I SA/Go 122/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Niedzielski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Zbigniew Kruszewski Sędzia WSA Damian Bronowicki po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 5 września 2023 r. sprawy ze skargi K.S., M.S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości 1. Uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] listopada 2022 r. nr [...], w całości. 2. Zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej na rzecz skarżących solidarnie kwotę 614 (sześćset czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Skarżący, K.S. i M.S., wnieśli skargę na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z [...] lutego 2023 r., utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z [...] listopada 2022 r. w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Z akt sprawy wynikał następujący stan faktyczny sprawy. Naczelnik Urzędu Skarbowego prowadzi postępowanie egzekucyjne z majątku Skarżących na podstawie tytułu wykonawczego nr [...] z [...] listopada 2018 r., wystawionego przez Województwo - Zarząd Województwa, obejmującego zaległość z tytułu zwrotu środków przeznaczonych na realizację programów finansowanych z udziałem środków europejskich oraz inne należności związane z realizacją projektów z udziałem tych środków, a także odsetek od tych środków i od tych należności, wynikającą z decyzji nr [...] z [...] kwietnia 2018 r. Organ egzekucyjny zawiadomieniem z [...] marca 2021 r. dokonał zajęcia nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem [...], położoną w [...], dla której Sąd Rejonowy Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Zawiadomienie o zajęciu zostało doręczone pełnomocnikowi odebrał 13 kwietnia 2021 r. Postanowieniem z [...] lutego 2021 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego do oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Pismem z [...] maja 2021 r., organ egzekucyjny poinformował pełnomocnika Skarżących o terminie oszacowania nieruchomości przez rzeczoznawcą, wyznaczonym na 29 maja 2021 r. (pismo zostało doręczone pełnomocnikowi 14 maja 2021 r.). Obwieszczeniem z 25 listopada 2021 r. termin opisu i oszacowania wartości nieruchomości wyznaczony został na [...] grudnia 2021 r. Pismo, zawierające pouczenie o możliwości i terminie wniesienia zarzutów, doręczono pełnomocnikowi Skarżących 26 listopada 2021 r. Czynności opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości przeprowadzone zostały [...] grudnia 2021 r. poprzez sporządzenie, odczytanie i podpisanie stosownego protokołu. W czynnościach nie uczestniczyli Skarżący, a protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości wysłano 4 stycznia 2022 r. wraz z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości na adres pełnomocnika, który dokumenty odebrał 12 stycznia 2022 r. W dniu 14 stycznia 2022 r. do organu I instancji wpłynęły wniesione przez Skarżących zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Skarżący zakwestionowali operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę, wskazując błędne przyjęcie przez rzeczoznawcę zbyt niskiej wartości nieruchomości - cena 3,08 zł za 1 m2 - w porównaniu do jej rzeczywistej wartości rynkowej. Zdaniem Skarżących, rynkowa wartość nieruchomości to kwota 35 zł za 1 m², a po przekształceniu na działkę budowlaną około 60 zł za 1 m². Wskazali także na upływ czasu między sporządzeniem operatu i określeniem przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości, a dniem sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości - tj. 7 miesięcy, podnosząc, iż z uwagi na inflację, wartość nieruchomości przyjęta w protokole opisu i oszacowania z [...] grudnia 2021 r. jest zdecydowanie zaniżona. W związku z wniesionymi zarzutami organ I instancji pismem z [...] stycznia 2022 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o przedstawienie stanowiska w zakresie wniesionych zarzutów. Rzeczoznawca w piśmie z [...] marca 2022 r. wyjaśnił, że operat sporządzony został zgodnie z właściwymi przepisami, w szczególności z przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DZ. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.) oraz zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555), a także z zasadami określonymi w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Postanowieniem z [...] kwietnia 2022 r. organ I instancji uznał za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Uzasadniając swoje stanowisko wyjaśnił, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Skarżący wnieśli zażalenie na wskazane postanowienie, wnosząc o jego uchylenie. Do zażalenia Skarżący dołączyli zaświadczenie wystawione [...] maja 2022 r. przez Urząd Miasta rzeczoznawcy majątkowemu B.M.