III CZP 97/88

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN M. Sychowicz (sprawozdawca). Sędziowie SN: C. Bieske, T. Żyznowski.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Celestyny H. i Eugeniusza K.-H. przeciwko Annie S., Jackowi-Antoniemu S., Barbarze S.-P., i Janinie S. o ustalenie nieważności aktu notarialnego po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Krakowie postanowieniem z dnia 11 października 1988 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy najemca zajmujący na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale lokal mieszkalny w budynku stanowiącym współwłasność osób fizycznych może mieć interes prawny (art. 189 k.p.c.) w ustaleniu nieważności zawartej przez współwłaścicieli umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w tym budynku, w sytuacji gdy wszczęto przeciwko niemu postępowanie o przekwaterowaniu do lokalu zamiennego w trybie art. 25 (obecnie art. 34) prawa lokalowego?"podjął następującą uchwałę:Najemca zajmujący na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale lokal mieszkalny (albo jego część) w małym domu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość nie ma interesu prawnego w ustaleniu nieważności umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w tym domu (art. 189 k.p.c.).Uzasadnienie faktycznePozwani - współwłaściciele nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) (...) o powierzchni 435 m2 zabudowanej małym domem mieszkalnym w dniu 19 kwietnia 1979 r. zawarli umowę o ustanowieniu w tym domu odrębnej własności lokali. Stosownie do tej umowy wyodrębnione zostały cztery lokale mieszkalne o powierzchni od 118,4 m2 do 185,5 m2 każdy, obejmujące po 4 lub 5 izb.W dniu 23 października 1981 r. właścicielka jednego z wyodrębnionych lokali powołując się na art. 25 ust. 2 prawa lokalowego (Dz. U. z 1974 r. Nr 14, poz. 84) wystąpiła do Wydziału Spraw Lokalowych Urzędu Dzielnicowego K.-Ś. o przekwaterowanie powodów zajmujących na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale część tego lokalu.W tej sytuacji powodowie podnosząc, że zawarta w dniu 19 kwietnia 1979 r. umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.), gdyż dotyczy lokali w budynku, który nie jest małym domem mieszkalnym w rozumieniu art. 3 ust. 2 prawa lokalowego, a wyodrębnienie w nim poszczególnych lokali nastąpiło z naruszeniem § 3 ust. 1 i 2 w związku z § 1 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28 czerwca 1974 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów prawa lokalowego (Dz. U. Nr 26, poz. 152), wytoczyli powództwo o ustalenie nieważności tej umowy.Postępowanie administracyjne o przekwaterowanie powodów zostało zawieszone do czasu zakończenia sprawy toczącej się na skutek wymienionego powództwa.Wyrokiem z dnia 28 stycznia 1988 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieście w Krakowie oddalił powództwo, albowiem ustalił, że kwestionowana przez powodów umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali zawarta została bez naruszenia prawa.Przy rozpoznawaniu rewizji powodów od wymienionego wyroku powstało przytoczone w sentencji zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd Wojewódzki w Krakowie przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.Uzasadnienie prawneRozstrzygając to zagadnienie Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Według art. 34 ust. 1-3 prawa lokalowego w brzmieniu obecnie obowiązującym (Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 195), które odpowiada treści art. 25 ust. 2-4 prawa lokalowego z chwili jego uchwalenia (Dz. U. z 1974 r. Nr 14, poz. 84), w celu umożliwienia właścicielom domów jednorodzinnych, domów mieszkalno-pensjonatowych i lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości oraz członkom spółdzielni mieszkaniowych zamieszkania w swych domach lub lokalach terenowy organ administracji państwowej powinien, w miarę istniejących wolnych lokali, przekwaterować do lokali zamiennych najemców zajmujących te domy lub lokale na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale; w przypadku dostarczenia lokalu zamiennego przez właściciela lub