I OSK 1848/22

Dnia 15 grudnia 2023 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Maciej Dybowski Sędziowie: sędzia NSA Jolanta Rudnicka sędzia del. WSA Anna Wesołowska (spr.) po rozpoznaniu w dniu 15 grudnia 2023 roku na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ministra Rozwoju i Technologii od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 listopada 2021 r., sygn. akt I SA/Wa 742/21 w sprawie ze skargi S.S. na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. oddala skargę kasacyjną, 2. odstępuje od zasądzenia od Ministra Rozwoju i Technologii na rzecz S.S. zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. Wyrokiem z 24 listopada 2021 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na skutek skargi S.S. (Skarżąca) na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii (Minister) z [...] lutego 2021 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody L. (Wojewoda) z [...] grudnia 2020 r. oraz zasądził od Ministra na rzecz Skarżącej kwotę 4972 (cztery tysiące dziewięćset siedemdziesiąt dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Minister zaskarżył powyższy wyrok skargą kasacyjną w całości zarzucając mu: 1) na podstawie art. 174 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm.), dalej: p.p.s.a., naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: a. art. 134 ust. 4 ustawy z dnia ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, ze zm.), dalej: u.g.n., poprzez jego błędną wykładnię i uznanie że zasada korzyści ma zastosowanie w procesie szacowania gruntów przejętych w trybie specustawy drogowej, a nieprzeznaczonych w planie, bądź studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod drogi, wyłącznie przy ustalaniu procentowego wzrostu wartości wycenianej nieruchomości, a ustalenie odszkodowania powinno nastąpić według zasad określonych w § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555), dalej: rozporządzenie, b. § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie oraz błędne przyjęcie, że w przedmiotowej sprawie nie powinien mieć zastosowania prawidłowy zastosowany art. 134 ust. 4 u.g.n., w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia, 2) na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a., naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj, naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 735, ze zm.), dalej: .k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, iż organ dokonał wadliwej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego. Skarżący kasacyjnie organ wniósł na podstawie art. 188 p.p.s.a. o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi, ewentualnie - na podstawie art. 185 § 1 p.p.s.a. o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę kasacyjną Skarżąca wniosła o jej uwzględnienie i uchylenie zaskarżonego wyroku oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Wskazała, że w razie oddalenia skargi kasacyjnej wnosi o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych zaś w przypadku jej uwzględnienia – o odstąpienie od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego w całości. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. i nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku. Przed przystąpieniem do ustosunkowania się do zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej przypomnieć należy istotę sprawy poddanej pod rozstrzygnięcie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Organy obu instancji ustaliły odszkodowanie z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości będącej własnością Skarżącej. Przejęcie prawa własności było wynikało z decyzji Wojewody nr [...] z [...] października 2019 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Podstawą dla ustalenia odszkodowania był operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. B. określający wartość nieruchomości na kwotę 42.991,00 zł. Organy obu instancji uznały, że operat sporządzony został zgodnie z prawem i może być podstawą do ustalenia