I SA/Bd 301/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Urszula Wiśniewska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Tomasz Wójcik Sędzia WSA Leszek Kleczkowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 3 listopada 2023 r. sprawy ze skargi A. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 5 maja 2023 r. nr 0401-IEE.7113.41.2023.2 w przedmiocie oddalenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w T. wszczął egzekucję z nieruchomości stanowiących własność A. S. ("Strona", "Zobowiązana" "Skarżąca"), oznaczonych księgą wieczystą numer [...] oraz [...] na podstawie własnych tytułów wykonawczych na łączną kwotę należności głównej [...] zł. Odpisy tytułów wykonawczych zostały doręczone wraz zawiadomieniami o zajęciu wierzytelności z rachunków bankowych oraz innej wierzytelności pieniężnej: [...]., [...]., [...]., [...]., [...]., [...]. i [...]. Pismami z [...]. organ egzekucyjny zajął nieruchomość oznaczoną księgą wieczystą numer [...] i [...] oraz wezwał Stronę do zapłaty, w terminie 14 dni od dnia doręczenia niniejszego wezwania, należności pieniężnych wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia ich w terminie i kosztami egzekucyjnymi pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości tej nieruchomości. Zawiadomienia o zajęciu doręczono Zobowiązanej [...]. Na podstawie tytułu wykonawczego numer [...], pismem z [...]. zajęto nieruchomość gruntową stanowiącą działki ewidencyjne nr [...] oznaczoną księgą wieczystą numer [...]. Sąd Rejonowy w T. VI Wydział Ksiąg Wieczystych na wniosek organu egzekucyjnego dokonał w księgach wieczystych wpisu zawiadomień o zajęciu z [...]. oraz [...] r. Pismami z [...]. Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w T. obwieścił o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. O fakcie tym zawiadomiono uczestników postępowania egzekucyjnego. W dniu [...]. przeprowadzono oględziny nieruchomości. Pismami z [...]. Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w T. zawiadomił uczestników postępowania o terminie zakończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który wyznaczono na [...]. Pismami z [...]. zawiadomiono ponownie uczestników postępowania o terminie zakończenia opisu i oszacowania nieruchomości wyznaczając dzień [...] r. W dniu [...]. rzeczoznawca majątkowy - I. M. sporządziła operat szacunkowy wartości rynkowej nieruchomości w postaci działki ewidencyjnej nr [...] na kwotę [...]zł oraz działek ewidencyjnych nr [...] na kwotę [...]zł. W dniu [...] r. sporządzono protokoły opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości w których określono wartość nieruchomości zgodnie z operatem szacunkowym z [...]. wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego. Protokoły wraz z operatem szacunkowym Strona odebrała osobiście [...] r. W dniu [...]. do Drugiego Urzędu Skarbowego w T. wpłynęło pismo Zobowiązanej z dnia [...]. nazwane "odwołanie", stanowiące w istocie zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, tj. działki numer [...] wraz z domem, działki numer [...] i działki numer [...]. W uzasadnieniu Strona podniosła, że wartość nieruchomości została celowo zaniżona, gdyż średnia wartość gruntów w tym rejonie wynosi [...] zł/m2. Na potwierdzenie słuszności swoich twierdzeń Zobowiązana powołała się na "Raport Szybko.pl" pobrany z Internetu. Według tego raportu średnia wartość gruntu to [...] zł/m2, co daje wartość [...] zł. Do raportów Strona załączyła wydrukowane ogłoszenia sprzedaży gruntów i domu. Wskazała, że w operacie szacunkowym nie ujęto również takich wartości jak ogrodzenie działki z płyt betonowych o wysokości 2 m - na dzień dzisiejszy jest to ok. [...] zł za mb oraz tarasu o powierzchni 50 m2 z belki o grubości 16 cm, heblowanej. Jego wartość to ok. [...] zł. Ponadto nie ujęto informacji, że w budynku jest ogrzewanie podłogowe oraz tego, że budynek stoi na płycie, a nie na fundamentach (płyta droższa w wykonaniu o ok. 50% od zwykłych fundamentów). Nie wzięto pod uwagę, że stolarka okienna w całym budynku jest w większości trzyszybowa, w operacie wskazano, że jest plastikowa. Dodatkowo na wycenę budynku wpływa również to, że od momentu oględzin przez rzeczoznawcę majątkowego minął znaczny okres, a w tym czasie wykonano elewację. Nie wskazano również, że działka inwestycyjna numer [...] jest uzbrojona w prąd. Tym samym, zdaniem Strony, operat szacunkowy został sporządzony pobieżnie, z pominięciem elementów podnoszących znacznie wartość nieruchomości. W związku z tym wniesiono o jego odrzucenie. Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w T. pismem z [...]. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego - I. M. o ustosunkowanie się do zarzutów w sprawie wyceny nieruchomości bądź sporządzenie nowego operatu. W stanowisku z [...] r. biegła odniosła się do wszystkich podnoszonych przez Stronę zarzutów, podtrzymując określoną w operacie szacunkowym wartość rynkową nieruchomości. Organ egzekucyjny postanowieniem z [...]. oddalił zarzuty dotyczące opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w T. uznał, że operat szacunkowy z [...]. został sporządzony prawidłowo pod względem formalnym i ma wartość dowodową, mógł więc stanowić podstawę dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W ocenie organu egzekucyjnego, analiza treści przedmiotowego operatu oraz wyjaśnienia zawarte w opinii rzeczoznawcy majątkowego z [...]. nie budzą wątpliwości, a rzeczoznawca majątkowy w sposób rzetelny i bezstronny dokonał wyceny wartości nieruchomości. Określona w operacie wartość szacowanej nieruchomości, zdaniem organu, została wyliczona poprawnie. Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem Zobowiązana złożyła zażalenie, wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia lub o zmianę rozstrzygnięcia i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez uznanie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości oraz skierowanie operatu szacunkowego do oceny przez organizację rzeczoznawców majątkowych. Postanowieniem z dnia [...]. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w B. utrzymał w mocy postanowienie wydane w pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazał, że rzeczoznawca majątkowy I. M. w piśmie z [...] r. zawarła wyjaśnienia, co do określonej w operacie szacunkowym wartości nieruchomości. Odnosząc się do złożonych zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy w opinii uzupełniającej wyjaśnił, że: podstawą określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny były ceny transakcyjne, zawarte w treści aktów notarialnych, a nie ceny ofertowe. Ceny ofertowe prezentowane w mediach (prasie papierowej, Internecie itp.) mogą różnić się od cen transakcyjnych nawet o kilkadziesiąt procent. Dostęp do informacji o cenach transakcyjnych ma bardzo wąska grupa osób uprawnionych, do których należą rzeczoznawcy majątkowi; przyjęte do porównania nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, wymagającymi wykończenia, znajdowały się w różnym stanie zaawansowania prac wykończeniowych, niemniej biegła odrzuciła nieruchomości o skrajnie niskich cenach sugerujących konieczność ponoszenia dużych nakładów finansowych. Część nieruchomości posiadało zamontowane ogrodzenia, część położoną kostkę betonową wokół budynku, część posiadało tarasy i/lub balkony, a część wykończoną elewację. Część budynków została wybudowana z cegły, część z gazobetonu, część miała na dachu blachodachówkę, a część dachówkę ceramiczną lub cementową. Wszystkie budynki wymagały jednak mniejszych bądź większych prac wykończeniowych. W treści aktów notarialnych brak było tak szczegółowych informacji jaki był rodzaj fundamentów, dlatego na podstawie cen rynkowych nie ma możliwości ustalenia jaki wpływ na wartość rynkową przedmiotu wyceny miało zastosowanie płyty fundamentowej. Biegła wskazała, że na etapie zastałego podczas oględzin zaawansowania prac wykończeniowych nie było możliwości poświadczenia samego faktu zastosowania w budynku płyty fundamentowej, natomiast o fakcie tym Strona poinformowała dopiero w piśmie z [...]