III CZP 38/90

SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Anny K. przeciwko Barbarze K., Marii J., Jerzemu T. i Marii P. o ustalenie nieważności umowy po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Krakowie postanowieniem z dnia 29 marca 1990 r. II Cr 182/90 do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:1."Czy dopuszczalne jest powództwo właściciela domu mieszkalnego o ustalenie nieważności umowy o opiekę, która została zawarta z najemcą lokalu znajdującego się w tym budynku w trybie określonym przepisem art. 8 ust. 2 prawa lokalowego (art. 9 ust. 2 według jednolitego tekstu ogłoszonego w Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165)?2.W razie odpowiedzi twierdzącej -a)czy bezwzględną przesłanką ważności takiej umowy jest zawarcie jej wyłącznie przed Terenowym Organem Administracji Państwowej o właściwości szczególnej, jakim w dzielnicach liczących ponad 50.000 mieszkańców jest kierownik Urzędu Dzielnicowego (art. 137 ust. 1 punkt 2 ustawy z dnia 20 lipca 1983 r. o systemie rad narodowych i samorządu terytorialnego, Dz. U. z 1983 r. Nr 41, poz. 185) i za jego zgodą?;b)czy jedna osoba może skutecznie zawrzeć umowę o opiekę z kilkoma najemcami posiadającymi decyzję o przydziale różnych lokali mieszkalnych stanowiących uprzednio jedno mieszkanie i usytuowanych w bezpośrednim sąsiedztwie oraz korzystających z przynależności wspólnych dla wszystkich lokali?"podjął następującą uchwałę.Uzasadnienie faktycznePowódka Anna K. jest współwłaścicielką domu wielomieszkaniowego położonego w Krakowie przy ulicy S. 7. W domu tym, na podstawie decyzji o przydziale, pozwana Marianna J. zajmuje lokal nr 3, pozwana Maria P. - lokal nr 3a, a pozwany Jerzy T. - lokal nr 3b. Lokale te, stanowiące odrębne pokoje, wchodziły dawniej w skład jednego samodzielnego lokalu mieszkalnego. W dniu 12 czerwca 1987 r. przed starszym referentem Wydziału Spraw Lokalowych Urzędu Dzielnicowego Kraków-Śródmieście Barbarą S. i za jej zgodą wymienieni wyżej pozwani zawarli z pozwaną Barbarą K. umowę, na podstawie której ta ostatnia zobowiązała się sprawować nad nimi opiekę.W tym stanie rzeczy powódka wystąpiła o uznanie zawartej w dniu 12 czerwca 1987 r. umowy o opiekę za nieważną. Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieście w Krakowie wyrokiem z dnia 29 listopada 1989 r. powództwo to oddalił. Sąd ten wyraził m.in. zapatrywanie, że powódka nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia, którego domaga się.W toku rozpoznawania przez Sąd Wojewódzki w Krakowie rewizji powódki od wymienionego wyroku powstały przytoczone w sentencji zagadnienia prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd ten przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia.Uzasadnienie prawneRozstrzygając przedstawione zagadnienie prawne Sąd Najwyższy zważył, co następuje.1. Z uzasadnienia pierwszego z przedstawionych zagadnień wynika, iż w rzeczywistości Sąd Wojewódzki nie ma wątpliwości co do dopuszczalności powództwa wytoczonego w sprawie, ale wątpliwość jego sprowadza się do tego, czy zachodzi merytoryczna przesłanka warunkująca możliwość uwzględnienia tego powództwa, jaką jest interes prawny powoda będącego właścicielem (współwłaścicielem) domu wielomieszkaniowego w żądaniu ustalenia nieważności umowy o opiekę nad najemcą lokalu mieszkalnego znajdującego się w tym domu (art. 189 k.p.c.). Rozstrzygając zagadnienie należało więc wyjaśnić tę ostatnią wątpliwość.Podstawę prawną umowy o opiekę zawartej między pozwanymi w dniu 12 czerwca 1987 r. stanowił art. 8 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe w brzmieniu tekstu jednolitego tej ustawy z 1983 r. (Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55). Obecnie instytucję umowy o opiekę nad najemcą lokalu mieszkalnego reguluje art. 9 ust. 2 i 3 