I SA/Go 176/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Skupień Sędziowie Sędzia WSA Anna Juszczyk-Wiśniewska (spr.) Sędzia WSA Alina Rzepecka po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 3 października 2024 r. sprawy ze skargi K. S., M. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę w całości. UZASDNIENIE Skarżący, K. Sz. i M. Sz.(dalej Strona, Skarżący), wnieśli skargę na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z [...] r., utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z [...] r. w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Z akt sprawy wynikał następujący stan faktyczny sprawy. Naczelnik Urzędu Skarbowego – organ egzekucyjny - prowadzi postępowanie egzekucyjne z majątku Skarżących na podstawie tytułu wykonawczego nr [...] z [...] r., wystawionego przez Województwo - Zarząd Województwa, obejmującego zaległość z tytułu zwrotu środków przeznaczonych na realizację programów finansowanych z udziałem środków europejskich oraz inne należności związane z realizacją projektów z udziałem tych środków, a także odsetek od tych środków i od tych należności, wynikającą z decyzji nr [...] z [...] r. Organ egzekucyjny zawiadomieniem z [...] r. dokonał zajęcia nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem [...], położoną w [...], dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Zawiadomienie o zajęciu zostało doręczone pełnomocnikowi, które odebrał 13 kwietnia 2021 r. Postanowieniem z [...] r. Naczelnik Urzędu Skarbowego wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego do oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Pismem z [...] maja 2021 r., organ egzekucyjny poinformował pełnomocnika Skarżących o terminie oszacowania nieruchomości przez rzeczoznawcą, wyznaczonym na [...] maja 2021 r. (pismo zostało doręczone pełnomocnikowi 14 maja 2021 r.). Obwieszczeniem z 25 listopada 2021 r. termin opisu i oszacowania wartości nieruchomości wyznaczony został na 30 grudnia 2021 r. Pismo, zawierające pouczenie o możliwości i terminie wniesienia zarzutów, doręczono pełnomocnikowi Skarżących 26 listopada 2021 r. Czynności opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości przeprowadzone zostały 30 grudnia 2021 r. poprzez sporządzenie, odczytanie i podpisanie stosownego protokołu. W czynnościach nie uczestniczyli Skarżący, a protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości wysłano 4 stycznia 2022 r. wraz z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości na adres pełnomocnika, który dokumenty odebrał 12 stycznia 2022 r. W dniu 14 stycznia 2022 r. do organu I instancji wpłynęły wniesione przez Skarżących zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Skarżący zakwestionowali operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę, wskazując błędne przyjęcie przez rzeczoznawcę zbyt niskiej wartości nieruchomości - cena 3,08 zł za 1 m2 - w porównaniu do jej rzeczywistej wartości rynkowej. Zdaniem Skarżących, rynkowa wartość nieruchomości to kwota 35 zł za 1 m², a po przekształceniu na działkę budowlaną około 60 zł za 1 m². Wskazali także na upływ czasu między sporządzeniem operatu i określeniem przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości, a dniem sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości - tj. 7 miesięcy, podnosząc, iż z uwagi na inflację, wartość nieruchomości przyjęta w protokole opisu i oszacowania z [...] grudnia 2021 r. jest zdecydowanie zaniżona. W związku z wniesionymi zarzutami organ I instancji pismem z [...] stycznia 2022 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o przedstawienie stanowiska w zakresie wniesionych zarzutów. Rzeczoznawca w piśmie z [...] marca 2022 r. wyjaśnił, że operat sporządzony został zgodnie z właściwymi przepisami, w szczególności z przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DZ. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.) oraz zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555), a także z zasadami określonymi w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Postanowieniem z [...] r. organ I instancji uznał za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Uzasadniając swoje stanowisko wyjaśnił, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Skarżący wnieśli zażalenie na wskazane postanowienie, wnosząc o jego uchylenie. Do zażalenia Skarżący dołączyli zaświadczenie wystawione [...] maja 2022 r. przez Urząd Miasta rzeczoznawcy majątkowemu B. M.