II FSK 3220/16

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący - Sędzia NSA Beata Cieloch, Sędzia NSA Bogusław Dauter, Sędzia WSA (del.) Alina Rzepecka (sprawozdawca), Protokolant Bernadetta Pręgowska, po rozpoznaniu w dniu 24 października 2018 r. na rozprawie w Izbie Finansowej skargi kasacyjnej G. M. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 8 czerwca 2016 r. sygn. akt I SA/Sz 492/16 w sprawie ze skargi G. M. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w Szczecinie z dnia 4 marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów w postępowaniu egzekucyjnym 1) oddala skargę kasacyjną, 2) zasądza od G. M. na rzecz Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Szczecinie kwotę 480 (słownie: czterysta osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. Wyrokiem z 8 czerwca 2016 r. o sygn. akt I SA/Sz 492/16 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (dalej: WSA, Sąd I instancji) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym oddalił skargę G. M. (dalej: strona, skarżący) na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w Szczecinie (dalej: DIS, organ) z 4 marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów w postępowaniu egzekucyjnym. Jako podstawę prawną powołano art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej: p.p.s.a.). Wyrok (podobnie, jak pozostałe orzeczenia powołane w niniejszym uzasadnieniu) jest dostępny na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl/. Z przebiegu postępowania przed organami, przedstawionego przez WSA wynika, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w K. (dalej: NUS, organ egzekucyjny) w oparciu o tytuły wykonawcze wystawione na zaległości podatkowe za lata 2009-2014 wszczął egzekucję z nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w miejscowości [...], stanowiącej własność małżonków A. i G. M. (dalej: Małżonkowie), dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą. Zajęcie nieruchomości nastąpiło poprzez wezwanie, o którym mowa w art. 110c § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2014 r., poz. 1619 ze zm. – dalej: "u.p.e.a."), doręczone Małżonkom 8 grudnia 2014 r. Egzekwowane należności nie zostały uregulowane, co skutkowało przystąpieniem organu egzekucyjnego do czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Dnia 17 grudnia 2015 r., został – stosownie do art. 110r § 1 u.p.e.a. -sporządzony przez organ egzekucyjny protokół opisu i oszacowania. W czynnościach tych uczestniczył skarżący. Protokół doręczono mu waz z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości. Pismem z 29 grudnia 2015 r. strona zgłosiła do niego zarzuty, nie zgadzając się z wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego E. K. (dalej: rzeczoznawca). Za błąd uznała podanie, że działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak też że niewłaściwie oceniono możliwości zagospodarowania nieruchomości, co ma wpływ na ustalenie ceny. Ponadto, w celu weryfikacji przedstawionych przez rzeczoznawcę cen wniosła o wskazanie lokalizacji działek znajdujących się w K. będących zbiorem cen transakcyjnych stanowiących podstawę wyceny. Nadmieniła też, że działka jest przedmiotem negocjacji, a rozmowy z potencjalnym kupcem dotyczą kwoty ok. 450.000 zł i to jest uzasadniona cena rynkowa nieruchomości. Z uwagi na powyższe, organ egzekucyjny zwrócił się do rzeczoznawcy o przedstawienie stanowiska w tym zakresie. Po czym, w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy NUS postanowieniem z 26 stycznia 2016 r., na podstawie art. 110u § 1 u.p.e.a., uznał zgłoszone zarzuty za niezasadne. Strona na w/w orzeczenie wniosła zażalenie, zaś DIS po jego rozpatrzeniu postanowieniem z 4 marca 2016 r. utrzymał je w mocy. W motywach podał, że powołany rzeczoznawca w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży, sporządziła w dniu 12 listopada 2015 r. na podstawie przepisów regulujących zasady wyceny nieruchomości (art. 150-159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej: u.g.n oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) operat szacunkowy, w którym wartość nieruchomości oszacował na kwotę 205.740 zł. [w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości]. DIS za niemającą znaczenia uznał podnoszoną przez stronę okoliczność, że w operacie szacunkowym błędnie podano, że działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy M., gdyż informacja ta została uwzględniona przez organ egzekucyjny w sporządzonym 17 grudnia 2015 r. protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, gdzie prawidłowo wskazano, że przeznaczenie zajętej nieruchomości to "teren zabudowy usługowej z dopuszczeniem mieszkania właściciela". Organ podkreślił, że rzeczoznawca po ponownym dokonaniu analizy rynku lokalnego w oparciu o aktualne transakcje działek w miejscowości K. nie stwierdziła różnicy w poziomie cen transakcyjnych pomiędzy nieruchomościami o przeznaczeniu pod budownictwo usługowe z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej a nieruchomościami o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe. Zgodził się z opinią rzeczoznawcy, wyrażoną w piśmie z 21 stycznia 2016 r., że oszacowana wartość rynkowa w/w nieruchomości uwzględniała wszystkie cechy wpływające na jej wartość oraz poziom cen na datę wyceny, a także sytuację i koniunkturę na rynku nieruchomości. W bezpośrednim sąsiedztwie wycenionej nieruchomości gruntowej ceny jednostkowe kształtują się na poziomie 40 zł/m2 gruntu. Transakcje