II SA/Bd 666/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Klotz (spr.) Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Korycka sędzia WSA Renata Owczarzak po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 18 stycznia 2022 r. sprawy ze skargi [...][...] i [...][...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2021 r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz [...][...] i [...][...] solidarnie kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wójt Gminy I. , decyzją z [...] lutego 2021r. nr [...], działając na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z późn. zm.), uchwały Rady Gminy I. Nr [...] z dnia [...] lutego 2016 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy I. w części miejscowości J. (Dz. Urz. Województwa [...] poz. [...] z dnia [...] lutego 2016 r.) oraz art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256 z późn. zm.), art. 60 pkt 7, art. 67 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 869 z późn. zm.) oraz art. 2 § 1 pkt 1, art. 47 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacji podatkowej (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 z późn. zm.), ustalił dla E. S. i M. S. jednorazową opłatę w kwocie [...] zł, w związku ze sprzedażą działki nr [...] o pow. [...] ha położonej w obrębie J., gmina I., pozostającą we wspólności umownej majątkowej małżeńskiej rozszerzonej. Sprzedaż nieruchomości miała miejsce po uchwaleniu ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, [...] czerwca 2017 r. w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (Rep. A: [...]). Wójt Gminy I. [...] lipca 2020 r. wszczął postępowanie celem ustalenia wysokości opłaty planistycznej, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonał rzeczoznawca majątkowy – [...] (uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości nr [...] ), który w operacie szacunkowym z [...] lipca 2020 r. określił wartość rynkową szacowanej działki nr [...] , przed opracowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości [...] zł, po uchwaleniu planu miejscowego w wysokości [...] zł. Organ, ustalił wysokość opłaty planistycznej przy zastosowaniu 30% stawki procentowej określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego . W uzasadnieniu stanowiska organ powołał się na sporządzony przez biegłego operat szacunkowy, według którego dla działki nr [...] wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł. Organ wyjaśnił, że w księdze wieczystej KW nr [...], obręb ewidencyjny J. [[...]], w jednostce ewidencyjnej I. [[...]] i numerze jednostki rejestrowej [...] znajdowała się na dzień przed wejściem w życie planu miejscowego działka gruntu nr [...], obręb J. , o łącznej powierzchni [...] ha, pozostająca we wspólności majątkowej małżeńskiej rozszerzonej - E. i M. S., stanowiąca użytki rolne. Z działki tej wydzielona została działka [...] obręb J. o powierzchni [...] ha. Projekt podziału zatwierdzony został ostateczną decyzją Wójta Gminy I. znak [...] z dnia [...] .08.2016 r. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Gminy I. Nr [...] z [...] lutego 2016 r.), działka nr [...] zlokalizowana jest na terenie oznaczonym symbolem [...], o przeznaczeniu: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem usług. Organ w oparciu o operat szacunkowy, opisał przeznaczenie nieruchomości . Wskazał, że wcześniej obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony Uchwałą Nr [...] Gminnej Rady Narodowej w I. z dnia [...] .11.1987 r. i ogłoszony w Dzienniku Urzędowym woj. B. nr [...] poz. [...] z dnia 20.01.1988 r. (Zmiany do miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy zostały zatwierdzone Uchwałą Nr [...] Rady Gminy w I. z dnia [...] .12.1992r. i ogłoszone w Dzienniku Urzędowym Województwa B. nr [...] poz. [...] z dnia [...] lutego 1993 r. z późn. zm.), który utracił moc [...] grudnia 2003 r. Ww. nieruchomość znajdowała się w terenie o przeznaczeniu- grunt orny. Po tym terminie, dla wyżej wymienionej działki nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Do dnia opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą z dnia [...] lutego 2016 r. , Nr [...], działka nr [...] obręb J. użytkowana była jako teren rolniczy. W okresie braku obowiązywania planu nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i nie było takiej możliwości z uwagi na klasę gruntów. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało zmianę przeznaczenia działki. Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy przy sporządzeniu powyższego operatu do określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę o nr [...] , zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, do wyceny nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz w okresie braku miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego od 01.01.2004 r. do 11.03.2016r. Natomiast dla określenia wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu przyjęto podejście porównawcze, metodę porównania parami. W piśmie z [...] listopada 2020 r. E. S. i M. S., działając przez pełnomocnika, złożyli zastrzeżenia do operatu szacunkowego. W piśmie z [...] grudnia 2020 r. Rzeczoznawca majątkowy inż. [...], złożył wyjaśnienia do pisma stron. W stanowisku biegły wymienił zastosowane przy sporządzaniu operatu szacunkowego źródła prawa. Następnie wskazał, że analiza rynku została wyjaśniona w operatach szacunkowym na str. 8 – 9. Trend zmiany ceny ze względu na upływ czasu wyjaśniono na str. 9 -10, przy czym "nielogiczny" trend oznacza, że uzyskane wartości zmiany cen nieruchomości ze względu na upływ czasu, nie pozwoliły na jednoznaczne określenie wysokości trendu, stąd został przyjęty na poziomie 0 %. Zdaniem biegłego, w kwestii preferencji kupujących dla gruntów rolnych, głównymi atrybutami cenotwórczymi jest położenie nieruchomości, kształt i wielkość działek, bonitacja i zdolność produkcyjna gleby, różnorodność rodzajów użytków glebowych, jakość drogi dojazdowej, natomiast dla gruntów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej istotna jest lokalizacja na terenie gminy, sąsiedztwo, stopień uzbrojenia w media, dojazd oraz powierzchnia i kształt (funkcjonalność) działek. Dalej rzeczoznawca wskazał, że oględziny nieruchomości odbyły się [...] lipca 2020 r., w obecności poprzedniego właściciela działek, którego dotyczy opłata planistyczna (w załącznikach do operatów szacunkowych zostały dołączone protokoły z oględzin). Autor operatu szacunkowego wyjaśnił, że informacje o transakcjach cen nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uzyskuje z aktów notarialnych udostępnionych przez Starostwo Powiatowe w