odszkodowania. Stanowiska tego nie podzielił Sąd pierwszej instancji. Sąd zwrócił uwagę, że jak przyjęła biegła przejęta na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,4075 ha, w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, położona była w terenie oznaczonym jako RP (uprawy polowe) - co wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy K. Nr [...] z dnia [...] listopada 2003 r., z późniejszymi zmianami. Sąd wskazał, że przeznaczenie nieruchomości jest jedną z tych cech, które rzeczoznawca majątkowy musi brać pod uwagę w procesie wyceny. Wynika to wprost z ust. 1 § 36 rozporządzenia - zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej, określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n., bez uwzględnienia ustaleń ww. decyzji. Uzasadniając wycenę nieruchomości na podstawie rynku nieruchomości drogowych rzeczoznawca odwołała się do unormowanej w art. 134 ust. 4 u.g.n. zasady korzyści - zgodnie z którą w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość jej dla celów odszkodowania ustala się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Sąd podkreślił, że przywołana przez biegłą zasada jest zasadą ogólną, która podlega uszczegółowieniu w § 36 rozporządzenia. Zgodnie bowiem z ustawowym upoważnieniem do wydania tego rozporządzenia - zawartym w art. 159 u.g.n. - Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając m. in. sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia (pkt 4). Sąd podkreślił, że w niniejszej sprawie jest to teza tym bardziej uzasadniona, zważywszy na zasadę odpowiedniego stosowania przepisów u.g.n. do szacowania wartości nieruchomości przejętych pod drogi publiczne wynikającą z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm.), dalej jako specustawa drogowa. Uszczegółowienie zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 u.g.n. - w odniesieniu do nieruchomości przejętych na cel budowy dróg publicznych - zawiera § 36 ust. 3 rozporządzenia (tzw. mała zasada korzyści). Sąd wyjaśnił że jeśli przejęcie nieruchomości w trybie art. 12 ust. 4 specustawy drogowej powoduje zwiększenie jej wartości, a jednocześnie na dzień wydania decyzji ze skutkiem wywłaszczenia, nie była ona przeznaczona pod inwestycję drogową (argument a contrario z § 36 ust. 4 rozporządzenia) - to zasada korzyści wynikająca z § 36 ust. 3 rozporządzenia polega na tym, że szacuje się wartość nieruchomości "z których wydzielono te działki gruntu" z przeznaczeniem pod budowę dróg (oczywiście w proporcji do powierzchni działki wydzielonej), z możliwością powiększenia ich wartości nie więcej niż o 50%, na podstawie badania rynku nieruchomości (czyli porównania cen transakcyjnych nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu i przeznaczeniu drogowym). Natomiast § 36 ust. 4 rozporządzenia (i reguła szacowania w nim zawarta - tzw. klasyczna zasada korzyści) ma zastosowanie tylko wówczas, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową. W niniejszej sprawie tak jednak nie było, gdyż w chwili wydania decyzji Wojewody z [...] października 2019 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przedmiotowa nieruchomość położona była w terenie oznaczonym jako RP (uprawy polowe) - co wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy K. Nr [...] z dnia [...] listopada 2003 r., z późniejszymi zmianami. Zastosowanie w sprawie miał więc § 36 ust. 3 rozporządzenia - tzw. mała zasada korzyści. Powyższe dyskwalifikowało zatem w ocenie Sądu wycenę nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,4075 ha, dokonaną w operacie szacunkowym A. B., gdyż została ona oparta na ww. regulacji, a także na wprost zastosowanej tzw. klasycznej zasadzie korzyści (przewidzianej w art. 134 ust. 4 u.g.n.). W konsekwencji, ustalenie na jej podstawie odszkodowania powodowało, że podjęta w tej materii ostateczna decyzja Ministra oceniana być musiała jako wydana z naruszeniem ww. przepisów prawa materialnego - co prowadzić musi do jej uchylenia, jak też do uchylenia opartej na tożsamym dowodzie