II SA/Bk 745/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie asesor sądowy WSA Marta Joanna Czubkowska (spr.) sędzia WSA Elżbieta Lemańska, Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi D. I. i P. I. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia 3 sierpnia 2023 r. nr AB-II.7840.2.3.2023.AK w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta Białegostoku z dnia 10 maja 2023 r. nr 218/2023; 2. zasądza od Wojewody Podlaskiego na rzecz skarżących D. I. i P. I. solidarnie kwotę 500,00 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności. We wniosku z 8 marca 2023 r. inwestor – M. sp. j. wystąpił do Prezydenta Miasta Białegostoku o wydanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze (handel) powierzchnia zabudowy: 809,10 m2, kubatura 21099 m2, muru oporowego wraz z zagospodarowaniem terenu i rozbiórkami: budynku garażowego oraz instalacji wodociągowej, na działkach nr ew. gr. [...], [...], [...] w obr. [...] , przy ul. [...] i [...] w Białymstoku. Decyzją z 10 maja 2023 r. nr DUA-XIV. 6740.40.2023 Prezydent Miasta Białegostoku zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno - budowlany i udzielił inwestorowi pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego zgodnie ze złożonym wnioskiem. Odwołanie od tej decyzji wnieśli D. i P. I. - właściciele nieruchomości o nr ewid. gr. [...], [...] i [...] i zarzucili, że zaprojektowany budynek wielorodzinny ogranicza możliwość hipotetycznej zabudowy działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Wskazali, że z przeprowadzonej analizy nasłonecznienia wynika, że hipotetyczna zabudowa na ww. działkach, o parametrach zgodnych z zapisami planu, będzie zacieniać mieszkania wielopokojowe jednostronnie oświetlone w projektowanym budynku, w związku z tym nie jest możliwe spełnienie wymagań zawartych w warunkach technicznych w § 60 ust. 1 i 3. Zdaniem odwołujących organ wydający pozwolenie na budowę powinien uwzględnić art. 5 ust. pkt 9 ustawy - Prawo budowlane. Tymczasem analiza przyjętych założeń projektowych wskazuje, że nie będą zagwarantowane na zasadzie równego traktowania interesy stron, tj. właścicieli działek sąsiednich nieruchomości o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], którzy będą zmuszeni do wprowadzenia ograniczeń w projektowanej zabudowie. Zachodzi zatem potrzeba uwzględnienia możliwości zabudowy działek sąsiednich, tak by organ rozpatrujący wniosek o wydanie pozwolenia na budowę na działkach o nr [...], [...], [...], uwzględniał obowiązek równego traktowania stron i ochrony własności. Wskazując na powyższe odwołujący wnieśli o przedstawienie analizy nasłonecznienia - linijki słońca - dla zabudowy hipotetycznej na działkach o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w kontekście zapewnienia odpowiedniego czasu nasłonecznienia w mieszkaniach wielopokojowych jednostronnie oświetlonych, w projektowanym budynku wielorodzinnym. Odwołujący podali także, że w dniu 16 maja 2023 r., został złożony wniosek o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na ww. działkach sąsiednich. W piśmie procesowym z 27 lipca 2023 r. odwołujący podtrzymali argumentację odwołania i dołączyli analizę nasłonecznienia z przedstawianymi cieniami hipotetycznej zabudowy rzucanymi na budynek projektowany. Podnieśli, że zacienienie jest nieuniknione ze względu na obowiązek zachowania ściśle określonej linii zabudowy, na specyfikę miejsca i kierunki świata. Jeżeli w projektowanym budynku, mieszkania nr [...], [...], [...], [...] zostaną zrealizowane jako wielopokojowe, uniemożliwi to realizację budynku na sąsiednich działkach o wysokości takiej, jak pozwala na to plan miejscowy i takiej samej jak projektowana inwestycja czyli 5-ciu kondygnacji. Aby zapewnić odpowiedni czas nasłonecznienia ww. mieszkań wielopokojowych, hipotetyczna zabudowa musiałaby być obniżona o jedną kondygnację, co wiąże się ze stratami finansowymi i brakiem możliwości wykorzystania terenu inwestycji w najkorzystniejszy sposób. Wskazano, że rozwiązaniem jest zmiana czterech mieszkań nr [...], [...], [...], [...] w projektowanej inwestycji z wielopokojowych na jednopokojowe, którym nie stawia się obowiązku spełnienia czasu nasłonecznienia. Dałoby to możliwość wykorzystania w pełni chłonności działek sąsiednich i równego traktowania obu inwestycji, również tej hipotetycznej, bez straty dla projektowanego budynku. Wojewoda Podlaski decyzją z 3 sierpnia 2023 r. nr AB-II.7840.2.3.2023.AK utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu stwierdzono, że Prezydent Miasta Białegostoku prawidłowo ocenił przesłanki warunkujące wydanie pozwolenia na budowę dla wnioskowanej inwestycji. Odnośnie spełnienia wymogów art. 35 ust. 1 pkt 1a ustawy – Prawo budowlane wskazano, że działki inwestycyjne o nr ew. gr. [...], [...], [...] położone są na terenie objętym zapisami uchwały nr XLlX/747/18 Rady Miasta Białystok z 23 kwietnia 2018 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedla [...] (rejon ulic [...], [...] i [...]) w