-M. (działającej na zlecenie zobowiązanych), z którego wynika, iż działka nr [...], położona w [...], zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta uchwalonym przez Radę Miejską uchwałą nr XIV,98.2019 z 20 grudnia 2019 r., w części zachodniej oznaczona jest symbolem ZP jako projektowane tereny zieleni urządzonej, w tym parki i skwery z możliwością lokalizacji drobnych usług towarzyszących, a w części wschodniej oznaczona jest symbolem ZP1 jako projektowane tereny zieleni urządzonej, w tym parki i skwery, na którym prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie, a głębokości wody w przypadku powodzi są znaczne - obowiązuje zakaz zabudowy. W wyniku rozpoznania zażalenia organ odwoławczy postanowieniem z [...] lipca 2022 r. uchylił postanowienie organu I instancji do ponownego rozpatrzenia, wskazując na konieczność uzupełnienia przez ten organ ustaleń w zakresie prawidłowości wyceny przyjętej za podstawę zaskarżonej czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości, do czego konieczne jest uzyskanie stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził wycenę. Organ I instancji miał następnie rozważyć w kontekście przepisów art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozstrzygnąć, czy operat szacunkowy sporządzony w sprawie mógł stanowić podstawę przeprowadzenia, zgodnie z obowiązującymi przepisami, czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Pismem z [...] lipca 2022 r. organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do zgłoszonych przez Skarżących zarzutów. W piśmie z [...] września 2022 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego nie jest przepisem prawa, jednak w wycenie należy uwzględnić przepis art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca wyjaśnił, że wobec niejednoznaczności określenia przeznaczenia terenu w SUiKZP, a w związku z tym braku wskazania, jakiego rodzaju "tereny zieleni urządzonej" będą podlegać wycenie, podjął decyzję zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który upoważnia rzeczoznawcę do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Uzasadniając dokonany wybór wyjaśnił, że wycena działki nr [...] jako grunt rolny pozwala na najbardziej adekwatne określenie wartości rynkowej tej działki w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego bądź wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania. Zdaniem rzeczoznawcy, jakiekolwiek próby wyceny winny być oparte na możliwości jednoznacznego określenia funkcji nieruchomości. Uwzględniając wyjaśnienia rzeczoznawcy, organ I instancji postanowieniem z [...] listopada 2022 r., uznał za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ uznał wyjaśnienia udzielone przez rzeczoznawcę za miarodajne, wskazując przy tym, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. W wniesionym zażaleniu Skarżący podnieśli m.in. zarzut naruszenia art. 156 §3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] maja 2021 r. może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, t., do egzekucji administracyjnej – jak wynika z operatu szacunkowego. Pomimo iż od dnia jego sporządzenia upłynęło 19 miesięcy. W wyniku rozpoznania zażalenia organ odwoławczy postanowieniem z [...] lutego 2023 r. utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Skarżący zarzucili zaskarżonemu postanowieniu: 1. naruszenie przez organ art. 154 ust. 1 i 2 w zw. z art. 152 ust. 2 i 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne przyjęcie, że wycena nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym [...], przyjęta w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego R.S. na zlecenie organu egzekucyjnego - Naczelnika Urzędu Skarbowego, który stanowi integralną część sporządzonego przez ten organ protokołu opisu i oszacowania tej nieruchomości, spełnia wymogi ww. przepisów, tj. że: a) uwzględnia rodzaj i miejsce położenia nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], b) uwzględnia przeznaczenie tej nieruchomości w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta uchwalonego przez Radę Miejską uchwałą nr XIV.98.2019 z dnia 20 grudnia 2019 r., c) nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży, położone na terenie powiatu i ceny jakie za nie uzyskano, na które wskazał ww. rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym, można uznać za nieruchomości podobne do działki nr [...] i z porównywalną wartością do tej działki, podczas gdy faktycznie: d) rodzaj i położenie działki nr [...] nie odpowiada rodzajowi i położeniu nieruchomości, które stanowiły dla rzeczoznawcy majątkowego podstawę do wyceny ww. działki, e) ze Studium, o którym mowa pod lit. b, nie wynika, aby przeznaczenie gruntu stanowiącego działkę nr [...] pełniło funkcję rolną, f) nieruchomości, które rzeczoznawca uznał za podobne do działki nr [...] i z porównywalną do niej wartością, które były przedmiotem sprzedaży, położone są na terenie powiatu w małych miejscowościach i nie sposób uznać je za mogące stanowić podstawę do określenia wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot opisu i oszacowania; 2. naruszenie przez organ § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 kwietnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne przyjęcie, że organ egzekucyjny zasadnie przyjął (za rzeczoznawcą majątkowym), iż operat szacunkowy dotyczący działki nr [...] odpowiada wymogom tego przepisu, podczas gdy faktycznie sporządzony on został