II SA/Bk 1104/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie sędzia WSA Andrzej Melezini,, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 lutego 2015 r. sprawy ze skargi J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza W. M. z [...].07.2014 r. nr [...], 2. stwierdza, że wymienione decyzje nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz J. P. kwotę 5117 (pięć tysięcy sto siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Skarga została wywiedziona na tle następujących okoliczności. Decyzją Burmistrza Miasta W. M. wydaną dnia [...].07.2014r. została ustalona należna od skarżącego J. P. opłata adiacencka w kwocie 50 720,70 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skarżącego składającej się z wielu działek położonych w W. M., wskutek dokonanego połączenia tych działek i ich ponownego podziału. W podstawie materialnoprawnej decyzji powołane zostały przepisy art. 98 "a" ust. 1 i 148 ust. 1 – 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwała Rady Miasta W. M. nr [...] z dnia [...].06.2011r. w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej. W uzasadnieniu decyzji organ podał, że właściciele 14 działek położonych przy ulicy [...] w W. M. wystąpili z wnioskiem o geodezyjny ich podział po uprzednim połączeniu, w celu wyodrębnienia działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podziałem objęta została między innymi nieruchomość stanowiąca własność skarżącego J. P., składająca się z działek o numerach [...], [...], [...], [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 1,9252 ha. W wyniku ponownego podziału nieruchomości zostało z niej wydzielonych 9 działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe o łącznej powierzchni 1,3500 ha, trzy działki użytkowane rolniczo o łącznej powierzchni 0,4069 ha i dwie działki z przeznaczeniem pod drogę publiczną. Na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej został sporządzony operat szacunkowy rzeczoznawcy G. K., który dokonał wyceny działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Według rzeczoznawcy wartość wydzielonych działek budowlanych z podlegającej podziałowi nieruchomości rolnej wzrosła o kwotę 338 138 złotych a ponieważ procentowa stawka opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału wynosi 15 %, należna opłata adiacencka została ustalona na kwotę 50 720,70 złotych. Organ podkreślił, że strona została powiadomiona o zebranych dowodach i o możliwości zapoznania się z nimi a operat szacunkowy ocenił jako poprawny i zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z akt administracyjnych wynika, że wydanie decyzji poprzedziło ustosunkowanie się przez rzeczoznawcę do zastrzeżeń strony skarżącej zgłoszonych do operatu. W odwołaniu od tej decyzji J. P. zarzucił organowi oparcie decyzji na operacie szacunkowym sporządzonym w sposób sprzeczny z obowiązującym prawem. Wycena nieruchomości, zdaniem strony, naruszyła przepisy prawa: art. 46 par. 1 Kodeksu cywilnego, art. 4 pkt 16 i 98 "a" ust. 1 w związku z art. 98 "b" ust. 2 i 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz par. 4 ust. 3 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz zawodowe standardy wyceny nieruchomości. Naruszenie polegało na nierzetelnych, wadliwych i bezpodstawnych założeniach faktycznych i prawnych przyjętych do wyceny. Zdaniem strony organ I instancji nie przeprowadził rzetelnej analizy procesu szacowania nieruchomości, zwłaszcza w aspekcie zgłoszonych zastrzeżeń, czym naruszył zasady i przepisy postępowania administracyjnego tj. art. 7, 77 par. 1, 80 i 107 par. 3 K.p.a. Z uzasadnienia do zarzutów odwołania wynika, że zasadniczym błędem wyceny było przyjęcie do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, nieruchomości o innej powierzchni i granicach zewnętrznych niż przed podziałem. Wycenianą nieruchomością po podziale była suma powierzchni działek wydzielonych pod budownictwo a wycenianą nieruchomością przed podziałem była powierzchnia pierwotnej nieruchomości pomniejszona o powierzchnie gruntów wydzielonych w ramach podziału pod drogi publiczne i pozostawionych w rolniczym użytkowaniu. Takie założenie doprowadziło do tego, że wyceniana powierzchnia gruntów rolniczych jest mniejsza o 0,2469 ha od powierzchni wycenianych gruntów przeznaczonych pod budownictwo i to w sytuacji, gdy przedmiotem podziału w całości były grunty użytkowane rolniczo. Nadto zdaniem strony żadna z przyjętych do porównań nieruchomości nie jest podobna do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odwołujący się podkreślił, że organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji nie dokonał oceny operatu szacunkowego, stanowiącego dowód w sprawie. Końcowo stwierdził, że nieruchomość odwołującego się przed i po scaleniu i podziale są tak dalece niepodobne, że ich porównanie i ustalenie wzrostu wartości, jest niemożliwe a zatem postępowanie w niniejszej sprawie powinno zostać umorzone jako bezprzedmiotowe. