IV CR 472/81

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN Z. Marmaj. Sędziowie SN: J. Ignatowicz (sprawozdawca), A. Wielgus.SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Wojciecha P., Janusza C. i Wandy C. przeciwko Związkowej Spółdzielni Mieszkaniowej w K. o ustalenie członkostwa i prawa do garażu na skutek rewizji strony pozwanej od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Krakowie z dnia 24 lipca 1982 r.zmienił pkt II zaskarżonego wyroku w części dotyczącej prawa najmu i zobowiązał pozwaną Związkową Spółdzielnię Mieszkaniową w K. do zawarcia z powodem Wojciechem P., jako najemcą, umowy najmu wymienionego w tym punkcie wyroku garażu na warunkach ustalonych w umowie zawartej w dniu 27 lipca 1979 r. przez pozwaną Spółdzielnię z powodem Januszem C., w pozostałym zakresie rewizję oddalił; zniósł wzajemnie między stronami koszty postępowania rewizyjnego.Uzasadnienie faktyczneWyrokiem z dnia 24 lipca 1981 r. Sąd Wojewódzki w Krakowie m.in. ustalił, że powód Wojciech P. nabył w wyniku umowy zamiany wkład lokacyjny na garaż nr 10 w tzw. okrąglaku w K. przy ul (...) i wstąpił w stosunek najmu tego garażu zamiast Wandy i Janusza C. Sąd Wojewódzki ustalił następujący stan faktyczny:Umową z dnia 26 maja 1981 r. powód Wojciech P. dokonał zamiany przysługującego mu na terenie W. spółdzielczego prawa do lokalu typu własnościowego na takież prawo do lokalu przysługujące do chwili zamiany małżonkom Januszowi i Wandzie C. w budynku przy ul. (...) (...) m. (...) w K., stanowiącym własność Związkowej Spółdzielni Mieszkaniowej. W umowie tej strony dokonały także zamiany należących do nich garaży. Pozwana Spółdzielnia przyjęła powoda Wojciecha P. w poczet swoich członków, odmówiła mu jednak przyznania prawa do garażu, powołując się na to, że prawa stron wymienionej umowy są nieprzenoszalne, a brak jest podstaw do tego, aby powodowi P. przydzielić sporny garaż, gdyż w spółdzielni wiele innych osób czeka na przydział garaży. Pozwana Spółdzielnia powołała się przy tym na uchwałę Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego nr (...) z dnia 11 października 1976 r. w sprawie finansowania budowy oraz używania garaży i parkingów (Informacje i Komunikaty CZSBM Nr 13, poz. 86).Mając powyższe ustalenia faktyczne na uwadze, Sąd Wojewódzki uznał, że istnieją podstawy do ustalenia, że powodowi P. przysługuje prawo do garażu w K. Sąd Wojewódzki miał przede wszystkim na uwadze pogląd, w myśl którego prawo do garażu stanowi niejako część składową lokalu stanowiącego przedmiot spółdzielczego prawa do lokalu i w zasadzie dzieli los prawny spółdzielczego prawa do lokalu. Sąd Wojewódzki powołał się dalej na § 10 pkt 2 wymienionej uchwały, który m.in. stanowi, iż w razie ustania członkostwa w związku z zamianą mieszkania w innej spółdzielni w tej samej miejscowości, członek zaś nie ma możliwości jednoczesnego uzyskania miejsca postojowego dla samochodu w nowej spółdzielni, zarząd spółdzielni może wyrazić zgodę na użytkowanie miejsca postojowego. Z powyższego wynika troska o byłego członka spółdzielni, skoro zabezpiecza się dla niego miejsce postoju samochodu nawet po ustaniu członkostwa. Zdaniem Sądu Wojewódzkiego niezrozumiałe jest przeto stanowisko pozwanej Spółdzielni, która utrudnia czy też wręcz uniemożliwia zamianę mieszkań, skoro nie wyraża zgody na objęcie zamianą również garażu. Uchwała nr 71 nie daje podstaw do odmowy zamiany obejmującej garaże, a brak wyraźnie określonego stanowiska w tej sprawie w uchwale nie stanowi o niedopuszczalności tego rodzaju zamiany. Sąd Wojewódzki podkreślił też, że pozwana Spółdzielnia nic nie traci na tym, że prawo do garażu, o którym mowa, przejdzie na powoda P., a także zwrócił uwagę na to, że inicjatorem budowy garaży dla członków pozwanej Spółdzielni był Janusz C. i on poniósł koszt budowy spornego garażu. Spółdzielnia nie powinna przeto stwarzać wyjątkowych kłopotów swemu członkowi.Wymieniony na wstępie wyrok zaskarżyli - w części dotyczącej garażu - powodowie, tj. powód P., jako nabywca mieszkania w K. oraz małżonkowie C., jako zbywcy tego mieszkania.