prawa lokalowego w brzmieniu tekstu jednolitego z 1987 r. (Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 z późn. zm.). Zawarcie umowy, o której mowa w powołanych przepisach i sprawowanie na jej podstawie opieki nad najemcą powodowało w szczególności, iż stosownie do tych przepisów osoba wykonująca opiekę podlegała zaliczeniu - w rozumieniu prawa lokalowego - do kręgu osób bliskich najemcy, a obecnie powoduje, że osoba taka jest traktowana na równi z osobami bliskimi najemcy. Osoby tej dotyczy więc przepis art. 16 ust. 2 (dawniej art. 14 ust. 2) prawa lokalowego przewidujący solidarną odpowiedzialność z najemcą za zapłatę czynszu i opłat, a także art. 46 ust. 2 (dawniej art. 41 ust. 2) prawa lokalowego, umożliwiający przekwaterowanie osób bliskich pozostałych po śmierci najemcy, które nie wstąpiły w stosunek najmu.Przede wszystkim zaś istotne znaczenie ma w tym wypadku art. 691 k.c. Ważne zawarcie umowy o opiekę nad najemcą ma w świetle tego przepisu ten skutek, że osoba wykonująca opiekę na podstawie umowy zawartej z najemcą i stale z nim zamieszkała, w razie jego śmierci wstępuje w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, którego najemcą był zmarły. Możliwość nastąpienia takiego zdarzenia nie jest zaś bez znaczenia dla właściciela (współwłaściciela) domu wielomieszkaniowego, w którym lokal mieszkalny jest zajmowany przez najemcę. Wstąpienie opiekuna najemcy w stosunek najmu lokalu mieszkalnego powoduje bowiem, iż lokal ten - mimo śmierci najemcy - nie zostaje opróżniony. W tej sytuacji właściciel domu wielomieszkaniowego nie ma możliwości zamieszkania w lokalu, który zajmował zmarły najemca, ani nie ma możliwości oddania go w najem lub bezpłatne używanie. Stosownie do art. 33 ust. 2 i 3 prawa lokalowego uprawnienia takie przysługują bowiem właścicielowi domu wielomieszkaniowego tylko w stosunku do opróżnionego lokalu mieszkalnego w tym domu. Brak ważnie zawartej umowy o opiekę nad najemcą, w sytuacji gdy stale nie zamieszkują z nim razem osoby bliskie, czyni zaś w razie śmierci najemcy realną możliwość skorzystania przez właściciela domu wielomieszkaniowego z wymienionych uprawnień. Śmierć nie jest wprawdzie zdarzeniem, którego czas nastąpienia można oznaczyć, ale jest zdarzeniem pewnym. Właściciel domu wielomieszkaniowego może więc wiązać ze śmiercią najemcy lokalu mieszkalnego znajdującego się w jego domu możliwość realizacji uprawnień przyznanych mu w art. 33 ust. 2 i 3 prawa lokalowego. Ma on więc interes prawny (art. 189 k.p.c.) w żądaniu ustalenia nieważności umowy o opiekę nad najemcą lokalu mieszkalnego znajdującego się w tym domu. Interes prawny powoda, jako przesłanka skuteczności powództwa o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, jest kategorią obiektywną.Jest to mianowicie obiektywna - w świetle obowiązujących przepisów prawnych, tj. wywołana rzeczywistym naruszeniem lub zagrożeniem określonej sfery prawnej - potrzeba uzyskania wyroku o określonej treści. Potrzeba taka zachodzi w szczególności, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa. Dla właściciela domu wielomieszkaniowego niepewność taką powoduje - jak wynika z tego co powiedziano wyżej - zawarcie umowy o opiekę nad najemcą lokalu mieszkalnego znajdującego się w jego domu, której ważność on kwestionuje.2. Artykuł 8 ust. 2 prawa lokalowego w brzmieniu tekstu jednolitego z 1983 r. wymagając zawarcia umowy o opiekę nad najemcą przed terenowym organem administracji państwowej nie wskazuje jednakże o jaki organ tu chodzi. Nie byłoby co do tego wątpliwości pod rządem obowiązywania art. 61 prawa lokalowego w brzmieniu tekstu jednolitego z 1987 r. Przepis ten stanowi bowiem, iż ilekroć w ustawie jest mowa o terenowym organie administracji państwowej bez bliższego określenia, rozumie się przez to terenowy organ administracji państwowej o właściwości szczególnej do spraw lokalowych stopnia podstawowego.Prawo lokalowe w brzmieniu tekstu jednolitego z 1983 r. przepisu takiego jednakże nie zawierało. Jego odpowiednikiem był w tym prawie art. 55, stanowiący jakie organy orzekają w pierwszej instancji w sprawach lokalowych i mieszkalnych zastrzeżonych dla terenowego organu administracji państwowej. Według tego przepisu organem takim, jeżeli chodzi o miasto podzielone na dzielnice, był naczelnik dzielnicy. Bez wątpienia więc naczelnik dzielnicy był właściwy do wydania decyzji o odmowie wyrażenia zgody na zawarcie umowy o opiekę nad najemcą. Nie ma podstaw do przyjęcia, iż do wyrażenia zgody na zawarcie takiej umowy właściwy byłby inny organ. W tej sytuacji trudno uznać, że terenowym organem administracji państwowej przed którym powinna być zawarta umowa o opiekę nad najemcą, powinien być inny organ niż właściwy do wyrażenia zgody na zawarcie takiej umowy (i odmowy wyrażenia takiej zgody). Decydujące w tej mierze jest już samo sformułowanie art. 8 ust. 2 prawa lokalowego w brzmieniu tekstu jednolitego z 1983 r., według którego "umowa... zawierana jest przed terenowym organem administracji państwowej i za jego zgodą".Właściwym terenowym organem administracji państwowej na terenie miasta podzielonego na dzielnice, przed którym mogła być zawarta umowa o opiekę nad najemcą, naczelnik dzielnicy był jednakże tylko do dnia 17 czerwca 1984 r. Z tym to dniem uzyskała bowiem moc obowiązująca ustawa z dnia 20 lipca 1983 r. o systemie rad narodowych i samorządu terytorialnego (Dz. U. z 1983 r. Nr 41, poz. 185). Stosownie do jej art. 183 ust. 1 przewidziane w ustawach szczególnych uprawnienia terenowych organów administracji państwowej przeszły do właściwości odpowiednich rzeczowo terenowych organów administracji państwowej o właściwości szczególnej danego stopnia. Przewidziane więc w art. 8 ust. 2 prawa lokalowego w brzmieniu tekstu jednolitego z 1983 r. w związku z art. 55 tego prawa uprawnienia naczelnika dzielnicy przeszły do właściwości kierownika wydziału do spraw lokalowych urzędu dzielnicowego (art. 137 ust. 1 pkt 2 ustawy o systemie rad narodowych i samorządu terytorialnego).Zwrócić przy tym należy uwagę, że ostatnio wymieniony organ nie był uprawniony do upoważnienia pracowników podległego mu wydziału do załatwienia określonych spraw w jego imieniu. Stosownie do art. 137 ust. 4 w związku z ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 1983 r. o systemie rad narodowych i samorządu terytorialnego uprawnienie takie posiadali mianowicie tylko prezydenci i naczelnicy miast liczących do 50 tys. mieszkańców oraz naczelnicy gmin.Aczkolwiek umowa o opiekę nad najemcą lokalu mieszkalnego regulowana jest przez prawo lokalowe i wywiera określone skutki w sferze prawa administracyjnego, ale skoro jest ona dwustronną czynnością prawną dochodzącą do skutku pomiędzy równorzędnymi podmiotami, jej postać (umowa) jest postacią charakterystyczną dla prawa cywilnego i wywiera ona skutki także w sferze prawa cywilnego - jest czynnością o charakterze cywilnoprawnym. W konsekwencji mają do niej zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego w formie czynności prawnej. W świetle tych przepisów sformułowanie art. 8 ust. 2 prawa lokalowego w brzmieniu tekstu jednolitego z 1983 r. ("umowa... zawierana jest przed terenowym organem administracji państwowej") wskazuje, że forma umowy określona w tym przepisie jest formą szczególną, a zatem jej niezachowanie powoduje nieważność umowy (art. 73 § 2 k.c.).W konsekwencji powyższych rozważań należy stwierdzić, że jeżeli umowa o opiekę nad najemcą lokalu mieszkalnego położonego na terenie miasta podzielonego na dzielnice, której podstawę stanowi art. 8 ust. 1 i 2 prawa lokalowego w brzmieniu tekstu jednolitego