji uzyskanej od strony postępowania, w badanym okresie na prawidłowo określonym lokalnym rynku była wystarczająca liczba transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych. Średnia cena za 1 m2 tego typu nieruchomości wynosi około [...] zł, znacznie odbiegająca od wartości przyjętej w operacie szacunkowym. Pełnomocnik strony wskazał na 2 transakcje nieprzyjęte do analizy z dnia [...] r., gdzie cena za 1 m2 wyniosła [...] zł i z dnia [...] r., gdzie średnia cena wyniosła [...]zł. W odpowiedzi na wezwanie organu egzekucyjnego w sprawie zgłoszonych zarzutów rzeczoznawca stwierdził, że realna oszacowana wartość przedmiotowej nieruchomości jest adekwatna do aktualnego stanu rynku na dzień sporządzenia opinii oraz wyjaśnił, że przyjęte w operacie transakcje kupna-sprzedaży były najbardziej porównywalne z szacowaną nieruchomością. Wskazane natomiast przez uczestnika postępowania transakcje odbyły się w bezpośrednim okresie wykonywanego operatu szacunkowego, a więc w czasie sporządzania opinii nie miał o nich wiedzy. Posiłkując się stanowiskiem rzeczoznawcy, organ egzekucyjny postanowieniem z dnia [...] r. oddalił zarzuty wniesione przez pełnomocnika strony. Wskazał, że rzeczoznawca majątkowy dokonał szczegółowej analizy lokalnego rynku obejmującego obszar gminy R.oraz gmin sąsiednich o podobnym charakterze, położonych w bezpośrednim sąsiedztwie z granicami miasta C.. Wyodrębnił wystarczającą liczbę transakcji spełniających warunek podobieństwa i porównywalności oraz zastosował metodę porównania parami. Określił rynek nieruchomości w odpowiednim zakresie czasowym i obszarowym, z uwzględnieniem stanu i stopnia jego rozwoju oraz kształtowania się cen nieruchomości. Organ egzekucyjny powtarzając za rzeczoznawcą, iż nie mogły mu być znane transakcje przeprowadzone już w trakcie dokonywania czynności związanych z wyceną przedmiotowych nieruchomości stwierdził, iż w operacie uwzględniono wszystkie cechy oraz parametry wpływające na wartość rynkową szacowanej nieruchomości. W zażaleniu na to postanowienie pełnomocnik strony zarzucił naruszenie: 1) art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sprawie wobec ustalenia wartości szacowanej nieruchomości w wysokości nieopowiadającej jej wartości rynkowej, 2) § 4 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sprawie wobec uznania, iż rzeczoznawca majątkowy wyodrębnił ze zbioru odnotowanych transakcji na badanym rynku wystarczającą próbę transakcji nieruchomości spełniającą warunek podobieństwa i porównywalności. 3) § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sprawie w sytuacji, gdy rzeczoznawca majątkowy nie przedstawił rozwiązań merytorycznych w przedmiocie szczegółowej analizy lokalnego rynku obejmującego obszar gminy R.oraz gmin sąsiednich. Z tych względów wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji poprzez uzupełnienie operatu przy uwzględnieniu podniesionych zarzutów i przedstawienie Sądowi uzupełnionego opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Motywując zażalenie pełnomocnik stwierdził, że rzeczoznawca stosując podejście porównawcze metodą porównywania parami, nie wyodrębnił ze zbioru odnotowanych transakcji na badanym rynku wystarczającej liczby transakcji nieruchomości spełniających warunek podobieństwa i porównywalności, w celu oszacowania wartości rynkowej. Zauważył, że rzeczoznawca nie przedstawił rozwiązań merytorycznych w przedmiocie szczegółowej analizy lokalnego rynku obejmującego obszar gminy R. oraz gmin sąsiednich, nie podając przy tym przyczyny odrzucenia transakcji sprzedaży nieruchomości wskazanych przez stronę. Zdaniem pełnomocnika strony operat szacunkowy oparty został na niewłaściwym doborze nieruchomości podobnych, gdyż rzeczoznawca nie wyjaśnił powodów nieprzyjęcia do porównania żadnej transakcji nieruchomości zlokalizowanej na terenie gminy R.. Wybrał natomiast do porównania nieruchomości położone na terenie 4 gmin powiatu [...], niesąsiadujących bezpośrednio z gminą R., gdzie położona jest wyceniana nieruchomość, a istniały co najmniej 2 transakcje z tego terenu wskazane przez skarżącą. Tym samym nie zgodził się z tezą, że rzeczoznawca dokonał szczegółowej analizy lokalnego rynku obejmującego obszar gminy R.oraz gmin sąsiednich. Pełnomocnik strony dodał, że opinia rzeczoznawcy zawiera też błędy w tabeli wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej, gdyż w rubryce dotyczącej wielkości i kształtu działki podano określenie "korzystna", podczas gdy w tabeli na str. 18, cecha ta została określona jako "średnio korzystna". Podobnie błędnie oceniono otoczenie i sąsiedztwo, ponieważ w tabeli oznaczono ją jako "średnio korzystną", a w tabeli ze str. 18 jako "korzystną". Dyrektor wskazując na treść art. 110u § 1 ustawy egzekucyjnej stwierdził, że opis i oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości zakończono w dniu [...] r. spisaniem stosownego protokołu, zatem ustawowy termin do zgłoszenia zarzutów upływał [...] r. Zatem przedmiotem rozpoznania mogą być wyłącznie zarzuty wniesione w tym terminie, tj. nadane drogą pocztową przez pełnomocnika strony w dniu 19 marca 2019 r. Poza rozważaniami pozostać więc muszą zarzuty zgłoszone dopiero w zażaleniu pełnomocnika złożonym w dniu 16 lipca 2019 r., a dotyczące niezgodności określeń przyjętych w tabelach w zakresie wielkości i kształtu działki oraz otoczenia i sąsiedztwa. Następnie przechodząc do meritum sprawy wyjaśnił, że stosownie do wymogu art. 110s § 1 ustawy egzekucyjnej, do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, a w myśl § 2 tego artykułu, przy oszacowaniu nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Dodał, że tryb dokonywania opisu i oszacowania wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego omówiony został w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, stanowiącym w § 2, że jeżeli na nieruchomości znajdują się obiekty budowlane lub urządzenia, opis nieruchomości winien zawierać w szczególności wskazanie roku ich budowy albo przybliżonego wieku, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczby kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania oraz wyposażenia w instalacje i urządzenia. Zdaniem Dyrektora sporny operat szacunkowy sporządzony przez posiadającego odpowiednią wiedzę w tym zakresie i stosowne uprawnienia, rzeczoznawcę majątkowego wyznaczonego przez organ egzekucyjny, będący podstawą dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości należącej do wymienionych współwłaścicieli, spełnia wszystkie wymogi wynikające z powołanego wyżej rozporządzenia Ministra Finansów, bowiem drobiazgowo opisuje poszczególne elementy wchodzące w skład wycenianej nieruchomości. Dyrektor nie zgodził się z argumentacją pełnomocnika dotyczącą wadliwości tego operatu z powodu nieuwzględnienia w celach porównawczych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości przeprowadzonych na terenie gminy Rędziny, wskazanych przez stronę, a w konsekwencji wydanie rozstrzygnięcia w oparciu o operat szacunkowy zawierający niewłaściwą i niepełną analizę rynku nieruchomości, a więc z naruszeniem § 4 ust. 1, 2 i 3 oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dyrektor zauważył, że nieruchomości położone w R. będące przedmiotem transakcji kupna - sprzedaży wskazane zostały przez stronę dopiero w zarzutach do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, czyli po sporządzeniu już operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez organ egzekucyjny i dokonaniu na jego podstawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wyjaśnił, że cena m2 nieruchomości wybranych przez rzeczoznawcę dla celów porównawczych oscylowała w przedziale od najniższych – [...] zł [...] zł, średniej – [...] zł, po najwyższe – [...] zł i [...] zł. Przyjęcie zatem do porównania transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości wskazanych przez stronę, w których cena 1 m2 wyniosła [...] zł i [...] zł, zawyżyłoby znacznie średnią cenę m2 nieruchomości położonej w R. i wypaczyłoby obraz faktycznej jej wartości. Zaakcentował, iż szacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości służyć ma jej sprzedaniu w postępowaniu egzekucyjnym, a zatem zapis powołanego przez pełnomocnika § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego należy analizować w powiązaniu z § 5. Przyjmując w tym § 5 ust. 1 rozporządzenia, iż źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości, w ust. 3 sprecyzowano, że za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności m.in. sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym. Założenia te jednoznacznie potwierdzają, iż w postępowaniu egzekucyjnym chodzi o osiągnięcie celu egzekucji, jakim jest sprzedaż nieruchomości po cenie możliwej do uzyskania. Oferując do sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku, właściciel może sobie pozwolić