II SA/Bk 199/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Sędziowie sędzia NSA Stanisław Prutis (spr.),, sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 04 czerwca 2009 r. sprawy ze skargi M. P. i T. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] lutego 2009 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2009 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 17 pkt 1 i art. 127 § 2 kpa, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz § 3 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588), utrzymało w mocy decyzję Burmistrza S. z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o lokal usługowy (sklep spożywczy), przewidzianej do realizacji na działce położonej w Z. przy ul. L. [...] oznaczonej nr [...]. U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia: Na wniosek E. K. organ I instancji ustalił warunki zabudowy w odniesieniu do wymienionej na wstępie inwestycji. W uzasadnieniu wskazano, że na terenie objętym wnioskiem brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W przedmiotowej sprawie dokonana analiza dowiodła, że spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy oraz w § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Jako, że decyzja ustalająca warunki zabudowy ma charakter związany organ w przypadku spełnienia wymagań określonych w przepisach prawa nie może odmówić jej wydania. Odwołanie od decyzji wnieśli M. i T. P. – właściciele sąsiedniej nieruchomości i zarzucili naruszenie: - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy polegające na ustaleniu warunków zabudowy pomimo braku kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych. Podnieśli, że na obszarze wokół działki objętej wnioskiem istnieje wyłącznie zabudowa jednorodzinna i nie ma tam żadnych lokali usługowych, - art. 64 ust. 2 ustawy poprzez nieokreślenie powierzchni sprzedaży. Wskazali, że zarówno we wniosku o ustalenie warunków zabudowy jak i w decyzji, nie określono powierzchni sprzedaży w planowanym obiekcie handlowym, - § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez odstąpienie od wyznaczenia obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Na naruszenie to wskazuje treść decyzji, gdyż w oparciu o nią nie można ustalić, które działki stanowiły dla organu punkt odniesienia przy wydawaniu decyzji, - § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie polegające na niezachowaniu odpowiedniej odległości zabudowy od granicy sąsiedniej działki. W przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy, odległość od tej granicy powinna wynieść co najmniej 4 m. Tymczasem przedmiotowy budynek ma się znajdować na granicy ich działki, co spowoduje jej zacienienie. Wskazując na powyższe naruszenia wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Organ II instancji utrzymał w mocy decyzję I – instancyjną i zważył co następuje: W rozpatrywanej sprawie spełnione są warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy, konieczne do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Nie można zatem odmówić ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Powyższy wniosek wynika przede wszystkim z wyników analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu, dokonanej przez organ I instancji. Pokreślono, iż wbrew zarzutowi sformułowanemu w odwołaniu w sprawie przeprowadzono, na obszarze wyznaczonym, zgodnie z zasadami określonymi w § 3 ust. 2 rozporządzenia, analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. Wyniki analizy wskazują, że chybiony jest zarzut niespełnienia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, tzw. dobrego sąsiedztwa, w tym zwłaszcza w zakresie kontynuacji funkcji. Jest okolicznością niesporną, że obszar poddany analizie, to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Z tego faktu nie można jednak wyprowadzić wniosku, iż realizacja przedmiotowej inwestycji koliduje z dotychczasową funkcją tego terenu. Osiedle mieszkaniowe, to nie tylko budynki stricte mieszkalne, ale również obiekty towarzyszące o charakterze infrastrukturalnym, w tym również sklepy, o ile oczywiście ich charakter wskazuje, że są one związane z funkcjonowaniem takiego osiedla - służą zaspokajaniu potrzeb jego mieszkańców. Określona we wniosku powierzchnia obiektu (powierzchnia zabudowy) wskazuje zaś, iż będzie to właśnie sklep osiedlowy. Realizacja takiego obiektu mieści się w granicach funkcji mieszkaniowej terenu. Zatem, nawet w sytuacji, gdy w obszarze analizowanym brak jest obecnie sklepu, nie można uznać, iż brak jest dobrego sąsiedztwa, tj. możliwości określenia wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji. Podniesiono, że trafnie w odwołaniu wskazano, iż we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie określono powierzchni sprzedaży w planowanym obiekcie handlowym. Jest to niewątpliwie niezgodne z przepisem art. 64 ust. 2 ustawy, jednakże tej wady, nie można uznać za istotną, w tej konkretnej sprawie. Określona bowiem we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, powierzchnia zabudowy pozwala na stwierdzenie, iż planowany sklep nie będzie obiektem handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 400m2. Wniosek, mimo wskazanego braku pozwala zatem na przesądzenie, że dopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla planowanego obiektu handlowego w drodze decyzji (wniosek a contrario z art. 10 ust. 2 pkt 8 ustawy). Organ II instancji za chybiony uznał zarzut naruszenia § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zaskarżona decyzja nie rozstrzyga bowiem o tym, w którą stronę nastąpi rozbudowa budynku, ani gdzie będą znajdować się otwory okienne i drzwiowe. Wprawdzie na mapie, stanowiącej załącznik do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, inwestorzy wskazali planowany sposób rozbudowy budynku, jednakże zaskarżona decyzja w ogóle się do tej kwestii nie odnosi, ponieważ o szczegółowej lokalizacji obiektu budowlanego rozstrzyga się dopiero w postępowaniu o udzielenie pozwolenia budowlanego, po sporządzeniu projektu budowlanego. To do organu wydającego pozwolenie na budowę należy ocena zgodności rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym, z przepisami prawa, w tym z przepisami powyższego rozporządzenia. Podkreślono, iż ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dokonuje się w takim zakresie, w jakim nie są one chronione w postępowaniu o udzielenie pozwolenia budowlanego. Interes właścicieli sąsiedniej nieruchomości, którego źródłem są przepisy techniczno -budowlane będzie przedmiotem rozważań i ochrony na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia budowlanego, o ile inwestor o takie pozwolenie wystąpi. Powyższą decyzję jak i decyzję organu I instancji do sądu administracyjnego zaskarżyli M. i T. P. i zarzucili naruszenie: - art. 61 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegające na ustaleniu warunków zabudowy pomimo braku kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych. - art. 64 ust. 2 ustawy poprzez nieokreślenie powierzchni zabudowy, - § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez odstąpienie od wyznaczenia obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, - naruszenie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. polegające na nie zachowaniu odpowiedniej odległości zabudowy od granicy sąsiedniej działki, - naruszenie ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 6 prawa budowlanego, - rażące naruszenie art. 144 kc. W związku z powyższymi naruszeniami wnieśli o uchylenie kwestionowanych decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie jako bezzasadnej. Odnosząc się do poszczególnych zarzutów, generalnie podtrzymał argumentację zwartą w kwestionowanej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem kwestionowane decyzje nie naruszają prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego. W przedmiotowej sprawie, wobec braku na terenie inwestycji, obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) zamierzona inwestycja wymagała ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. W świetle powołanej ustawy zasadą jest bowiem, iż podstawowym instrumentem zagospodarowania przestrzeni jest tworzenie miejscowych planów, a w przypadku ich braku, ustalenie warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu Wyznacznikiem rozstrzygnięcia merytorycznego tego rodzaju decyzji jest zgodność projektowanej inwestycji z przepisami prawa powszechnie obowiązującego a konkretnie z treścią art. 61 ust. 1-5 w/w ustawy, określającym pozytywne przesłanki jej wydania. A mianowicie z treści tego przepisu wynika, że warunki zabudowy można ustalić tylko dla inwestycji zgodnej z przepisami odrębnymi a ponadto spełniającej łącznie następujące wymogi: planowana inwestycja musi stanowić kontynuację istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, działka na której planowana jest inwestycja musi mieć dostęp do drogi publicznej oraz zapewnione wystarczające uzbrojenie terenu. Jeżeli chodzi o zgodność z przepisami odrębnymi to w szczególności organ administracyjny powinien wziąć pod uwagę warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych wydanych w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich – art. 54 ust. 2 ustawy. Skoro treść decyzji ustalającej warunki zabudowy determinują przepisy prawa, to stwierdzić należy, iż decyzja tego rodzaju nie ma charakteru uznaniowego. Zgodnie z utrwalonym już w doktrynie poglądem – decyzja o