II SA/Bd 159/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Wojciech Jarzembski Sędziowie: sędzia WSA Anna Klotz (spr.) sędzia WSA Renata Owczarzak Protokolant Ewa Majchrzak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 września 2011 r. sprawy ze skargi D. C. na decyzję Kujawsko-Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie wykonania określonych robót budowlanych oddala skargę. Decyzją z dnia 28 września 2010 r., nr [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w M., zwany dalej "Inspektorem Powiatowym", działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i ust. 2, art. 80 ust. 2 pkt 1, art. 81 ust. 1 pkt 1 i 2, art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.: Dz. U. z 2006 r., Nr 156 poz. 1118 ze zm.), zwanej dalej "Prawem budowlanym", po przedłożeniu protokołu przez osobę dokonującą kontroli okresowej polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego i po wykonaniu kontroli budynku użytkowanego przez PINB M., nakazał właścicielom budynku mieszkalnego przy ul. [...] i [...] w M. t. j.: A. W. zam. w P. [...], B. W. zam. w P. [...], J. W. zam. w M. przy ul. [...], T. W. zam. w M. ul. [...], D. C. zam. w M. przy ul. [...], B. N. zam. w M. przy ul. [...], K. M. zam. w G. przy ul. [...], P. sp. z o.o. z siedzibą w P. przy ul. [...]: ▪ w pkt 1 - usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez: - usunięcie z dachu luźnych dachówek, - usunięcie luźnego tynku z elewacji, - naprawę uszkodzenia rynien i rur spustowych, - rozbiórkę kominów w segmencie przy ul. [...] do poziomu połaci dachowej i ich odtworzenie z nowego materiału, - wymianę pokrycia dachowego, zaznaczając przy tym, że roboty należy wykonywać pod nadzorem osoby posiadającej uprawnienia budowlane w specjalności ogólnobudowlanej i aktualną przynależność do IIB; ▪ w pkt 2 - ciągłe "monitorowanie" plomb kontrolnych założonych przez PINB. Ponadto w pkt 3 zakazał użytkowania części budynku - segmentu przy ul. [...] - do czasu usunięcia wskazanych nieprawidłowości i spełnienia wymogów formalnych, a w pkt 4 wskazał, że do użytkowania wyłączonej części budynku można przystąpić po okazaniu w PINB: a) protokołu odbioru robót wymienionych w punkcie 1, b) protokołu przeglądu plomb w cyklu dwutygodniowym, c) opinii technicznej świadczącej o możliwości użytkowania budynku, ze szczególnym zwróceniem uwagi na degradację obiektu powodowaną opadami na dzień wykonania nowego pokrycia dachowego, d) aktualnych przeglądów kominiarskich i elektrycznych. Organ nadał również ww. decyzji rygor natychmiastowej wykonalności. W uzasadnieniu w/w rozstrzygnięcia Inspektor Powiatowy wyjaśnił, iż w dniu 27 sierpnia 2010 r. mgr inż. M. Ś. przesłał do PINB M. protokół z pięcioletniej kontroli budynku, której dokonał działając na zlecenie zarządcy budynku. Z protokołu tego wynika m.in., że segment budynku usytuowany przy ul. [...] stwarza zagrożenie dla zdrowia i życia użytkowników. Dokonane przez PINB M. kontrole w dniu 23 sierpnia 2010 r. i 7 września 2010 r. potwierdziły nieodpowiedni stan techniczny elementów budynku i zagrożenie dla zdrowia i życia użytkowników. Zdaniem organu nieodpowiedni stan techniczny budynku jest spowodowany wieloletnim brakiem dbałości właścicieli i zarządców, co stanowi rażące naruszenie art. 61 Prawa budowlanego, który stanowi, że "Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2." Inspektor Powiatowy podkreślił, iż nakazane w sentencji roboty są robotami jedynie zabezpieczającymi przed występującymi zagrożeniami oraz przed dalszą degradacją obiektu. Stałe "monitorowanie" plomb oraz przedłożenie dokumentów, o których mowa w punkcie 4, pozwoli wyciągnąć wnioski o ewentualnych dalszych naprawach konstrukcji budynku. Od decyzji Inspektora Powiatowego odwołanie do Kujawsko-Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. wniosła