Białymstoku. Zgodnie z załącznikiem graficznym planu miejscowego obszar inwestycyjny określony został symbolem 6U,MW i przeznaczony jest pod zabudowę usługową oraz zabudowę mieszkaniową wielorodzinną wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz zielenią urządzoną. W myśl § 6.1 miejscowego planu obszar ten stanowi obszar zabudowy śródmiejskiej. W § 7.1 miejscowego planu określającym wystrój zewnętrzny budynków ustalono kolorystykę ścian budynków jako stonowaną, z zastosowaniem maksimum 3 kolorów na jednej elewacji, w odcieniach bieli, beżu, brązu i szarości oraz kolorów wynikających z barw naturalnych materiałów wykończenia elewacji, takich jak drewno, kamień, cegła. Zgodnie z opisem do projektu architektoniczno-budowlanego (str. 6) oraz widokami elewacji (rys. nr A-14 do A-19) w elewacji projektowanego budynku zastosowano odcienie szarości (grafit, szary) oraz beżu, co jest zgodne z tą regulacją. W § 10.1 pkt 1a zawartym w rozdziale 2 miejscowego planu dotyczącym ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu wskazano, że w zakresie kształtowania zieleni ustalono zagospodarowanie terenu z uwzględnieniem zieleni wysokiej w proporcji co najmniej 1 drzewo za 1 wycięte drzewo w obrębie działki budowlanej, na której jest ona (zieleń wysoka) wykonywana, z zastrzeżeniem, że powyższy zapis nie dotyczy terenów przeznaczonych pod parkingi wielopoziomowe. Z przedłożonego do zatwierdzenia projektu budowlanego wynika, że inwestor spełnił powyższe wymogi, bowiem za usunięcie 2 sztuk drzew przewidział do nasadzenia 4 sztuki klonów zwyczajnych (str. 11 opisu do proj. zag. terenu i rys. nr PZT-1 i PZT-2). Zgodnie z § 25 zawartym w rozdziale 7 miejscowego planu określającym szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakazy zabudowy, na terenie objętym planem ustala się ograniczenie wysokości budynków, budowli, obiektów małej architektury oraz instalacji i urządzeń technicznych, w tym lokalizowanych na dachach budynków do rzędnej 196 m n.p.m. Analiza dokumentacji projektowej wykazała, że zaprojektowano budynek o wysokości 16,92 cm i rzędnej bezwzględnej 165,20 m n.p.m., przy czym najwyższy punkt urządzeń montowanych na dachu budynku nie przekracza rzędnej 166,90 m n.p.m. (rys. A-9), zatem warunek zawarty w § 25 miejscowego planu został spełniony. W § 29.1. miejscowego planu dotyczącym ustaleń z zakresu obrony cywilnej ustalono lokalizację ukryć, w okresie podwyższonej gotowości obronnej RP, w budynkach (z dopuszczeniem lokalizacji ukryć na terenach przyległych do budynków) mieszkalnych wielorodzinnych powyżej 20 mieszkań, zamieszkania zbiorowego przeznaczonych na pobyt powyżej 15 osób, usługowych z zakresu użyteczności publicznej i produkcyjnych powyżej 15 pracowników. W opisie do projektu zagospodarowania terenu projektant zawarł informację, że w zaprojektowanym budynku istnieje możliwość wykonania ukryć w okresie podwyższonej gotowości obronnej RP w zakresie kondygnacji podziemnych budynku, co dowodzi spełnienia § 29.1. miejscowego planu. Rozdział 8 miejscowego planu określa zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji. Zgodnie z § 32.1 pkt 1 i 2b miejscowego planu dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej ustalono minimalny wskaźnik urządzania miejsc postojowych w granicach działki budowlanej w wysokości 1,0 miejsca postojowego na 1 mieszkanie, natomiast w stosunku do zabudowy usługowej (handel) wskaźnik ten wynosi 15 miejsc postojowych na 1000 m2 powierzchni użytkowej. Z analizy projektu zagospodarowania terenu wynika, że na potrzeby zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej zaprojektowano 50 miejsc postojowych przy wymaganych 42 miejscach postojowych (liczba mieszkań - 42), natomiast w odniesieniu do zabudowy usługowej (której powierzchnia użytkowa wynosi 213,90 m2) zaprojektowano 4 miejsca postojowe przy wymaganych 4 miejscach (str. 10 opisu do projektu zag. terenu, rys. A-1, rys. A-2). Wobec powyższego stwierdzono, że w projektowanym budynku zaprojektowana łączna liczba miejsc postojowych (54), odpowiada wymogom miejscowego planu. Rozdział 8 miejscowego planu określa zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów infrastruktury technicznej ogólnomiejskiej oraz infrastruktury zlokalizowanej na terenach przestrzeni publicznych. Zgodnie z § 34 ust. 1a, § 35 ust. 1a, § 36 ust. 1a i 2a oraz § 37 ust. 1a miejscowego planu, jako podstawowy system zaopatrzenia w wodę ustala się ogólnomiejską sieć wodociągową, jako podstawowy system odprowadzenia ścieków ustala się ogólnomiejską sieć kanalizacji sanitarnej, jako podstawowy odbiornik wód opadowych i roztopowych ustala się grunt, przy wykorzystaniu retencji wodnej, z dopuszczeniem odprowadzenia wód opadowych i roztopowych do istniejącej i projektowanej ogólnomiejskiej sieci kanalizacji deszczowej zlokalizowanej w ul. [...], a ogólnomiejskie sieci ciepłownicze: wodną i parową ustala się jako podstawowe systemy zaopatrzenia w ciepło. Zgodnie z informacjami zawartymi w opisie do projektu zagospodarowania