dotyczyły działek budowlanych o powierzchni około 1000 m2, z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej, przeznaczonych pod budownictwo mieszalno-usługowe. Natomiast wyceniona nieruchomość posiada dużo większą powierzchnię, teren działki był zarośnięty i wymagał uporządkowania, a także działka nie posiadała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej (lecz służebność do nieruchomości przez inną działkę). Zdaniem DIS pewnie m.in. z tych względów rzeczoznawca skorygowała średnią cenę 1 m2 gruntu i dla przedmiotowej nieruchomości ustaliła ją na poziomie 38,55 zł/m2 gruntu. Według organu, trudno tym samym uznać za uprawnione twierdzenie strony, że cena 1 m2 gruntu działki mieściła się co najmniej w granicach 50-80 zł/m2. Organ stwierdził, że wycena wartości szacunkowej w/w nieruchomości dokonana została rzetelnie i prawidłowo. Z kolei subiektywne przekonanie strony, że wykazana w operacie cena jest zbyt niska nie może świadczyć o jego wadliwości zwłaszcza, że ostateczna wartość zostanie ustalona przy sprzedaży w drodze licytacji publicznej przez licytantów jako potencjalnych nabywców nieruchomości gruntowych. W skardze do Sądu I instancji skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości, ewentualnie o stwierdzenie jego nieważności a na wypadek uznania przez sąd, że nie ma podstaw do stwierdzenia nieważności, jego uchylenie, ewentualnie o uwzględnienie skargi i stwierdzenie wydania postanowienia organu II instancji z naruszeniem prawa. Zarzucił naruszenie przepisów postępowania (mające istotny wpływ na wynik sprawy), tj.: 1. art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267, ze zm. – dalej: "k.p.a."). W odpowiedzi na skargę, DIS wniósł o oddalenie skargi. WSA zaskarżonym na wstępie wyrokiem oddalił skargę strony. Wskazał, że kwestią sporną pozostaje prawidłowość dokonanego opisu i oszacowania nieruchomości, o którym mowa w art. 110u § 1 u.p.e.a. Przypomniał, że stosownie do treści art. 110m § 1 u.p.e.a., po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O terminie opisu i oszacowania nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia znanych mu uczestników postępowania, jak również innych, nieznanych mu uczestników postępowania poprzez obwieszczenie publiczne wywieszone w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego, nie później niż na 14 dni przed rozpoczęciem opisu (art. 110o § 1-3 u.p.e.a.). Z przeprowadzonej czynności opisu i oszacowania organ sporządza protokół, którego treść określa art. 110r u.p.e.a. Zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartość nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. WSA zaznaczył, że uregulowana w w/w przepisie instytucja zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowi samodzielny środek prawny. Strona skorzystała z przysługującego jej uprawnienia kwestionując ustaloną w operacie wartość nieruchomości organ egzekucyjny natomiast zaakceptował przyjętą przez rzeczoznawcę wartość. Sąd podkreślił, że z art. 100s § 1 wynika, że ustawodawca upoważnił do oszacowania zajętej nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego uprawnionego na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Za bezsporne Sąd uznał, że osoba powołana przez NUS spełnia w/w standardy. Wskazał, że rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości zgodnie z zasadami ich wyceny. Sposób przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości określa rozporządzenie w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. poz. 742) stanowi, że: 1) jeżeli dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub ewidencji gruntów i budynków, w szczególności dotyczące powierzchni lub sposobu korzystania z nieruchomości, nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu, w opisie nieruchomości podaje się stan rzeczywisty i wyjaśnia, na czym polega niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków (§ 1); 2) jeżeli na nieruchomości znajdują się obiekty budowlane lub urządzenia, opis nieruchomości powinien zawierać w szczególności wskazanie ich roku budowy albo przybliżonego wieku, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczbę kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia (§ 2); 3) opis nieruchomości rolnych, poza opisem położonych na nich obiektów budowlanych lub urządzeń, powinien zawierać w szczególności określenie powierzchni, klasy gruntów ornych, łąk trwałych, pastwisk trwałych, lasów, sadów, gruntów ornych zabudowanych, torfowisk, terenów z pokładami żwiru, gipsu i gliny, kamieniołomów, wód, a ponadto rodzaju i powierzchni zasiewów i upraw, liczby i jakości inwentarza żywego, jak również ilości zapasów niezbędnych do prowadzenia gospodarstwa rolnego do najbliższych zbiorów (§ 3); 4) jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości wymienia się prawa użytkowania wieczystego oraz dzień, z upływem którego wygasa użytkowanie wieczyste (§ 4). W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości należy dokładnie oznaczyć nieruchomość będącą przedmiotem egzekucji i jej poszczególne składniki oraz wskazać ich rzeczywistą wartość. W związku z tym przy opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych oraz przynależności i pożytków. Do sporządzonego dokumentu opisu i oszacowania wartości nieruchomości mają na mocy art. 18 u.p.e.a. zastosowanie przepisy k.p.a., zatem protokół sporządza się tak, aby z niego wynikało, kto, kiedy, gdzie i jakich czynności dokonał, kto i w jakim charakterze był przy tym obecny, co i w jaki sposób w wyniku tych czynności ustalono i jakie uwagi zgłosiły obecne osoby (art. 68 § 1 k.p.a.). Ustalona wartość nieruchomości ma być aktualna, dostosowana do obecnych warunków rynkowych, dlatego powinna być dokonana w odpowiednim czasie. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny. Przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zbiera wszelkie dane umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Przepis art. 155 ust. 1 u.g.n. określa zakres dostępnych i niezbędnych danych dla sporządzenia oszacowania nieruchomości. Są nimi dane zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n. Opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a., oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej. Przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Podkreślił, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Organ egzekucyjny powinien zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Jednocześnie zaznaczył, że organ egzekucyjny nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. WSA wskazał, że stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 151 ust 1 u.g.n.wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Sąd stwierdził, że wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione. Dokument został on sporządzony z poszanowaniem przepisów art. 155 ust. 1 i 154 ust. 1 u.g.n. Rzeczoznawca dokładnie w nim uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W operacie wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz różne cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, a mianowicie: położenie-lokalizację, stan techniczno-użytkowy, powierzchnię działki, jej kształt, konfigurację terenu, stan zagospodarowania, infrastrukturę. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych działek, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki, przy czym ceny porównawcze korygował zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość. To właśnie zastosowane wagi procentowe, umożliwiające zindywidualizowanie każdej z wycenianych nieruchomości, przyczyniły się do powstania bezpośrednich różnic w wartości wycenianych działek, wskazując tym samym na prawidłowość zastosowanej metody wyceny. WSA zaznaczył też, że do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że nie może on samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie zaś z art. 157 ust. 1 u.g.n, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. WSA stwierdził, że prawidłowo w tej sprawie organ przyjął, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego i metody przyjętej przez rzeczoznawcę. Zarzuty strony są gołosłowne i chybione. W sprawie przedmiotem porównania były nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego na rynku lokalnym. Dokonując już wyceny poszczególnych działek biegły uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki, przy czym ceny porównawcze korygował zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość. W tym stanie rzeczy Sąd uznał zarzut naruszenia przepisów postępowania administracyjnego za chybiony. Opisu i szacowania nieruchomości dokonano z poszanowaniem reguł postępowania. Brak było podstaw do dopuszczania z urzędu przeciwdowodu przeciwko opinii rzeczoznawcy majątkowego, która to opinia stanowiła podstawę faktyczną opisu i szacowania nieruchomości, która jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego. Podkreślił ponadto, że ostateczna cena rynkowa nieruchomości zostanie wyznaczona w trakcie jej sprzedaży w drodze licytacji publicznej. W skardze kasacyjnej na w/w orzeczenie WSA strona na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. zarzuciła naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1) art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. polegające na nie wyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym niewyjaśnienia, czy został w sposób prawidłowy sporządzony operat szacunkowy z 12 listopada 2015 r., i zaniechaniu przez organ sporządzenia ponownego operatu szacunkowego, ale już przez innego biegłego z zakresu nieruchomości, w sytuacji gdy wartość nieruchomości została zaniżona o 100% i w ocenie strony oscyluje na poziomie 400.000 zł.; 2) art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a., w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu z urzędu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego wbrew ciążącemu na organie obowiązkowi i w konsekwencji niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, a w szczególności nie zlecenia sporządzenia operatu przez innego biegłego, oraz sporządzenia uzasadnienia niezgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 3 a polegającego na nie wypowiedzeniu się, co do wszystkich argumentów podniesionych przez skarżącego w zażaleniu z 17 lutego 2016 r.; 3) art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a., polegające na niezastosowaniu tych przepisów i nie wyjaśnieniu w uzasadnieniu postanowienia w sposób dokładny zmniejszenia wartości nieruchomości i dlaczego organ, któremu powinno zależeć na uzyskaniu jak najlepszej ceny nie bierze pod uwagę oczywistych faktów takich jak możliwości zabudowy m2 powierzchni usługowej, Wniosła o uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez WSA, ewentualnie o jego uchylenie w całości i rozpoznanie skargi; rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie, zasądzenie od organu na rzecz strony kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów postępowania kasacyjnego. W odpowiedzi na skargę kasacyjną organ wniósł o jej oddalenie. Naczelny Sąd Administracyjny, zważył co następuje; Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie. Strona niniejszy środek odwoławczy oparła wyłącznie na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. Przypomnieć więc wypada, że dla poprawności zarzutu sformułowanego w ramach podstawy kasacyjnej naruszenia prawa procesowego, konieczne jest co do zasady wskazanie przepisów procedury sądowoadministracyjnej naruszonych przez sąd w powiązaniu z właściwymi przepisami regulującymi postępowanie przed organami administracji publicznej. W niniejszej sprawie zarzuty skargi kasacyjnej wskazują jedynie na naruszenie przez Sąd I instancji przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Tymczasem - co do zasady - bezpośrednim przedmiotem zaskarżenia skargą kasacyjną jest wyrok sądu I instancji. W postępowaniu przed tym sądem nie stosuje się przepisów k.p.a., a skoro Sąd przepisów kodeksu wprost nie stosował, to ściśle rzecz biorąc, trudno byłoby założyć, że mógłby przepisy te naruszyć. Kwestionując ustalenia stanu faktycznego skarżący winien był powołać przepisy postępowania sądowoadministracyjnego, którym uchybił ten sąd, uzasadnić ich naruszenie i wykazać, że uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Choć niniejszy środek odwoławczy standardom tym uchybia, to jednak, wskazane wady nie uniemożliwiają jego merytorycznego rozpoznania. Uzasadnienie skargi kasacyjnej pozwala bowiem na odczytanie intencji wnoszącego środek odwoławczy. Zauważyć więc należy, że podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, sprowadzają się w istocie do kwestionowania ustaleń operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie w dniu 12 listopada 2015 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Sporna jest metoda przyjęta przez biegłego, oszacowana przez niego wartość nieruchomości. Strona akcentowała również potrzebę powołania drugiego rzeczoznawcy. Organy orzekające w niniejszej sprawie, a za nimi Sąd I instancji przyjęły, że dowód z opinii biegłego (operat szacunkowy) został sporządzony w sposób prawidłowy. Podkreślić trzeba, że przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego oznacza, że organy w ramach narzędzi w jakie zostały wyposażone przepisami prawa dokonują oceny opinii biegłego, pod kątem jej przydatności jako dowodu w sprawie. Obowiązkiem organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, a także zweryfikowanie treści operatu szacunkowego celem ustalenia, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek lub braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii (por. wyroki NSA: z 23 października 2014 r. sygn. akt I OSK 534/13; z 17 października 2014 r. sygn. akt I OSK 446/13; z 16 października 2014 r. sygn. akt I OSK 611/13). Zaznaczyć trzeba, że sąd administracyjny jak i organ podatkowy nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, a w istocie tego oczekiwałby skarżący. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Należy przy tym mieć na uwadze treść art. 157 ust. 1 u.g.n, który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Jeśli więc strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - na mocy w/w art. 157 u.g.n. (por. wyroki NSA: z 20 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2/15, z 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15). Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W niniejszej sprawie, nie przeprowadzono takiej oceny, która mogłaby podważać sporządzony operat. Trafnie w tej sytuacji WSA uznał przedłożony w sprawie operat szacunkowy za sporządzony w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Konieczną w tym miejscy jest uwaga, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyroki: NSA z: 22 maja 2014 r. sygn. akt I OSK 2706/12, 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14). Zgodnie z utrwalonym w tym względem orzecznictwem sadów administracyjnych, obowiązkiem organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Stosowną analizę w tym zakresie przedstawiono zarówno w orzeczeniu organu, jak i wyroku WSA. Wnioski organów wysnute na tym tle pozwalały na uznanie tego dokumentu, jako dowodu mającego istotne znaczenie w sprawie. Słusznie ten stan rzeczy zaakceptował Sąd I instancji, co szczegółowo umotywował. Naczelny Sąd Administracyjny zgadza się ze stanowiskiem organów, że przedmiotowy dokument zawierał dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, jak też przedstawiał tok obliczeń oraz wynik końcowy. Treść protokołu opisu i oszacowania nieruchomości w pełni odpowiadała wymogom określonym przepisom u.p.e.a., a sam protokół wraz z operatem szacunkowym został doręczony zobowiązanemu. Trafnie też WSA przyjął, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. Opisu i szacowania nieruchomości dokonano z poszanowaniem reguł postępowania. W sprawie przedmiotem porównania były nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego na rynku lokalnym. Dokonując wyceny poszczególnych działek biegły uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki, przy czym ceny porównawcze korygował zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość. Skarga kasacyjna powyższych stanowisk skutecznie nie podważyła. Z tych wszystkich względów Naczelny Sąd Administracyjny, działając na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O kosztach kasacyjnych orzekł natomiast na podstawie art. 204 pkt 1 p.p.s.a.