na określenie wartości nieruchomości, jaką chce uzyskać i oczekiwać na nabywcę, który spełni jej warunki, natomiast w postępowaniu egzekucyjnym czas oczekiwania na potencjalnego nabywcę jest bardzo ograniczony i czasowo, i cenowo. Organ nadzoru wskazał, że poza sporem pozostaje, iż egzekucja z udziału ½ w nieruchomości stanowiącego własność zobowiązanego wszczęta została w związku z jego zadłużeniem podatkowym, a więc zastosowanie ma § 49 tego rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze. Stwierdził, że istotę podejścia porównawczego definiuje art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami konkretyzując, iż polega ona na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Dyrektor zauważył, że odesłanie w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ogranicza się jedynie do podstawowych zagadnień, takich jak okres obowiązywania operatu szacunkowego. Co do zasady natomiast zawierają one wytyczne dla rzeczoznawców majątkowych dokonujących oszacowania wartości nieruchomości. Zdaniem Dyrektora sporny operat szacunkowy spełnia wszystkie wymogi z § 56 rozporządzenia, zatem mógł stanowić podstawę do dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w którym również znalazły się wszystkie elementy wymienione w art. 110r § 1 ustawy egzekucyjnej. W związku z tym, że przepisy dotyczące szacowania wartości nieruchomości, do której skierowano egzekucję administracyjną nie zawężają obszaru porównywania transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianej, do tej samej gminy, za bezpodstawne Dyrektor uznał zarzuty dotyczące niewłaściwego doboru nieruchomości wyłonionych dla celów porównawczych przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez organ egzekucyjny. Dlatego też dokonany na podstawie prawidłowo sporządzonego i uzupełnionego stosownymi wyjaśnieniami operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, opis i oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości, jako zawierający wszystkie niezbędne elementy wymagane przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, nie nasuwa zastrzeżeń wymagających jego uzupełnienia. W skardze na powyższe postanowienie skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, fachowy pełnomocnik skarżącej będący adwokatem wniósł o jego uchylenie i orzeczenie co do istoty sprawy oraz zasądzenie kosztów postępowania zarzucając: 1) naruszenie przepisów postępowania, mającego istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 110u § 1 ustawy egzekucyjnej poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na pominięciu argumentacji i twierdzeń skarżącej podniesionych w treści zażalenia złożonego na postanowienie organu egzekucyjnego z dnia [...] r.; 2) naruszenie przepisów prawa materialnego, a to § 4 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia [...] r. ( Dz. U. 2004. 207. 2109 ) dalej rozporządzenie, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sprawie, wobec uznania, iż rzeczoznawca majątkowy wyodrębnił ze zbioru odnotowanych transakcji na badanym rynku wystarczającą próbę transakcji nieruchomości spełniających warunek podobieństwa i porównywalności; 3) § 55 ust. 2 rozporządzenia poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sprawie, w sytuacji gdy rzeczoznawca majątkowy nie przedstawił rozwiązań merytorycznych w przedmiocie szczegółowej analizy lokalnego rynku obejmującego obszar gminy R.oraz gmin sąsiednich; 4) art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2018. 2204 ) dalej ustawa, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sprawie wobec ustalenia wartości szacowanej nieruchomości w wysokości nie odpowiadającej jej wartości rynkowej. Uzasadniając skargę pełnomocnik skarżącej podniósł, iż Dyrektor bezpodstawnie pominął argumentację strony, która została wyartykułowana w treści zażalenia, a dotyczącej niezgodności określeń przyjętych w tabelach w zakresie wielkości i kształtu działki oraz otoczenia i sąsiedztwa. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż skarżąca w sposób prawidłowy wniosła zarzuty do protokołu opisu i oszacowania nieruchomości z dnia [...] r. o czym świadczy fakt, iż w sprawie zostało uruchomione postępowanie wyjaśniające w ramach rozpoznania i rozstrzygnięcia w przedmiocie wniesionych przez skarżącą zarzutów. Nie sposób zatem jest utożsamiać, co bezrefleksyjnie czyni organ, formalnego aktu zakwestionowania przedmiotowego opisu i oszacowania nieruchomości w postaci wniesienia zarzutów, z podniesionymi w pismach pełnomocnika skarżącej argumentami natury prawnej i faktycznej, składających się na treść uzasadnienia dla podjęcia czynności na podstawie art. 110u ust. 1 ustawy egzekucyjnej. Pełnomocnik skarżącej wskazał na wyrok NSA z dnia 8 września 2016 r. sygn. akt II FSK 93/15. Co do meritum skargi skarżąca podniosła, że Dyrektor bezpodstawnie uznał, że przyjęcie do porównania transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości wskazanych przez skarżącą, w której cena 1 m2 wyniosła [...] zł i [...] zł zawyżyłoby znacznie średnią cenę m2 nieruchomości położonej w R. i wypaczyłoby obraz faktycznej jej wartości, gdyż transakcje te winny być przyjęte do porównań w pierwszej kolejności, bowiem nieruchomości będące ich przedmiotem posiadały analizowane przez rzeczoznawcę cechy rynkowe, a przede wszystkim położone są na terenie tej samej gminy, co szacowana nieruchomość. W tym przypadku za przyjęciem do porównań obu transakcji wskazanych przez skarżącą przemawia także postulat analizy rynku lokalnego. Wobec powyższego pełnomocnik zważył, że poprzez przyjęcie do porównań tych transakcji dotyczących nieruchomości położonych na terenie gminy R., nie doszło by do zawyżenia średniej ceny m2 nieruchomości, ani do wypaczenia obrazu faktycznej wartości szacowanej nieruchomości, gdyż tylko taki sposób sporządzenia opisu i oszacowania spornej nieruchomości położonej w R., stanowi rzetelne odzwierciedlenie stanu lokalnego rynku nieruchomości. Niezależnie od powyższego pełnomocnik skarżącej wskazał, iż nie jest zasadnym powoływanie się przez Dyrektora na cele postępowania egzekucyjnego dla uzasadnienia faktu sporządzenia opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości w sposób nierzetelny, które to cele determinowane są faktem przeprowadzenia wymuszonej sprzedaży szacowanej nieruchomości, w jak najkrótszym czasie. Bez wątpienia sprzedaż nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego nie odbywa się w warunkach obowiązujących na wolnym rynku, jakkolwiek całokształt przepisów odnoszących się do sposobu oszacowania wartości nieruchomości, w tym przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2004 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, nakazuje oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie analizy transakcji dokonywanych na wolnym rynku. Jedynym wyjątkiem od reguły wolnorynkowej analizy wartości szacowanej nieruchomości jest § 5 powołanego rozporządzenia, który stanowi, iż przy oszacowaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się praw odkupu ani pierwokupu. A contrario wszystkie pozostałe cechy szacowanej nieruchomości, mające wpływ na ukształtowanie jej wartości na zasadach obowiązujących na wolny rynku, winny być brane pod uwagę przy sporządzaniu opis i oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Jedynie na marginesie skarżąca podniosła, że stwierdzone przez nią niezgodności określeń przyjętych w tabelach w zakresie wielkości i kształtu działki oraz otoczenia i sąsiedztwa są oczywiste i rażące. W tym względzie przedmiotowy opis i oszacowanie dotknięty jest wadą, która winna być skorygowana poprzez sporządzenie uzupełnionego operatu, przy uwzględnieniu podniesionych dotychczas twierdzeń i argumentów strony skarżącej. Odpowiadając na skargę Dyrektor wniósł o jej oddalenie podtrzymując zajęte w sprawie stanowisko i jego argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Dokonując oceny legalności zaskarżonego postanowienia wskazać należy, że dotyczyło ono zarzutów do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, dokonanego w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego wobec zobowiązanego będącego jej współwłaścicielem (w ½ części), którego uczestniczką była skarżąca jako druga współwłaścicielka (w ½ części) tej nieruchomości. Poza sporem było, że organ egzekucyjny zlecił wycenę spornej nieruchomości, a rzeczoznawca przedstawił operat szacunkowy, który stał się podstawą do sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokół doręczono skarżącej w dniu [...] r., zaś w dniu [...] r. skarżąca zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wskazując na zaniżenie średniej ceny m2 tego typu nieruchomości, brak dokonania analizy rynku lokalnego oraz nieuwzględnienie transakcji, które zostały zrealizowane w przyjętym do analizy przedziale czasowym. Następnie w zażaleniu