terenu, źródłem wody na potrzeby socjalno-bytowe i cele ppoż. będzie istniejąca sieć wodociągowa zlokalizowana w ul. [...], odprowadzenie ścieków sanitarnych przyjęto do istniejącej sieci kanalizacji sanitarnej grawitacyjnej zlokalizowanej w ul. [...], zaopatrzenie projektowanego budynku w ciepło zaprojektowano z sieci cieplnej w ul. [...], natomiast wody opadowe z dachu budynku i terenów utwardzonych zagospodarowane zostaną we własnym zakresie powierzchniowo na teren własnej działki oraz do zbiornika szczelnego retencyjnego, podczas gdy nadmiar wód odprowadzany będzie do miejskiej sieci kanalizacji deszczowej w ul. [...] (str. 11-12 opisu do proj. zag. terenu). W dziale III miejscowego planu określono ustalenia szczegółowe planu. Zgodnie z § 47.1. miejscowego planu teren oznaczony symbolem 6U,MW przeznacza się pod zabudowę usługową oraz mieszkaniową wielorodzinną wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz zielenią urządzoną. Wedle § 47.3 miejscowego planu w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się powierzchnię zabudowy wynoszącą maksimum 60%, natomiast powierzchnię biologicznie czynną wynoszącą minimum 15%. W analizowanej sprawie zgodnie z zestawieniem powierzchni poszczególnych części zagospodarowania terenu (str. 12 opisu do proj. zag. terenu) powierzchnia zabudowy wynosi 59,70% a powierzchnia biologicznie czynna 16,62 %, zatem spełniane są wymogi zawarte w planie miejscowym. Odnośnie wysokości projektowanego budynku w planie miejscowym określono, że dla części terenu wyznaczonego linią wydzielenia wewnętrznego "A" wysokość budynku ma wynosić od 9 m do 12 m, natomiast dla części terenu wyznaczonego linią wydzielenia zewnętrznego "B" od 12 m do 17 m. Dla części terenu wyznaczonego linią wydzielenia wewnętrznego "A" wysokość projektowanego budynku wynosi 12 m, podczas gdy dla części terenu wyznaczonego linią wydzielenia zewnętrznego "B" 16,92 m. Stwierdzono zatem, że wysokość projektowanego budynku jest zgodna z wymogami miejscowego planu w tym zakresie. Zgodnie z zapisami miejscowego planu, projektowany obiekt powinien mieć dach płaski bądź dwuspadowy symetryczny o nachyleniu połaci dachowych wynoszącym 35° - 44°. Projektowany budynek charakteryzuje się dachem płaskim, co jest zgodne z zapisami miejscowego planu. Zgodnie z § 47.2 i 3 miejscowego planu przewidziano realizację usług co najmniej w parterach budynków od strony ulicy [...] i [...], a zabudowa winna być realizowana w formie pierzejowej i usytuowana wzdłuż obowiązującej linii zabudowy. Dodatkowo, w § 47.4 miejscowego planu wskazano, że dopuszcza się sytuowanie budynków po granicy działek. Analiza projektu dowiodła, że zaprojektowano budynek wielorodzinny z usługami w parterze (handel) zlokalizowanymi od strony ulic [...] i [...], w formie pierzejowej, częściowo usytuowany po granicy nieruchomości inwestycyjnej z działką nr [...], co jest zgodne z § 47.2,3 i 4 miejscowego planu. Projekt zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczącego budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną był przedmiotem posiedzenia Miejskiej Komisji Urbanistyczno - Architektonicznej w dniu 11 marca 2022 r. i 26 kwietnia 2022 r., co spełnia wymagania § 47.6 miejscowego planu. Organ odwoławczy stwierdził także spełnienie wymogów art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane. Projekt zagospodarowania terenu (rys. PZT-1) jest bowiem zgodny z przepisami, w tym techniczno - budowlanymi. W tym zakresie w pierwszej kolejności wskazano, że inwestor dysponuje zgodą Zarządu Dróg Miejskich na zbliżenie projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze w odległości mniejszej niż 8 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi powiatowej nr [...] od ul. [...] oraz mniejszej niż 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej nr [...] od ul. [...]. Wedle powyższego uzgodnienia projektowany budynek zbliżony jest do krawężnika ul. [...] (dz. nr [...]) na odległość od 2,33 m do 2,63 m, do krawężnika ul. [...] (dz. nr [...]) na odległość od 4,27 m do 4,34 m, do krawężnika ul. [...] (dz. nr [...]) na odległość od 3,53 m do 4,27 m. Wykusze projektowanego budynku zbliżone są do krawężnika ul. [...] na odległość od 2,35 m do 2,40 m oraz na odległość od 2,47 m do 2,52 m, natomiast balkony i zadaszenia nad balkonami zbliżone są do krawężnika ul. [...] na odległość od 2,47 m do 2,75 m a do krawężnika ul. [...] na odległość od 2,78 m do 2,83 m. Zgodnie z § 271 warunków technicznych, odległość między zewnętrznymi ścianami budynków niebędącymi ścianami oddzielenia przeciwpożarowego powinna wynosić 8 m. Odległość projektowanego budynku od istniejącego na działce sąsiedniej o nr ewid. gr, [...] drewnianego budynku wynosi odpowiednio 4,04 m i 7,15 m. Z uwagi na powyższe, w projektowanym budynku zastosowano ściany oddzielenia pożarowego REI 120 a stolarkę okienną i drzwiową w tej ścianie zaprojektowano o odporności ogniowej E160. Powierzchnia otworów nie przekracza 15% powierzchni tych ścian (str. 16 opisu do