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. po rozpoznaniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...] września 2014r. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej. W uzasadnieniu decyzji odwoławczej Kolegium przytoczyło treść przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami odnoszących się do przesłanek połączenia i ponownego podziału nieruchomości oraz obciążania właścicieli nieruchomości opłatami adiacenckimi z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (98 "b" i 98 "a" ustawy) i wskazało na wynikającą z art. 146 ust. 1 "a" ustawy o gospodarce nieruchomościami konieczność oparcia ustalenia opłaty adiacenckiej na opinii rzeczoznawcy majątkowego. Następnie Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca w operacie sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania, dokonał wyceny prawa własności nieruchomości gruntowej o powierzchni 1,1044 ha stanowiącej własność skarżącego przed jej połączeniem i podziałem i po połączeniu i podziale. Z operatu wynika, że wartość nieruchomości przed połączeniem i podziałem wynosiła 929 242,16 złotych a po połączeniu i podziale 1 267 380 złotych. Różnica wartości nieruchomości stanowi wzrost o kwotę 338 138 złotych. Zdaniem Kolegium operat sporządzony został zgodnie z przepisami art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z operatu wynika bowiem, że uwzględnia on przeznaczenie wydzielonych działek pod budownictwo, pod użytkowanie rolnicze i pod drogi publiczne czyniąc przedmiotem wyceny tylko działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Odnosząc się do zarzutów skarżącego, Kolegium stwierdziło, że ani sąd ani organ administracyjny oceniając operat jako dowód, nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy z uwagi na to, że nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Operat podlega ocenie jedynie pod względem formalnym. Tak twierdząc Kolegium powołało się na wyroki NSA wydane w sprawach: I OSK 852/07, II OSK 2012/06, I OSK 1087/09, I OSK 373/09, I OSK 379/10, I OSK 1650/10, I OSK 2430/11, OSK 1165/12 i I OSK 1894/12. Kolegium dodało, że oceniając operat w zakresie jego wartości dowodowej organ administracji ma na uwadze, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zaakcentowało też fakt, że w prowadzonym postępowaniu rzeczoznawca ustosunkował się do zastrzeżeń skarżącego zgłoszonych do operatu. W skardze wywiedzionej na powyższą decyzję ostateczną do sądu administracyjnego J. P. powtórzył w całości zarzuty odwołania oparcia decyzji organów obu instancji na operacie szacunkowym sporządzonym w sposób sprzeczny z obowiązującym prawem. Wycena nieruchomości, zdaniem strony, naruszyła przepisy prawa: art. 46 par. 1 Kodeksu cywilnego, art. 4 pkt 16 i 98 "a" ust. 1 w związku z art. 98 "b" ust. 2 i 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz par. 4 ust. 3 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz zawodowe standardy wyceny nieruchomości. Naruszenie polegało na nierzetelnych, wadliwych i bezpodstawnych założeniach faktycznych i prawnych przyjętych do wyceny. Zdaniem strony organy obu instancji nie przeprowadziły rzetelnej analizy procesu szacowania nieruchomości, zwłaszcza w aspekcie zgłoszonych zastrzeżeń, czym naruszyły zasady i przepisy postępowania administracyjnego tj. art. 7, 77 par. 1, 80 i 107 par. 3 K.p.a. Z uzasadnienia zarzutów skargi nadal wynika, że zasadniczym - zdaniem strony - błędem wyceny było przyjęcie do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, nieruchomości o innej powierzchni i granicach zewnętrznych niż przed podziałem. Wycenianą nieruchomością po podziale była suma powierzchni działek wydzielonych pod budownictwo a wycenianą nieruchomością przed podziałem była powierzchnia pierwotnej nieruchomości pomniejszona o powierzchnie gruntów wydzielonych w ramach podziału pod drogi publiczne i pozostawionych w rolniczym użytkowaniu. Takie założenie doprowadziło do tego, że wyceniana powierzchnia gruntów rolniczych jest mniejsza o 0,2469 ha od powierzchni wycenianych gruntów przeznaczonych pod budownictwo i to w sytuacji, gdy przedmiotem podziału w całości były grunty użytkowane rolniczo. Nadto zdaniem strony żadna z przyjętych do porównań nieruchomości nie jest podobna