D. C., współwłaścicielka w/w budynku, domagając się uchylenia tego rozstrzygnięcia. Odwołująca się podniosła, że obecny stan budynku jest wynikiem działań B. W., który bez wymaganego zezwolenia i bez zgody pozostałych właścicieli naruszył konstrukcję budynku wskutek wyburzenia ścian nośnych w zajmowanych przez niego pomieszczeniach na parterze, a także prowadził roboty budowlane w piwnicach, których skutkiem było podkopanie fundamentów, obniżenie posadzki, zniszczenie izolacji, zamurowanie okna. Wykonywane przez B. W. roboty budowlane spowodowały osiadanie budynku, popękanie ścian i przewodów kominowych, naruszenie konstrukcji dachu. Skarżąca przypomniała również, że Inspektor Powiatowy nakazał w/w współwłaścicielowi budynku w drodze decyzji wykonanie koniecznych napraw, jednakże nie wyegzekwował spełnienia tego obowiązku. Zaznaczyła, iż organ nadzoru budowlanego nie ma prawa zmuszać jej do naprawienia szkód spowodowanych przez innego współwłaściciela budynku. Zdaniem odwołującej się do wykonania prac remontowych powinien zostać zobowiązany wyznaczony przez Sąd Rejonowy w M. zarządca przymusowy nieruchomości, który dysponuje funduszem remontowym. Decyzją z dnia 2 grudnia 2010 r., nr [...], Kujawsko-Pomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w B., zwany dalej "Inspektorem Wojewódzkim", działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 oraz art. 81 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 83 ust. 2 Prawa budowlanego, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Inspektora Powiatowego. Uzasadniając w/w decyzję Inspektor Wojewódzki wskazał, iż przepisy art. 66 Prawa budowlanego mają zastosowanie w przypadkach szczególnego zaniedbania obowiązków ze strony właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego w odniesieniu do jego stanu technicznego. Zaistniałe nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego położonego u zbiegu ul. [...] i [...] stwarzają realne zagrożenie dla życia lub zdrowia mieszkańców i przechodniów, a także bezpieczeństwa mienia lub środowiska, co stanowi przesłankę wystarczającą do wydania zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy zaznaczył ponadto, wskazując na tezy zawarte w wyroku NSA z dnia 3 października 2006 r., sygn. akt II OSK 1163/05, że ocena, który ze współwłaścicieli obiektu budowlanego ponosi winę czy odpowiedzialność za zaistniały stan, wyczerpujący dyspozycję art. 66 Prawa budowlanego, nie należy do materii regulowanej przepisami Prawa budowlanego i wykracza poza granice właściwości organów administracji. W związku z powyższym ustalanie, czy B. W. ponosi winę za istniejący stan techniczny przedmiotowego budynku mieszkalnego nie leży w kompetencjach organów nadzoru budowlanego. Natomiast obowiązki wynikające z dyspozycji ww. przepisów winny być nałożone na funkcjonującą w budynku Wspólnotę Mieszkaniowa (wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 maja 2005 r. sygn. akt VII SA/Wa 752/04). Rozliczenia poniesionych przez Wspólnotę kosztów, związanych z wykonaniem zaskarżonej decyzji, winny być dokonane pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości i ich regulowanie nie należy do sfery spraw administracyjnych. Odnosząc się do kwestii odpowiedzialności zarządcy przymusowego Inspektor Wojewódzki wyjaśnił, iż zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w M., Wydział l Cywilny, z dnia 15 grudnia 2005 r., sygn. akt [...], jest on zobowiązany m. in. do nadzoru nad prowadzeniem bieżącej konserwacji budynku, zlecania okresowych kontroli technicznych nieruchomości, wykonywania kontroli realizacji bieżących napraw i konserwacji budynku oraz kontroli nad usuwaniem awarii i ich skutków, nie odpowiada natomiast za katastrofalny stan techniczny budynku powstały przed dniem 15 grudnia 2005 r. Na decyzję Inspektora Wojewódzkiego skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy wniosła m.in. D. C. Skarżąca powtórzyła argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji pierwszoinstancyjnej, ponownie wskazując, że zły stan techniczny budynku jest wynikiem samowolnych robót budowlanych wykonywanych przez B. W., w związku z czym nie może zostać zmuszona do naprawienia szkód spowodowanych przez innego współwłaściciela nieruchomości, zaś decyzja organu nadzoru budowlanego dotycząca usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości powinna zostać skierowana do zarządcy przymusowego jako podmiotu odpowiedzialnego za dokonywanie napraw w budynku. W odpowiedzi na skargę Inspektor Wojewódzki wniósł o jej oddalenie. Organ wyjaśnił, że w sytuacji, gdy budynek objęty jest współwłasnością, obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na zarządcy lub na wszystkich współwłaścicielach łącznie. Co prawda dla przedmiotowej nieruchomości ustanowiony został zarządca przymusowy, jednakże z treści postanowienia Sądu Rejonowego w M. wynika m.in., że w ramach zarządu zarządca jest zobowiązany do prowadzenia bieżącej konserwacji budynku i stosownych w tym zakresie napraw. Nie ma w postanowieniu zapisu zobowiązującego zarządcę przymusowego do dokonania kompleksowego remontu całego budynku, w związku z czym uznać należy, iż zarządca przymusowy nie odpowiada za katastrofalny stan techniczny budynku, szczególnie, iż ten powstał w wyniku ingerencji w konstrukcję budynku, dokonaną przed 15 grudnia 2005 r. przez poprzedniego zarządcę budynku – B. W. W tym stanie rzeczy należało nałożyć obowiązek wykonania robót remontowych na wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Wszelkie zaś spory pomiędzy współwłaścicielami wynikłe na tym tle, łącznie z problemem rozliczenia kosztów remontu, nie należą do administracyjnej drogi postępowania i podlegają rozstrzygnięciu sądów powszechnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r., Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r., Nr 153, poz. 1270 ze zm.), powoływanej dalej jako "p.p.s.a.", Sąd bada zaskarżone orzeczenie pod kątem jego zgodności z obowiązującym prawem i nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie przy wydawaniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji nie doszło do naruszenia zarówno przepisów prawa materialnego, jak i procesowego. Istota rozpoznawanej sprawy sprowadza się do oceny przesłanek wynikających z art. 66 Prawa budowlanego, ponieważ ten przepis stanowił podstawę materialnoprawną wydanych rozstrzygnięć. Zgodnie z ust. 1 w/w regulacji w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Z ust. 2 wynika zaś, że w decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości; decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie. Omawiany przepis zawiera więc nakaz podjęcia przez organ określonych czynności, o ile wystąpi którakolwiek z przesłanek w nim wymienionych. Niewykonanie obowiązków nałożonych w wydanej decyzji może spowodować wszczęcie postępowania egzekucyjnego w celu jej wykonania w trybie przymusowym. Celem przepisu art. 66 Prawa budowlanego, poza doprowadzeniem do właściwego stanu technicznego obiektów budowlanych, jest dokładne określenie czynności, które właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany wykonać oraz określenie realnego terminu wykonania tych obowiązków. Z faktu, że przepis ten jest umieszczony w Rozdziale 6 Prawa budowlanego zatytułowanym: "Utrzymanie obiektów budowlanych", należy wywodzić, iż decyzja nakładająca obowiązki wynikające z tej regulacji powinna zostać skierowana do właściciela budynku lub zarządcy. Zgodnie bowiem z art. 61 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego, to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Oceniając zarzuty podniesione w skardze Sąd nie dopatrzył się naruszenia art. 61 Prawa budowlanego w zw. z art. 26 ustawy o własności lokali (dalej jako "u.w.l.") poprzez błędną jego wykładnię. Nie można bowiem podzielić stanowiska strony skarżącej, że nie jest podmiotem zobowiązanym do wykonania obowiązku wynikającego z decyzji Inspektora Powiatowego, nakazującej wykonanie określonych prac remontowych. W ocenie Sądu nieprawidłowo skarżąca wywodzi, że podmiotem zobowiązanym do wykonania nakazu winien być ustanowiony przez sąd zarządca przymusowy. Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić, ponieważ w przedmiotowej sprawie, na co powołał się słusznie organ administracji, postanowieniem Sądu Rejonowego w M., Wydział I Cywilny, z dnia 15 grudnia 2005 r., sygn. akt [...], ustanowiony został zarządca przymusowy nieruchomości położonej w M. przy ul. [...] i [...], zapisanej w księdze wieczystej Kw [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w M. Zgodnie z punktem 2 postanowienia o ustanowieniu zarządcy obowiązki zarządcy przymusowego zostały powierzone E. D. i J. R. - wspólnikom spółki cywilnej E. s.c. w I. Sąd ustalił wynagrodzenie dla zarządcy przymusowego w kwocie 550 zł miesięcznie, uiszczane przez wspólnotę mieszkańców przedmiotowej nieruchomości. W punkcie 4 w/w postanowienia sąd określił obowiązki zarządcy przymusowego. Zarządcę zobowiązano m.in. do nadzoru nad prowadzeniem bieżącej konserwacji budynku i wykonywania kontroli realizacji bieżących naprawa i konserwacji budynku oraz kontroli nad usuwaniem awarii i ich skutków. W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 26 ust. 1 u.w.l. jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie; sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Do ustanawiania zarządcy przymusowego na podstawie art. 26 ust. 1 u.w.l. stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (dalej jako "k.p.c.") dotyczące zarządu sprawowanego w toku egzekucji z nieruchomości. Odpowiednie zastosowanie znajduje więc przepis art. 935 § 3 k.p.c., który umożliwia zarządcy samodzielne wykonywanie czynności mieszczących się w granicach zwykłego zarządu i nakazuje mu uzyskiwać zgodę stron (a w razie jej braku zgodę sądu) jedynie na wykonywanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Takie same uprawnienia przyznaje zarządowi (i zarządcy) art. 22 ust. 1 i 2 u.w.l. zgodnie z którym czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie; do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W art. 22 ust. 3 w/w ustawy wymienione zostały czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Na gruncie rozpoznawanej sprawy nie można mylić pojęcia zarządu sprawującego zarząd nieruchomością wspólną na podstawie ustawy o własności lokali z instytucją zarządcy przymusowego powołanego na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w M., Wydział I Cywilny, z dnia 15 grudnia 2005 r., sygn. akt [...], w którym to orzeczeniu szczegółowo określono zakres uprawnień zarządcy przymusowego oraz należne mu wynagrodzenie. Zresztą okoliczność powyższą dodatkowo uściślił Sąd Rejonowy w M. w piśmie z dnia 19 maja 2010 r., w którym wyjaśnił, że na mocy powyższego postanowienia z dnia 15 grudnia 2005 r. ustanowił zarządcę przymusowego na podstawie art. 26 ust. 1 u.w.l. Głównym zadaniem zarządcy było doprowadzenie do wyboru zarządu wspólnoty, co nie nastąpiło. W świetle powyższego postanowienie Sądu Rejonowego w M. o ustanowieniu zarządcy przymusowego określa zakres jego uprawnień. Z w/w postanowienia nie wynika, aby zarządca przymusowy został zobowiązany do wykonania gruntownego remontu zniszczonego budynku stanowiącego m.in. współwłasność strony skarżącej. W ocenie Sądu wszelkie czynności wykraczające poza zakres ustanowiony w postanowieniu Sądu Rejonowego w M. będą przekraczały zakres zwykłego zarządu. W związku z powyższym organ słusznie uznał, że nakaz wynikający z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego nie mógł być skierowany do zarządcy przymusowego. W tych okolicznościach sprawy nie było przeszkód prawnych, aby adresatem nakazu organ uczynił wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Stanowisko organu w tym zakresie nie narusza przepisów prawa. Podkreślić należy, iż w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjęte zostało, że ów nakaz powinien być skierowany do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym zgodnie z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego ciąży obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (por. wyrok NSA z dnia 21 listopada 2008 r., sygn. akt II OSK 1442/07, publ. LEX nr 527008). W wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r. wyrażono zaś pogląd, że: "(...) przepis art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane dotyczy takich stanów faktycznych, kiedy to obiekt budowlany ze względu na jego niewłaściwe użytkowanie został doprowadzony do takiego stanu, iż znalazł się w nieodpowiednim stanie technicznym, który wymaga wydania przez organ nadzoru budowlanego stosownego nakazu usuwającego stwierdzone nieprawidłowości. W przepisie tym chodzi zatem o skutki wynikające z użytkowania obiektu." (por. wyrok NSA z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II OSK 427/08, publ. LEX nr 555778). W tym miejscu należy wyjaśnić, iż nie ma wpływu na wynik sprawy porozumienie zawarte przez strony przed Starostą Mogileńskim w obecności zarządcy przymusowego i ustalenie, iż zarządca przymusowy doprowadzi do oszacowania wartości prac remontowych wynikających z decyzji administracyjnej, a poszczególni współwłaściciele uiszczą na ten cel opłaty w wysokości odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości. Nie ma również wpływu na wynik sprawy kwestia ustalenia osoby winnej obecnego stanu budynku, jak również okresu, w którym nastąpiło zaniedbanie dbałości o stan techniczny obiektu. W wyroku NSA z dnia 3 października 2006 r., sygn. akt II OSK 1163/05 wyrażono opinię, iż: "Ocena, który ze współwłaścicieli obiektu budowlanego ponosi winę czy odpowiedzialność za zaistniały stan, wyczerpujący dyspozycję art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.), nie należy do materii regulowanej przepisami prawa budowlanego i wykracza poza granice właściwości organów administracji." (publ. LEX nr 289077). W wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 18 listopada 2009 r., sygn. akt II SA/Rz 469/09, wskazano, że: "W sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego, nie bada się przyczyn, które doprowadziły obiekt do takiego stanu." (publ. LEX nr 589211). Podobnie w wyroku WSA w Warszawie z dnia 27 października 2009 r., sygn. akt VII SA/Wa 1119/09, przyjęto, że: "Ideą przepisu art. 66 p.b. jest kontrolowanie prawidłowości stanu obiektów i wystarczy stwierdzenie wystąpienia jednej z przesłanek tego przepisu, aby organ był nie tylko uprawniony, ale i zobligowany do nakazania usunięcia nieprawidłowości." (publ. LEX nr 574313). Dlatego stanowisko skarżącego, zmierzające do określenia odpowiedzialności za przyczyny, które spowodowały konieczność remontu, w niniejszym postępowaniu nie mogło być uwzględnione. Jak już podniesiono Prawo budowlane nie reguluje w czytelny sposób przesłanek ustalenia adresata decyzji opartej na treści art. 66 tego aktu prawnego, gdy chodzi o wybór między właścicielem obiektu budowlanego i jego zarządcą. W tej zaś sytuacji nie można sformułować pod adresem organów orzekających zarzutu naruszenia przepisu art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 i 62 Prawa budowlanego, gdy w wydanej decyzji nałożyły one obowiązek na właściciela, a swoje stanowisko w tym względzie uzasadniły bez naruszenia treści art. 80 k.p.a. Taka zaś sytuacja zachodzi zdaniem Sądu w niniejszej sprawie. Przy stwierdzeniu