-M. (działającej na zlecenie zobowiązanych), z którego wynika, iż działka nr [...], obręb nr [...], położona w [...], zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta uchwalonym przez Radę Miejską uchwałą nr XIV,98.2019 z 20 grudnia 2019 r., w części zachodniej oznaczona jest symbolem ZP jako projektowane tereny zieleni urządzonej, w tym parki i skwery z możliwością lokalizacji drobnych usług towarzyszących, a w części wschodniej oznaczona jest symbolem ZP1 jako projektowane tereny zieleni urządzonej, w tym parki i skwery, na którym prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie, a głębokości wody w przypadku powodzi są znaczne - obowiązuje zakaz zabudowy. W wyniku rozpoznania zażalenia organ odwoławczy postanowieniem z [...] r. uchylił postanowienie organu I instancji do ponownego rozpatrzenia, wskazując na konieczność uzupełnienia przez ten organ ustaleń w zakresie prawidłowości wyceny przyjętej za podstawę zaskarżonej czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości, do czego konieczne jest uzyskanie stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził wycenę. Organ I instancji miał następnie rozważyć w kontekście przepisów art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozstrzygnąć, czy operat szacunkowy sporządzony w sprawie mógł stanowić podstawę przeprowadzenia, zgodnie z obowiązującymi przepisami, czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Pismem z [...] lipca 2022 r. organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do zgłoszonych przez Skarżących zarzutów. W piśmie z [...] września 2022 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego nie jest przepisem prawa, jednak w wycenie należy uwzględnić przepis art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca wyjaśnił, że wobec niejednoznaczności określenia przeznaczenia terenu w SUiKZP, a w związku z tym braku wskazania, jakiego rodzaju "tereny zieleni urządzonej" będą podlegać wycenie, podjął decyzję zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który upoważnia rzeczoznawcę do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Uzasadniając dokonany wybór wyjaśnił, że wycena działki nr [...] jako grunt rolny pozwala na najbardziej adekwatne określenie wartości rynkowej tej działki w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego bądź wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania. Zdaniem rzeczoznawcy, jakiekolwiek próby wyceny winny być oparte na możliwości jednoznacznego określenia funkcji nieruchomości. Uwzględniając wyjaśnienia rzeczoznawcy, organ I instancji postanowieniem z [...] r., uznał za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ uznał wyjaśnienia udzielone przez rzeczoznawcę za miarodajne, wskazując przy tym, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. We wniesionym zażaleniu Skarżący podnieśli m.in. zarzut naruszenia art. 156 § 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] maja 2021 r. może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, to jest do egzekucji administracyjnej – jak wynika z operatu szacunkowego. Pomimo iż od dnia jego sporządzenia upłynęło 19 miesięcy. W wyniku rozpoznania zażalenia organ odwoławczy postanowieniem z [...] r. utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Skarżący zarzucili zaskarżonemu postanowieniu: 1. naruszenie przez organ art. 154 ust. 1 i 2 w zw. z art. 152 ust. 2 i 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej też u.g.n.), poprzez błędne przyjęcie, że wycena nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym [...] w [...], przyjęta w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego R. Sz. na zlecenie organu egzekucyjnego - Naczelnika Urzędu Skarbowego, który stanowi integralną część sporządzonego przez ten organ protokołu opisu i oszacowania tej nieruchomości, spełnia wymogi ww. przepisów, tj. że: a) uwzględnia rodzaj i miejsce położenia nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], b) uwzględnia przeznaczenie tej nieruchomości w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta uchwalonego przez Radę Miejską uchwałą nr XIV.98.2019 z dnia 20 grudnia 2019 r., c) nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży, położone na terenie powiatu i ceny jakie za nie uzyskano, na które wskazał ww. rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym, można uznać za nieruchomości podobne do działki nr [...] i z porównywalną wartością do tej działki, podczas gdy faktycznie: d) rodzaj i położenie działki nr [...] nie odpowiada rodzajowi i położeniu nieruchomości, które stanowiły dla rzeczoznawcy majątkowego podstawę do wyceny ww. działki, e) ze Studium, o którym mowa pod lit. b, nie wynika, aby przeznaczenie gruntu stanowiącego działkę nr [...] pełniło funkcję rolną, f) nieruchomości, które rzeczoznawca uznał za podobne do działki nr [...] i z porównywalną do niej wartością, które były przedmiotem sprzedaży, położone są na terenie powiatu w małych miejscowościach i nie sposób uznać je za mogące stanowić podstawę do określenia wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot opisu i oszacowania; 2. naruszenie przez organ § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 kwietnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne przyjęcie, że organ egzekucyjny zasadnie przyjął (za rzeczoznawcą majątkowym), iż operat szacunkowy dotyczący działki nr [...] odpowiada wymogom tego przepisu, podczas gdy faktycznie sporządzony on