. Biegła zwróciła uwagę, że podczas rozmowy telefonicznej obiecano przesłać biegłej na e-maila wszelkie dane dotyczące powierzchni budynku, zastosowanych materiałów budowlanych, itp. Jednak do dnia sporządzenia wyceny żadne dokumenty nie zostały przesłane. Biegła sama musiała ustalić ilość wydanych decyzji o warunkach zabudowy składając stosowne pisma w Urzędzie Gminy Zławieś Wielka oraz Wydziale Architektury Starostwa Powiatowego w T.. Czas gromadzenia niezbędnej dokumentacji oraz zakres wyceny wymiernie wpłynął na wydłużenie sporządzenia operatu szacunkowego; w kwestii zamontowania w budynku okien trzyszybowych rzeczoznawca majątkowy zauważył, że są one typowe, standardowe, popularne w ostatnich latach na rynku. Nie są one w standardzie wyższym od przeciętnego. W większości nowych budynków mieszkalnych, a tylko takie zostały przyjęte do porównania, stolarka okienna jest 3 szybowa, a nawet 4 i 5 szybowa. Dostępne są również okna 6 i 7 szybowe. Te jednak są ciężko dostępne i kosztowne. Podobnie wygląda kwestia ogrzewania podłogowego, które obecnie jest standardem w większości nowego budownictwa. biegła wskazała, że w budynku brakowało podstawowego wykończenia we wszystkich pomieszczeniach mieszkalnych i pomocniczych, tj. posadzek (paneli, terakoty), okładzin ściennych (gładzi, glazury, powłok malarskich) oraz stolarki drzwiowej wewnętrznej. Podkreśliła przy tym, że przedmiotowy budynek mieszkalny został wybudowany bez uzyskania pozwolenia na budowę i tym samym stwarza ryzykowną ofertę dla potencjalnego nabywcy. za nieuzasadniony uznała zarzut braku uwzględnienia uzbrojenia w przyłącze energii elektrycznej działki ewidencyjnej nr [...]. Biegła przeanalizowała wpływ uzbrojenia na wartość rynkową nieruchomości przyjętych do porównania i ustaliła, że fakt posiadania uzbrojenia przez część nieruchomości porównawczych nie miał wpływu na ich ceny transakcyjne. Największy wpływ na wartość nieruchomości posiadała lokalizacja ogólna, szczegółowa oraz powierzchnia gruntu. Znacznie wyższe ceny transakcyjne uzyskują nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub posiadające wydaną decyzję o warunkach zabudowy budynkiem mieszkalnym. Zostało wykazane to w operacie szacunkowym w przypadku określenia wartości rynkowej działki ewidencyjnej nr [...] Biegła zaznaczyła, że przez środek działki ewidencyjnej nr [...] przechodzi linia elektroenergetyczna wraz ze słupem, co może utrudnić potencjalnemu nabywcy ewentualną zabudowę. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej dokonał analizy operatu szacunkowego z [...] r. oraz wyjaśnień rzeczoznawcy z [...] r. i podzielił stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu. W ocenie organu odwoławczego Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w T. prawidłowo uznał, iż w niniejszej sprawie brak jest podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. Zawiera on bowiem informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego wypełniając tym samym zasady określone w § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 555). Zdaniem organu, udzielone przez I. M. wyjaśnienia są wiarygodne i potwierdzają, że metoda przyjęta do oszacowania wartości nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem, położonej w miejscowości C. jest właściwa. W konsekwencji pozwala ona na przyjęcie, że wartość rynkowa nieruchomości została określona w prawidłowej wysokości. Z przeprowadzonej analizy wynika bowiem, że rzeczoznawca majątkowy dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metody i techniki szacowania oraz w sposób czytelny przedstawił procedurę określenia wartości prawa nieruchomości gruntowej wraz z prawem własności budynku posadowionego na gruncie. Organ podkreślił, że przedmiotowy operat został opracowany przez osobę uprawnioną do wykonywania działalności zawodowej w zakresie szacowania wartości nieruchomości, posiadającą wiedzę specjalistyczną w tym zakresie i odpowiednie kompetencje. Operat szacunkowy z [...] r. zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności czy też braków. Zawiera natomiast wszelkie dane niezbędne do zweryfikowania jego rzetelności, szczegółowe opisy cech mających wpływ na ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, a także pełne przedstawienie dokonanych analiz i ich wyników, wyczerpując zasady sposobu dokonania wyceny nieruchomości, o których mowa w § 56 ww. rozporządzenia. W świetle powyższego podniesione w zażaleniu zarzuty, które w istocie odnoszą się do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a w konsekwencji oszacowania wartości nieruchomości w zaniżonej wysokości, organ odwoławczy uznał za nieuzasadnione. Organ zauważył, że podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonanej wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, stosownie do brzmienia art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344, dalej: "u.g.n."). Dyrektor Izby Administracji Skarbowej podkreślił, że możliwość skorzystania z niej zależy jednak od inicjatywy Strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Subiektywne przekonanie Zobowiązanej o nieprawidłowości wyceny nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego bez obiektywnej weryfikacji dokumentacji jest bowiem niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu szacunkowego. W skardze zaskarżono powyższe postanowienie w całości, zarzucając mu: 1. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 157 § 1 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji brak skierowania (z urzędu, ale i w związku z inicjatywą Skarżącej) operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego - I. M. do oceny przez organizację rzeczoznawców majątkowych, w sytuacji, w której Strona w sporządzonych przez siebie zarzutach zasadnie podniosła argumenty świadczące o możliwości zaniżenia wartości jej nieruchomości (o ponad [...] zł !!!) w operacie sporządzonym przez w/w biegłą, co w konsekwencji doprowadziło do nieuzasadnionego oddalenia zarzutów, a potem wydania też zaskarżanego i niezgodnego z prawem postanowienia z dnia [...].; 2. naruszenie przepisów prawa, które mogło mieć wpływ na treść postanowienia organu II inst. tj. art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 775, dalej "k.p.a.") poprzez wadliwe przyjęcie, że w swoich wyjaśnieniach biegła wyjaśniła (wszystkie) wątpliwości wskazane przez Skarżącą w złożonych zarzutach, gdy w rzeczywistości biegła podtrzymała (jedynie) treść opinii dokonując oceny tendencyjnej i jednostronnej: 3. naruszenie przepisów prawa, które mogło mieć wpływ na treść postanowienia organu II inst. tj. art. 80 k.p.a. poprzez wadliwą ocenę dowodów zgromadzonych w sprawie dokonaną z pominięciem okoliczności przedstawionych przez Stronę a koniecznych do zbadania – wchodzących w zakres całokształtu materiału dowodowego, a w konsekwencji dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów przez organ II inst. W związku z tak sformułowanymi zarzutami wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia organu II instancji w całości i skierowanie sprawy do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia in merito, gdzie koniecznym jawi się nowy operat oraz wstrzymanie przez WSA w Bydgoszczy egzekucji z nieruchomości Skarżącej, opisanych w zaskarżonym postanowieniu, sprzedaży licytacyjnej nieruchomości, do czasu zakończenia tej sprawy przed WSA, co najmniej z uwagi na ważny interes strony, która obawia się, że bez takiego wstrzymania egzekucji, licytacji jej nieruchomości, może ona odnieść wielką szkodę w postaci spieniężenia majątku nieruchomego po cenie zaniżonej o ponad [...] zł przez organy skarbowe działające w tej sprawie. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Na wstępie należy wskazać, że Sąd rozpoznał niniejszą sprawę na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym. Jak stanowi art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023r., poz. 1634 ze zm.; dalej: "p.p.s.a.") sąd może rozpoznać sprawę w trybie uproszczonym, gdy przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W kontrolowanej sprawie zaistniała przesłanka do rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym. Przedmiot skargi kwalifikował sprawę do kategorii, o jakich mowa w art. 119 pkt 3 p.p.s.a. W wyniku przeprowadzonej kontroli zaskarżonego postanowienia stwierdzić należało, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd nie znalazł podstaw do stwierdzenia, że zostało ono wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego lub z naruszeniem przepisów postępowania. Wobec braku naruszeń prawa nie było podstaw do uchylenia zaskarżonego postanowienia. Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie w sprawie oddalenia zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości gruntowej położonej w C., gmina Z. W. W. oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] dla której Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczysta nr [...] tworzącej funkcjonalną całość z nieruchomością gruntową położoną w C., gmina Z. W. W. składającą się z działki ewidencyjnej dla której Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Skarżąca w zarzutach neguje prawidłowość operatu szacunkowego będącego podstawą dla określenia wartości nieruchomości w protokole opisu i oszacowania z dnia [...]