II SA/Bk 202/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk,, sędzia WSA Mirosław Wincenciak (spr.), Protokolant Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 czerwca 2012 r. sprawy ze skarg A. M.-Sz. i H. M.-N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. oddala skargi. Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności. Polski Koncern Naftowy O. Spółka akcyjna z siedzibą w P. wystąpił w dniu 26 września 2011 r. do Burmistrza Miasta G. z wnioskiem (uzupełnionym pismami z dnia 26 września 2011 r. i 21 października 2011 r.) o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie jednostanowiskowej, samoobsługowej, ręcznej myjni samochodowej jako usługi towarzyszącej stacji paliw na terenie obejmującym część działki nr 618, położonym w obrębie gruntów miasta G. Organ I instancji, decyzją z dnia [...] listopada 2011 r. nr [...], na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1, art. 63 ust. 1, 2 i 4, art. 64 w zw. z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. W decyzji określono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, w szczególności w zakresie: warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr ochrony współczesnej, ochrony środowiska i zdrowia ludzi, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, ustalono również wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W uzasadnieniu decyzji podano, że warunki zabudowy określono na podstawie wyniku przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Projekt decyzji uzgodniono z Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w B., zarządcą drogi publicznej kategorii krajowej (postanowienie z dnia [...] listopada 2011 r.). W ocenie organu I instancji planowana inwestycja spełnia warunki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odwołanie od tej decyzji wniosły A. M. – Sz. i H. M. – N. – współwłaścicielki działki nr ewid. 577, sąsiadującej z terenem inwestycji. Zarzuciły naruszenie art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Wskazały, że ich działka jest działką bezpośrednio sąsiadującą ze stacją paliw na której planowana jest budowa myjni ręcznej. Uznały, że budowa myjni jest niezgodna z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie odległości od sąsiadujących działek oraz w zakresie bezpieczeństwa dla otoczenia. Kwestionowana decyzja narusza interesy mieszkańców i właścicieli ziemi znajdujących się wokół planowanej inwestycji. W ocenie odwołujących ich działka przez samo sąsiedztwo stacji benzynowej już straciła na swojej wartości, zaś wraz z budową myjni jej wartość jeszcze bardziej zmaleje, a możliwość korzystania z tego terenu zostanie ograniczona. Wszystkie płyny pochodzące z myjni będą w dużej części spływały do ziemi, przez co możliwość uprawiania ziemi i korzystania z jej owoców będzie ograniczona. Wszelkie zanieczyszczenia będą także przedostawały się w postaci immisji bezpośrednich na ich działkę, co będzie wiązało się ze zmniejszeniem przyjemności przebywania na działce, a w efekcie jej użytkowania. Wskazując na powyższe wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...], utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. W uzasadnieniu podano, że planowane przedsięwzięcie spełnia wymagania określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazano, że wniosek inwestora odpowiada wszystkim wymaganiom określonym w art. 52 ust. 2 pkt 1-3 ustawy. W części tekstowej wniosku opisano dotychczasowy sposób zagospodarowania terenu inwestycji, w tym wskazano, że inwestor posiada prawomocne pozwolenie na przebudowę istniejącej stacji paliw (decyzja nr [...] znak [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r.), zaś projekt zagospodarowania terenu uwzględnia przyszłą lokalizację myjni, wraz z układem komunikacyjnym, przebudową zjazdów przyłączy i instalacji. W charakterystyce planowanej zabudowy określono przybliżone parametry techniczne inwestycji i przedstawiono w formie graficznej planowany sposób zagospodarowania terenu inwestycji. W ocenie organu odwoławczego, co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Działka nr 618, na której planowana jest realizacja przedmiotowej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej - drogi kategorii krajowej ul. E., poprzez istniejący zjazd na teren stacji paliw. Istniejące wewnętrzne uzbrojenie terenu pozwala nie tylko na prawidłowe korzystanie z istniejących obiektów budowlanych lecz także poprzez