został z obrazą tego przepisu; 3. naruszenie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne zastosowanie tego przepisu przez organ, przyjmując, iż ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przed wyznaczeniem terminu licytacji nieruchomości leży wyłącznie w gestii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy przedmiotem tej oceny nie jest (bo nie może być) wartość nieruchomości, która stanowi niezbędny element protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 110 r § 1 pkt 7 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (u.p.e.a.); 4. naruszenie przez organ art. 138 § 2 w zw. z art. 144 Kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez bezzasadne niezastosowanie tych przepisów i nieuchylenie zaskarżonego postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] r. w całości oraz nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Skarżący podnieśli, że naruszenie przepisów prawa materialnego, o których mowa w punktach 1, 2 i 3 miało wpływ na wynik sprawy. Wskazując na powyższe zarzuty Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie. Wyrokiem z dnia 5 września 2023 r., sygn. akt I SA/Go 122/23, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] r. w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zdaniem Sądu operat szacunkowy mógł być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n., natomiast w rozpoznawanej sprawie organem merytorycznym był organ odwoławczy, który rozpatrzył zażalenia skarżących po upływie 12 miesięcznego terminu, od dnia sporządzenia operatu szacunkowego. Dalej Sąd wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] maja 2021 r., zatem ustawowy termin wykorzystania operatu, do celu dla którego został sporządzony, upłynął w dniu 29 maja 2022 r. Z akt sprawy wynika, że postanowienie organu pierwszej instancji wydane zostało w dniu [...] r., natomiast utrzymujące je w mocy postanowienie organu odwoławczego w dniu [...] r., czyli po upływie okresu, w ciągu którego operat szacunkowy mógł być wykorzystany. Operat szacunkowy nie został uzupełniony o klauzulę aktualizacyjną, o której mowa w art. 156 ust. 4 u.g.n. Uznano zatem, że takiej klauzuli nie było w chwili orzekania przez organy obu instancji, a to oznacza, że organy orzekały na podstawie operatu, który nie mógł stanowić dowodu na okoliczność określenia wartości nieruchomości. Z wyrokiem tym nie zgodził się organ i złożył skargę kasacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 18 kwietnia 2024 r. sygn. akt III FSK 1634/23 uchylił wyrok sądu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez sąd. W uzasadnieniu wskazał, że w administracyjnej egzekucji z nieruchomości w odniesieniu do czasu legalnego wykorzystania w postępowaniu egzekucyjnym sporządzonego opisu i oszacowania nie stosuje się przepisów art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 u.g.n., a zastosowanie posiadają natomiast regulacje prawne wynikające z art. 110u § 2 i art. 111k § 2 u.p.e.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny po ponownym rozpoznaniu zważył co następuje: Sprawa została rozpoznana przez Sąd w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 3 i art. 120 P.p.s.a. Skarga jest niezasadna. Na podstawie art.1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zasadą jest, że kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z kolei stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej jako: P.p.s.a.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a, który dotyczy interpretacji podatkowych i który nie ma zastosowania w niniejszej sprawie. Jednakże, zgodnie z brzmieniem art. 190 zdanie pierwsze P.p.s.a., sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Niniejsza sprawa rozpoznawana jest w warunkach związania wydanym w niniejszej sprawie wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2024 r. sygn. akt III FSK 1634/23. Związanie wojewódzkiego sądu administracyjnego, w rozumieniu powyższego przepisu oznacza, że sąd ten nie może formułować nowych ocen prawnych - sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, a zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania poprzez treść nowego wyroku. Przy czym przez ocenę prawną, o której mowa w art. 190 P.p.s.a., należy rozumieć osąd o prawnej wartości sprawy, a ocena prawna może dotyczyć stanu faktycznego, wykładni przepisów prawa materialnego i procesowego, prawidłowości korzystania z uznania administracyjnego, jak też kwestii zastosowania określonego przepisu prawa jako podstawy do wydania takiej, a nie innej decyzji lub postanowienia (por. wyrok NSA z 9 stycznia 2014 r., II GSK 1602/12; wyrok NSA z 21 stycznia 2015 r., I GSK 1498/13). Natomiast wskazania co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych. W niniejszej sprawie, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że w administracyjnej egzekucji z nieruchomości odnośnie do czasu legalnego wykorzystania w postępowaniu egzekucyjnym