warunkach zabudowy jest typowym przykładem aktów związanych, czyli takich, w których organ bada jakiś stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa. Stąd jeśli stwierdzi niezgodność, to zobowiązany jest wydać decyzję odmowną, jeśli zaś jej nie stwierdzi – ma obowiązek wydać decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawcy. Inaczej mówiąc zgodność z normami prawa powszechnie obowiązującymi jest warunkiem koniecznym, ale i wystarczającym do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu, to organ zobligowany jest do wydania decyzji pozytywnej – art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (vide: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz pod redakcją Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2005, Wyd. 2, str. 453). W sprawie niniejszej organy administracyjne zobligowane były do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, albowiem planowana inwestycja spełnia wszystkie wymogi o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kwestią sporną była możliwość ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego o lokal usługowy (sklep spożywczy) w sytuacji, gdy na obszarze wokół działki objętej wnioskiem istnieje wyłącznie zabudowa jednorodzinna i nie ma żadnych lokali usługowych – zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Warunek określony w powyższym przepisie brzmi następująco: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym, gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z treści przepisu § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz.1588) wynika, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. W przedmiotowej sprawie stosownie do tej regulacji wyznaczony został wokół działki, której dotyczył wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w powyższym zakresie (analiza stanowi załącznik nr 2 do decyzji). W ocenie Sądu granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone prawidłowo z zachowaniem odległości wskazanych w § 3 ust. 2 rozporządzenia i wymaganych wskaźników. W sposób zgodny z treścią § 4 - 8 omawianego rozporządzenia przyjęto też na przedmiotowej działce obowiązującą linię zamierzonej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi tej elewacji jej gzymsu lub attyki, wysokość w kalenicy dachu oraz rodzaj i geometrię dachu. Z dokonanej analizy istotnie wynika, że na działce inwestora oraz na działkach sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej, występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Niemniej jednak w ocenie Sądu realizacja wnioskowanej inwestycji nie naruszy warunku dobrego sąsiedztwa w zakresie kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Interpretacja pojęcia "kontynuacja funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu" powinna być dokonywana szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu. Wystarczy, aby nowy obiekt budowlany mieścił się w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów. Niewłaściwe jest interpretowanie tego pojęcia w sposób prowadzący do stwierdzenia, że kontynuacja funkcji zabudowy ma zapewnić tożsamość zabudowy projektowanej i istniejącej. Jest to sprzeczne z zamiarem ustawodawcy, działającego racjonalnie, któremu nie można przypisywać woli tworzenia urbanistycznych kompleksów jednorodnych funkcjonalnie i architektonicznie. Warunek kontynuacji funkcji nie może być postrzegany i wykorzystywany jako instrument ograniczania czy tamowania działań inwestorskich, ale wyłącznie jako środek dyscyplinujący w zakresie zachowania ładu przestrzennego. Taki sposób interpretacji tego pojęcia pozwala, zdaniem Sądu uznać, że realizowanie sklepu spożywczego o parametrach ustalonych w sposób wymagany przepisami prawa zapewnia kontynuację funkcji. Planowany lokal użytkowy nie spowoduje zmiany istniejącego rodzaju zabudowy, ponieważ projektowana powierzchnia całkowita lokalu nie przekroczy 30 % powierzchni całkowitej budynku. Nadal będzie to więc budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu art. 3 pkt 2a prawa budowlanego. Zgodzić się przy tym należy, że stanowiskiem organu odwoławczego, że osiedle mieszkaniowe, to nie tylko budynki stricte mieszkalne, ale również obiekty towarzyszące o charakterze infrastrukturalnym, w tym również sklepy, o ile ich charakter wskazuje, że są one związane z funkcjonowaniem takiego osiedla, służą zaspokajaniu potrzeb jego mieszkańców. Określona we wniosku powierzchnia obiektu wskazuje, iż będzie to sklep osiedlowy czyli uznać należy, że realizacja takiego obiektu mieści się w granicach funkcji mieszkaniowej terenu. Nadto Sąd oceniając zgodność zaskarżonej decyzji z przepisem art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uznał, że spełnione