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Wydając zaskarżony wyrok Sąd Wojewódzki wyszedł z mylnego założenia, że garaże przydzielane członkom przez spółdzielnie budownictwa mieszkaniowego należy traktować tak jak części składowe rzeczy, w tym sensie, że dzielą one los prawny prawa głównego, w danym wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, co w szczególności oznacza, że zbycie spółdzielczego prawa do lokalu pociąga za sobą zbycie prawa do garażu związanego z prawem do lokalu. Mylnie też powołał się Sąd Wojewódzki na piśmiennictwo prawnicze, a także na orzeczenie SN z dnia 4 lipca 1969 r. I CR 161/69, OSNCP 1970, które dotyczy innej materii.W rzeczywistości, zgodnie z powszechnie przyjętym poglądem, wobec nieuregulowania sytuacji prawnej garaży spółdzielczych przez ustawę, o sytuacji tej rozstrzyga bądź wewnętrzne uregulowanie przyjęte w danej spółdzielni (statut, regulamin), bądź treść indywidualnej czynności prawnej zawartej z członkiem. Oznacza to, że stosownie do tych uregulowań prawo do garażu spółdzielczego może stanowić prawo związane ze spółdzielczym prawem do lokalu, ale tylko o tyle, o ile wynika to bądź z przydziału, bądź z późniejszego porozumienia zawartego przez spółdzielnię z członkiem. W takiej sytuacji prawo to może istotnie przejść z mocy umowy zbycia spółdzielczego prawa do lokalu typu własnościowego na nabywcę tego prawa. Sytuacja prawna garażu spółdzielczego może być jednak także inna. Garaż może być mianowicie oddany członkowi spółdzielni tylko w swoisty najem, z reguły na czas trwania spółdzielczego prawa do lokalu. Najem taki pozostaje wprawdzie w pewnym związku ze spółdzielczym prawem do lokalu, ale tylko o tyle, że taka umowa najmu garażu może być zawarta tylko z członkiem spółdzielni, najem taki jednak kończy się z chwilą, gdy spółdzielcze prawo do lokalu, z którym najem ten jest związany, wygasa lub przestaje należeć do członka, z którym umowa najmu została zawarta; może też być wypowiedziany z innych przyczyn przewidzianych w umowie lub w uregulowaniu ogólnym przyjętym przez daną spółdzielnię. W razie więc zbycia spółdzielczego prawa do lokalu, z którym najem taki był związany, prawo do garażu nie przechodzi na nabywcę, a może być jedynie jemu przyznane na podstawie nowej umowy najmu.Do powyższego dodać należy, że pierwszy z dwu przedstawionych wyżej systemów był stosowany w latach dawnych, gdy popyt na garaże spółdzielcze był niewielki, a obecnie jest stosowany w małych spółdzielniach budowlano-mieszkaniowych, zwłaszcza wtedy, gdy oddawane członkom lokale mieszkalne znajdują się w niewielkich domach, a same garaże są fizycznie do tych domów włączone. Drugi system jest dziś - ze względu na olbrzymi popyt na garaże i znikomą ich podaż - w powszechnym użyciu. Tak w każdym razie jest w pozwanej Spółdzielni, co niedwuznacznie wynika zarówno z przyjętych przez nią uregulowań ogólnych, jak i z umowy najmu, na podstawie której Spółdzielnia ta oddała sporny garaż zbywcy, tj. powodowi C.Dodać jeszcze należy, że podstawy prawnej, która by rozstrzygała o prawach do garażu w sporze ze spółdzielnią, nie może stanowić uchwała lub inny akt wydany przez Centralny Związek, te bowiem akty nie wiążą członków spółdzielni, gdyż nie są oni członkami związku, nie ma więc między nimi a Związkiem więzi zrzeszeniowej. Uchwały te stanowią tylko zalecenia dla zrzeszonych w Związku spółdzielni co do tego, jak powinny one sprawę garaży uregulować. Wiążące przeto dla członka - gdy chodzi o jego prawo do garażu - jest bądź przyjęte przez spółdzielnię uregulowanie ogólne (statut, regulamin przydziału garaży), bądź zawarta z nim umowa. Tak właśnie jest gdy chodzi o pozwaną Spółdzielnię, która zawarła ze zbywcą (J.C.) umowę najmu garażu.Z powyższego wynika, że stanowisko Sądu Wojewódzkiego, w myśl którego prawo do spornego garażu przeszło na nabywcę spółdzielczego prawa do lokalu, tj. na powoda