niewłaściwego stanu technicznego budynku, mogącego stwarzać zagrożenie dla życia lub mienia jego użytkowników, co miało miejsce w rozpatrywanej sprawie i czego skarżąca nie kwestionowała i nie kwestionuje, zachodziła potrzeba niezwłocznych działań celem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego obowiązek utrzymywania budynku w należytym stanie technicznym obciąża zarówno jego właściciela jak i zarządcę. Dlatego też w razie stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym lub jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku albo bezpieczeństwu mienia właściwy organ wydaje decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 Prawa budowlanego). Adresatem takiej decyzji może być zarówno właściciel jak i zarządca nieruchomości, bowiem na obu tych podmiotach spoczywa obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym. Z uwagi na podnoszoną przez skarżącą okoliczność braku po jej stronie środków finansowych na realizację obowiązków wynikających z przepisów Prawa budowlanego (która nie została zresztą w jakikolwiek sposób udowodniona) należy wskazać, że w postępowaniu mającym na celu kontrolę prawidłowości utrzymania obiektu budowlanego, zmierzającym do usunięcia nieprawidłowości w tym zakresie, organ administracji nie bada przyczyn, które doprowadziły do tego, że obiekt jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu lub bezpieczeństwu mienia, jak i nie bada, kto ponosi odpowiedzialność za tenże stan. Ujawniając taki stan organ nadzoru budowlanego do właściciela bądź zarządcy budynku kieruje nakaz usunięcia nieprawidłowości. Organ administracji nie jest przy tym związany brakiem środków po stronie skarżącego, bowiem organ ten nie rozstrzyga o sposobach finansowania wykonania robót, a jedynie o obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku. Uprawnienie organu administracji wynikające z wymienionych wcześniej przepisów Prawa budowlanego stanowi podstawę do ingerencji w działanie właściciela czy zarządcy budynku niezależnie od jego woli i brak stosownych środków finansowych nie mógł być przesłanką negatywną dla wydania zaskarżonej decyzji. Nie do organu nadzoru budowlanego należy też rozstrzyganie w postępowaniu administracyjnym sporów między właścicielem budynku a innymi podmiotami, w tym i podmiotem sprawującym faktyczny jego zarząd, co do tego, kto i w jakiej wysokości powinien ponosić koszty związane z wykonaniem robót budowlanych nakazanych decyzjami uprawnionych organów administracji publicznej. W tym zakresie strony winny wystąpić na drogę postępowania przed sądem powszechnym. Bez znaczenia dla wyniku sprawy jest również kwestia wysokości udziałów współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej. W sytuacji, gdy budynek objęty jest współwłasnością, obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach łącznie. Oznacza to, że obowiązek ten w rozpatrywanym przypadku może być nałożony na wszystkich współwłaścicieli łącznie względnie na zarządcę, natomiast nie można nim obciążyć tylko jednego ze współwłaścicieli nawet wówczas, gdyby tylko on ponosił winę za zaistniały stan rzeczy. Wydając nakaz organ nie kieruje się wielkością udziałów we współwłasności. Organy administracyjne nie są bowiem właściwe do dokonywania wzajemnych rozliczeń pomiędzy zarządcą budynku a wspólnotą jego właścicieli, a także pomiędzy tymi współwłaścicielami, i nie rozstrzygają tych kwestii decyzjami administracyjnymi. Stosunki pomiędzy współwłaścicielami a zarządcą przymusowym regulują przepisy prawa, w tym ustawa o własności lokali, a także postanowienie sądu. Prowadzone na ich podstawie rozliczenia współwłaścicieli z zarządcą, a także członków Wspólnoty pozostają poza kompetencjami organów administracji i sądów administracyjnych. W świetle powyższego na podstawie art. 151 p.p.s.a orzeczono jak w sentencji wyroku.