zostały w rozpoznawanej sprawie pozostałe warunki dopuszczalności tej decyzji zawarte w pkt 2 - 5, tzn. teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy ma dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Za przepisy odrębne, które powinny być rozważone w niniejszej sprawie w zakresie mieszczącym się w warunkach działania legalnego i bez naruszenia przepisów o właściwości organów, Sąd uznał przepisy: ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. nr 16, poz. 78 z późn. zm.), ustawy z 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz. U. nr 62, poz. 627 z późn. zm.), ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. Nr 92, poz. 880 z późn. zm.), ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tDz. U. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.), ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. nr 162, poz. 1568), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzania raportu oddziaływania na środowisko (Dz. U. nr 257, poz. 2573). W tym aspekcie rozważań, zarzuty naruszenia art. 61 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez odstąpienie od wyznaczenia obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu należy uznać za bezzasadne. Odnosząc się do pozostałych zarzutów podnoszonych w skardze, stwierdzić należy, że nie podważają one legalności wydanej decyzji. Z uwagi na charakter decyzji ustalającej warunki zabudowy, za przedwczesny uznać należy zarzut naruszenia rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez nie zachowanie odpowiedniej odległości zabudowy od granicy sąsiedniej działki, zarzut naruszenia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 6 prawa budowlanego oraz zarzut naruszenia art. 144 kc. W kwestionowanej decyzji zabezpieczone zostały interesy osób trzecich poprzez określenie wymagań jakie ma spełniać inwestycja a mianowicie wskazano na treść art. 5 ustawy - Prawo budowlane z którego wynika, że obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i realizować w sposób określony w przepisach oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej tj. w sposób zapewniający: bezpieczeństwo konstrukcji, bezpieczeństwo pożarowe, bezpieczeństwo użytkowania, ochronę przed pozbawieniem dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody, gleby poprzez odpowiednie odprowadzanie ścieków oraz gromadzenie i usuwanie odpadów, odpowiednie usytuowanie budynków oraz towarzyszących urządzeń – z zachowaniem strefy ich oddziaływania mieszczącej się na własnej działce, odpowiednie ukształtowanie terenu działki – w sposób umożliwiający odprowadzenie wód opadowych na działki sąsiednie. Decyzja ustalająca warunki zabudowy potwierdza jedynie możliwość realizowania na konkretnej działce gruntu, wskazanej we wniosku inicjującym postępowanie w sprawie, projektowanej inwestycji, stanowiąc poprzez swoje ustalenia pewne ograniczenia dla inwestora w zakresie określonym ustawowo, którymi związany jest organ właściwy dla wydania pozwolenia na budowę. Nie determinuje jednak takiego pozwolenia w tym sensie, że bezwzględnie nie obliguje właściwego organu do jego udzielenia. Pozwolenie na budowę może być wydane jedynie wówczas, gdy zostaną spełnione warunki określone w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Z uwagi na powyższe w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie można skutecznie korzystać z argumentów dotyczących ewentualnego zacienienia działki sąsiedniej, czy obniżenia jej wartości lub pogorszenia komfortu zamieszkiwania w przypadku zrealizowania zamierzonej inwestycji. Wielokrotnie sądy administracyjne w sprawowanym w tym zakresie orzecznictwie stwierdziły, że takie kwestie mogą być rozważane i ewentualnie uwzględnione w postępowaniu, którego przedmiotem jest uzyskanie pozwolenia na budowę (np. wyrok WSA z dnia 22 czerwca 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 650/04, Lex nr 186655; wyrok WSA z dnia 14 lipca 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 713/05, Lex nr 190610; wyrok WSA z dnia 3 marca 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 233/05, Lex nr 222277). Końcowo nadmienić należy, że istotnie we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie określono powierzchni sprzedaży w planowanym obiekcie handlowym, co stanowi naruszenie art. 64 ust. 2 ustawy. W ocenie Sądu nie jest to jednak naruszenie mające wpływ na wynik sprawy, gdyż powierzchnia zabudowy pozwala na stwierdzenie, że planowany sklep nie będzie obiektem handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 400 m 2 czyli wymagającym obowiązkowego sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł, jak w sentencji, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr. 153, poz. 1270 ze zm.).