członka spółdzielni mieszkaniowej organ administracji państwowej ma obowiązek przekwaterowania najemcy do takiego lokalu; jeżeli właściciel lub członek spółdzielni mieszkaniowej nie ma możliwości dostarczenia lokalu zamiennego, lecz zobowiąże się wpłacać za najemcę wkład mieszkaniowy do spółdzielni, a najemca, którego sytuacja nie uzasadnia uzyskania przydziału lokalu pozostającego w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej, nie wyrazi zgody na przystąpienie do spółdzielni bądź przeniesienie się do lokalu przydzielonego przez spółdzielnię - organ ten dokona przekwaterowania do pomieszczenia zastępczego. Z unormowania tego wynika, że sytuacja prawna najemcy zajmującego na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale lokal w małym domu mieszkalnym przed wyodrębnieniem w nim własności poszczególnych lokali jest inna niż wówczas, gdy zajmuje on ten sam lokal, ale po wyodrębnieniu własności poszczególnych lokali. W pierwszym przypadku najemca taki nie może bowiem na podstawie powołanego przepisu zostać przekwaterowany do lokalu zamiennego lub pomieszczenia zastępczego, podczas gdy w drugim przypadku zachodzi taka możliwość. Okoliczność ta jednak nie przesądza istnienia interesu prawnego najemcy w ustaleniu nieważności umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali.Interes prawny powoda jako przesłanka skuteczności powództwa o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa (art. 189 k.p.c.) jest kategorią obiektywną. Jest to mianowicie obiektywna w świetle obowiązujących przepisów prawnych, tj. wywołana rzeczywistym naruszeniem albo zagrożeniem określonej sfery prawnej, potrzeba uzyskania określonej treści wyroku. O tym zatem, czy najemca zajmujący na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale lokal w małym domu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość ma interes prawny w ustaleniu nieważności umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w tym domu decyduje to, czy zawarcie wymienionej umowy stanowi rzeczywiste naruszenie albo zagrożenie sytuacji prawnej najemcy, którą kształtują odpowiednie przepisy.Obowiązujące prawo zapewnia szczególną ochronę praw najemcy lokali, czemu wyraz daje przede wszystkim art. 690 k.c., według którego do ochrony praw najemcy lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Z dalej idącej ochrony korzystają najemcy lokali w miejscowościach, w których wprowadzony został najem lokali i budynków na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale (szczególny tryb najmu). Co do takich najemców wynajmujący może bowiem wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie opróżnienia lokalu tylko wtedy, gdy zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu bez zachowania obowiązujących terminów (art. 45 ust. 1 prawa lokalowego). Na podstawie art. 69 ust. 1 prawa lokalowego z takiej samej ochrony) - do czasu opróżnienia lokalu - korzystają także najemcy zajmujący na podstawie decyzji o przydziale niektóre inne lokale, mimo że nie podlegają one szczególnemu trybowi najmu, co w szczególności dotyczy niektórych lokali w małych domach mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości.Dopuszczona przez obowiązujące przepisy możliwość wyodrębniania lokali mieszkalnych znajdujących się w różnego rodzaju domach mieszkalnych uwzględnia także - i to w coraz szerszym zakresie - interesy najemców tych lokali. Tak więc stosownie do art. 24 ust. 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99 ze zm.) sprzedaż lokalu zajmowanego przez najemcę w państwowym domu wielomieszkaniowym - co jest warunkiem wyodrębnienia własności lokalu (art. 4 ust. 1 prawa lokalowego) - może nastąpić tylko na rzecz tego najemcy lub wskazanej przez niego osoby bliskiej stale z nim zamieszkującej. W myśl § 2 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28 marca 1988 r. w sprawie wyodrębnienia własności lokali w domach wielomieszkaniowych nie stanowiących własności Państwa (Dz. U. Nr 10, poz. 79) wyodrębnienie własności lokalu mieszkalnego zajmowanego przez najemcę może nastąpić tylko na rzecz tego najemcy lub wskazanej przez niego osoby bliskiej