z dnia 16 lipca 2019 r. na postanowienie oddalające zarzuty skarżąca dodatkowo wskazała na niezgodność określeń przyjętych w tabelach w zakresie wielkości i kształtu działki oraz otoczenia i sąsiedztwa. Sporne w tej kwestii było czy dopuszczalne jest rozszerzenie zakresu przedmiotowych zarzutów po upływie terminu przewidzianego do ich zgłoszenia. Zdaniem organu nadzoru rozszerzenie takie jest niedopuszczalne zaś zdaniem strony skarżącej pominięcie zarzutów i twierdzeń strony podnoszonych po raz pierwszy w zażaleniu stanowiło naruszenie art. 110u § 1 ustawy egzekucyjnej. Zgodnie z treścią art. 110u § 1 ustawy egzekucyjnej zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. "Termin na złożenie zarzutów wynosi 14 dni i liczony jest od dnia ukończenia opisu i oszacowania, nie zaś od innego momentu np. doręczenia protokołu z tej czynności" (tak wyrok WSA w Gliwicach z dnia 8 marca 2018 r. sygn. akt I SA/Gl 1250/17). Zarzuty, o których mowa w art. 110u § 1 ustawy egzekucyjnej są sformalizowanym środkiem prawnym co powoduje, że tylko terminowe wniesienie takich zarzutów skutkuje możliwością i koniecznością ich rozpoznania. Zarzuty wniesione po tym terminie nie mogą wywrzec zamierzonych skutków prawnych, gdyż są oczywiście spóźnione. Dotyczy to również dodatkowych zarzutów (kwestii) podniesionych po raz pierwszy w zażaleniu na postanowienie w sprawie zarzutów zgłoszonych w ustawowym terminie. W takim przypadku tego rodzaju zarzuty nie mogą podlegać rozpatrzeniu przez organ nadzoru, a tym samym badaniu przez Sąd rozpoznający skargę na postanowienie tego organu. Należy przy tym zauważyć, że "W razie wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości po terminie przewidzianym w art. 110u § 1 u.p.e.a., ustawa egzekucyjna nie przewiduje jakie rozstrzygnięcie w takiej sytuacji winien podjąć organ egzekucyjny" (tak wyrok NSA z dnia 8 września 2016 r. sygn. akt II FSK 93/15). Tym niemniej złożenie zarzutów po terminie w środku zaskarżenia na postanowienie dotyczące tej kwestii powoduje ich bezskuteczność, a tym samym niedopuszczalność orzekania w ich sprawie. Dlatego też organ nadzoru słusznie uznał, że zarzuty skarżącej podniesione po raz pierwszy w zażaleniu na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie zarzutów zgłoszonych w terminie nie podlegały rozpatrzeniu w toku postępowania instancyjnego. Warto przy tym dodać, że omawiany przepis nie określa okoliczności czy przesłanek stanowiących podstawę zarzutów lecz jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć wyłącznie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Tym samym ich przedmiotem mogą być wszystkie kwestie związane z tą czynnością w tym również błędów popełnionych w opinii rzeczoznawcy stanowiącej podstawę do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. O ile tego rodzaju uchybienia nie zostały podniesione w zarzutach zgłoszonych w wyznaczonym do tego terminie, a dopiero po jego upływie nie mogą podlegać ocenie organu nadzoru w ramach kontroli instancyjnej. Zgodnie z treścią art. 110s § 1 ustawy egzekucyjnej do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 ustawy egzekucyjnej zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. 2014.742), gdzie w § 5 wskazano, że przy oszacowaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się praw odkupu i pierwokupu. W myśl art. 151 ust. 1 ustawy wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży w warunkach rynkowych. Stosownie do art. 152 ustawy sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2 ustawy). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Cechy te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy). Zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 ustawy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy). Wykonując upoważnienie z art. 153 ustawy Rada Ministrów w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004. 207. 2109) określiła m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny. W § 4 tego rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2), przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Zgodnie z § 4 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze, zaś w myśl jego § 55 ust. 2 operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego. Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny. Niedozwolone jest natomiast odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał jednoznacznie podaną wartość oraz od wymagania, aby ujawniał wszystkie założenia i warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę i na określaną wartość. Operat szacunkowy powinien spełniać, zarówno wymogi formalne, określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (tak wyrok WSA w Krakowie z dnia 11 grudnia 2017 r. sygn. akt I SA/Kr 833/17). Jak wynika z akt sprawy strona podniosła zarzut zaniżenia wartości nieruchomości, braku analizy rynku lokalnego oraz nieuwzględnienia transakcji zrealizowanych na terenie gminy, położenia nieruchomości w przyjętym do analizy przedziale czasowym. Odnosząc się do tych kwestii wskazać trzeba, że organy egzekucyjne dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego bowiem operat ten obejmował stan faktyczny i prawny nieruchomości, dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i technik szacowania wartości nieruchomości, przedstawił cechy mające wpływ na tę wartość, a także w sposób zrozumiały wskazał procedurę w zakresie wyłonienia transakcji nadających się porównania. Dokonał również oceny cech rynkowych nieruchomości, ustalił procentowe wagi rynkowych atrybutów, a następnie uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość poszczególnych elementów składowych nieruchomości. Przedmiotowy operat szacunkowy został wykonany przez uprawnioną do tego osobę, oraz stał się podstawą protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Nadto operat ten sporządzony został zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia RM, a nadto zawiera wszystkie niezbędne elementy, wymienione w § 56 tego rozporządzenia. W szczególności zauważyć należy, że rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównania parami oraz metodą korygowania ceny średniej. Wskazał okoliczności wpływające na wybór podejścia, metody i techniki, zdefiniował pojęcia użyte w operacie w tym pojęcie "najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku" w dniu wyceny. Wyjaśnił na czym polega przyjęte przez niego podejście i metody, opisał przeprowadzone przez niego badanie rynku nieruchomości, w tym obszar rynku i okres badania, a następnie dokonał analizy wartości rynkowej nieruchomości przy uwzględnieniu trendu czasowego. Określił cechy i wagi przyjęte w operacie oraz wybrał nieruchomości zabudowane porównawcze, dokonując ich opisu. Podobnej analizy dokonał w przypadku gruntu. Argumentacja operatu, sposób analizy, zastosowane metody i wnioski nie budzą wątpliwości. Dlatego też dokonując oceny przedmiotowego operatu organy egzekucyjne uprawnione były do uznania jego rzetelności i pełności oraz ustalenie braku podstaw do kwestionowania przyjętych w nim rozważań i wartości. Ocena ta mieściła się w ramach swobodnej oceny tego dowodu. Z tych przyczyn jako niezasadne jawią się zarzuty skargi co do naruszenia powołanych w niej przepisów. Należy przy tym zauważyć, że rzeczoznawca odniósł się do zarzutów strony w piśmie z dnia 17 maja 2019 r. w którym stwierdził, że dokonał szczegółowej analizy lokalnego rynku obejmującego obszar gminy R. oraz gmin sąsiednich (o podobnym charakterze), a także położone w bezpośrednim sąsiedztwie z granicami C. Wyodrębnił wystarczającą liczbę transakcji podobnych i porównywalnych. Zauważył, że podane przez stronę transakcje bądź dokonane zostały w okresie przekraczającym 2 lata od daty sporządzenia opisu (opinia [...] r., transakcja [...] r.) bądź nie była w dniu badania transakcji znana rzeczoznawcy, gdyż zdziałana została w dniu [...] r. Tym samym wbrew zarzutom skarżącej organy egzekucyjne prawidłowo uznały, że nie istnieją powody do formalnego lub merytorycznego kwestionowania operatu. Słusznie stwierdziły, że przyjęcie sugerowanych przez stronę transakcji znacząco zwiększyłoby wartość przedmiotowej nieruchomości oraz że celem egzekucji z nieruchomości przez jej sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym jest uzyskanie ceny możliwej do osiągnięcia z uwzględnieniem kryterium czasowego i charakteru tej czynności. Sąd ponownie zauważa, że zarzuty co do wielkości i kształtu działki oraz otoczenia i sąsiedztwa niezależnie od ich oceny i znaczenia nie mogły być przedmiotem badania w niniejszej sprawie skoro zostały zgłoszone po upływie wyznaczonego do tego terminu. Z tych przyczyn Sąd uznał, że zaskarżone postanowienie nie narusza prawa w sposób opisany w art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019. 2325) i na podstawie jej art. 151 skargę oddalił.