proj. zag. terenu). Ściany oddzielenia pożarowego wskazano na rzutach wszystkich kondygnacji. Projekt został uzgodniony z rzeczoznawcą do spraw p. pożarowych, co potwierdza pieczęć i podpis rzeczoznawcy na rysunkach PZT-1 (proj. zag. terenu) oraz A3 (rzut parteru). Stwierdzono zatem, że ocena zgodności projektowanej inwestycji z przepisami dotyczącymi zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego, wypadła pozytywnie. Odnośnie spełnienia warunków określonych w § 13 warunków technicznych, wskazano, że analiza przesłaniania dowiodła (rys. PZT-4), iż projektowany budynek wielorodzinny z usługą nie przesłania budynków istniejących na działkach sąsiednich o nr ewid. gr. [...], [...], [...] i [...], a istniejące w bezpośrednim sąsiedztwie budynki nie będą przesłaniały projektowanego obiektu. Zgodnie z § 60 ust. 3 warunków technicznych w przypadku budynków zlokalizowanych w zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia. W kwestii spełnienia warunków określonych w § 60 warunków technicznych, wskazano że analiza dokumentacji wykazała (PZT-6a do PZT-7d), iż dla budynku zlokalizowanego na działce o nr ewid. gr. [...] stanowiącego nieużytkowany budynek mieszkalny jednorodzinny, zapewniono 1,5h nasłonecznienia podczas równonocy wiosennej i jesiennej, natomiast budynek odwołujących zlokalizowany na działkach [...], [...] i [...] jest budynkiem gastronomicznym, dla którego nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia. W projektowanym budynku otwory okienne od pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi wymagające min. 1,5h nasłonecznienia zlokalizowane są od strony ul. [...] i [...] i zgodnie z przedłożonymi analizami, w zaprojektowanych mieszkaniach wskazane pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi spełniają warunek minimalnego nasłonecznienia zgodnie z warunkami technicznymi. Oceniając projekt budowlany pod kątem wymagań art. 35 ust. 1 pkt 3-4 ustawy - Prawo budowlane organ odwoławczy stwierdził, że przedłożony do analizy projekt budowlany został wykonany przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane, jest kompletny, zawiera wymagane opinie, uzgodnienia i pozwolenia, a projekt zagospodarowania terenu jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Ponadto w projekcie budowlanym znajdują się: informacja dotycząca bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (wymagana art. 20 ust. 1 pkt 1b ustawy). Zgodnie z art. 34 ust. 3d pkt 3 ustawy - Prawo budowlane, dokumentacja budowlana zawiera także oświadczenie projektantów, że projekt budowlany został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Inwestor załączył również oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dotyczące działek inwestycyjnych nr ewid. gr. [...], [...], [...], spełniając warunek zawarty w art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy. Organ odwoławczy stwierdził, że prawidłowo w sprawie wyznaczono obszar oddziaływania obiektu i ustalono strony postępowania, zapewniając im czynny udział w postępowaniu. Zdaniem organu odwoławczego analiza całego materiału dowodowego nie wykazała naruszenia prawa, które uprawniałoby do zakwestionowania prawidłowości zaskarżonej decyzji. Zgodnie zaś z art. 35 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane w razie spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 ustawy, organ administracji architektoniczno - budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Odnosząc się do stanowiska odwołujących, że z analizy nasłonecznienia zawartej w przedłożonym do zatwierdzenia projekcie wynika, że hipotetyczna zabudowa na działkach o nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] o parametrach zgodnych z zapisami obowiązującego miejscowego planu, będzie zacieniać mieszkania wielopokojowe w projektowanym budynku, w związku z czym nie jest możliwe spełnienie wymagań zawartych w § 60 warunków technicznych wyjaśniono, że nieruchomości odwołujących ([...], [...], [...], [...] i [...]) aktualnie są zagospodarowane budynkami handlowo-usługowymi, zatem nie ma możliwości przeprowadzenia analizy wpływu ewentualnej, hipotetycznej zabudowy na ich działkach na przedmiotową inwestycję. Organ wskazał, że zgodnie z jednolitym stanowiskiem orzecznictwa przepisy § 13 i § 60 rozporządzenia mogą mieć zastosowanie tylko do istniejącej zabudowy. Wynika to wprost z treści przepisów, które umożliwiają przeprowadzenie konkretnych obliczeń w odniesieniu do konkretnie istniejącego okna zabudowy przeznaczonej na pobyt ludzi. Bez tego koniecznego elementu nie można wyznaczyć odległości projektowanego budynku od "innego budynku" czy działki niezabudowanej (wyrok WSA w Białymstoku z 12 kwietnia 2017 r., II SA/Bk 72/17; wyrok NSA z 30 maja 2014 r., II OSK 3105/12; wyrok NSA z 29 czerwca 2011 r., II OSK 1138/10, wyrok WSA w Łodzi z 25 października 2016 r., II SA/Łd 570/16; wyrok NSA z 3 listopada 2016 r., II OSK 191/15). Organ podniósł przy tym, że wskazywany przez odwołujących wniosek o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działkach o nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] został złożony przez D. B., który również jest stroną niniejszego postępowania i nie wnosił żadnych uwag w stosunku do przedmiotowej inwestycji. Wniosek ten z uwagi na nieuzupełnienie braków formalnych został pozostawiony bez rozpatrzenia. Z wiedzy znanej organowi z urzędu wynika również, że na działce odwołujących o nr ewid. [...] (wskazanej jako jedna z działek inwestycyjnych) znajduje się samowola budowlana, która decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Białymstoku z 3 października 2013r. została objęta nakazem rozbiórki. Podkreślono, że od 2014 r. odwołujący wnosi o wstrzymanie wykonania ww. obowiązków. Decyzją Wojewody Podlaskiego z 27 lipca 2023 r. po raz kolejny wstrzymano do 31 grudnia 2023 r. wykonanie powyższego obowiązku rozbiórki. W kontekście powyższego organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 35 ust. 5 pkt 3 organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno- budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego wydano ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki. A zatem dopóki odwołujący nie wykona obowiązku rozbiórki samowoli budowlanej, nie jest możliwe uzyskanie pozwolenia na budowę na wskazanej nieruchomości. Faktem jest, że w dacie wydawania decyzji organu pierwszej instancji, jak i w dacie decyzji organu odwoławczego, nie było prowadzone postępowanie o udzielenie pozwolenia na budowę na działce odwołujących. Wobec powyższego organ nie miał uprawnień do zobowiązania inwestora do uwzględniania w analizie przesłaniania i zacieniania zamierzenia inwestycyjnego odwołujących. Organ odwoławczy powołując się na orzecznictwo wywiódł, że o ile inwestor, który pierwszy zabuduje swoją działkę nie ma z tego tytułu dodatkowych, większych uprawnień, to nie do pogodzenia z prawem zabudowy jest sytuacja, w której jego prawo jest ograniczane z uwagi na konieczność uwzględnienia interesu właściciela działki sąsiedniej, niezabudowanej, której plany inwestycyjne nie są jeszcze skonkretyzowane. Związanie inwestora wymogiem z art. 5 ust, 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane nie może powodować, że w efekcie ma on ograniczone prawo zabudowy swojej działki. Samo stwierdzenie, że planowana w przyszłości inwestycja na działkach budowlanych należących do odwołujących, będzie oddziaływać na aktualnie analizowane zamierzenie inwestycyjne, nie może być w okolicznościach konkretnej sprawy automatycznie rozpatrywane jako naruszenie uzasadnionych interesów osób trzecich tym bardziej, gdy z ustalonego stanu faktycznego wynika, że planowana inwestycja jest zgodna z postanowieniami ogólnymi i szczegółowymi planu miejscowego, a kwestią sporną pozostaje to, czy zostały naruszone interesy właścicieli sąsiedniej nieruchomości. Szeroka ochrona interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób nie może sięgać tak daleko, by uniemożliwić inwestorowi realizację zamierzenia budowlanego, gdy jest ono zgodne z przepisami (wyrok NSA z 9 maja 2017 r., II OSK 2183/15; wyrok WSA w Gdańsku z 24 stycznia 2018 r., II SA/Gd 572/17; wyrok WSA w Białymstoku z 17 grudnia 2020 r., II SA/Bk 617/20; wyrok NSA z 8 marca 2011 r., II OSK 402/10; wyrok WSA w Warszawie z 8 czerwca 2018 r., VII SA/Wa 2209/17; wyrok WSA we Wrocławiu 19 stycznia 2017 r., II SA/Wr 463/16). Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich w Prawie budowlanym nie może oznaczać konieczności wyrażenia zgody na budowę przez właścicieli działek sąsiednich. Interesy te muszą być stosownie wyważone, co zdaniem organu odwoławczego ma miejsce w analizowanej sprawie. Biorąc pod uwagę, że zostały spełnione warunki do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, Wojewoda Podlaski zgodnie z art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego wnieśli D. i P. I. i zarzucili naruszenie: 1. art. 7 oraz art. 77 K.p.a., poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całości materiału dowodowego oraz brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności nieustalenie, że zaakceptowany projekt budynku wielorodzinnego ogranicza możliwość zabudowy działek o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] ze względu na zacienienie mieszkań wielopokojowych jednostronnie oświetlonych na działce sąsiedniej; 2. art. 80 w zw. z art. 7 i art. 8 § 1 i § 2 K.p.a., poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, brak rozpoznania sprawy w sposób całościowy, brak działania organów obu instancji w sposób wnikliwy oraz niezebranie dowodów w postępowaniu, a przez to naruszenie podstawowych zasad postępowania administracyjnego, w tym zasady praworządności oraz przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, w szczególności dowolne, niepoparte jakimikolwiek dowodami, uznanie że przedmiotowa inwestycja nie narusza występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, pomimo że ze wskazanych przez skarżących dowodów wynika, że inwestycja zrealizowana zgodnie z zatwierdzonym projektem