decyzji Wojewody L. W niniejszej sprawie wydane decyzje naruszają prawo poprzez zastosowanie niewłaściwej podstawy do ustalenia odszkodowania - co spowodowało niewspółmierność przyznanego odszkodowania do wartości przejętej nieruchomości. Skarga kasacyjna Ministra zmierza do zakwestionowania stanowiska Sądu Wojewódzkiego, iż w sprawie powinien mieć zastosowanie § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. Zdaniem Ministra prawidłowo – w decyzjach organów – oparto treść operatu szacunkowego o art. 134 ust. 4 u.g.n. w związku z § 36 ust. 4 rozporządzenia. Sąd kasacyjny wyjaśnia w tym miejscu, że analogiczna sprawa była już przedmiotem rozpoznania przez Naczelny Sąd Administracyjny, który wyrokiem z 10 listopada 2023 r. I OSK 1574/22 oddalił skargę kasacyjną organu wniesioną od wyroku WSA w Warszawie w którym w odniesieniu do innych nieruchomości położonych w ramach tej samej gminy i wywłaszczonych tą samą decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przyjęto, że w razie przejęcia gruntów przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania na cele rolne ustalenie odszkodowania winno nastąpić na podstawie § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. Skład orzekający w pełni podziela i przyjmuje za własne stanowisko wyrażone w powyższym wyroku uznając, że zawarta w nim argumentacja znajduje zastosowanie również w niniejszej sprawie. W niniejszej sprawie niesporne było, iż podstawą zaskarżonej oraz utrzymanej przez nią w mocy decyzji Wojewody był przepis art. 18 ust. 1 specustawy drogowej. Zgodnie z jego treścią, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, (czyli za przejętą z mocy prawa nieruchomość) ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. (...). W związku z tym podkreślenia w tym miejscu wymaga fakt, że w przypadku wyceny (ustalenia wartości nieruchomości) przepisy ustawy o gospodarce stosuje się, ale jedynie "odpowiednio". Stosowanie zaś danego przepisu w sposób odpowiedni – zgodnie z przyjętymi zasadami techniki legislacyjnej - oznacza, że przepis ten może być stosowany do innego stanu faktycznego niż ten dla którego został uchwalony, albo w sposób niezmieniony, albo w sposób zmodyfikowany, albo w ogóle tego przepisu nie powinno się stosować. W myśl art. 134 ust. 4 u.g.n., jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania ustala się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Przepis ten zatem formułuje tzw. zasadę korzyści polegającą na przyjęciu takich parametrów nieruchomości, które będą jak najbardziej korzystne dla osoby wywłaszczanej. Pamiętać jednak należy, że ustawa o gospodarce nieruchomościami, zawierając ogólne zasady dotyczące ustalania odszkodowania, w art. 159 upoważniła jednocześnie Radę Ministrów do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając wymienione w tym przepisie różne sposoby określania wartości nieruchomości, w tym m. in. w zależności od ich rodzajów i przeznaczenia. Na zasadzie natomiast § 36 ust. 3 omawianego rozporządzenia, w sytuacji, w której przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Relacja zachodząca pomiędzy art. 134 ust. 3 u.g.n. a § 36 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego w sprawie wyceny nieruchomości może zatem budzić pewne trudności interpretacyjne. W ocenie składu orzekającego, istotna jest jednak w tym przypadku treść art. 18 ust. 1 specustawy drogowej (o odpowiednim stosowaniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami) i art. 159 u.g.n., zawierającego delegację dla Rady Ministrów do wydania stosowanego rozporządzenia wykonawczego. Jak bowiem z treści w/w przepisu wynika, rozporządzenie wykonawcze do ustawy o gospodarce nieruchomościami winno w tym przypadku uwzględniać nie tylko kwestie techniczne, takie jak np. metody wyceny, ale i zagadnienia merytoryczne, do których bez wątpienia należy zaliczyć sposoby określania wartości nieruchomości. W zaistniałej więc sytuacji, skoro ustawodawca postanowił, że szczegółowe zasady wyceny różnych