. Zdaniem Strony dokonana przez rzeczoznawcę wycena sprawia wrażenie celowego zaniżenia, bowiem nie uwzględnił on takich elementów jak wartość ogrodzenia, tarasu, nie ujęto w wycenie informacji, że w budynku jest ogrzewanie podłogowe, trzyszybowa stolarka okienna oraz posadowienia budynku na płycie fundamentowej. W ocenie Strony wobec nierzetelności sporządzonego operatu zasadne jest jego odrzucenie w całości. Zgodnie z treścią art. 110u § 1ustawy z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022r. poz. 479 ze zm. dalej: " u.p.e.a.") zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty, o których mowa w art. 110u § 1 u.p.e.a. są sformalizowanym środkiem prawnym co powoduje, że tylko terminowe wniesienie takich zarzutów skutkuje możliwością i koniecznością ich rozpoznania. Warto przy tym dodać, że omawiany przepis, tj. art. 110u u.p.e.a. nie określa okoliczności, czy przesłanek stanowiących podstawę zarzutów, lecz jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć wyłącznie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Tym samym ich przedmiotem mogą być wszystkie kwestie związane z tą czynnością, w tym również błędów popełnionych w opinii rzeczoznawcy stanowiącej podstawę do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości. W myśl art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Stosownie do art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2 u.g.n.). Zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny. Niedozwolone jest natomiast odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał jednoznacznie podaną wartość oraz od wymagania, aby ujawniał wszystkie założenia i warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę i na określaną wartość. Operat szacunkowy powinien spełniać, zarówno wymogi formalne, określone w rozporządzeniu z dnia [...] r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (wyrok WSA w Krakowie z dnia 11 grudnia 2017 r. sygn. akt I SA/Kr 833/17). Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że organ egzekucyjny, jak również organ odwoławczy, dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego, bowiem operat ten obejmował stan faktyczny i prawny nieruchomości, dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i technik szacowania wartości nieruchomości, przedstawił cechy mające wpływ na tę wartość. Oszacowania wartości zajętej nieruchomości na wniosek organu egzekucyjnego dokonuje rzeczoznawca majątkowy, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Bezsporne jest, że I. M. jest uprawnionym rzeczoznawcą. W niniejszej sprawie przedmiotowy operat szacunkowy zgodnie z przepisami został wykonany przez uprawnioną do tego osobę oraz stał się podstawą protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Do sporządzonego dokumentu opisu i oszacowania wartości nieruchomości mają na mocy art. 18 u.p.e.a. zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, zatem protokół sporządza się tak, aby z niego wynikało, kto, kiedy, gdzie i jakich czynności dokonał, kto i w jakim charakterze był przy tym obecny, co i w jaki sposób w wyniku tych czynności ustalono i jakie uwagi zgłosiły obecne osoby (art. 68 § 1 k.p.a.). Ustalona wartość nieruchomości ma być aktualna, dostosowana do obecnych warunków rynkowych, dlatego powinna być dokonana w odpowiednim czasie. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny. Przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zbiera wszelkie dane umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Przepis art. 155 ust. 1 u.g.n. określa zakres dostępnych i niezbędnych danych dla sporządzenia oszacowania nieruchomości. Są nimi dane zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n. Opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a., oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej. Przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. W ocenie Sądu, wbrew zarzutom skargi, wszystkie te warunki zostały spełnione. Rzeczoznawca opisał szczegółowo położenie nieruchomości (lokalizacja i otoczenie), dokonał badania ksiąg wieczystych, uwzględnił wypis z rejestru gruntów oraz stan techniczno - użytkowy. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie przedstawiono szczegółowo uwarunkowania prawne wyceny, uwzględniono wartość rynkową prawa własności oraz opisano procedurę szacowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego , metody porównywania parami. W pierwszej kolejności rzeczoznawca dokonał analizy transakcji na rynku nieruchomości. Analiza transakcji pozwala dla ustalenia wartości rynkowej gruntu na wybór podejścia porównawczego, gdyż znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartości nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Z uwagi, że na rynku lokalnym znaleziono transakcje nieruchomości podobnych, do ustalenia wartości rynkowej gruntów zastosowano metodę porównywania parami. Dokonując oszacowania rzeczoznawca: - dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości podobnych na podstawie transakcji zwartych w okresie od marca 2020r. do grudnia 2021r., - określił cechy rynkowe i wagi tych cech wpływające na wartość rynkową nieruchomości gruntowych niezabudowanych, - wybrał trzy nieruchomości gruntowe niezabudowane i dokonał charakterystyki tych nieruchomości, - określił różnice (poprawki kwotowe) w wartości pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównania, - określił wartość nieruchomości gruntowanej jako średnią arytmetyczną z wartości uzyskanych poprzez porównanie w poszczególnych parach porównawczych. Dokonując wyliczenia, wartość rynkową prawa własności oszacowano : - do działki ewidencyjnej nr [...] na [...] zł ( [...] zł/m2), - do działki ewidencyjnej nr [...] na [...] zł ( [...] zł/m2), - do działki ewidencyjnej na [...] na [...] zł ([...] zł/m2). Reasumując rzeczoznawca wyjaśnił, iż analizując transakcje sprzedaży prawa własności do nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych, na terenie gminy Zławieś W. uwzględniając przede wszystkim lokalizację, powierzchnię gruntu oraz rodzaj zabudowy (w przypadku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem mieszkalnym), lokalizację (ogólna i szczegółową) oraz powierzchnię gruntu (w przypadku działki ewidencyjnej nr [...]) oraz lokalizację, sąsiedztwo i powierzchnię gruntu (w przypadku działek ewidencyjnych [...]) otrzymane wyniki: [...] zł/m2, [...] zł/m2 i [...] zł/m2, można uznać za prawdopodobne. Wartość jednego m2 wycenianej nieruchomości gruntowej odpowiada pod względem poziomu cenom transakcyjnym sprzedaży prawa własności do nieruchomości podobnych. Otrzymane wartości mieszczą się w przedziale cenowym (cena max, cena min.) co pozwala sądzić, że zostały określone prawidłowo. Nie budzi wątpliwości Sądu, że wyliczenia oraz wnioski wynikające z operatu szacunkowego są jasne i logiczne. Organy obu instancji – nie wkraczając w zakres wiadomości specjalnych - dokonały wnikliwej oceny operatu szacunkowego, który stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Trafnie w efekcie organy przyjęły prawidłowość kwestionowanego przez Skarżącą operatu szacunkowego. Wbrew zarzutom skargi, biegła w piśmie z dnia [...]. wyczerpująco odniosła się do poszczególnych zarzutów podniesionych przez Skarżącą wyjaśniając: - podstawą określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny były ceny transakcyjne, zawarte w treści aktów notarialnych, a nie ceny ofertowe. Ceny ofertowe prezentowane w mediach (prasie papierowej, Internecie itp.) mogą różnić się od cen transakcyjnych nawet o kilkadziesiąt procent. Dostęp do informacji o cenach transakcyjnych ma bardzo wąska grupa osób uprawnionych, do których należą rzeczoznawcy majątkowi; - przyjęte do porównania nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, wymagającymi wykończenia, znajdowały się w różnym stanie zaawansowania prac wykończeniowych, niemniej biegła odrzuciła nieruchomości o skrajnie niskich cenach sugerujących konieczność ponoszenia dużych nakładów finansowych. Część nieruchomości posiadała zamontowane ogrodzenia, część położoną kostkę betonową wokół budynku, część posiadała tarasy i/lub balkony, a część wykończoną elewację. Część budynków została wybudowana z cegły, część z gazobetonu, część miała na dachu blachodachówkę, a część dachówkę ceramiczną lub cementową. Wszystkie budynki wymagały jednak mniejszych