sporządzonego opisu i oszacowania nie stosuje się przepisów art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 u.g.n. zastosowanie posiadają natomiast regulacje prawne wynikające z art. 110u § 2 i art. 111k § 2 u.p.e.a. NSA wskazał, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy WSA weźmie pod uwagę wykładnię prawa dokonaną przez Naczelny Sąd Administracyjny oraz dokona analizy zarzutów zawartych w skardze do których nie odniósł się w zaskarżonym wyroku. W tym też zakresie skład orzekający w niniejszej sprawie jest związany orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego. Odnosząc się do zarzutów skargi, wskazać należy są one niezasadne. Strona kwestionuje prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego. Wbrew zarzutom operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w związku z tym mógł on stanowić podstawę przeprowadzenia czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zawiera wymagane przepisami prawa elementy, a oszacowania wartości nieruchomości dokonała osoba do tego uprawniona – rzeczoznawca majątkowy, który w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Rzeczoznawca przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. - wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Z kolei zgodnie z art. 152 ust. 2 u.g.n. - wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Zgodnie z treścią art. 153 ust. 1 u.g.n. - podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W ocenie Sądu operat szacunkowy jest prawidłowy pod względem formalnym. W sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W sytuacji, gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Ponieważ organ takich wątpliwości nie miał, nie sposób zarzucać mu niewystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie takiej weryfikacji. O taką weryfikację powinna natomiast wystąpić strona, skoro jej zdaniem istnieją wątpliwości co do rzetelności operatu szacunkowego. Z tego też względu prawidłowo organ zwrócił uwagę, że organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną. Strona skarżąca zarzuca pominięcie przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta uchwalonego przez Radę Miejską uchwałą nr XIV.98.2019 z 20 grudnia 2019 r., co spowodowało błędne ustalenie przez rzeczoznawcą przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości jako gruntów rolnych, a także nieprawidłowy dobór nieruchomości podobnych. Wbrew temu zarzutowi, z akt sprawy wynika, że organ egzekucyjny uzyskał od rzeczoznawcy majątkowego dodatkowe wyjaśnienia co do przyjęcia do porównania nieruchomości rolnych, a nie - jak wnioskowali Skarżący - budowlanych. Rzeczoznawca wyjaśnił, czym są tereny zieleni urządzonej oraz z jakiego powodu do porównania przyjął nieruchomości gruntowe przeznaczone na cele rolne, wskazując, że do sporządzenia operatu szacunkowego konieczne jest jednoznaczne określenie funkcji wycenianej nieruchomości. Natomiast z wypisu z rejestru gruntu oraz z treści księgi wieczystej wynika, że nieruchomość stanowiąca działkę oznaczoną numerem [...], położoną w [...], to łąki trwałe. W treści operatu wskazano, że faktyczny sposób użytkowania działki to grunt rolny, znajdujący się w obszarze zalewowym rzeki [...] - nadmiernie uwilgocony, nieużytkowany w dacie oględzin, tj. [...] maja 2021 r. Z kolei w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, ww. działka oznaczona jest w części zachodniej symbolem ZP jako projektowane tereny zieleni urządzonej, w tym parki i skwery z możliwością lokalizacji drobnych usług towarzyszących, natomiast w części wschodniej symbolem ZPl jako projektowane tereny zieleni urządzonej, w tym parki i skwery, na którym prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie, a głębokości wody w przypadku powodzi są znaczne - obowiązuje zakaz zabudowy. Z tego też względu zarzuty podnoszone przez Stronę, że powinno uwzględnić się do wyceny działkę jako działkę budowlaną są niezasadne. Dodatkowo wskazać należy, że z uwagi na lokalizację przedmiotowej nieruchomości jako obszar zalewowy rzeki [...], możliwość lokalizacji na przedmiotowej działce drobnych usług towarzyszących - która w ocenie Skarżących wpływa korzystnie na rynkową wartość tej nieruchomości - nie oznacza, że działka ta powinna zostać uznana jako działka budowlana. Wprost wskazano, że na działce obowiązuje zakaz budowy. W ocenie Sądu brak jest podstaw do przyjęcia, że zasadnym było przyjęcie do porównania jako nieruchomości podobnych – działek budowlanych. Rzeczoznawca wskazał przesłanki którymi się kierował, przyjmując do porównania działki rolne (tak jak nieruchomość była użytkowana). O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 tej ustawy wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Osoba nie będąca rzeczoznawcą majątkowym i nie dysponująca wiadomościami specjalnymi nie jest w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1350/17). Jako niezasadny należy uznać zarzut naruszenia § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 kwietnia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555). Zgodnie z jego treścią przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Określenie "nieruchomość podobna" w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie jest równoznaczne z pojęciem "nieruchomości identycznej". Przyjmując do porównania "nieruchomości podobne" należy wziąć pod uwagę czynniki cenotwórcze, które winny być możliwie najbardziej zbliżone. Przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Nieruchomości podobne charakteryzują się tym samym zestawem cech wpływającym na ich ceny transakcyjne, a przez to na wartość. Niepodobieństwo ma natomiast miejsce wtedy gdy nieruchomości charakteryzują się odmiennymi, nieporównywalnymi cechami wpływającymi na wartość. Wbrew więc zarzutom skargi, operat szacunkowy dotyczący nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną nr ewidencyjnym [...] w [...] spełnia wymogi określone w art. 154 ust.1 i 2 w zw. z art. 152 ust. 2 i art. 153 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z treścią art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw. Aby zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego (egzekucyjnego) operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy też przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. – wyrok NSA sygn. akt III FSK 3037/21 z 23 lutego 2023 r. Strona w niniejszej sprawie ograniczyła się do twierdzenia, że do porównania powinny zostać przyjęte działki budowlane (a nie rolne). Jak wskazano powyżej nie było podstaw ani też faktycznych możliwości (z uwagi na położenie) by nieruchomość Skarżących uznać za nieruchomość podobną do działki budowlanej. Strona natomiast nie wykazała na jakiej podstawie uznała, że "rzeczywista wartość rynkowa" to 35 zł za m2 (a po przekształceniu w działkę budowlaną – około 60 zł m2). Niezależnie od powyższego strona postępowania, która nie zgadza się z treścią operatu szacunkowego, może samodzielnie wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przeprowadzenie oceny prawidłowości operatu szacunkowego, zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pełnomocnik Skarżących w skardze zarzucił bezzasadne przyjęcie przez organ, że "ocena prawidłowości sporządzenia Operatu szacunkowego przed wyznaczeniem terminu licytacji nieruchomości leży wyłącznie w gestii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy przedmiotem tej oceny nie jest (bo nie może być) wartość nieruchomości, która stanowi niezbędny element protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, o której mowa w art. 110r § 1 pkt 7 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji". W ocenie Skarżących, mają oni prawo do kwestionowania wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przyjętej przez rzeczoznawcę w sporządzonym przez niego Operacie szacunkowym, zwłaszcza w sytuacji, gdy sporządzając operat szacunkowy naruszył on przepisy, w oparciu o które operat taki powinien być sporządzony. Zasadnie organ wskazał, że niemożliwe jest kwestionowanie samej wartości nieruchomości wskazanej przez organ egzekucyjny w protokole opisu i oszacowania, w oderwaniu od operatu szacunkowego stanowiącego rzeczywistą podstawę określenia tej wartości. Należy bowiem zauważyć, że ustalenie wartości nieruchomości jest głównym celem operatu i najważniejszym jego ustaleniem merytorycznym. Operat szacunkowy nie został skutecznie przez Skarżących zakwestionowanych W tym kontekście wskazać należy, że niezasadny jest również zarzut naruszenia art. 157 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z jego treścią oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. W zaskarżonym postanowieniu organ informował Skarżących o możliwości skorzystania z uprawnienia wynikającego z art. 157 ustawy o gospodarce z nieruchomościami. Skarżący zarzucają, że nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości było spowodowane przyjęciem przez rzeczoznawcę błędnego przeznaczenia wycenianej nieruchomości, a co za tym idzie przyjęcie za nieruchomości podobne gruntów rolnych, co w ocenie Skarżących stanowi naruszenie art. 154 ust. 1-2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kwestia dotycząca sposobu ustalenia przez rzeczoznawcę przeznaczenia wycenianej nieruchomości została wyjaśniona. Rzeczoznawca majątkowy zajął merytoryczne stanowisko, w jaki sposób dokonał ustalenia przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. Prawidłowość operatu szacunkowego także w tym zakresie podlega ocenie w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z czego Skarżący nie skorzystali. Mając na uwadze powyższe, zaskarżonemu postanowieniu nie można zarzucić wydania z naruszeniem art. 138 § 2 w zw. z art. 144 K.p.a. Z kolei Sąd nie stwierdził naruszenia przepisów postepowania czy też naruszenia prawa materialnego. Z uwagi na powyższe skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a. sąd oddalił.