I. Opis transakcji nieruchomości podobnych przyjętych do porównania widnieje w operatach szacunkowych na stronach 13,15 i 17. Bonitacja i zdolność produkcyjna gleby nieruchomości wycenianej jak i nieruchomości przyjętych do porównania - klasyfikuje się w kategorii "dobrej" (klasa III), stąd przy wycenie zrezygnowano z tej poprawki (zostało to wyjaśnione na str. 14 w operatach szacunkowych). Następnie biegły podał, że [...] zł to wartość rynkowa prawa własności działki ewid. nr [...] dla przeznaczenia przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ([...] zł/ha x [...] ha).W związku z powyższym biegły podtrzymał operaty szacunkowe sporządzone [...] lipca 2020 r. W uzasadnieniu decyzji organ przyjął, że operat szacunkowy sporządzony przez [...] spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a wyliczenia rzeczoznawcy uznał jako wiarygodny dowód w sprawie. E. i M. S., reprezentowani przez pełnomocnika, złożyli odwołanie od decyzji Wójta Gminy I. Decyzję zaskarżono w całości, zarzucając : 1. obrazę art. 7 kpa w zw. art. 77 § 1 kpa w zw. z art. 80 kpa poprzez niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy oraz stanu faktycznego , przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, dokonanie wybiórczej i jednostkowej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. Wydanie decyzji na podstawie operatu szacunkowego , co do którego strona podniosła szereg zastrzeżeń , zarzucając biegłemu błędy i pominięcia, stanowiące podstawę w zakresie metodologii, zebrania materiału dowodowego, źródeł wiedzy o transakcjach. Dokonanie przez organ bezkrytycznej oceny operatu. Wydanie decyzji z pominięciem wniosków dowodowych, w szczególności wniosku o uzupełniające przesłuchanie biegłego, sporządzenie opinii uzupełniającej w okolicznościach, gdy strona w zastrzeżeniach do opinii biegłego wskazała konkretne zarzuty przeciwko operatowi. 2. Obrazę art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2007 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie opłaty planistycznej w kwocie [...] zł , podczas gdy wartość nieruchomości przed wprowadzeniem planu oraz po jego wprowadzeniu została ustalona w sposób wadliwy, nie odpowiada stanowi faktycznemu. Operat zawiera uchybienia, skutkujące zawyżeniem wzrostu wartości nieruchomości a przez to i opłaty planistycznej. 3. Obrazę art. 37 ust. 5 i 6 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie opłaty po upływie 3,5 roku od dnia sprzedaży nieruchomości i tym samym przekroczenie terminu bezzwłocznego ustalenia opłaty. 4. Obrazę art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieuwzględnienie nakładów strony po nabyciu nieruchomości, które miały wpływ na wzrost jej wartości. 5. obrazę art. 89 kpa poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy z udziałem biegłego. 6. obrazę art. 7 i art. 77 kpa poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych , a zaniechanie ustalenia jakie nakłady poniosły strony na nieruchomość przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu. W oparciu o powyższe zarzuty pełnomocnik wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Decyzją z [...] marca 2021 r. Nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., działając na podstawie art. 1 ust. 1, art. 2 i art. 17 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. z 2018r. poz. 570), art. 17 pkt 1, art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 kpa, w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy I. z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...], w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ zacytował przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz powołał się na uchwałę nr [...] z dnia [...] lutego 2016 r. Rady Gminy I. wskazując, że przed wejściem w życie powyższego planu miejscowego przedmiotowe działki nie były objęte innym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w tym także planem poprzednio obowiązującym. Wobec powyższego stosownie do treści art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym konieczne było uwzględnienie kryterium odnoszącego się do faktycznego użytkowani nieruchomości. Odwołując się do orzecznictwa sądów, organ II instancji wyjaśnił , że operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W operacie rzeczoznawca powinien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. Organ wskazał, że ocena prawidłowości sporządzenia operatu, zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm. dalej- "u.g.n."), należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie do organu. Obejmuje ona zakres wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego, a zatem merytoryczny zakres operatu szacunkowego. Organ odwoławczy wskazał na swoje kompetencje do samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, jako opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), Wyjaśnił również, że strona zainteresowana może zakwestionować prawidłowość oszacowania wartości (wyceny) nieruchomości, przedstawiając dowody zwalczające wnioski wynikające z operatu sporządzonego na zlecenie organu. Tego rodzaju przeciwdowód może zaś być przeprowadzony bądź w drodze przewidzianej w art. 157 ust. 1 u.g.n., bądź też przez przedłożenie kontroperatu wskazującego inną wartość oszacowania lub przez złożenie innych wniosków służących weryfikacji dowodu z opinii biegłego. W razie powstania uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości operatu szacunkowego, organ powinien podjąć działania zmierzające do zewnętrznej weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Odnośnie zarzutów odwołania, dotyczących błędów formalnych, oparcia operatu na nieprawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości i niewłaściwym doborze nieruchomości, Kolegium wyjaśniło, że organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, tj. zbadać, czy dowód ten został wystawiony (podpisany) przez uprawnioną osobę w przepisanej przez właściwe przepisy formie, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest uzasadniony, czy zawarta w opinii konkluzja nie jest sprzeczna z jej uzasadnieniem. Organ obowiązany jest również ocenić, czy dowód przedstawiony przez biegłego nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które winny być sprostowane bądź uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Organ II instancji założył, że organ I instancji przyjął operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę jako wiarygodny. Podkreślił, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny jego prawidłowości. Kolegium wskazało, że dla terenu obejmującego analizowane działki, nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu w miejscowym planie, a właściciel zbył je przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan stał się obowiązujący . Wbrew zatem stanowisku stron wszczęcie przez organ postępowania o ustalenie opłaty planistycznej po upływie ponad 3,5 roku od daty jej zbycia nie stanowi naruszenia prawa. Rzeczoznawca zbadał lokalny rynek obrotu nieruchomościami i stwierdził, że odnotowano na nim odpowiednią liczbę reprezentatywnych transakcji. Stąd rzeczoznawca po zbadaniu rynku uznał, że występują na nim ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz występują dane o cechach tych nieruchomości, wpływające na poziom ich cen. Organ przytoczył za biegłym ,że przy sporządzaniu operatu szacunkowego, w przedmiotowej sprawie, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami i stwierdził, że spełnione zostały warunki do zastosowania przyjętej metodologii wyceny. Stan nieruchomości ustalono na dzień wejścia miejscowego planu w życie, a wartość nieruchomości na poziomie cen z dnia zbycia nieruchomości. Stwierdzono, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę zależą od takich czynników, jak: rodzaj użytku i bonitacji, położenie z dostępnością komunikacyjną, otoczenia, wielkości i infrastruktury, przeznaczenia w miejscowym planie, warunków terenowych, lokalnych preferencji rynkowych. Do oceny przyjęto trzy nieruchomości charakteryzujące się atrybutami wyczerpującymi cechy porównawcze, jako najbardziej reprezentatywne z podanego zbioru. Zdaniem organu odwoławczego, określenie wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu przyjęte zostało prawidłowo. Rzeczoznawca w sposób wyczerpujący ustalił, w jaki sposób uległo zmianie przeznaczenie nieruchomości podlegającej wycenie. Zdaniem organu do porównania wybrano działki o cechach zbliżonych do analizowanych. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości ww. działek ustalono w oparciu o wycenę biegłego posiadającego stosowne uprawnienia, zgodnie z zasadami określania wartości nieruchomości zawartymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wycena biegłego znajduje się w aktach sprawy. Mając to na uwadze organ II instancji stwierdził, że z tytułu wzrostu wartości nieruchomości opłata planistyczna wynosi [...]zł. Powołując się na orzecznictwo organ wskazał, że operat szacunkowy powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Kolegium zacytowało również treść art. 4 pkt 16 u.g.n., definiującego nieruchomość podobną. Zdaniem organu z operatu wynika, że przyjęte do porównania ww. trzy nieruchomości odpowiadają wymogom podobieństwa do nieruchomości wycenianej pod kątem przeznaczenia. Tym samym , twierdzenia pełnomocnika stron, wskazujące na przyjęcie niewłaściwej metodologii wyceny i stwierdzone uchybienia operatu są bardzo ogólne i nie wskazują jakich konkretnych uchybień dopuścił się biegły sporządzając operat szacunkowy. Kolegium wskazało również, że biegły ustosunkował się do podniesionych zarzutów zawartych w piśmie pełnomocnika stron z [...] listopada 2020 r. W uzupełnieniu operatu rzeczoznawca stwierdził, że w treści operatu szacunkowego wyjaśnił analizę rynku nieruchomości na str. 8-9 oraz trend zmiany ceny z uwagi na upływ czasu na str. 9-10. Nadto biegły ustosunkował się do użytego w treści opinii stwierdzenia "nielogicznego" trendu, a także wyjaśnił na czym polega kwestia preferencji w przypadku nabywania gruntów. W tym wyjaśnieniu do swojej opinii biegły stwierdził, że dokonał oględzin działek i wskazał skąd czerpie informacje na temat nieruchomości podobnych przyjętych do porównań, co zostało uwidocznione na str. 13, 15 i 17 opinii i wyjaśnił przyczyny kwalifikowania wycenianej nieruchomości do kategorii "dobrej" i rezygnację z przyjętej poprawki na str. 14. Za nieuzasadniony organ odwoławczy uznał zarzut naruszenia art. 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4 upzp. Zdaniem Kolegium w rozpoznawanej sprawie doszło do określenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu na podstawie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Trudno mówić o zastosowaniu błędnej wykładni art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 upzp skoro wzrost wartości został ustalony przez porównanie wartości nieruchomości według stanów wskazanych w art. 37 ust. 1 upzp i w oparciu o opinię biegłego. Organ za prawidłowe przyjął, że stanowiąca przedmiot niniejszego postępowania nieruchomość przed uchwaleniem nowego planu była faktycznie wykorzystywana na cele rolne. Okoliczność tę organ I instancji ustalił na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów, z której wynika, że działki obejmowały grunty wykorzystywane jako tereny rolne, co potwierdza wypis roboczy z ewidencji gruntów. Kolegium nie uznało zarzutu, dotyczącego nie uwzględnienia przez organ poczynionych nakładów przez strony po nabyciu nieruchomości, ponieważ w trakcie prowadzonego postępowania nie złożono żadnego wniosku w tym zakresie. Organ odwoławczy nie dopatrzył się naruszenia przepisów art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. E. S. i M. S., reprezentowani przez pełnomocnika - radcę prawnego, wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z [...] marca 2021 r. nr [...] , zaskarżając ją w całości. W skardze zarzucono: 1. naruszenie przez organ prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy, tj.: - art. 157 ust. 1 o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie przez organ wydający zaskarżoną decyzję, polegające na zaniechaniu przez organ przeprowadzenia procedury weryfikacji operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego [...] przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy na kanwie niniejszej sprawy istniały uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, podnoszone i wykazane przez stronę skarżącą, m.in. dotyczące prawidłowości i zasadności metodologii przyjętej przez biegłego oraz prawidłowości doboru nieruchomości porównawczych przez biegłego, a także wychwycenia różnic cechujących porównywane nieruchomości, a co za tym idzie ustalenia odpowiednich czynników korygujących co spowodowało błędne przyznanie a quo przez organ waloru prawidłowości przedmiotowemu operatowi, a w następstwie błędne uznanie prawidłowości ustalenia opłaty planistycznej od nieruchomości i utrzymanie decyzji Wójta I. w mocy, w sytuacji gdy wykorzystany przez organ dowód w postaci opinii rzeczoznawcy był kwestionowany co do prawidłowości metodologii jego sporządzenia już na etapie postępowania przed organem I instancji, - obrazę przepisów prawa materialnego tj. art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami , polegającą na błędnym uznaniu przez organ I instancji, że stanowiąca wycenę nieruchomości opinia rzeczoznawcy jest prawidłowa i wystarczająca do wydania decyzji, w sytuacji gdy wbrew obowiązkom wynikającym z cytowanego przepisu z treści opinii rzeczoznawcy (operatu) nie wynika czy strony transakcji porównawczych wskazanych w operacie były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i prezentowały zgodny cel zawarcia umowy jak również z załączonego operatu, na którym oparto zaskarżone orzeczenie nie wynika czy upłynął niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy czas, co miało wpływ na treść zaskarżonego w sprawie orzeczenia. - obrazę przepisów prawa, tj. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tj. § 4 ust. 1-3 op. cit. Rozporządzenia, poprzez zaniechanie wskazania zastosowanego rodzaju zastosowanego podejścia porównawczego, tj. zaniechania wskazania czy rzeczoznawca zastosował metodę porównywania parami czy metodę korygowania czy metodę analizy statystycznej, co miało wpływ dla zaskarżonego orzeczenia, albowiem uniemożliwiało merytoryczną polemikę z ze sporządzonym operatem szacunkowym i nie wiadomo czy zastosowana metoda przez rzeczoznawcę była prawidłowo stosowana przy wycenie, a nadto z załączonego operatu wynikają jedynie sygnatury Repertoriów aktów notarialnych, natomiast nie wynika, w których konkretnie i czy w ogóle Kancelariach Notarialnych dochodziło do transakcji, co uniemożliwia merytoryczną polemikę z dokonaną wyceną. - obrazę art. 37 ust. 5 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ustalenie przez organ II instancji, że organ I instancji w prawidłowym czasie wydał decyzję, w sytuacji gdy decyzja została wydana po upływie 4 lat od dokonanej przez Skarżących transakcji, a tym samym z przekroczeniem obowiązku ustawowego, polegającego na bezzwłocznym ustaleniu wysokości opłaty, co miało wpływ na treść orzeczenia tej natury, że wraz z upływem tak odległego czasu od dokonanej transakcji prawidłowa i precyzyjna ocena wartości nieruchomości, a co za tym idzie opłaty będącej przedmiotem decyzji, jest niemożliwa; - obrazę art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie przez organ II instancji, że kwota zobowiązania z tytułu opłaty planistycznej określona w decyzji jest prawidłowa, w sytuacji gdy ustalona w decyzji i zaaprobowana przez organ II instancji kwota opłaty planistycznej przekracza określony ustawowo współczynnik 30 % wzrostu wartości badanej nieruchomości, co miało wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia, - naruszenie art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie, a polegające na błędnym uznaniu przez organ za prawidłowe określenie wartości nieruchomości zarówno przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego jak i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy określenie wartości nieruchomości dokonane zostało na podstawie porównania z nieruchomościami, których podobieństwa do nieruchomości wycenianej nie wskazano, a ponadto nie wskazano i nie uwzględniono cech różniących nieruchomość wycenianą od nieruchomości podobnych, co miało wpływ na błędne ustalenia wartości nieruchomości oraz opłaty planistycznej, a w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji Wójta Gminy I. 2. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy: - obrazę przepisów postępowania, tj. art. 89 kpa przez organ II instancji polegającą na błędnym uznaniu, że organ I instancji prawidłowo uznał, że nie ma potrzeby przeprowadzania rozprawy administracyjnej, której domagały się strony z udziałem biegłego w celu rozstrzygnięcia wątpliwości dotyczących operatu szacunkowego, w sytuacji gdy strony kwestionowały operat i domagały się przeprowadzenia czynności z osobistym ich udziałem jak i biegłego w sytuacji gdy na etapie wydawania decyzji przez operat nadal był nieprecyzyjny i niepełny, nie wyjaśniał źródeł przyjętych cen transakcyjnych i metodologii ich zastosowania , co miało wpływ na treść zaskarżonego w sprawie orzeczenia; - naruszenie art. 7 kpa w zw. art. 77 § 1 kpa w zw. z art. 80 kpa, polegające na przekroczeniu granicy swobodnej oceny dowodów, przeprowadzenie niekompletnej, jednostronnej i wybiórczej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, niedokonanie oceny przedstawionego operatu szacunkowego w sposób wszechstronny, pozwalający na wiarygodne ustalenie wartości nieruchomości i wzrostu wartości nieruchomości, co doprowadziło do niewyjaśnienia przez organ stanu faktycznego w sprawie oraz niewyjaśnienia wątpliwości zaistniałych na kanwie niniejszej sprawy, polegające na nieuzasadnionym i przedwstępnym nadaniu waloru wiarygodności i prawidłowości materiałowi dowodowemu zgromadzonemu w sprawie, w szczególności sporządzonemu przez biegłego operatowi szacunkowemu, podczas gdy w toku postępowania podnoszone zostały i wykazane uzasadnione wątpliwości co do jego wiarygodności dotyczące między innymi logiczności, zupełności i spójności treści operatu jak i jego prawidłowości m.in. poprzez zarzuty wobec niewskazania przez biegłego podstaw do przyjęcia wybranego podejścia i zastosowanej metody oraz niewskazania cech nieruchomości porównawczych, wpływających na poziom ich cen oraz stosowanych czynników korygujących, a które to zarzuty uzasadniały podjęcie przez organ czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w szczególności w zakresie ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu m.in. poprzez poddanie operatu szacunkowego weryfikacji przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, czego organ zaniechał, a co miało wpływ na błędne uznanie ustaleń dotyczących wartości nieruchomości za prawidłowe, a w następstwie błędne uznanie prawidłowości ustalenia opłaty planistycznej od nieruchomości i utrzymanie decyzji Wójta Gminy w mocy; - obrazę przepisów prawa procesowego tj. art. 7 kpa w zw. z art. 77 kpa poprzez uznanie, że organ I instancji prawidłowo wyjaśnił wszystkie okoliczności niniejszej sprawy, w sytuacji gdy na kanwie prowadzonego postępowania nie wyjaśniono w żaden sposób jakie nakłady poniosły strony przed uchwaleniem i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego , nie ustalono czy biegły dokonując wyceny wziął pod uwagę te okoliczności jak również nie wynika z operatu czy działki były uzbrojone w przyłącza czy też nie, co miało wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia; - obrazę przepisów prawa procesowego tj. art. 107 § 1 i § 3 kpa przez organ II instancji, polegającą na uznaniu za prawidłową decyzję organu I instancji, który mimo obowiązku wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy nie pochylił się nad istotnymi dla rozstrzygnięcia sprawy okolicznościami i jedynie uznał, że organ mógł przyjąć za wystarczający dowód w sprawie opinię biegłego rzeczoznawcy, nie zważając, że skarżący ją kwestionowali co do prawidłowości przyjętej metodologii i niewskazania w operacie wszystkich elementów, którym operat winien odpowiadać zgodnie z rozporządzeniem. 3. Błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę decyzji i mający wpływ na jej treść, polegający na przyjęciu, że pomiędzy uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru gminy I. w części miejscowości J., a zbyciem nieruchomości zachodził związek przyczynowy, który spowodował wzrost wartości nieruchomości, uzasadniający naliczenie opłaty planistycznej, podczas gdy na wzrost wartości nieruchomości wpływ miały dokonane na nią nakłady będące zdarzeniami wcześniejszymi, niż uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego, a nie samo uchwalenie przedmiotowego planu zagospodarowania przestrzennego, co miało wpływ na błędne ustalenie wpływu uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego na wzrost wartości nieruchomości, a zatem i błędne ustalenie opłaty planistycznej i utrzymanie zaskarżonej decyzji Wójta Gminy I. w mocy. W oparciu o powyższe zarzuty pełnomocnik Skarżących wniósł o: - uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania lub o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie do ponownego rozpoznania organowi, - zasądzenie od Gminy I. na rzecz skarżących kosztów postępowania w niniejszej sprawie wg norm prawem przepisanych wraz z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego. W udzielonej odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył ,co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Sąd administracyjny bada zgodność zaskarżonej decyzji organu odwoławczego z punktu widzenia jej legalności, tj. zgodności tej decyzji z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Z brzmienia art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej: "p.p.s.a."), wynika, że zaskarżona decyzja winna ulec uchyleniu wtedy, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Na wstępie należy zauważyć, że Sąd rozpoznał niniejszą sprawę na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs(4) ust. 3 ustawy o COVID. W będącej przedmiotem kontroli sądowej sprawie, Przewodniczący Wydziału skierował ją do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym. Przed wydaniem wyroku, Sąd umożliwił skarżącym wypowiedzenie się w sprawie. Przedmiotem oceny Sądu w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z [...] marca 2021 r. Nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy I. z [...] lutego 2021 r. nr [...] , w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej w kwocie [...] zł. Bezsporne w przedmiotowej sprawie jest, że uchwałą Rady Gminy I. nr [...] z [...] lutego 2016 r. został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy I. w części miejscowości J. (Dz. Urz. Woj. [...] . z 2016 r. poz. 699). W powyższym akcie prawnym, organ stanowiący gminy, ustalił stawkę procentową, służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości 30%. Działka nr [...], usytuowana jest w terenie oznaczonym symbolem [...] o przeznaczeniu: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem usług. Jest to nieruchomość , która powstała na skutek podziału działki [...] obręb J. o pow. [...]ha (KW [...]). Projekt podziału zatwierdzony został ostateczną decyzją Wójta Gminy I. znak [...] z [...] .08.2016 r. Po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Skarżący, w formie aktu notarialnego z [...] czerwca 2017 r. (Rep. A: [...] ), zbyli niezabudowaną działkę gruntu, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, położoną w J., gmina I. Przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Gminy I. Nr [...] z dnia [...] lutego 2016 r. obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony Uchwałą Nr [...] Gminnej Rady Narodowej w I. z dnia [...] .11.1987 r. i ogłoszony w Dzienniku Urzędowym woj. B. nr [...] poz. [...] z dnia 20.01.1988 r. (Zmiany do miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy zostały zatwierdzone Uchwałą Nr [...] Rady Gminy w I. z dnia [...] .12.1992r. i ogłoszone w Dzienniku Urzędowym Województwa B. nr 3 poz. 37 z dnia 25 lutego 1993 r. z późn. zm.), który utracił moc 31 grudnia 2003 r. Wyceniana nieruchomość znajdowała się na terenie o przeznaczeniu: grunt orny. Po tym terminie dla wyżej wymienionej działki nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Do dnia opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ([...] z dnia [...] lutego 2016 r.) działka nr [...] obręb J. użytkowana była jako teren rolniczy. W okresie braku obowiązywania planu nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i nie było takiej możliwości z uwagi na klasę gruntów. Po uchwaleniu miejscowego planu w 2016 r., działka [...], usytuowana w terenie oznaczonym symbolem [...], uzyskała przeznaczenie: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem usług. Powyższe okoliczności faktyczne nie są sporne i znajdują odzwierciedlenie w materiale dowodowym akt administracyjnych. Podstawę materialnoprawna wydania zaskarżonej decyzji stanowiły: Art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.), zwanej dalej w skrócie u.p.z.p. W myśl tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Art. 37 ust. 1 cyt. ustawy, zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 cyt. ustawy stanowiący, że roszczenie, o którym mowa w art. 36 ust. 4 można zgłaszać w terminie 5 lat, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Art. 37 ust. 11 ww. ustawy stanowiący, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Art. 149 ustawy z 21. 08. 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z Dz.U. z 2021, poz.1899.), zgodnie z którym przepisy rozdziału 1 działu IV, określające wartość nieruchomości, stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. W postępowaniu dotyczącym ustalenia renty planistycznej znajdują też zastosowanie przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Stosownie do § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia, określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Zgodnie natomiast z § 4 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Zgodnie z przepisem art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zgodnie natomiast z przepisem art. 151 ww. ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Przekładając powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy Sąd uznał , że organy nie sprostały wymaganiom wynikającym z ww. przepisów. Po myśli art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Należy jednak odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Sąd kontrolując niniejszą sprawę nie oceniał operatu szacunkowego pod względem jego prawidłowości. W wyniku analizy ww. opinii biegłego dostrzegł szereg nieścisłości i błędów, które podważają jego wiarygodność jako dowód w sprawie. Poza tym organ odwoławczy nie przeanalizował uważnie zarzutów odwołania, w którym Skarżący zarzucili błędy popełnione przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Sąd zauważa, że nie tylko operat szacunkowy, ale i wyjaśnienia rzeczoznawcy zwarte w piśmie z [...] grudnia 2020 r. zawierają szereg nieścisłości. Organy dokonały bezkrytycznej oceny operatu szacunkowego oraz jego uzupełnienia, dając temu wyraz w uzasadnieniu wydanych decyzji. Należy zauważyć, że organ I instancji wskazał, że: "Na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2020 r. stwierdzono, iż wartość rynkowa szacowanej działki nr [...] przed opracowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła [...] zł, natomiast po uchwaleniu planu miejscowego wynosi [...] zł. A zatem nastąpił wzrost jej wartości powstały w wyniku uchwalenia planu miejscowego. Wysokość opłaty planistycznej, przy zastosowaniu stawki procentowej określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na 30%, dla działki nr [...] wynosi zatem [...] zł. (...) Rzeczoznawca majątkowy przy sporządzeniu powyższego operatu do określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę o nr [...] w obrębie J. zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, do wyceny nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz w okresie braku miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego od 01.01.2004 r. do 11.03.2016r. Dla określenia wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości uchwaleniu miejscowego planu przyjęto podejście porównawcze, metodę porównania parami.(...). W ocenie organu operat szacunkowy sporządzony przez Pana [...] spełnia wszystkie wymogi określone w Rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W związku z powyższym przyjmując wyliczenia rzeczoznawcy jako wiarygodny dowód w sprawie orzekam jak w sentencji decyzji:" W ocenie Sądu, na podstawie powyższego stanowiska nie można wyprowadzić wniosku, że organ I instancji dokonał oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Uzasadnienie zawiera bardzo ogólne stwierdzenia. To, że w ramach prowadzonego postępowania organ na podstawie art. 10 § kpa zapewnił stronom czynny udział na każdym etapie postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwił wypowiedzenie się, co do zebranych dowodów i materiałów , to że wójt Gminy I. pismem z dnia [...] października 2020 r. poinformował strony o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz to, że [...] października 2020 r. w siedzibie Urzędu Gminy I. stawił się M. S., który zapoznał się z materiałem dowodowym oraz wykonał dokumentację fotograficzną sporządzanego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego i na przedmiotowym etapie strony nie wniosły uwag, zastrzeżeń i wniosków, nie zwalniało organu, aby z urzędu dokonał oceny opinii biegłego. Podkreślić należy, że strony działając przez pełnomocnika, na etapie postępowania przed organem I instancji wniosły uwagi do operatu szacunkowego. Wniosek stron z [...] listopada 2020 r. zawierał zastrzeżenia do wyceny dokonanej przez biegłego, co do przyjętej przez rzeczoznawcę metodologii i przyjęcia metody porównawczej w wycenie nieruchomości oraz zastrzeżenia co do źródeł wiedzy biegłego, dotyczących analizy rynku, trendów panujących w cenach rynkowych oraz preferencji kupujących, których to źródeł biegły nie podał i nie wskazał daty ich powstania. W powyższym wniosku zażądano przeprowadzenia rozprawy na podstawie art. 89 kpa. Odnosząc się do żądania przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, Sąd wyjaśnia, że z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawartych w art. 36, 37, nie wynika obowiązek przeprowadzenia rozprawy. Przepis art. 89 § 2 kpa stanowi, że organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. Brak rozprawy w warunkach opisanych w art. 89 § 2 k.p.a. może, choć nie musi mieć wpływu na wynik sprawy, tj. treść decyzji. Zgodnie z cyt. przepisem "organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne do wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin". Ocena konieczności przeprowadzenia rozprawy, za wyjątkiem, gdy obowiązek ten wynika z przepisu prawa, należy do samego organu (por. B. Adamiak, [w:] B. Adamiak, J. Borkowski: Kodeks postępowania administracyjnego, Komentarz, 7 wyd., C.H. Beck, W-wa 2005, s. 431). Z akt sprawy wynika, że organ nie przeprowadził rozprawy administracyjnej, a zastrzeżenia Skarżących złożone do operatu szacunkowego, przekazał rzeczoznawcy, celem ustosunkowania się. Biegły zajął stanowisko w piśmie z [...] grudnia 2020r. , które zdaniem Sądu jest odpowiedzią bardzo ogólną i z błędami. Uzupełnienie operatu na wstępie zawiera przytoczone źródła prawa. Odnośnie analizy rynku i trendu zmian ceny ze względu na upływ czasu oraz opisu transakcji nieruchomości podobnych przyjętych do porównania, biegły ograniczył się jedynie do podania numerów stron operatu szacunkowego. W ocenie Sądu, samo odesłanie do stanowiska przedstawionego w operacie nie stanowi odpowiedzi na zastrzeżenia strony. Oświadczenie biegłego jest niespójne z operatem szacunkowym. W piśmie z [...] grudnia 2020 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że "-bonitacja i zdolność produkcyjna gleby nieruchomości wycenianej jak i nieruchomości przyjętych do porównania -klasyfikuje się w kategorii "dobrej" ( klasa III), stąd przy wycenie zrezygnowano z tej poprawki (zostało to wyjaśnione na str. 14 w operatach szacunkowych)". Natomiast na wspomnianej stronie 14 ww. dokumentu biegły wskazał, że: "Zrezygnowano z poprawki na kształt ponieważ działka wyceniana i działki przyjęte do porównania posiadają tę samą cechę". Dalej uzupełnienie operatu nie zawiera wyjaśnienia odnośnie transakcji nieruchomości podobnych przyjętych do porównania. Biegły, odnosząc się do zastrzeżeń stron wskazał, że opis tych transakcji znajduje się w operatach szacunkowych na stronach 13,15 i17. Sąd dokonał porównania operatu z jego uzupełnieniem i stwierdził, że na stronie 17 operatu , w punkcie 11.3 "Określenie wartości rynkowej prawa własności działki ewid. [...], powstałej z podziału dz. ewid. Nr [...], dla przeznaczenia po uchwaleniu obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego od 12.03.2016r." , biegły do wyceny przyjął podejście porównawcze, metodę porównania parami. Podał, że z transakcji odnotowanych w punkcie 9.2. niniejszego opracowania wybrano transakcje nieruchomościami: B. (Nr dz. [...]), S. (Nr dz. [...]) oraz S. (Nr dz. [...]). W punkcie 9.2 operatu, str. 9 rzeczoznawca w tabeli wymienił transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową o powierzchniach powyżej 3000m2, z których tylko jedna z operacji pokrywa się z transakcjami wymienionymi w punkcie 11.3 operatu – B. (Nr dz. [...]). W punkcie 9.2 miały miejsce transakcje , dotyczące miejscowości S., które dotyczyły działek [...] i [...] , a nie działki [...] oraz S., która dotyczyła działki [...] a nie działki [...]