bądź większych prac wykończeniowych. W treści aktów notarialnych brak było tak szczegółowych informacji jak rodzaj fundamentów dlatego na podstawie cen rynkowych nie ma możliwości ustalenia jaki wpływ na wartość rynkową przedmiotu wyceny miało zastosowanie płyty fundamentowej; - w kwestii zamontowania w budynku okien trzyszybowych rzeczoznawca majątkowy zauważył, że są one typowe, standardowe, popularne w ostatnich latach na rynku. Nie są one w standardzie wyższym od przeciętnego. W większości nowych budynków mieszkalnych, a tylko takie zostały przyjęte do porównania, stolarka okienna jest 3 szybowa, a nawet 4 i 5 szybowa. Dostępne są również okna 6 i 7 szybowe. Te jednak są ciężko dostępne i kosztowne. Podobnie wygląda kwestia ogrzewania podłogowego, które obecnie jest standardem w większości nowego budownictwa; - biegła wskazała, że w budynku brakowało podstawowego wykończenia we wszystkich pomieszczeniach mieszkalnych i pomocniczych, tj. posadzek (paneli, terakoty), okładzin ściennych (gładzi, glazury, powłok malarskich) oraz stolarki drzwiowej wewnętrznej. Podkreśliła przy tym, że przedmiotowy budynek mieszkalny został wybudowany bez uzyskania pozwolenia na budowę i tym samym stwarza ryzykowną ofertę dla potencjalnego nabywcy; - za nieuzasadniony uznała zarzut braku uwzględnienia uzbrojenia w przyłącze energii elektrycznej działki ewidencyjnej nr [...], biegła przeanalizowała wpływ uzbrojenia na wartość rynkową nieruchomości przyjętych do porównania i ustaliła, że fakt posiadania uzbrojenia przez część nieruchomości porównawczych nie miał wpływu na ich ceny transakcyjne. Największy wpływ na wartość nieruchomości posiadała lokalizacja ogólna, szczegółowa oraz powierzchnia gruntu. Znacznie wyższe ceny transakcyjne uzyskują nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub posiadające wydaną decyzję o warunkach zabudowy budynkiem mieszkalnym. Zostało wykazane to w operacie szacunkowym w przypadku określenia wartości rynkowej działki ewidencyjnej nr [...] Rzeczoznawca zaznaczył ponadto, że przez środek działki ewidencyjnej nr [...] przechodzi linia elektroenergetyczna wraz ze słupem, co może utrudnić potencjalnemu nabywcy ewentualną zabudowę. W tym miejscu podkreślić należy, że podstawą do dokonania wyceny jest operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który przy wycenie nieruchomości brał pod uwagę wszelkie okoliczności mające wpływ na wartość wycenianych nieruchomości. Skarżąca oprócz twierdzeń nie przedstawiła przeciwdowodu mogącego poddać w wątpliwość ustalenia poczynione przez biegłą. Dodatkowo należy wskazać na ugruntowany w orzecznictwie sądowym pogląd, że sąd administracyjny jak i organ administracji nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, a w istocie tego oczekiwałaby Strona. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Należy przy tym mieć na uwadze treść art. 157 ust. 1 u.g.n, który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Jeśli więc strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - na mocy w/w art. 157 u.g.n. (por. wyroki NSA: z 20 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2/15, z 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, czy też z 24 października 2018 r., sygn. akt II FSK 3220/16). Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W niniejszej sprawie, nie przeprowadzono takiej oceny, która mogłaby podważać sporządzony operat. Trafnie w tej sytuacji należało uznać przedłożony w sprawie operat szacunkowy za sporządzony w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Konieczną w tym miejscy jest również uwaga, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyroki NSA: z 22 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2706/12 czy z 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14). Obowiązkiem organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Stosowną analizę w tym zakresie przedstawiono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Zdaniem Sądu, wnioski organu wysnute na tym tle zasługiwały na akceptację. Mając powyższe na uwadze Sąd, nie znalazł podstaw do uchylenia zaskarżonego postanowienia albowiem nie narusza ono wskazanych w skardze przepisów prawa procesowego jaki i materialnego, co skutkować musiało oddaleniem skargi na podstawie art. 151 p.p.s.a.