P., z mocy umowy zamiany, jest nieprawidłowe. Umowa ta mogła przenieść na nabywcę jedynie wkład konieczny do uzyskania prawa do garażu. Dlatego zaskarżony wyrok w części dotyczącej spornego garażu nie mógł być, jako wyrok ustalający przyjęcie prawa do garażu z mocy umowy zamiany lokali mieszkalnych, utrzymany w mocy.Sąd Najwyższy uznał jednak, że istnieją podstawy do przyjęcia, że pozwana Spółdzielnia ma obowiązek przydzielenia powodowi P. spornego garażu, oczywiście przy zastosowaniu przyjętego w tej spółdzielni systemu, tj. na podstawie umowy najmu. Wprawdzie przyjęte przez pozwaną Spółdzielnię uregulowanie ogólne (regulamin) nie przewiduje expressis verbis powstania sytuacji, jaka występuje w sprawie niniejszej, roszczenia o zawarcie umowy najmu spornego garażu, ale nie wyłącza to przyjęcia, w drodze tłumaczenia odnośnych czynności prawnych, że takie roszczenie jednak dla powoda P. powstało. Właściwy jest tu zwłaszcza przepis art. 65 k.c., w myśl którego oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W szczególności w świetle zasad współżycia społecznego należy uznać, że w zasadzie w wypadku zbycia przez członka spółdzielczego prawa do lokalu nabywca tego prawa nie ma roszczenia względem spółdzielni o przydzielenie mu na warunkach umowy najmu garażu, z jakiego dotychczas korzystał zbywca; dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy do zbycia spółdzielczego prawa do lokalu dochodzi na podstawie umowy sprzedaży; nie można bowiem dopuścić do tego, aby członek, który korzystał ze szczególnego dobrodziejstwa, polegającego na możności wieloletniego korzystania z garażu spółdzielczego, mógł dokonać - w sytuacji, gdy liczna rzesza innych członków na garaże oczekuje - szczególnie intratnego interesu, wyrażającego się w uzyskaniu za garaż od osoby przychodzącej z zewnątrz sumy wielokrotnie wyższej od tej, jaką zapłacił z tytułu koniecznego do uzyskania prawa do garażu. Inaczej jest jednak wtedy, gdy członkowie dwu różnych spółdzielni, położonych w różnych miejscowościach, dokonują ze względu na zasadnicze zmiany w ich sytuacji życiowej (przejście na emeryturę, zmiana zakładu lub miejsca pracy) zamiany ich lokali mieszkalnych. W takim wypadku możliwość dokonanego opisanego wyżej spekulacyjnego interesu nie wchodzi w rachubę, a zainteresowani członkowie powinni się znaleźć w takiej samej sytuacji, w jakiej byli przed zamianą, tzn., że każdy z nich powinien mieć po zamianie - tak jak dotychczas - nie tylko swoje mieszkanie, ale i garaż. Ubocznie tylko wypada zauważyć, że wkład powoda P. związany z uzyskaniem prawa do garażu w Warszawie był znaczny (1300 dol. am.). Uwzględniając przeto wskazania wynikające z zasad współżycia społecznego należy w kierunku wyżej opisanym tłumaczyć obowiązujący w pozwanej Spółdzielni regulamin przydziału garaży.Dodać należy, że w sprawie wystąpiła możliwość zmiany zaskarżonego wyroku (art. 390 k.p.c.), gdyż Sąd Wojewódzki dokonał wszelkich ustaleń do tego koniecznych, a także oceny przesłanek uzasadniających, w świetle zasad współżycia społecznego, przyznanie prawa do spornego garażu powodowi P. Uwzględniając przeto powództwo przez wydanie wyroku ustalającego jego prawo naruszył jedynie prawo materialne. Jedna tylko przesłanka rozumowania Sądu Wojewódzkiego z tego zakresu budzi sprzeciw. Nie jest mianowicie prawidłowy argument, że spółdzielnia powinna oddać sporny garaż nabywcy spółdzielczego prawa do lokalu, gdyż to nie narusza jej interesów; rozumując tak Sąd Wojewódzki przeoczył, że pozwana Spółdzielnia kwestionując prawo nabywcy do garażu działała nie w interesie własnym, lecz zrzeszonych w niej członków, co jest w pełni zgodne z jej podstawowymi zadaniami.Dodać wreszcie należy, że wyrok niniejszy, zobowiązujący pozwaną Spółdzielnię do zawarcia z powodem P. umowy najmu spornego garażu, zastępuje takie oświadczenie woli Spółdzielni (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.).Z tych powodów Sąd Najwyższy orzekł z mocy art. 390 § 1 k.p.c. jak w sentencji.