planowane przyłącza zaspokaja potrzeby zamierzenia budowlanego określonego przez wnioskodawcę. Teren realizacji inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W ocenie organu odwoławczego podniesiony w odwołaniu zarzut dotyczący możliwości ograniczenia, wskutek wydania zaskarżonej decyzji, korzystania z nieruchomości odwołujących, rozpatrywać należy, w świetle regulacji mających na celu ochronę interesów osób trzecich. Organ podał, że ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich zapisuje się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed pozbawieniem: dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, uciążliwości powodowanych przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby. Wszystkie te warunki zostały określone przez organ I instancji w treści zaskarżonej decyzji ustalającej warunki zabudowy. W niniejszej sprawie pkt 5 oraz pkt 7 decyzji stanowi m. in., że: planowane zamierzenie inwestycyjne należy projektować i budować w sposób określony w przepisach prawa oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej zapewniając poszanowanie, występujących w zasięgu oddziaływania uzasadnionych interesów osób trzecich, o których mowa w art. 5 prawa budowlanego, ewentualne kolizje z istniejącymi sieciami uzbrojenia technicznego terenu należy rozwiązywać w uzgodnieniu z gestorami poszczególnych sieci, wejście na teren nie będący własnością inwestora, wynikający z konieczności wykonania robót należy każdorazowo uzgodnić z właścicielem, użytkownikiem lub zarządcą terenu; Ponadto inwestycję należy projektować i realizować zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym: lokalizować projektowany obiekt i urządzenia z zachowaniem wymogów wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, odprowadzenie wód opadowych i zagospodarowanie terenu wykonać w sposób nie wpływający na stan wody na gruncie ze szkodą dla gruntów sąsiednich (art. 29 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne). W ocenie organu odwoławczego interesy osób trzecich, do których należą odwołujące, zostały tym samym stosownie zabezpieczone już na obecnym etapie procesu inwestycyjnego i muszą być uwzględnione w odrębnym postępowaniu w przedmiocie pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu techniczno - budowlanego na podstawie przepisów - Prawa budowlanego. Jednocześnie organ wyjaśnił, że z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesów osób trzecich, gdyż decyzja taka nie narusza prawa własności i innych praw tych osób i nie uprawnia do wykonywania inwestycji. Ochrona interesów osób trzecich na etapie ustalania warunków zabudowy nie może przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, wobec czego nie może być tak konkretna i szczegółowo określona jak w pozwoleniu na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy stwierdza jedynie dopuszczalność budowy inwestycji dla terenu wskazanego we wniosku. W decyzji tej organ nie przesądza o usytuowaniu obiektu w określonym ściśle na planie realizacyjnym miejscu, w tym nie przesądza o dopuszczalności realizacji inwestycji z uwagi na jej odległość od już istniejących obiektów. Konkretne określenia usytuowania obiektu budowlanego, jego wysokości, kształtu i innych szczegółów architektoniczno-budowlanych są częścią postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. SKO nie podzieliło również tezy odwołujących, że wszystkie płyny pochodzące z myjni będą w dużej części spływały do ziemi, przez co możliwość uprawiania ziemi i korzystania z jej owoców będzie ograniczona. Wskazano, że inwestor we wniosku podał, iż ścieki technologiczne z myjni po oczyszczeniu w kanale technologicznym, odszlamiaczu i separatorze koalescencyjnym substancji ropopochodnych trafią do sieci kanalizacji sanitarnej. Powyższe potwierdził organ I instancji w zaskarżonej decyzji (pkt 4 b). Natomiast odprowadzenie wód opadowych z zadaszenia i powierzchni utwardzonych odbywać się będzie poprzez planowane przyłącze do wewnętrznej sieci kanalizacji deszczowej na terenie stacji paliw, podłączonej z zastosowaniem separatorów substancji ropopochodnych do komunalnej sieci kanalizacji deszczowej w ulicy Świerkowej (pkt 4 c). Ponadto planowana inwestycja nie mieści się w wymienionym, w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. nr 213, póz. 1397), katalogu przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko i w związku z tym nie wymaga przeprowadzenia procedury związanej z wydaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Organ odwoławczy podał, że nie może odnieść się do zarzutu, iż planowana inwestycja może przyczynić się do spadku atrakcyjności działki należącej do odwołujących, albowiem jest to zdarzenie przyszłe i niepewne, nie znajdujące oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym. Końcowo podano, że zaskarżona decyzja odpowiada wymogom określonym w art. 107 §1 i 3 kpa i nie narusza powoływanych przez odwołujące przepisów postępowania. Organ w toku postępowania przed wydaniem decyzji dokładnie wyjaśnił stan faktyczny, przestrzegał przepisy procesowe oraz prawidłowo stosował przepisy prawa materialnego z uwzględnieniem szczególnie zasady bezstronności w swoim postępowaniu. Zgromadzony przed organem I instancji materiał dowodowy jest wystarczający i odpowiedni do istniejącego w dniu orzekania stanu prawnego. Skoro akta sprawy nie zawierają żadnego dowodu przedłożonego przez skarżące to nie można czynić zarzutu naruszenia art. 80 kpa. Decyzję tę do sądu administracyjnego zaskarżyła A. M. – Sz. i zarzuciła: - niesprawdzenie decyzji organu I instancji w aspekcie wymogu ochrony interesu osób trzecich wynikającego z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, - niesprawdzenie decyzji organu I instancji w aspekcie zastrzeżeń do wyznaczonych granic obszaru analizowanego i do przeprowadzonej analizy. Wskazując na powyższe naruszenia skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości jako naruszającej przepisy prawa i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podała, że nie zgadza się z twierdzeniem Kolegium iż skład orzekający nie mógł się odnieść do twierdzenia, że planowana inwestycja przyczyni się do spadku atrakcyjności jej działki. Jest twierdzeniem oczywistym i niewymagającym dowodu, że ustanowienie zabudowy będącej przedmiotem wydania decyzji będzie przyczynkiem do zmniejszenia się atrakcyjności sąsiadujących działek. Sytuacja taka ma miejsce już w chwili obecnej ze względu na sąsiedztwo stacji paliw. Zdaniem skarżącej nie wymaga dowodu twierdzenie, że w przypadku gdyby jej działka sąsiadowałaby z łąką, czy z innym budynkiem mieszkalnym, jej wartość byłaby wyższa niż w sytuacji gdy sąsiaduje ze stacją paliw i myjnią samoobsługową. Nadto skarżąca wywiodła, że nie zgadza się z twierdzeniem Kolegium, iż Burmistrz wydając decyzję rozpatrzył cały materiał dowodowy. W przekonaniu skarżącej Burmistrz nie zebrał w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, np. nie zbadał w jaki negatywny sposób budowa myjni wpłynie na działki sąsiadujące, w żaden sposób nie badał w jakim stopniu pogorszy się stopa życia osób zamieszkujących działki sąsiadujące oraz nie sprawdzał przesłanek związanych z funkcjonowaniem mieszkańców na działkach sąsiadujących. Brak zebrania tej części materiału dowodowego powoduje, że Burmistrz nie mógł rozpatrzyć go w sposób wyczerpujący. Nieprawdą, zdaniem skarżącej, jest również twierdzenie Kolegium, że całokształtem materiału dowodowego są wszystkie dowody zgromadzone w aktach danej sprawy. W jej przekonaniu całokształtem materiału dowodowego są te wszystkie dowody, które organ wydający decyzję mógł zdobyć, lub wejść w ich posiadanie ale tego nie zrobił. Z uwagi na powyższe organ wydający decyzję nie mógł rozpatrzyć całokształtu materiału dowodowego, ponieważ go nie zebrał, przez co naruszył artykuł 80 kpa. W wydanej decyzji został naruszony interes prawny skarżącej poprzez spadek wartości działki, której jestem współwłaścicielką. Skargę o identycznej treści na decyzję SKO do sądu administracyjnego złożyła również H. M. – N. Organ w odpowiedzi na skargi wniósł o ich oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Obie skargi zostały połączonego do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje. Skargi są nieuzasadnione, albowiem zaskarżona decyzja jak i decyzja poprzedzająca jej wydanie nie naruszają przepisów postępowania, ani przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.). Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja na podstawie której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie jednostanowiskowej, samoobsługowej, ręcznej myjni samochodowej jako usługi towarzyszącej stacji paliw na terenie obejmującym część działki nr 618, położonym w obrębie gruntów miasta G. Wobec braku na terenie inwestycji, na datę orzekania przez organy, obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zamierzona inwestycja wymagała ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Wyznacznikiem rozstrzygnięcia merytorycznego tego rodzaju decyzji jest zgodność projektowanej inwestycji z przepisami prawa powszechnie obowiązującego a konkretnie z treścią art. 61 ust. 1-5 ww. ustawy, określającym pozytywne przesłanki jej wydania. A mianowicie z treści tego przepisu wynika, że warunki zabudowy można ustalić tylko dla inwestycji zgodnej z przepisami odrębnymi a ponadto spełniającej łącznie następujące wymogi: planowana inwestycja musi stanowić kontynuację istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, działka na której planowana jest inwestycja musi mieć dostęp do drogi publicznej oraz zapewnione wystarczające uzbrojenie terenu. Jeżeli chodzi o zgodność z przepisami odrębnymi to w szczególności organ administracyjny powinien wziąć pod uwagę warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych wydanych w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich – art. 54 ust. 2 ustawy. Określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 dokonane zostało w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), wydanym na postawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 ustawy. Stosownie do przepisu § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. W rozpoznawanej sprawie ustalenie warunków zabudowy przeprowadzone zostało zgodnie z powołanymi przepisami ustawy i rozporządzenia wykonawczego. Przed wydaniem decyzji organ sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. W ocenie Sądu granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone prawidłowo z zachowaniem odległości wskazanych w § 3 ust. 2 rozporządzenia i wymaganych wskaźników. W sposób zgodny z treścią § 4 - 8 omawianego rozporządzenia przyjęto też na przedmiotowej działce obowiązującą linię zamierzonej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokość zabudowy, geometrię dachu. Analiza ta wykazała, że na przedmiotowym terenie występuje zabudowa usługowa, mieszkaniowa jednorodzinna, mieszkaniowa jednorodzinna z usługami. Planowane zamierzenie inwestycyjne jako usługa towarzysząca stacji paliw stanowić będzie kontynuację występującej w analizowanym obszarze zabudowy usługowej. Stwierdzić zatem należy, że realizacja wnioskowanej inwestycji nie naruszy warunku dobrego sąsiedztwa w zakresie kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym miejscy wyjaśnić należy, że określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy zasada dobrego sąsiedztwa, uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania nowej inwestycji do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, który konkretyzuje się w tym przepisie przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy. Kontynuacja funkcji o której mowa w tej regulacji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Jako zasadę można przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w istniejący stan rzeczy. Rozumienie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Należy uznać, że przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedająca się z nią w praktyce pogodzić. Nie wolno kwestii funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwość powstawania budynków tylko tego samego rodzaju co już istniejące. Podstawą odmowy wydania decyzji musiałaby być sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących, którą organ potrafiłby racjonalnie uzasadnić. Nie można zatem uznać, że podstawą do decyzji odmownej byłby sam brak zgodności pomiędzy inwestycją a zastanym zagospodarowaniem terenu, rozumiany jako brak tożsamości obiektu projektowanego z obiektem istniejącym. Dla ustalenia ciągłości funkcji zabudowy wystarczające jest stwierdzenie, że przynajmniej jedna nieruchomość na terenie analizowanym posiada taką funkcję, jaka wynika z wniosku inwestora. W przedmiotowej sprawie na analizowanym obszarze występują tereny zabudowy usługowej, mieszkaniowej jednorodzinnej a także mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami. W takim stanie faktycznym nie można, jednej z funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu nadawać priorytetowego znaczenia. Nie można zatem przyjąć, iż tylko zabudowa o charakterze mieszkaniowym winna zdeterminować ustalenie warunków zabudowy w analizowanym obszarze, gdyż doprowadziłoby to do nieuzasadnionego pominięcia funkcji usługowej, niewątpliwie również występującej na analizowanym terenie. Nadto Sąd oceniając