stale z nim zamieszkującej. Ostatnio powołane rozporządzenie uchyliło rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 18 marca 1983 r. w sprawie wyodrębnienia własności lokali w domach wielomieszkaniowych stanowiących własność osób fizycznych (Dz. U. Nr 21, poz. 93), które w § 2 ust. 1 przewidywało, że wyodrębnienie własności lokali mieszkalnych mogło nastąpić nie tylko na rzecz najemców zajmujących te lokale, ale i na rzecz właściciela domu oraz pełnoletnich dzieci i rodziców właściciela. Na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 września 1985 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu oddawania w użytkowanie wieczyste gruntów i sprzedaży nieruchomości państwowych, kosztów i rozliczeń z tym związanych oraz zarządzania sprzedanymi nieruchomościami (Dz. U. Nr 47, poz. 239 ze zm.) najemcy zamieszkałemu w lokalu znajdującym się w państwowym małym domu mieszkalnym lub wskazanej przez najemcę stale z nim zamieszkującej osobie bliskiej przysługuje pierwszeństwo nabycia tego lokalu.Wśród przepisów normujących wyodrębnienie własności lokali w małych domach mieszkalnych nie stanowiących własności Państwa (art. 135-137 k.c., art. 3 ust. 2 prawa lokalowego, § 2 i 3 ust. 1-3 w związku z § 1 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 19 listopada 1987 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów prawa lokalowego - Dz. U. Nr 36, poz. 203) nie ma jednak żadnych postanowień przewidujących jakiekolwiek prawa najemcy lokalu. Konsekwencją takiej regulacji jest, że po pierwsze na rzecz najemcy lokalu w małym domu mieszkalnym nie może być ustanowiona odrębna własność lokalu, a po drugie iż najemca taki nie nabywa żadnych uprawnień w porównaniu do jego sytuacji sprzed ustanowienia odrębnej własności lokali. Przepisy o wyodrębnieniu własności lokali w małych domach mieszkalnych nie nakładają też na najemcę lokalu w takim domu żadnych obowiązków ani nie uszczuplają jego praw przysługujących mu przed ustanowieniem odrębnej własności lokali.Możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali w małych domach mieszkalnych nie stanowiących własności Państwa podyktowana jest z jednej strony interesem współwłaścicieli nieruchomości zabudowanych takimi domami, którzy wprawdzie nie osiągają w ten sposób wyjścia z niepodzielności nieruchomości, ale uzyskują możliwość nabycia prawa własności odrębnych nieruchomości lokalowych, stanowiących jeden z podstawowych składników własności osobistej, który zapewnia - z reguły godziwe - zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych właściciela i jego bliskich. Z drugiej strony możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali w małych domach mieszkalnych jest istotnym czynnikiem w polityce mieszkaniowej Państwa. W ten sposób bowiem mogą być zaspokojone potrzeby mieszkaniowe pewnej grupy obywateli, a mianowicie tych, którzy są współwłaścicielami małych domów mieszkalnych i ich bliskimi.Ustanowienie odrębnej własności lokali w małym domu mieszkalnym następuje - stosownie do art. 137 § 1 k.c. - w drodze umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, na której został wzniesiony dom mieszkalny. Stroną umowy nie jest najemca lokalu w tym domu. Nie przysługują mu też żadne środki prawne, za pomocą których mógłby skutecznie przeciwstawić się woli współwłaścicieli nieruchomości ustanowienia odrębnej własności lokali w domu wzniesionym na nieruchomości.W wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali w małym domu mieszkalnym sytuacja prawna najemcy lokalu w takim domu nie ulega zmianie. Jedynie - jak wskazano na wstępie - najemca zajmujący lokal na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale może w warunkach określonych w art. 34 prawa lokalowego zostać przekwaterowany do lokalu zamiennego lub pomieszczenia zastępczego. Jest to jednak dalsza i pośrednia konsekwencja wyodrębnienia własności poszczególnych lokali. Taka sama możliwość przekwaterowania dotyczy zresztą również najemców zajmujących na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale lokale mieszkalne w domach jednorodzinnych, domach mieszkalno-pensjonatowych i domach