zagospodarowania przedstawionym przez inwestora uniemożliwi skarżącym planowaną zabudowę na działkach o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], poprzez brak możliwości zrealizowania wymogów wynikających z rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; 3. art. 8 § 1 i § 2 ust. 1 i ust. 2 w zw. z art. 77 K.p.a. oraz art. 32 Konstytucji RP, poprzez nieustalenie i nieuwzględnienie, że projekt budynku wielorodzinnego na działkach nr [...], [...], [...] ogranicza możliwość hipotetycznej zabudowy na działkach [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o parametrach zgodnych z zapisami obowiązującego miejscowego planu, pomimo że weryfikacja inwestycji hipotetycznych na działkach sąsiednich wynika z utartej praktyki na tym obszarze a jednocześnie dowodzi, nierównego traktowania skarżących w stosunku do innych podmiotów znajdujących się w podobnej sytuacji, nieuzasadnionych żadnymi obiektywnymi okolicznościami, a co tym samym doprowadziło do naruszenia zasady równości obywateli oraz ich jednakowego traktowania przez władzę publiczną, a przez to rozstrzyganie spraw administracyjnych w sposób dowolny, bez przedstawienia w tym zakresie jakiegokolwiek uzasadnienia, a tym samym naruszenie również zasady równego traktowania, zasady praworządności oraz zasady pogłębiania zaufania do władzy publicznej; 4. art. 107 § 3 K.p.a., poprzez brak uzasadnienia podstawy faktycznej decyzji, w szczególności niewyjaśnienie z jakich względów organ odstąpił od utrwalonej praktyki rozstrzygania sprawy, mając na uwadze, że stan faktyczny i prawny niniejszego postępowania jest tożsamy co w innych sprawach w których organ uwzględniał oceniając interes osób trzecich również zabudowę hipotetyczną na sąsiednich działkach; 5. art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane, poprzez niewłaściwe zastosowanie przedmiotowego przepisu co doprowadziło do błędnego uznania, że w sprawie uszanowano, występujące w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnione interesy osób trzecich, w sytuacji kiedy organy pominęły fakt, że obiekt wzniesiony zgodnie z zaakceptowanym przez organy pozwoleniem na budowę spowoduje, że hipotetyczna zabudowa na działkach [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] nie będzie mogła być zrealizowana ze względu na zacienianie budynku sąsiedniego; 6. art. 35 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, poprzez wydanie decyzji zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno - budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę w sytuacji kiedy decyzja narusza uzasadnione interesy osób trzecich poprzez uniemożliwienie im realizacji własnych inwestycji zgodnie z zamierzeniami; 7. § 13, § 57 i § 60 rozporządzenia, poprzez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów, co doprowadziło do błędnego uznania, że planowana inwestycja nie powinna uwzględniać kwestii zacienienia potencjalnej (hipotetycznej) zabudowy mogącej powstać na działce sąsiedniej względem terenu inwestycji. Wskazując na powyższe naruszenia skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i przyznanie od organu zwrotu kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. W uzasadnieniu skargi rozwinięto argumentację dotyczącą poszczególnych zarzutów. W szczególności podkreślono, że stanowisko Wojewody zgodnie z którym interesów osób trzecich nie można ocenić w przypadku zabudowy hipotetycznej jest "jednolicie przyjmowane w judykaturze" jest błędne. Takie stwierdzenie nie znajduje żadnych podstaw i stanowi wyłącznie przejaw naruszenia zasady zaufania do władzy publicznej - art. 8 K.p.a., poprzez próbę wprowadzenia w błąd uczestników postępowania. Skarżący wskazali na odmienne stanowisko wynikające z orzecznictwa, zgodnie z którym planowana inwestycja powinna uwzględnić zacienienie potencjalnej zabudowy na działce sąsiedniej, co do której realizacji istnieje wyłącznie zamiar właściciela (wyrok NSA z 10 grudnia 2020 r., II OSK 1626/18; wyrok NSA z 25 czerwca 2009 r., II OSK 1277/08; wyrok NSA z 17 kwietnia 2014 r., II OSK 2816/12; wyrok NSA z 23 lipca 2015 r., II OSK 3090/13; wyrok NSA z 23 lipca 2015 r., II OSK 3090/13; wyrok NSA z 30 maja 2014 r., II OSK 3105/12). W piśmie procesowym z 26 września 2023 r. pełnomocnik uczestnika postępowania – inwestora wniósł o oddalenie skargi i wskazał, że nie zasadna jest jej argumentacja oparta na zarzucie naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane. Zdaniem pełnomocnika powołane w skardze wyroki w tym zakresie nie są trafne, albowiem dotyczą wpływu inwestycji objętej projektem na sąsiednie zamierzenie inwestycyjne "hipotetyczne", a nie odwrotnie, tj. zamierzenia "hipotetycznego" na planowane, z czym mamy do czynienie w niniejszej sprawie. Orzeczenia przywołane przez skarżących dotyczą więc zupełnie innych sytuacji niż ta, z którą mamy do czynienia w niniejszej sprawie. W przedmiotowym postępowaniu skarżący wykazali, że to ich hipotetyczna zabudowa będzie wpływać na budowę projektowaną, tj. będzie zacieniać mieszkania wielopokojowe jednostronnie oświetlone w projektowanym budynku, co będzie miało znaczenie dla ich zamierzenia inwestycyjnego. Nie wykazali natomiast w jaki sposób projektowana inwestycja wpływa na ich ogólne zamierzenie budowlane. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli sądu w sprawie niniejszej jest decyzja Wojewody Podlaskiego utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Białegostoku zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą inwestorowi – M. sp.j. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze (handel), muru oporowego wraz z zagospodarowaniem terenu i rozbiórkami: budynku garażowego oraz instalacji wodociągowej na działkach o nr ewid. gr. [...], [...] i [...] w Białymstoku. Przeprowadzona przez sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji wykazała, że naruszają one prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie. Sąd stwierdził bowiem, że nie wyjaśniono istotnych okoliczności sprawy, co doprowadziło do przedwczesnego zastosowania przepisów prawa materialnego. Podstawą prawną zaskarżonych decyzji są przepisy ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 682 ze zm.; dalej powoływana jako ustawa). Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza: 1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z: ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu (lit. a) a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (lit. b) i ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (lit. c); 2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; 3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie: kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego; wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10; 4) posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych i przynależność do właściwej izby samorządu zawodowego. Organy architektoniczno – budowlane rozpatrujące wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę obowiązane są także ocenić, czy projektowany obiekt budowlany zapewnia poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich (art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy), ze szczególnym uwzględnieniem przepisów dotyczących przesłaniania i zacieniania określonych w § 13, § 57 i § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1225 ze zm.; dalej powoływane jako rozporządzenie). W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że zawarte w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy, pojęcie uzasadnionych interesów osób trzecich powinno być interpretowane w sposób obiektywny, tj. zgodnie z regulującymi proces inwestycyjny przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, a ponadto uregulowaniami konstytucyjnymi oraz przepisami prawa cywilnego, w głównej mierze tzw. prawa sąsiedzkiego. Podstawowym celem prawa sąsiedzkiego jest zapewnienie harmonijnego wykonywania najszerszego prawa do korzystania z nieruchomości, jakim jest prawo własności. Istotnym elementem prawa sąsiedzkiego jest zapewnienie mechanizmów ochrony prawa własności, zagrożonego następstwami wykonywania prawa własności przez właściciela innej (sąsiedniej) nieruchomości. Prawo własności jest prawem konstytucyjnym (art. 64 ust. 1 Konstytucji) i ochrona ta jest dla wszystkich równa (art. 64 ust. 2 Konstytucji). Zasada równej dla wszystkich ochrony własności jest elementem zasady równego traktowania przez władze publiczne (art. 32 ust. 1 Konstytucji). W zgodzie z tymi konstytucyjnymi zasadami powinny być wykładane przepisy Prawa budowlanego, które mają wpływ na prawa sąsiedzkie. Organ administracji publicznej ma obowiązek uwzględnić konstytucyjny obowiązek równego traktowania stron i ochrony własności (art. 32 i 64 Konstytucji RP), jak również przepis art. 144 K.c. Akcentuje się przy tym, że poszanowanie interesów osób trzecich polega na umożliwieniu tym podmiotom skorzystania z prawa zabudowy w takim zakresie, w jakim przysługuje ono inwestorowi. Wiąże się to z potrzebą dokonywania wyważenia interesów inwestora i właścicieli sąsiednich działek, co wymaga uwzględnienia istniejącej zabudowy oraz możliwości zabudowy działek w przyszłości (vide: wyroki NSA z 23 czerwca 2021 ., II OSK 2738/18; z 25 czerwca 2009 r., II OSK 1277/08; z 17 kwietnia 2014 r., II OSK 2816/12; z 23 lipca 2015 r., II OSK 3090/13, pub. CBOSA; A. Gliniecki (red.), Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2016, s. 129). Jeżeli więc strona postępowania w sprawie pozwolenia na budowę zgłosi zastrzeżenia, że planowana inwestycja wprowadzi ograniczenia co do istniejącej lub potencjalnej zabudowy na jej nieruchomości, przykładowo związane z przesłanianiem i zacienieniem, to organ architektoniczno-budowlany ma obowiązek sprawdzić projekt budowlany pod tym kątem. Własność i inne prawa majątkowe podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej, a zatem każdy właściciel działki budowlanej ma prawo dokonać budowy, rozbudowy w taki sposób, by nie utrudniać właścicielom nieruchomości sąsiednich takich samych działań