III CZP 15/88

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN A. Gola (sprawozdawca). Sędziowie SN: K. Kołakowski, J. Szachułowicz.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Karola i Marii małż. J. przeciwko Ryszardowi J. o wydanie garażu po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Szczecinie postanowieniem z dnia 22 października 1987 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy garaż sprzedany na własność przez Skarb Państwa użytkownikowi gruntu wraz z nieruchomością lokalową jako tzw. urządzenie w rozumieniu art. 235 § 1 k.c. jest nieruchomością odrębną od nieruchomości lokalowej?"podjął następującą uchwałę:Garaż trwale związany z gruntem, nabyty przez współużytkownika wieczystego wraz z lokalem mieszkalnym w małym domu mieszkalnym na podstawie ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o sprzedaży domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz. U. Nr 31, poz. 132) i ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 159) nie może być traktowany jako odrębna nieruchomość. Uzasadnienie faktyczneDecyzją nr 46/66 z dnia 1 lutego 1966 r. b. Prezydium MRN - Wydział Gospodarki Komunalnej w S. przyznało prawo nabycia na własność nieruchomości nierolniczej, składającej się z dwurodzinnego domu mieszkalnego, budynku gospodarczego stanowiącego garaż, oznaczonej w KW nr (...), położonej w S. przy ul. (...) nr (...), wyznaczając jako nabywcę lokalu nr (...) Krzysztofa G., a jako nabywcę lokalu nr (...) Bolesława D. Według powołanej decyzji wymienione lokale mieszkalne podlegały sprzedaży na własność. Fundamenty budynku, mury wewnętrzne, stropy, mury konstrukcyjne i mury oddzielające poszczególne wyłączone lokale, dachy, kominy, strych, piwnice, klatki schodowe, bramy, pralnie, urządzenia kanalizacyjne, wodociągowe, centralnego ogrzewania, oświetlenia i wszelkie urządzenia służące do użytku wszystkich nabywców wymienionych lokali podlegały sprzedaży na własność w częściach: Krzysztofa G. - 0,51, a Bolesława D. - 0,49. Wartość odstępowanego na rzecz Krzysztofa G. budynku - lokalu, garażu oraz 0,51 części współwłasności budynku określono na łączną kwotę 152.345 zł, w tym garażu na kwotę 4.700 zł. Wartość lokalu nr (...) i dwóch pokoików na strychu nabytych przez Bolesława D. określono na łączną kwotę 141.855 zł. Jednocześnie przyznano prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej o pow. 700 m2, na rzecz Krzysztofa G. i Bolesława D. po połowie, tj. po 350 m2.Krzysztof G. nabył umową o ustanowieniu wieczystego użytkowania i sprzedaży zawartą w dniu 15 marca 1966 r. (rep. A nr (...) PBN w S.) lokal nr 1 i garaż, wraz z udziałem wynoszącym 51/100 części we współwłasności reszty budynku wraz z wieczystym użytkowaniem w działce wynoszącym 50/100. W umowie tej garaż określono jako przynależny do lokalu.Zarówno w powołanej decyzji, jak i w umowie z dnia 15 marca 1966 r. stwierdzono, że nabycie nieruchomości następuje w trybie ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o sprzedaży domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz. U. Nr 31, poz. 132) oraz w trybie ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 159).Umową notarialną z dnia 22 listopada 1966 r. rep. A. nr (...) PBN w S. Krzysztof G. sprzedał Karolowi i Marii małż. J. lokal nr (...) oraz garaż wraz z prawem wieczystego użytkowania działki."Umową dobrowolną" z dnia 1 stycznia 1968 r. (akta) Karol J. "zrzekł się" garażu na rzecz Bolesława D., w zamian za co Bolesław D. "zrzekł się" na korzyść Karola J. "połowy używalności pralni znajdującej się w domu oraz pomieszczenia o pow. 170 x 250 cm, znajdującego się poza domem i mającego wejście od ogrodu części Karola J.W pozwie, który do Sądu Rejonowego w Szczecinie wpłynął w dniu 31 października 1986 r., Karol i Maria J. wnieśli o nakazanie pozwanemu Ryszardowi J., by wydał im garaż murowany położony w S. przy ul. (...), stanowiący ich własność. W pozwie przytoczono m.in., że powodowie w 1985 r. wezwali Bolesława D. do zwrotu garażu, oddając do jego dyspozycji użytkowaną przez nich pralnię i komórkę. Bolesław D. nie dostosował się do tego wezwania, a w dniu 12 grudnia 1985 r. sprzedał swój lokal mieszkalny pozwanemu Ryszardowi J. Ten również odmawia wydania powodom garażu.Pozwany w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa, zarzucając, że jego poprzednik Bolesław D. władał garażem jak właściciel od 1968 r., a on sam czyni to od grudnia 1985 r. Tym samym należy żądanie powodów uważać za bezpodstawne i sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.Wyrokiem z dnia 26 marca 1987 r. Sąd Rejonowy w Szczecinie powództwo oddalił. Odwołując się do treści "Umowy dobrowolnej" z dnia 1 stycznia 1968 r. Sąd Rejonowy przyjął, że zamiarem stron tejże umowy było zbycie określonych w niej składników nieruchomości. Wprawdzie umowę tę - ze względu na uregulowanie przyjęte w art. 158 k.c. - należy uważać za nieważną, niemniej jednak na podstawie tej umowy strony objęły w posiadanie określone części nieruchomości w dobrej wierze i władają nimi jak właściciele przez okres znacznie przekraczający lat 10. Taki okres posiadania z mocy art. 172 § 1 k.c. prowadzi do zasiedzenia. Sąd Rejonowy powołał się też na to, że nieodwracalność dokonanych zmian sprawia, iż żądanie powodów uważać należy za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.Powyższy