do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odwołujący się podkreślił, że organy obu instancji w uzasadnieniu swojej decyzji nie dokonały oceny operatu szacunkowego, stanowiącego dowód w sprawie. Końcowo stwierdził, że nieruchomość odwołującego się przed i po scaleniu i podziale są tak dalece niepodobne, że ich porównanie i ustalenie wzrostu wartości, jest niemożliwe a zatem postępowanie w niniejszej sprawie powinno było zostać umorzone jako bezprzedmiotowe. Skarżący podkreśli także, że organ II instancji w żaden sposób nie odniósł się do istotnych dla uzasadnienia zarzutów, argumentów strony zawartych w odwołaniu. Podnosząc powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasadzenie od organu na jego rzecz kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje; Skarga podlegała uwzględnieniu aczkolwiek przede wszystkim z przyczyn wziętych przez sąd pod uwagę z urzędu, do czego obligował przepis art. 134 par. 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, wskazujący na brak związania sądu administracyjnego zarzutami i wnioskami skargi. W świetle powołanego wyżej przepisu zadaniem sądu administracyjnego pozostaje zawsze zbadanie całokształtu sprawy poddanej kontroli sądowej na skutek wniesionej skargi niezależnie od charakteru i treści zarzutów powołanych przez skarżącego. Uwadze organów obu instancji orzekających w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98 "b" ust. 2 w związku z art. 98 "a" ustawy o gospodarce nieruchomościami, umknęła specyfika decyzji o połączeniu i podziale nieruchomości stanowiąca wyjściowe zdarzenie prawne, z którego skutkiem w postaci wzrostu wartości nieruchomości związana jest możliwość naliczenia opłaty adiacenckiej. Jak wynika z art. 98 "b" ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepis art. 98 "a" dający organowi (wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta) prawo do decyzyjnego ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela (lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania) stosuje się odpowiednio w sprawach, o których mowa w ust. 1 art. 98 "b" tj. w przypadku połączenia i ponownego podziału nieruchomości. Już samo odesłanie do odpowiedniego jedynie stosowania przepisu o możliwości naliczenia opłaty adiacenckiej również po wystąpieniu zdarzenia prawnego w postaci podziału nieruchomości uprzednio połączonych (scalonych), wskazuje na konieczność uwzględniania przy ustalaniu opłaty adicenckiej na podstawie art. 98 "b" ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami specyfiki decyzji, o której mowa w art. 98 "b" ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Specyfika zaś postępowania opisanego art. 98 "b" ustawy o gospodarce nieruchomościami polega na złożonym i ścisłym powiązaniu geodezyjnego podziału nieruchomości z jej prawnym podziałem w sytuacji decyzyjnego podziału na działki gruntu nieruchomości uprzednio połączonych. Z uwagi zaś na to, że opłatą adicencką obciążony być może jedynie właściciel nieruchomości wyodrębnionej w nowym kształcie wskutek podziału wcześniej połączonych nieruchomości (lub użytkownik wieczysty, jeżeli połączenie i podział dotyczy nieruchomości pozostających w użytkowaniu wieczystym), jeszcze przed naliczeniem opłaty adiacenckiej musi się dokonać również podział prawny nieruchomości a jego dokonanie winno bezspornie wynikać z materiału dowodowego zebranego w sprawie. Świadczy o tym analiza treści art. 98 "b" ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do brzmienia art. 98 "b" ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany, o której mowa w ust. 3. Jak stanowi zaś art. 98 "b" ust. 3 ww. ustawy podziału nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, dokonuje się pod warunkiem, że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają, w drodze zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu. W razie nierównej wartości zamienianych części stosuje się art. 15 ( tj. system wyrównania wartości dopłatami). Złożoność związania podziału geodezyjnego z podziałem prawnym w instytucji połączenia nieruchomości i ponownego ich podziału dotyczy płaszczyzny geodezyjnej i prawnej. Na płaszczyźnie geodezyjnej polega ono na tym, że łączy się geodezyjnie wiele nieruchomości stanowiących własność różnych osób i dopiero po ich połączeniu dzieli się na nowe działki przy zachowaniu kryteriów wymaganych przy podziale nieruchomości (vide: odesłanie w art. 98 "b" ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami do odpowiedniego stosowania przepisów dotyczących klasycznego podziału nieruchomości). Wydzielone w ten sposób działki mogą obejmować grunty