. Wyjaśnienia rzeczoznawcy zwarte w piśmie z [...] grudnia 2020 r. zawierają kolejne błędy. Podkreślić należy, że w niniejszej sprawie przedmiotem wyceny była działka nr [...]. Sąd ma świadomość, że biegły sporządził trzy operaty szacunkowe , dla działek wydzielonych z działki [...] . W wyniku podziału powstały działki: [...] ( pow. [...] ha), [...] ( pow. [...] ha) oraz [...] ( pow. [...] ha). W wyjaśnieniach rzeczoznawca podał, że [...] zł to wartość rynkowa prawa własności działki ewid. nr [...] dla przeznaczenia przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ([...] zł/ha x [...] ha). Powyższe stanowisko jest nieprawidłowe, ponieważ działka nr [...] posiada powierzchnię [...] ha. Bez wątpienia organ administracji nie jest zwolniony z zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez rzeczoznawcę. Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie. Operat powinien więc zawierać informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości, będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (wyrok NSA z 19 maja 2021 r. sygn. akt I OSK 2153/19, Lex nr 3206205). Sąd powyżej wykazał szereg nieprawidłowości, które dostrzegł w operacie szacunkowym i jego uzupełnieniu, przez co dokument ten traci na wiarygodności. Pomimo powyższej niewiarygodności operatu szacunkowego, organ odwoławczy zaakceptował ten dowód jako prawidłowy. Tak samo postąpił organ I instancji. Powyższe błędy organy powinny dostrzec z urzędu i ocenić, czy mogły one skutkować zawyżeniem wzrostu wartości nieruchomości, a przez to i opłaty planistycznej. Sąd zwraca uwagę, że w odwołaniu strony wskazały na obrazę art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i art. 7 i art. 77 kpa, poprzez nieuwzględnienie nakładów strony po nabyciu nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu, które miały wpływ na wzrost jej wartości (zarzut 4 i 6). Kolegium nie uznało powyższych zarzutów, ponieważ Strony w trakcie prowadzonego postępowania żadnego wniosku w tej sprawie nie składały. Organ odwoławczy wskazał, że brak wzmianki o tej okoliczności w aktach sprawy, a strony nie przedłożyły w tej sprawie żadnego nowego dowodu. W ocenie Sądu, stanowisko organu odwoławczego jest niewystarczające. Organ II instancji rozpoznaje sprawę na nowo w ramach prowadzonego postępowania odwoławczego. Wobec tak postawionego zarzutu przez Strony oraz błędów w operacie i jego uzupełnieniu, organ powinien zażądać od strony stosownych dokumentów i wyjaśnień. W uzasadnieniu orzeczenia powinno zostać przedstawione stanowisko , czy okoliczności podniesione przez Strony mają, czy też nie wpływ na wynik sprawy. Również biegły powinien wypowiedzieć się, czy nakłady poczynione po nabyciu nieruchomości przez stronę miały wpływ na ustalenie jej wartości, a przede wszystkim powinno zostać wyjaśnione i udokumentowane, kiedy miały miejsce te nakłady, czy przed czy po uchwaleniu planu. Biegły powinien wypowiedzieć się czy powyższe będzie miało wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Bezsporne jest, że przed wejściem w życie powyższego planu miejscowego przedmiotowe działki nie były objęte innym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w tym także planem poprzednio obowiązującym. W związku z powyższym organ, powołując się na art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uznał za konieczne uwzględnienie kryterium odnoszącego się do faktycznego użytkowani nieruchomości. Zdaniem organów nieruchomość przed uchwaleniem planu faktycznie była wykorzystywana na cele rolne. Wniosek ten został wyprowadzony na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów. Sąd zwraca uwagę na protokół oględzin nieruchomości, przeprowadzonych [...] lipca 2020r., do których odsyła biegły. Zgodnie z tym dokumentem , oględzinom poddano dwie działki o numerach : [...] ( nieogrodzona) i [...] ( ogrodzona). Zaznaczono , że działka jest uzbrojona w wodę i energię elektryczną. Do akt włączono na jednej karcie cztery fotografie działki nr [...] , których wykonania nie odnotowano w dokumencie oględzin. W protokole zapisano, w oparciu o oświadczenie właściciela, że przed uchwaleniem nowego planu działka przylegała do ulicy, która jest uzbrojona. W ulicy głównej na początku ul. [...] znajdują się media, prąd, woda, gaz, kanalizacja, kabel telekomunikacyjny. Z powyższego zapisu nie wynika, do której działki właściciel złożył oświadczenie odnośnie uzbrojenia ([...] czy [...] ). Oznacza to, że dokument z oględzin zawiera nieścisłości. Skoro zaznaczono uzbrojenie działki w wodę i energię elektryczną, to również powinno zostać podane , której działki te ustalenia dotyczą. Na zdjęciu dotyczącym działki [...] widoczna jest skrzynka metalowa, co sugeruje jej uzbrojenie. Rzeczoznawca powinien w tym stanie wyjaśnić, kiedy miało miejsce uzbrojenie działki i ustalić wysokość nakładów. Dlatego nie można podzielić stanowiska Kolegium zawartego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że w sprawie nakładów brak jest wzmianki w aktach sprawy. W art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami , w formie katalogu otwartego wymienione zostały dane wykorzystywane przy szacowaniu wartości nieruchomości. Wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności m.in. w księgach wieczystych ale i również w ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Do akt nie włączono jednak dokumentów potwierdzających sieci uzbrojenia. W ocenie Sądu, stanowisko organu co do faktycznego wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu nie zostało należycie wyjaśnione i uzasadnione. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z uwagi na powyżej opisane nieścisłości Sąd przyjął, że biegły nie ustosunkował się w sposób należyty do zastrzeżeń Skarżących zawartych w piśmie z [...] listopada 2020r., w szczególności nie wyjaśnił w jaki sposób wybrał nieruchomości, do których porównywał nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny. Pomimo powyżej opisanych nieścisłości wynikających z operatu szacunkowego organ I instancji przyjął za prawidłowy wyliczony przez biegłego wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, a następnie ustalił wymaganą opłatę planistyczną. Organ odwoławczy również w oparciu o ten sam materiał dowodowy powielił stanowisko organu I instancji . Uzasadnienie organu odwoławczego jest nieprzekonujące. Odsyła jedynie do stanowiska organu I instancji, uznając je za prawidłowe. W ocenie Sądu, organ odwoławczy nie badał operatu pod kątem jego wiarygodności i rzetelności. W uzasadnieniu decyzji znajdują się odesłania do opinii biegłego i jej uzupełnienia zawartego w piśmie z [...] stycznia 2020r., z odniesieniem się do stron operatu: 9-10, 13,15, 14 i 17. W ocenie Sądu, jest to niewystarczające i narusza dyspozycje z art. 7,77 §1, 80 i 107 §3 kpa. Organ miał obowiązek dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek lub braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Sąd za zasadny uznał zarzut naruszenia art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ operat nie zawiera stanowiska rzeczoznawcy w zakresie obowiązków wynikających z ww. przepisu. Z treści opinii rzeczoznawcy (operatu) nie wynika czy strony transakcji porównawczych wskazanych w operacie były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i prezentowały zgodny cel zawarcia umowy jak również z załączonego operatu, na którym oparto zaskarżone orzeczenie nie wynika czy upłynął niezbędny czas do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy, co zdaniem Sądu mogło mieć wpływ na treść zaskarżonego w sprawie orzeczenia. Z § 4 ust. 3 i 4 rozporządzenia wynika, że przy metodzie porównywania parami oraz metodzie korygowania ceny średniej porównuje się warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Skoro tak to informacja o warunkach transakcji powinna wynikać z operatu szacunkowego. Organ II instancji uchybił ww. przepisom w zakresie wymaganej prawem oceny każdego z dowodów ponieważ już w odwołaniu strona skarżąca zakwestionowała dokonane przez rzeczoznawcę w operacie ustalenia. Zastrzeżenia te zasługują na uwagę również ze względu na niepełne dane dotyczące nieruchomości objętych analizą w ww. operacie celem ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po zmianie jej przeznaczone w planie miejscowym. Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia renty planistycznej opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki , ale tylko w jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca w operacie odnośnie wielkości działki wskazał, że ocena cechy nieruchomości wycenianej wykracza poza zakres cech charakteryzujących nieruchomości porównawcze. W związku z powyższym zastosowano metodę ekstrapolacji. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych opracowała Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (Pkzw), Notę Interpretacyjną Zastosowanie Podejścia Porównawczego, której celem jest przedstawienie uzgodnionych w środowisku zawodowym rzeczoznawców majątkowych zasad dobrej praktyki w zakresie stosowania podejścia porównawczego do określania wartości nieruchomości. Nota określa zasady i warunki stosowania podejścia porównawczego. Zgodnie z pkt 3.6 Noty cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen. Pośród tych cech będzie również brane pod uwagę uzbrojenie działek, czy zagospodarowanie terenu, które to cechy rzeczoznawca nieudolnie opisał w protokole z oględzin. Zgodnie z punktem 6. 4 Noty, w przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca stosując tę metodę co do cechy mało korzystnej wielkości działki nie uzasadnił stanowiska. Opinia biegłego, zgodnie z art. 75 § 1 k.p.a., jest dowodem w postępowaniu administracyjnym, który może być przeprowadzony gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Biegły udziela organowi informacji specjalnych (opartych o posiadaną specjalistyczną wiedzę) dotyczących tych okoliczności faktycznych i udziela wyjaśnień koniecznych do rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 października 2020 r., sygn. akt I OSK 2858/18, por. także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 kwietnia 2018 r., sygn. akt II OSK 1448/16). Skoro operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), to jak każdy dowód podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Dokonywana przez organ administracji ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego odbywa się w granicach wiedzy i doświadczenia zawodowego organu, a ściślej pracowników aparatu administracyjnego prowadzących dane postępowanie. Negatywna ocena wartości dowodowej opinii (tu: operatu szacunkowego), przez organ lub sąd, możliwa jest wtedy, gdy jej treść powoduje wątpliwości w zakresie logiczności, zupełności czy spójności jej elementów (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 lutego 2020 r., sygn. akt II OSK 949/18). Bez wątpienia organ administracji nie jest zwolniony z zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez rzeczoznawcę. Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie. W zaistniałej sytuacji - w sytuacji, gdy w sprawie w istocie nie zbadano operatu szacunkowego pod względem jego wiarygodności, zaś sama już analiza zgromadzonego materiału dowodowego – jak wykazano powyżej – nie dawała jednoznacznej i przekonującej podstawy do uznania, że rzeczoznawca prawidłowo ustalił wzrost wartości nieruchomości – należało przyjąć, że ustalając skarżącym opłatę planistyczną organy naruszyły w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Z kolei niedokonanie wyczerpujących ustaleń stanu faktycznego oraz brak przekonujących dowodów doprowadziły do naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów , a tym samym do przedwczesnego w ocenie Sądu obciążenia skarżących wskazaną opłatą planistyczną. Dlatego zasadnym jest uznanie, że w sprawie doszło również do naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd stwierdził, że podniesione przez stronę skarżącą w skardze zarzuty są trafne i uwzględnił skargę na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a/ i c/ w zw. z art. 135 p.p.s.a., o czym orzeczono w punkcie 1. sentencji wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł w punkcie 2. sentencji wyroku na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. Ponownie rozpatrując sprawę organ usunie stwierdzone uchybienia. W pierwszej kolejności organ oceni dopuszczalność sporządzonego operatu, mając na uwadze regulację art. 156 ust. 3 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powołane w treści niniejszego uzasadnienia orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (orzeczenia.nsa.gov.pl).