wyrok powodowie zaskarżyli rewizją.W związku z rewizją Sąd Wojewódzki w Szczecinie odroczył rozprawę i przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 391 k.p.c. do rozstrzygnięcia budzące poważne wątpliwości przytoczone na wstępie zagadnienie prawne.Uzasadnienie prawneUdzielając odpowiedzi jak w sentencji Sąd Najwyższy zważył, co następuje:W myśl art. 46 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwałe z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z przepisu tego wynika, że prawu naszemu znane są trzy rodzaje nieruchomości: części powierzchni ziemskiej, a więc nieruchomości gruntowe (zwane przez ustawę gruntami), budynki - a więc nieruchomości, które można nazwać budynkami, oraz części budynków - nazywane nieruchomościami lokalowymi. Istnieje jednak zasadnicza różnica między nieruchomościami gruntowymi a dwoma pozostałymi kategoriami nieruchomości. Części powierzchni ziemskiej, odpowiadając wymaganiom art. 46 k.c., stanowią zawsze rzeczy nieruchome, natomiast budynki oraz ich części tylko wtedy, gdy tak przewiduje szczególny przepis. Brak takiego wyjątkowego uregulowania powoduje, że budynek stanowi część składową nieruchomości gruntowej.Z nieruchomością gruntową mamy do czynienia wówczas, gdy spełnione są łącznie dwie przesłanki: 1) część powierzchni ziemskiej stanowi wyodrębnioną całość, tzn. jest oznaczona granicami, i 2) jest odrębnym przedmiotem własności.Odrębne nieruchomości mogą stanowić m.in. następujące budynki i lokale:- budynki wzniesione na gruncie państwowym oddanym w użytkowanie wieczyste; dotyczy to także budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste (art. 235 § 1 k.c.),- lokale mieszkalne wyodrębnione jako samodzielne przedmioty własności (art. 135 § 1 k.c.).Powodowie - jak to zostało zaznaczone w decyzji z dnia 1 lutego 1966 r. i w obu umowach - nabyli prawo wieczystego użytkowania działki, lokal mieszkalny nr (...), udział w reszcie budynku mieszkalnego i garaż w trybie ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o sprzedaży domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz. U. Nr 31, poz. 132) i ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 31, poz. 159). Przepisy obu tych ustaw nie przewidywały możliwości nabycia na odrębną własność garażu położonego na gruncie oddalonym w użytkowanie wieczyste. Stosownie bowiem do art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. przedmiotem sprzedaży mogły jedynie być stanowiące własność Państwa: domy jednorodzinne, małe domy mieszkalne, o najwyżej czterech lokalach mieszkalnych, domy wielomieszkaniowe (o więcej niż czterech lokalach mieszkalnych) i działki budowlane. Domy te podlegały sprzedaży łącznie z zabudowaniami gospodarczymi (art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. i art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r.). Jeśliby przyjąć, że garaże mieściły się w pojęciu "zabudowania gospodarcze", to usprawiedliwiałoby to wniosek, że garaż nabywano bądź jako przynależność, bądź jako część składową budynku (lokalu) mieszkalnego.Wymienienie w powołanych umowach notarialnych garażu jako przynależnego do lokalu nr (...) wskazuje na to, że strony tych umów (Skarb Państwa - Krzysztof G., Krzysztof G. - powodowie) tak pojmowały "nabycie" garażu.Także obowiązujące w dacie dokonania nabycia rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 kwietnia 1962 r. w sprawie ksiąg wieczystych dla terenów oddanych w wieczyste użytkowanie i dla budynków na takich terenach, stanowiących odrębne nieruchomości, oraz w sprawie opłat sądowych od wniosku o wpis wieczystego użytkowania i własności budynku (Dz. U. Nr 29, poz. 134) nie zawiera postanowień, które mogłyby przemawiać za tym, że przedmiotowy garaż stał się odrębną nieruchomością . Po pierwsze bowiem brak jest w tym rozporządzeniu jakiejkolwiek wzmianki o garażach, po wtóre, "zabudowania gospodarcze" traktowane tam są jako sprzedane wraz (łącznie) z budynkami (lokalami) mieszkalnymi, a nie jako wyodrębnione całości (odrębne nieruchomości). Również w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 16 listopada 1964 r. w sprawie egzekucji z lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (Dz. U. Nr 47, poz. 323) brak jest przepisu takiej treści, która przemawiałaby za traktowaniem garażu jako odrębnej nieruchomości.Wyraźnie możliwość nabycia garażu przewiduje dopiero rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 15 sierpnia 1974 r. nowelizujące rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 18 maja 1970 r. w sprawie sprzedaży przez Państwo budynków z równoczesnym oddawaniem działek w wieczyste użytkowanie (Dz. U. Nr 30, poz. 174). Dodany w wyniku nowelizacji § 21 stanowi, że "wraz z lokalami mieszkalnymi w domach wielomieszkaniowych mogą być sprzedane jako części składowe lokalu garaże zajmowane przez najemców lokali oraz garaże wolne na tej nieruchomości". Tym samym garaże uznano za części składowe lokalu w domach wielomieszkaniowych. Oznacza to, że i w sytuacjach objętych unormowaniem § 21 rozporządzenia garaże nie stają się nieruchomościami w rozumieniu art. 46 k.c. Specyfika wieczystego użytkowania i obowiązujące w dacie zawarcia umów uregulowania prawne uzasadniają wniosek, że garaż, o którym mowa w sprawie, nie może być uważany za nieruchomość.Z tych przyczyn udzielono odpowiedzi jak w sentencji.