należące do różnych osób, co do zasady nie może mieć miejsca. Na płaszczyźnie prawnej związanie wyraża się w tym, że dopóki nie dojdzie do zawarcia umowy zamiany, dopóty połączenie i podział geodezyjny będą odbiegać od aktualnego stanu prawnego a konkretnie będą z nim sprzeczne. O skutecznym zatem podziale geodezyjnym, w przypadku podziału obwarowanego warunkiem dokonania zamiany gruntów, można mówić dopiero, gdy warunek zostanie ziszczony. Warunek ten może być spełniony dopiero po tym, jak decyzja w sprawie zatwierdzenia połączenia i podziału nieruchomości stanie się ostateczna. Zawarcie umowy zamiany powinno nastąpić na podstawie danych ewidencyjnych określonych w ostatecznej decyzji o zatwierdzeniu połączenia i podziału nieruchomości w terminie wynikającym z umowy przedwstępnej. W sytuacji, gdy warunek zawarcia umowy zamiany nie zostanie spełniony w ustalonym umową przedwstępną terminie a uprawnione strony nie wystąpiłyby do sądu z roszczeniem cywilnym o wydanie orzeczenia określonego w art. 64 k.c. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o wzajemnym przeniesieniu praw do części nieruchomości w sposób określony w umowie przedwstępnej, organ, który wydał decyzję o zatwierdzeniu połączenia i podziału nieruchomości, zobowiązany jest do wydania na podstawie art. 162 par. 1 pkt 2 K.p.a. decyzji stwierdzającej wygaśnięcie decyzji o zatwierdzeniu połączenia i podziału nieruchomości. Warunkowy charakter decyzji o zatwierdzeniu połączenia nieruchomości i ich ponownego podziału nakazywał organowi orzekającemu o ustaleniu opłaty adicenckiej poczynienie ustaleń co do ziszczenia się warunku, jakim podział został obwarowany tj. warunku zawarcia umowy zamiany wyodrębnionych ewidencyjnie gruntów, pochodzących z dotychczasowego obszaru ich nieruchomości, a które znalazły się w granicach nowych działek ewidencyjnych. Było to konieczne albowiem przyjmowany dla ustalenia opłaty adiacenckiej (stosownie do art. 98 ‘a" ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do którego odsyła art. 98 "b" ust. 2 ustawy), stan nieruchomości po podziale przyjmowany na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, nie był jeszcze nowym stanem prawnym, dającym skarżącemu tytuł prawny do działek budowlanych o powierzchni po 1500 metrów kwadratowych. Nowy stan prawny ukształtować miała dopiero umowa zamiany, stanowiąca podstawę do naniesienia zmian w ewidencji gruntów i ujawnienia ich w księgach wieczystych prowadzonych dla dotychczasowych nieruchomości. Podkreślić należy, że "stan prawny" nieruchomości jest jednym z elementów pojęcia "stan nieruchomości", co wynika z legalnej definicji tego pojęcia zawartej w słowniku pojęć ustawy o gospodarce nieruchomościami (vide: brzmienie art. 4 pkt 17 ustawy). Z operatu szacunkowego wynika, że ustaleniu wartości nieruchomości skarżącego po podziale towarzyszyło założenie, że już w dacie ostateczności decyzji o połączeniu i podziale nieruchomości, skarżący dysponował tytułem prawnym do 9 działek budowlanych o powierzchni po 1500 metrów kwadratowych każda. Powyższego błędnego założenia organy obu instancji nie zweryfikowały, gdyż nie czyniły żadnych ustaleń co do ziszczenia się warunku, którym decyzja o połączeniu nieruchomości i ich ponownym podziale była obwarowana. Już z tych przyczyn decyzja ustalająca opłatę adicencką nie mogłaby zostać zaakceptowana, ponieważ oparta jest na niesprawdzonym uznaniu przysporzenia majątkowego po stronie skarżącego w postaci uzyskania kształtnych działek budowlanych wskutek dokonanego podziału. Obciążenie opłatą adiacencką w następstwie wzrostu wartości nieruchomości wskutek decyzyjnego zatwierdzenia na wniosek właścicieli nieruchomości połączenia nieruchomości i ich podziału na nowo wymaga przy tym, tak jak i przy opłacie adiacenckiej opartej o ustalenie wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej klasycznego podziału (tj. wydzielenia z jednej działki ewidencyjnej co najmniej dwóch działek), wykazania, że przysporzenie w postaci wzrostu wartości majątku stanowi bezpośredni skutek połączenia i podziału nieruchomości. Nie może być zatem żadnych wątpliwości, że fakt wzrostu wartości nieruchomości jest związany wyłącznie ze zdarzeniem adiacenckim w postaci decyzji zatwierdzającej połączenie i podział nieruchomości. W odniesieniu do opłaty adiacenckiej przewidzianej art. 98 "b" ustawy o gospodarce nieruchomościami nie można tracić z pola widzenia ścisłego powiązania zdarzenia adiacenckiego (decyzji o połączeniu i podziale nieruchomości) z koniecznymi dla uruchomienia procedury naliczenia opłaty adiacenckiej, czynnościami cywilnoprawnymi