nieruchomości, dokonywane dla różnych celów, miało określać rozporządzenie wykonawcze do ustawy, to nie można było twierdzić, iż sposób wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia należnego za nią odszkodowania, gdy nieruchomość ta została objęta decyzją o realizacji inwestycji drogowej, określony w § 36 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego, naruszał prawo. Nie można było bowiem w tym przypadku przyjąć, że normatywna treść zawarta w w/w przepisie § 36 ust. 3, była niezgodna z wolą ustawodawcy. Z tego powodu, chociaż relacja zachodząca pomiędzy art. 134 ust. 4 u.g.n. a § 36 rozporządzenia wykonawczego nie jest zawsze w orzecznictwie jednolicie przyjmowana, to jednak w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego zdecydowanie przeważa pogląd, iż nie jest dopuszczalne stosowanie ustawowej zasady korzyści w odniesieniu do nieruchomości objętych zakresem § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny, tj. przejmowanych pod drogi publiczne (vide np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 26.04.2023 r. sygn. akt I OSK 518/22, 2.10.2019 r. sygn. akt I OSK 5/18, Lex nr 2769121, 20.09.2019 r. sygn. akt I OSK 538/19, Lex nr 2769295, 10.07. 2019 r. sygn. akt I OSK 2430/17, Lex nr 2720335, 21.02. 2019 r. sygn. akt I OSK 691/17, Lex nr 2639352, 9.02. 2017 r. sygn. akt I OSK 691/17 i 12.05. 2017 r. sygn. akt I OSK 2089/15, Lex nr 2365516). Szeroko kwestię tę omawia także Mirosław Gdesz w artykule – "Zasada korzyści w prawie wywłaszczeniowym" ZNSA 2022/1/36-48). W konsekwencji § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny jest traktowany w stosunku do pozostałych unormowań odnoszących się do wyceny wywłaszczonych nieruchomości jako uszczegółowienie zasady korzyści, wynikającej z art. 134 ust. 4 u.g.n., w odniesieniu do nieruchomości przejętych na cel budowy dróg publicznych. Zgodzić się bowiem trzeba ze stanowiskiem wyrażonym przez autora w/w artykułu, iż przeznaczenie nieruchomości na cel publiczny, czyli takie ustalenie statusu planistycznego nieruchomości, które uniemożliwia realizację tego celu przez prywatnego właściciela, np. drogi publiczne, linia kolejowa, lotnisko międzynarodowe, w żaden sposób nie kształtuje prawa własności dotychczasowego właściciela nieruchomości. Wyznaczenie w planie czy w decyzji takich terenów wiąże się bowiem z przyznaniem uprawnienia do wywłaszczenia nieruchomości (jej przejęcia) a nie z kształtowaniem zasad wykonywania własności prywatnej. Gwarancja wartości prawa własności powinna więc być w tym przypadku rozumiana jako rekompensata za wartość utraconego prawa, czyli prawo to winno mieć taką wartość, jaką miała nieruchomość, gdyby nie doszło do jej przejęcia na rzecz podmiotu publicznoprawnego. Z tych powodów argumentacja zawarta w skardze kasacyjnej, dotycząca obowiązku przyznania osobie wywłaszczonej (w szerokim tego słowa znaczeniu) słusznego odszkodowania nie była w niniejszej sprawie przekonywująca. Jak wynika z operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu, uczestniczka postępowania była właścicielką gruntu rolnego i gdyby chciała go zbyć to uzyskana za ten grunt cena musiałaby odpowiadać cenie właśnie tego rodzaju gruntu. Dopiero z chwilą uprawomocnienia się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej grunt ten – jako przeznaczony pod inwestycję drogową – uzyskał inny charakter, ale jednocześnie w tym samym momencie – z mocy prawa – stał się on już własnością publiczną. Zatem była właścicielka przedmiotowego gruntu traciła jego własność jako gruntu rolnego. Stąd unormowanie, zgodnie z którym, jeśli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, to wartość rynkową nieruchomości określa się w ten sposób, że wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%, nie mogło być traktowane jako pomniejszające należne byłej właścicielce nieruchomości odszkodowanie. Winna ona bowiem otrzymać odszkodowanie odpowiadające wysokości wartości nieruchomości, którą utraciła a dodatkowo powiększone zgodnie z