zgodność zaskarżonej decyzji z przepisem art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uznał, że spełnione zostały w rozpoznawanej sprawie pozostałe warunki dopuszczalności tej decyzji zawarte w pkt 2-5, tzn. teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy ma dostęp do drogi publicznej, istnieje możliwość zapewnienia wystarczającej infrastruktury technicznej, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Legalności kwestionowanej decyzji nie podważają zarzuty skargi. Główny zarzut skargi sprowadza się do tego, że decyzja narusza interes prawny skarżących albowiem budowa myjni w sąsiedztwie ich działki spowoduje spadek jej wartości. Z uwagi na charakter decyzji ustalającej warunki zabudowy, stwierdzić należy że zarzut ten jest przedwczesny. W kwestionowanej decyzji zabezpieczone zostały interesy osób trzecich poprzez określenie wymagań jakie ma spełniać inwestycja a mianowicie wskazano na treść art. 5 ustawy - Prawo budowlane z którego wynika, że obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i realizować w sposób określony w przepisach oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej tj. w sposób zapewniający: bezpieczeństwo konstrukcji, bezpieczeństwo pożarowe, bezpieczeństwo użytkowania, ochronę przed pozbawieniem dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody, gleby poprzez odpowiednie odprowadzanie ścieków oraz gromadzenie i usuwanie odpadów, odpowiednie usytuowanie budynków oraz towarzyszących urządzeń – z zachowaniem strefy ich oddziaływania mieszczącej się na własnej działce, odpowiednie ukształtowanie terenu działki – w sposób umożliwiający odprowadzenie wód opadowych na działki sąsiednie. Dodatkowo ustalono, że ścieki technologiczne z myjni po oczyszczeniu w kanale technologicznym, odszlamiaczu i separatorze koalescencyjnym substancji ropopochodnych trafią do sieci kanalizacji sanitarnej (pkt 4 b). Natomiast odprowadzenie wód opadowych z zadaszenia i powierzchni utwardzonych odbywać się będzie poprzez planowane przyłącze do wewnętrznej sieci kanalizacji deszczowej na terenie stacji paliw, podłączonej z zastosowaniem separatorów substancji ropopochodnych do komunalnej sieci kanalizacji deszczowej w ulicy Świerkowej (pkt 4 c). Postanowiono również, że odprowadzanie wód opadowych i zagospodarowanie terenu należy wykonać w sposób nie wpływający na stan wody na gruncie ze szkodą dla gruntów sąsiednich (pkt 7 lit. b). Decyzja ustalająca warunki zabudowy potwierdza jedynie możliwość realizowania na konkretnej działce gruntu, wskazanej we wniosku inicjującym postępowanie w sprawie, projektowanej inwestycji, stanowiąc poprzez swoje ustalenia ograniczenia dla inwestora w zakresie określonym ustawowo, którymi związany jest organ właściwy dla wydania pozwolenia na budowę. Nie determinuje jednak takiego pozwolenia w tym sensie, że bezwzględnie nie obliguje właściwego organu do jego udzielenia. Pozwolenie na budowę może być wydane jedynie wówczas, gdy zostaną spełnione warunki określone w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Z uwagi na powyższe w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie można skutecznie korzystać z argumentów dotyczących ewentualnego spadku wartości nieruchomości na skutek spływania wszystkich płynów pochodzących z myjni do ziemi a także przedostawania się wszelkich zanieczyszczenia. Wielokrotnie sądy administracyjne w sprawowanym w tym zakresie orzecznictwie stwierdziły, że takie kwestie mogą być rozważane i ewentualnie uwzględnione w postępowaniu, którego przedmiotem jest uzyskanie pozwolenia na budowę (np. wyrok WSA z dnia 22 czerwca 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 650/04, Lex nr 186655; wyrok WSA z dnia 14 lipca 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 713/05, Lex nr 190610; wyrok WSA z dnia 3 marca 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 233/05, Lex nr 222277). Podnoszone zatem przez skarżące okoliczności dotyczące funkcjonowania przyszłej inwestycji, nie dają podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ bada spełnienie wymogów określonych w ustawie. Obawy właścicieli nieruchomości sąsiednich co do przyszłego funkcjonowania inwestycji nie mogą uzasadniać odmowy ustalenia warunków zabudowy, skoro spełnione zostały wszystkie wymagania ustawowe. Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł, jak w sentencji, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 2012, poz. 270 ze zm.).