należących do spółdzielni mieszkaniowych, jeżeli członkowi spółdzielni przysługuje spółdzielcze prawo do tego lokalu (art. 34 ust. 1 prawa lokalowego). Należy przy tym zauważyć, że o tym, czy dom nie należąc do jednej z wymienionych kategorii stanie się np. domem jednorodzinnym (art. 3 ust. 1 prawa lokalowego) lub domem mieszkalno-pensjonatowym (art. 3 ust. 3 prawa lokalowego), może zadecydować np. fakt jego przebudowy czy częściowego wyburzenia. Dom nie należący do spółdzielni mieszkaniowej może zostać przez spółdzielnię nabyty i znajdujące się w nim lokale mieszkalne mogą zostać przydzielone członkom spółdzielni. Najemcy zajmujący na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale lokale mieszkalne w domach, o których mowa i dotychczas nie objęci hipotezą art. 34 prawa lokalowego, w wyniku wymienionych zdarzeń będą więc mogli na podstawie tego przepisu zostać przekwaterowani. Nie sposób zaś przyjąć, aby zdarzenia faktyczne powodujące taką zmianę sytuacji prawnej najemców mogły być przedmiotem powództwa o ustalenie ich nieważności (art. 189 k.p.c.), jak też trudno to przyjąć w odniesieniu do zdarzeń prawnych powodujących taki sam skutek.Jak wynika z tego, co powiedziano, pozycja prawna najemcy zajmującego na podstawie decyzji administracyjnej lokal mieszkalny w małym domu mieszkalnym nie stanowiącym własności Państwa, cechy charakteryzujące odrębną własność lokali w takim domu jak też racje prawne i społeczne leżące u podstaw tej instytucji nie pozwalają na przyjęcie, że zawarcie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w małym domu mieszkalnym stanowi rzeczywiście naruszenie albo zagrożenie sytuacji prawnej najemcy uzasadniające jego interes prawny w ustaleniu nieważności wymienionej umowy (art. 189 k.p.c.).Ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych w małych domach mieszkalnych jest dopuszczalne także w sądowym postępowaniu o zniesienie współwłasności (uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 1974 r. III CZP 31/74 - OSNCP 1975, z. 9, poz. 128) oraz w innych postępowaniach działowych, tj. w postępowaniu o dział spadku i w postępowaniu o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami (art. 1035 k.c., art. 46 k.r.o., art. 688 i 567 § 3 k.p.c.). Pojęcie "interes prawny" z art. 189 k.p.c. jest bardzo bliskie pojęciu "zainteresowanego w sprawie", tj. osoby, czyich praw dotyczy wynik postępowania w rozumieniu art. 510 § 1 k.p.c. W następstwie przyjęcia, że najemca zajmujący na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale lokal mieszkalny umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w takim domu, należałoby uznać, iż najemca taki jest zainteresowany w każdej toczącej się przed sądem sprawie działowej, której przedmiotem jest mały dom mieszkalny, jeżeli w domu tym może zostać - w wyniku działu - wyodrębniona własność poszczególnych lokali, a więc najemca powinien być uczestnikiem postępowania w każdej takiej sprawie (art. 510 § 1 i 2 k.p.c.). Byłoby to jednak sprzeczne z powszechnie przyjętym zapatrywaniem utrwalonym w praktyce sądów, że najemca lokalu w małym domu mieszkalnym będącym przedmiotem postępowania w sprawie działowej nie jest zainteresowanym w tej sprawie, a więc nie powinien brać w niej udziału. Jest to ważki, aczkolwiek dodatkowy argument przemawiający na rzecz stanowiska wyrażonego w uchwale.Należy wreszcie zauważyć, że w tych wszystkich wypadkach, gdy umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali w małym domu mieszkalnym jest nieważna (art. 58 k.c.), a z powództwem o ustalenie jej nieważności nie wystąpi żadna z osób legitymowanych do tego, powództwo takie może wytoczyć prokurator, jeżeli według jego oceny wymagać tego będzie ochrona praworządności, praw obywateli, interesu społecznego lub własności społecznej (art. 7 k.p.c.). Zawiadomić prokuratora o potrzebie wytoczenia powództwa może każdy, np. najemca lokalu, którego własność została wyodrębniona, albo terenowy organ administracji państwowej prowadzący w stosunku do takiego najemcy postępowanie na podstawie art. 34 prawa lokalowego.Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak w sentencji.