w stosownym, wybranym przez nich czasie. Zatem inwestor, który pierwszy zabudowuje swoją działkę, nie ma tylko z tego tytułu dodatkowych, większych uprawnień. W sprawie niniejszej organ odwoławczy dokonał literalnej wykładni § 13 rozporządzenia i poprzestał, pomimo zgłaszanych zastrzeżeń przez właścicieli działek sąsiednich, wyłącznie na weryfikacji przesłaniania i zacienienia w kontekście zabudowy istniejącej na tych działkach. Stwierdzono, że projektowany budynek nie przesłoni budynków istniejących na działkach sąsiednich oraz, że dla zlokalizowanego na tych działkach budynku gastronomicznego nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia. W ocenie sądu literalna wykładnia § 13 rozporządzenia przyjęta w sprawie niniejszej przez organ odwoławczy nie uwzględnia w pełni zasady równej ochrony prawa własności, albowiem może doprowadzić do preferowania tego z właścicieli dwóch sąsiednich nieruchomości, który pierwszy przystąpi do inwestowania. Bez wątpienia zasada poszanowania interesów osób trzecich w sposób nieunikniony wiąże się z określonymi ograniczeniami w zakresie parametrów i usytuowania projektowanego obiektu budowlanego, o ile te ograniczenia są niezbędne do ochrony zabudowy na działkach sąsiednich, zarówno istniejącej, jak też projektowanej. Każdy z właścicieli sąsiadujących ze sobą nieruchomości w procesie inwestycyjnym ma prawo zarówno do zagospodarowania własnego terenu na warunkach określonych w przepisach, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu prawnego właściciela działki sąsiedniej, jak i do ochrony własnego interesu prawnego przy zabudowie działki sąsiedniej (art. 4 ustawy). Nie bez znaczenia są tu przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które również mają istotne znaczenie dla prawa sąsiedzkiego. Przyjmuje się bowiem, że m.in. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości, o którym mowa w podstawowym dla prawa sąsiedzkiego art. 144 K.c. (Stanisław Rudnicki Sąsiedztwo nieruchomości. Problematyka prawna. Zakamycze 1998 r. str. 26-28). W obecnym stanie prawnym społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości określać będzie też, wynikająca z art. 61 ust. 1 powołanej ustawy zasada dobrego sąsiedztwa, która stanowi podstawę wydania decyzji o warunkach zabudowy, gdy brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli zatem przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czy to poprzez ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy też poprzez zasadę dobrego sąsiedztwa określają dla sąsiednich nieruchomości takie samo społeczno-gospodarcze przeznaczenie, to ich właściciele winni mieć równe prawo do ich zagospodarowania. W świetle powyższego stwierdzić należy, że dokonana w sprawie niniejszej weryfikacja zgodności projektu zagospodarowania działki z przepisami, w tym techniczno – budowlanymi, ale również w zakresie zaspokojenia wymogu projektowania i budowania budynku z poszanowaniem uzasadnionych interesów osób trzecich (art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy), w tym skarżących jako bezpośrednich właścicieli działek sąsiednich, nie mogła być uznana za prawidłową, albowiem opierała się na błędnym stanowisku, że § 13, § 57 i § 60 rozporządzenia mogą mieć zastosowanie tylko do istniejącej zabudowy, nie zaś do zabudowy hipotetycznej. Nie może zaś budzić wątpliwości, że organ architektoniczno-budowlany ma obowiązek dokonania oceny wpływu planowanej inwestycji na teren sąsiedniej nieruchomości pod kątem możliwego jej zagospodarowania z punktu widzenia treści art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy w ramach uzasadnionych interesów osób trzecich. To z kolei wymaga zbadania sprawy w jej całokształcie i wyważenia konkretnych grup interesów, tj. inwestora i właściciela sąsiedniej działki budowlanej. Wymagało to od organów administracji dogłębnego zbadania, czy uprawnienia właścicieli nieruchomości sąsiedniej do zagospodarowania działki zgodnie z jej przeznaczeniem zyskały dostateczną ochronę. Bez stosownych analiz co do możliwości zagospodarowania swojej nieruchomości przez skarżących twierdzenie organu, że nie doszło do naruszenia uzasadnionych interesów skarżących oraz art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy w zakresie zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi jest przedwczesne, a zatem postępowanie zostało przeprowadzone z naruszeniem art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. Uchybienie to miało wpływ na wynik sprawy, gdyż dotyczyło kwestii istotnej dla rozstrzygnięcia. Rozpoznając sprawę ponownie organy ocenią argumentację przedstawioną przez skarżących oraz załączoną przez nich dokumentację, mając na uwadze wykładnię przepisów prawa materialnego dokonaną przez sąd w niniejszym wyroku. Wobec tego sąd orzekł jak w pkt 1 wyroku na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.). O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a. Do kosztów tych zaliczono uiszczony przez skarżących wpis sądowy w wysokości 500 zł (pkt 2 wyroku).