z 1983 r., zawarta została po dniu 17 czerwca 1984 r. nie przed kierownikiem wydziału do spraw lokalowych urzędu dzielnicowego, to umowa ta jest nieważna.3. Przepisy art. 8 prawa lokalowego w brzmieniu tekstu jednolitego z 1983 r. i art. 9 tego prawa w brzmieniu tekstu jednolitego z 1987 r. ani wyraźnie nie stanowią, że jedna osoba może zawrzeć umowę o opiekę z kilkoma najemcami różnych lokali mieszkalnych, ani wyraźnie tego nie zabraniają. Według ustępu 2 zdanie trzecie ostatnio powołanego przepisu odmowa wyrażenia zgody na zawarcie umowy o opiekę nad najemcą może nastąpić m.in., gdy zamieszkanie opiekuna z najemcą spowodowałoby zagęszczenie lokalu poniżej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę. Takie unormowanie wydaje się wskazywać, że koniecznym następstwem zawarcia umowy o opiekę nad najemcą jest zamieszkanie opiekuna z najemcą w jednym lokalu. W takim zaś razie wyłączona byłaby możliwość zawarcia przez jedną osobę umów o opiekę z kilkoma najemcami różnych lokali. Niemożliwe byłoby bowiem zamieszkanie opiekuna jednocześnie z kilkoma najemcami różnych lokali. Przedstawione wyżej unormowanie - którego odpowiednik prawo lokalowe w brzmieniu tekstu jednolitego z 1983 r. zresztą nie zawierało - nie jest jednakże wystarczające, aby można było wyprowadzić z niego wniosek o niemożliwości zawarcia przez jedną osobę umów z kilkoma najemcami różnych lokali mieszkalnych.Nie ulega wątpliwości, że nie w każdym wypadku prawidłowe wykonywanie opieki musi łączyć się z zamieszkaniem opiekuna i podopiecznego w jednym lokalu, a w szczególności w lokalu, którego najemcą jest podopieczny. W niektórych przynajmniej wypadkach sprawowanie opieki przez jedną osobę nad kilkoma podopiecznymi, nawet zamieszkałymi w różnych lokalach mieszkalnych, może być uzasadnione okolicznościami i może odbywać się bez uszczerbku dla prawidłowości wykonywania tej opieki. W interesie społecznym jest, aby osoby wymagające opieki, opiekę taką miały zapewnioną. Powszechnie zaś znane są trudności ze znalezieniem odpowiednich kandydatów na opiekunów dla osób samotnych potrzebujących opieki. Celowościowa wykładnia przepisów powołanych na wstępie niniejszego punktu uzasadnia zatem przyjęcie, iż jedna osoba może zawrzeć umowę o opiekę z kilkoma najemcami różnych lokali mieszkalnych. W takim wypadku opiekun może oczywiście zamieszkać razem tylko z jednym podopiecznym. Nie wyklucza to możliwości - w zależności od okoliczności - zmiany przez niego miejsca zamieszkania i późniejszego zamieszkania razem z innym podopiecznym. Niezależnie od tego, czy opiekun zamieszkał razem z podopiecznym czy też nie, staje się on osobą, którą traktuje się na równi z osobami bliskimi podopiecznemu, a dawniej stawał się osobą bliską podopiecznemu. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego pozostającego pod opieką na podstawie ważnie zawartej umowy o opiekę, opiekun wstąpi jednakże z mocy samego prawa w stosunek najmu tego lokalu tylko wówczas, jeżeli stale zamieszkiwał razem z najemcą aż do jego śmierci (art. 691 k.c.). Skoro jedna osoba, która zawiera umowę o opiekę z kilkoma najemcami różnych lokali mieszkalnych, może stale zamieszkiwać razem tylko z jednym podopiecznym w zasadzie nie zachodzi obawa, że przepis art. 691 k.c. zostanie przez nią wykorzystany do nabycia praw najemcy wszystkich lub kilku lokali, których najemcami są jej podopieczni. Gdyby wyjątkowo do tego doszło, to nie jest możliwe stałe zamieszkiwanie przez tę osobę jednocześnie w kilku lokalach mieszkalnych, wobec czego zajdzie podstawa do wydania decyzji o cofnięcie przydziału lokalu, w którym osoba ta nie zamieszkuje przez okres dłuższy niż 6 miesięcy (art. 51 pkt 3 prawa lokalowego).Kierując się przytoczonymi względami, Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak w sentencji.