zależnymi od samego zainteresowanego. Zauważyć należy, że pod pojęciem "opłaty adicenckiej" według ustawowej definicji zamieszczonej w art. 4 pkt 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozumieć należy opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Zatem definicja "opłaty adiacenckiej" odsyła do tych zdarzeń adiacenckich, które są następstwem działań organów władzy publicznej, niewymagających (poza złożeniem wniosku o podział nieruchomości) aktywności potencjalnych beneficjentów przysporzenia majątkowego. Odpowiednie (a nie wprost) stosowanie przepisu o możliwości ustalenia opłaty adicenckiej również w następstwie wzrostu wartości nieruchomości wskutek decyzji o zatwierdzeniu połączenia nieruchomości i ich podziału na nowo, wymaga – zdaniem sądu – wyważenia przez organ, w jakim zakresie przysporzenie majątkowe (wzrost wartości nieruchomości) związany jest z samym geodezyjnym połączeniem i podziałem nieruchomości. Przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę i konfiguracja układu działek budowlanych oraz ich powierzchnia są następstwem ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wzrost wartości nieruchomości spowodowany ustaleniami planu będzie obligował wójta (burmistrz, prezydenta miasta) do obciążenia właścicieli nieruchomości w razie ich zbycia - rentą planistyczną, przewidzianą art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uzyskanie prawa do własności gruntu w narzuconych planem zagospodarowania przestrzennego granicach, wynikających z zatwierdzonego podziału połączonych nieruchomości, wymaga zaś aktywności właścicieli nieruchomości. W kontrolowanej sprawie zabrakło wykazania, w jakim zakresie przypisany operatem wzrost wartości nieruchomości skarżącego wskutek decyzji o zatwierdzeniu połączenia nieruchomości i podziału na nowo jest następstwem samej decyzji. Organ orzekający o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest zobowiązany z urzędu sprawdzić wystąpienie ustawowych przesłanek uprawniających do wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką i te przesłanki opisać w uzasadnieniu decyzji. Decyzję podejmuje w oparciu o wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę według stanu nieruchomości przed zdarzeniem adiacenckim i po zdarzeniu adiacenckim, Wycena stanowi konieczny dowód w sprawie, który – jak każdy dowód – podlega ocenie organu. Ocena ta nie może ograniczyć się do stwierdzenia formalnego związania organu ustaleniami rzeczoznawcy, którego operat podlega ocenie jedynie pod względem formalnym. Organ jest bowiem zobowiązany sprawdzić na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł swoją konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego. W przeciwnym razie powstanie sytuacja, w której podmiotem rozstrzygającym sprawę byłby w istocie rzeczoznawca, a nie organ (vide: wyrok WSA we Wrocławiu z 20.11.2006r. sygn. II SA/Wr 241/06, NSA z 12.12.1983r. sygn. ISA 1302/83, NSA z 25.08.1998r. sygn. IV SA1656/96). Rzeczoznawca nie może zatem wyręczać organu w obowiązku ustalenia stanu faktycznego i przyporządkowania go właściwym przepisom (vide: wyrok WSA w Krakowie z dnia 23.01.2009r. sygn. IISA/Kr 1202/08) Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że przed ustaleniem opłaty adiacenckiej nie zostały przez organ poczynione wystarczające ustalenia w zakresie możliwości obciążenia skarżącego opłatą adiacencką co do zasady i co do wysokości. Porównanie nieruchomości po podziale do nieruchomości przed podziałem wymagało potwierdzenia nabycia przez skarżącego prawa własności gruntu w granicach określonych decyzją podziałową a samo obciążenie opłatą adiacencką wykazania, że wzrost wartości nieruchomości jest oczywistą konsekwencją decyzji o połączeniu i podziale nieruchomości a nie następstwem innych zdarzeń prawnych. Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł o uchyleniu decyzji organów obu instancji (art. 145 par. 1 pkt 1 lit. ‘a" i "c" ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Konsekwencją uwzględnienia skargi stała się konieczność zamieszczenia w wyroku stwierdzenia o niemożności wykonania zaskarżonych decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku (art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi) oraz orzeczenia o zwrocie przez organ na rzecz skarżącego poniesionych przez niego kosztów postępowania sądowego (art. 200 w związku z art. 210 par. 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Na koszty postępowania sadowego złożyły się: uiszczony wpis od skargi oraz koszty zastępstwa procesowego skarżącego przed sądem, reprezentowanego przez adwokata).