z obrazą tego przepisu; 3. naruszenie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne zastosowanie tego przepisu przez organ, przyjmując, iż ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przed wyznaczeniem terminu licytacji nieruchomości leży wyłącznie w gestii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy przedmiotem tej oceny nie jest (bo nie może być) wartość nieruchomości, która stanowi niezbędny element protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 110 r § 1 pkt 7 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji; 4. naruszenie przez organ art. 138 § 2 w zw. z art. 144 Kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez bezzasadne niezastosowanie tych przepisów i nieuchylenie zaskarżonego postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] listopada 2022 r. w całości oraz nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Skarżący podnieśli, że naruszenie przepisów prawa materialnego, o których mowa w punktach 1, 2 i 3 miało wpływ na wynik sprawy. Wskazując na powyższe zarzuty Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j. t. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) i art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 1634, dalej: P.p.s.a.), Sąd bada zaskarżone orzeczenie pod kątem jego zgodności z obowiązującym prawem, nie jest przy tym – co do zasady - związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Realizując wyżej określone granice kontroli, Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżone postanowienie narusza prawo. Przypomnieć należy, że przepis art. 110u § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji dopuszcza możliwość wniesienia zarzutów na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w komentowanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 wskazanej ustawy. Zarzut nieważności operatu szacunkowego, który został podniesiony w zażaleniu z [...] stycznia 2023 r. był zasadny. Organ odwoławczy utrzymał bowiem w mocy postanowienie organu I instancji po upływem 12 miesięcznego terminu, od dnia sporządzenia operatu szacunkowego. Wskazać należy, że stosownie do art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 powołanej ustawy. Termin ten dotyczy także organu odwoławczego, albowiem jest on organem merytorycznym w sprawie, jego zadanie nie ogranicza się do kontroli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu sprawy (zob. wyrok WSA w Opolu z dnia 7 października 2015 r., sygn. akt I SA/Ol 54/15). Wobec tego materiał sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania. Brak potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jest uchybieniem istotnym i nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich wartość, jest zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 2 października 2012 r. sygn. II OSK 1058/11, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 23 października 2008 r., II SA/Gl 739/08, wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 marca 2010 r., I SA/Wa 2000/09). W rozpoznawanej sprawie organem merytorycznym był organ odwoławczy, który rozpatrzył zażalenia skarżących po upływie 12 miesięcznego terminu, od dnia sporządzenia operatu szacunkowego. Stosownie do art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast stosownie do art. 156 ust. 3 i 4 tej ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] maja 2021 r. Zatem ustawowy termin wykorzystania operatu, do celu, dla którego został sporządzony, upłynął w dniu 29 maja 2022 r. Z akt sprawy wynika, że postanowienie organu I instancji wydane zostało w dniu [...] listopada 2022 r., natomiast utrzymujące je w mocy postanowienie organu odwoławczego w dniu [...] lutego 2023 r., czyli po upływie okresu, w ciągu którego operat szacunkowy mógł być wykorzystany. Z akt sprawy wynika, że operat szacunkowy nie został uzupełniony o klauzulę aktualizacyjną, o której mowa w art. 156 ust. 4 o gospodarce nieruchomościami. Uznać więc należało, że takiej klauzuli nie było w chwili orzekania przez organy obu instancji, a to oznacza, że organy orzekały na podstawie operatu, który nie mógł stanowić dowodu na okoliczność określenia wartości nieruchomości. Przypomnieć należy, że organ odwoławczy zobowiązany jest do powtórnego rozpatrzenia całości sprawy, a nie jedynie do kontroli rozstrzygnięcia organu I instancji. Zatem termin 12 miesięcy z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczy również organu odwoławczego. Wobec tego materiał dowodowy znajdujący się w aktach sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania również w postępowaniu odwoławczym, a w tym przypadku tak nie było. Rolą organów rozpoznających sprawę ponownie będzie uwzględnienie wskazań Sądu wynikających bezpośrednio z treści uzasadnienia wyroku. Z tych też powodów oraz na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. Sąd uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji na podstawie art. 135 P.p.s.a., zgodnie bowiem z tą regulacją sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postepowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 2 P.p.s.a.