w/w regulacją prawną. Nie można było także zgodzić się ze stanowiskiem Ministra, że redakcja § 36 ust. 5 rozporządzenia wskazywała na błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w przedmiotowej sprawie. Okoliczność bowiem, iż w § 36 ust. 5 rozporządzenia pominięto ust. 3 tegoż paragrafu bo odwołano się jedynie do ust. 1, 2 i 4 tegoż paragrafu, było podyktowane tylko właściwą redakcją tego przepisu. W § 36 ust. 3 rozporządzenia nie występuje bowiem pojęcie "decyzji" ,do którego z kolei nawiązuje § 36 ust. 5 rozporządzenia. Pojęcie to jest natomiast wymieniane w § 36 ust. 1, 2 i 4. Zawarte zaś w uzasadnieniu skargi kasacyjnej twierdzenie, że Sąd Wojewódzki w zaskarżonym wyroku rzekomo naruszył zasadę reformationis in peius, nie podlegało w ogóle w analizowanej sprawie ocenie z powodu braku sformułowania w tym zakresie odpowiedniego zarzutu kasacyjnego i przy jednoczesnym braku wniesienia skargi kasacyjnej przez samą Skarżącą. W rezultacie należało zgodzić się z Sądem Wojewódzkim, że zaskarżona decyzje organów obu instancji zostały wydane z istotnym naruszeniem art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz art. 134 ust. 4 u.g.n. i § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia wykonawczego a co uzasadniało ich uchylenie. Sąd kasacyjny wskazuje końcowo, że Sąd pierwszej instancji słusznie zwrócił uwagę na konieczność ustalenia przez organ, czy przedmiotowa nieruchomość położona jest w całości na terenie o przeznaczeniu RP czy też na terenach oznaczonych symbolem drogi krajowej [...] oraz [...] – uprawy polowe. Takie przeznaczenie nieruchomości wynika ze znajdującej się w aktach administracyjnych wyceny sporządzonej na zlecenie Skarżącej. Organ pierwszej instancji dokonując oceny operatu sporządzonego na zlecenie Skarżącej uznał, że nie może on stanowić podstawy dla ustalenia wartości nieruchomości z uwagi na przyjęte błędne założenia, bowiem do wyceny przyjęte m.in. transakcje dotyczące nieruchomości położonych w otoczeniu terenów zurbanizowanych przy czym były to jednocześnie transakcje, które osiągnęły najwyższe ceny. Wojewoda nie odniósł się natomiast do zawartej w tym operacie informacji o przeznaczeniu nieruchomości przyjmując w decyzji (zgodnie z ustaleniami zawartymi w operacie A. B.), że nieruchomość była przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele upraw rolnych. Organ drugiej instancji również przywołał w uzasadnieniu decyzji fragment operatu sporządzonego na zlecenie Skarżącej z którego wynika, że nieruchomość była położona na terenie oznaczonym symbolem [...] – [...] i [...] – [....], podzielając następnie stanowisko organu pierwszej instancji, że operat ten nie może stanowić podstawy dla ustalenia odszkodowania. Tak jak Wojewoda, nie odniósł się jednak do zawartej w tymże operacie informacji dotyczącej przeznaczenia nieruchomości. Uznając że skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw Naczelny Sąd Administracyjny oddalił ją na podstawie art. 184 p.p.s.a. Uzasadnienie zostało sporządzone stosownie do wymogów określonych w art. 193 zdanie 2 p.p.s.a zgodnie z którym uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej. W niniejszej sprawie pełnomocnik skarżącego kasacyjnie – na podstawie art. 176 § 2 p.p.s.a. – zrzekł się rozprawy, a strona przeciwna w ustawowym terminie nie zawnioskowała o jej przeprowadzenie, stąd też rozpoznanie skargi kasacyjnej nastąpiło na posiedzeniu niejawnym, zgodnie z art. 182 § 2 i 3 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny odstąpił od zasądzenia od Ministra na rzecz Skarżącej zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego uznając, że zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek, o którym mowa w art. 207 pkt 2 p.p.s.a. Jak wynika z odpowiedzi na skargę kasacyjną Skarżąca podzielała merytorycznie stanowisko organu. W konsekwencji, brak jest podstaw do zasądzenia na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego w związku z oddaleniem skargi kasacyjnej, do której się przyłączyła.