II SA/Bd 795/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Włodarska Sędziowie: Sędzia WSA Anna Klotz (spr.) Sędzia WSA Renata Owczarzak Protokolant Elżbieta Brandt po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 listopada 2009 r. sprawy ze skargi Gminy Miasta [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2009 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2009 r. nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Działający w imieniu Gminy Miasto B. Prezydent Miasta B., pismem z dnia [...] wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną. Decyzja organu II instancji wydana została na podstawie art. 138 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) w związku z art. 130, art. 134 i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r.- Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), a także § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zaskarżona decyzja wydana została w następującym stanie prawnym oraz faktycznym. Pismem z dnia [...] M. W. wystąpił do Wydziału Mienia i Geodezji Urzędu Miasta B. z wnioskiem o dokonanie powtórnego podziału nieruchomości położonej w B. przy ul. L., oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka nr [...], zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] i wydzielenie części działki budowlanej zajętej pod drogę oraz wywłaszczenie wyżej wskazanej nieruchomości i zapłatę odszkodowania za jej użytkowanie przez Gminę B. na cele komunikacyjne. Decyzją z dnia [...], nr [...] Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Gminę B. z dniem [...] nieruchomości, o której mowa wyżej, o powierzchni 0,0120 ha, stanowiącej działkę nr 4, zaliczoną od dnia nabycia do kategorii dróg gminnych. Postanowieniem z dnia [...] Nr [...] Wojewoda [...] wyłączył Prezydenta B. z prowadzenia sprawy dotyczącej ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, wyznaczając do załatwienia sprawy Starostę B. Decyzją z dnia [...], Nr [...] Starosta B., ustalił na rzecz M. W. odszkodowanie w wysokości 44.717,00 zł. Do wypłaty odszkodowania zobowiązany został Prezydent B. Jak wskazano w uzasadnieniu, podstawą wydania decyzji stał się operat szacunkowy, zlecony rzeczoznawcy, który z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia a także stopnia wyposażenia i zagospodarowania, oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 44.717,00 zł, co stanowi ok. 376,64 za m². Z powyższym operatem szacunkowym M. W. zapoznał się podczas rozprawy administracyjnej, przeprowadzonej w dniu [...] i nie wniósł żadnych uwag, ani do przeprowadzonego postępowania, ani do samego operatu, wskazał jednak, że sprzedając w 2007r. działkę przyległą do wydzielonej działki nr 4 o pow. 0,0120 ha, uzyskał znacznie wyższą cenę za 1m², ok. 600 zł za 1 m². Przedstawiciel z kolei Prezydenta Miasta B. wniósł na przeprowadzonej w niniejszej sprawie rozprawie administracyjnej zastrzeżenie odnośnie niezastosowania w operacie szacunkowym § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powyższa decyzja zakwestionowana została przez Prezydenta Miasta B. We wniesionym odwołaniu Prezydent wskazał, iż niezgodne z prawem jest przyjęcie jako podstawy wyceny zasad przyjętych w § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i określenie wartości rynkowej nieruchomości jako iloczynu wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, t.j. nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo – usługową bez próby zbadania rynku i skorzystania z metody wskazanej w ust. 1 wymienionego § 36. W opinii odwołującego się należało bowiem przyjąć podejście porównawcze, poprzez przyjęcie cen transakcyjnych uzyskiwanych ze sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, dopiero w przypadku braku takich cen wartość gruntu określić należało jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że ich wartość jest niższa, niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%. Metoda przyjęta natomiast przez rzeczoznawcę doprowadziła do zawyżenia wartości nieruchomości, rzutując również potencjalnie na wartość zajętych pod drogi działek, położonych w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości, o której mowa. Prezydent zaznaczył ponadto, iż przejście prawa nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne odbywa się nie tylko w drodze aktów administracyjnych, lecz również na podstawie umów cywilnoprawnych, kopie których stanowiły załączniki przy wcześniej składnych przez Prezydenta Miasta B. odwołaniach. Jako przykład podane zostało odwołanie zarejestrowane pod sygn. akt [...]. Decyzją z dnia [...] Nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję pierwszej instancji. Jak wskazano w uzasadnieniu, wysokość odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne ustala się na podstawie wartości nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.). W przedmiotowej sprawie określenie wartości nieruchomości nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego z dnia 27 czerwca 2008. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z art. 154 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W opinii organu, zarówno zastosowana w wycenie metoda, jak i podejście rzeczoznawcy okazały się właściwe. Nadto, jak wskazał organ odwoławczy, zastosowanie w niniejszej sprawie znalazł również § 36 ust. 1 i 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W związku z powyższym przepisem, przy wyborze materiału porównawczego dla celów dokonania wyceny, należy mieć w pierwszej kolejności na względzie ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 rozporządzenia), a dopiero następnie, po stwierdzeniu że na analizowanym obszarze nie występują transakcje porównywalne dotyczące nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Wojewoda stwierdził, iż operat szacunkowy w niniejszej sprawie sporządzony został rzetelnie. Poprzedziła go dogłębna analiza transakcji rynkowych dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Rzeczoznawca wskazał, że przy określeniu wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne bak jest cen transakcyjnych o charakterze rynkowym, gdyż transakcje te nie spełniają warunków transakcji rynkowej, określonych w art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnośnie przytoczonego przez odwołującego się argumentu, nabywania nieruchomości drogowych w drodze transakcji wolnorynkowch, organ wskazał, że w przedmiotowej sprawie transakcje pod drogi nie spełniają kryteriów definicji wartości rynkowej. Strony transakcji były bowiem od siebie zależne, a transakcje odbywały się nie całkowicie dobrowolnie, nieruchomości nie były eksponowane na rynku nieruchomości, a ceny nie zostały ukształtowane w drodze negocjacji. Organ wskazał, iż określenie wartości nieruchomości poprzedzone powinno zostać analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwania cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Nieruchomości zakupione przez Gminę B. pod drogi nie mogą stanowić zbioru nieruchomości porównawczych w podejściu porównawczym z uwagi na ich wyjątkowość, ograniczoną reprezentatywność rynku oraz niespełnianie zasadniczych warunków porównywalności z działką wycenianą. W przypadku przedmiotowej działki wycenę przeprowadzono zatem przy zastosowaniu podejścia porównawczego, biorąc pod uwagę ceny gruntów przeważających wśród gruntów przyległych, tj. o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, z pominięciem rynku dróg. Wojewoda wskazał, że podobne stanowisko, dotyczące zalecenia zastosowania § 36 ust. 2 rozporządzenia, z uwagi na sprzeczność istniejącą pomiędzy § 36 ust. 1 rozporządzenia i art. 134 ust. 3 i 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, zaprezentowane zostało w opinii Zespołu Ekspertów Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] Jak wynika z dalszej części uzasadnienia, w niniejszej sprawie zastosowanie znalazły wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, dokonującego wyceny przedmiotowej nieruchomości, złożone w piśmie z dnia [...] w sprawie [...], gdyż dotyczyły one tej samej materii, a analizowana działka posiadała te same cechy, co nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania. Jak wskazał rzeczoznawca, nieruchomości zakupione przez Gminę pod drogi nie zostały wykorzystane do wyceny podejściem porównawczym, z uwagi na sporadyczność tego typu transakcji, ograniczoną reprezentatywność rynku i nie spełnianie zasadniczych warunków porównywalności z działką wycenianą. Rzeczoznawca zaznaczył, że analiza rynku nieruchomości zajętych pod drogi w B. wskazuje na możliwość znalezienia jedynie pojedynczych nieruchomości podobnych, nie jest natomiast możliwe utworzenie zbioru takich nieruchomości, na podstawie którego można by zastosować podejście porównawcze do sporządzania wyceny. Odnośnie umów sprzedaży, kopie których przedstawiono w odwołaniu organ wskazał, iż żadna z nich nie mogła zostać uwzględniona w sporządzonym operacie szacunkowym – jeden z przytoczonych aktów notarialnych, z dnia [...] (repertorium [...] nr [...]) sporządzony został po dacie sporządzenia operatu szacunkowego, akty notarialne z dnia [...] oraz [...] nie mogły zostać uwzględnione ze względu na treść art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Akty notarialne z kolei z dnia [...] oraz [...] nie mogły zostać wzięte pod uwagę ze względu na nieporównywalność wskazanych nieruchomości pod względem stanu prawnego, sposobu użytkowania i lokalizacji. Jak ponadto wynika z uzasadnienia, do oceny wartości nieruchomości przyjętych pod drogi nie przyjmuje się wprost cen rynkowych działek budowlanych, ale, zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, określa się iloczyn wartości 1m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. W związku z powyższym operat szacunkowy sporządzony w przedmiotowej sprawie spełnia, w opinii Wojewody, wszystkie warunki określone zarówno przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Decyzja Wojewody [...] stała się przedmiotem skargi wniesionej przez Prezydenta Miasta B. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy. Rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie norm prawa materialnego – art. 134, art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także prawa procesowego, w szczególności art. 7, art.8, art. 77 i art. 80 kpa. Ponawiając argumenty przytoczone w odwołaniu od decyzji pierwszej instancji, skarżący podkreślił, iż odnośnie dokumentów w postaci kopii transakcji sprzedaży, intencją ich przedłożenia nie było dokonanie wyboru nieruchomości podobnych, lecz wykazanie, że wbrew twierdzeniom rzeczoznawcy, rynek nieruchomości drogowych zarówno istniał – jak i istnieje i kształtują go nie tylko nabywcy nieruchomości, ale także ich sprzedający, czyli osoby fizyczne. Skarżący wskazał ponadto, iż transakcje nie są zawierane sporadycznie, ponieważ w 2007r. Miasto B. zawarło 28 umów dotyczących nieruchomości zajętych pod istniejące drogi publiczne, w 2008r. – 27 umów, a w 2009r. – 17 transakcji, co nie zostało przez organ przeanalizowane. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko zajęte w uzasadnieniu decyzji drugiej instancji, wnosząc o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej (§ 1), przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 przywołanego przepisu). Sądy administracyjne kierując się kryterium legalności dokonują zatem oceny zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Rozstrzygając w granicach danej sprawy, Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że ma prawo wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze (art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, Nr 1270 z późn. zm.- zwanej dalej u.p.p.s.a.). Dokonana zgodnie z przedstawionymi kryteriami sądowa kontrola zaskarżonego aktu wykazała konieczność zastosowania w niniejszej sprawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zgodnie z powyższym przepisem zaskarżony akt podlega uchyleniu, jeżeli Sąd stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Istota rozpoznawanej sprawy dotyczyła ustalenia odszkodowania należnego za przejście na własność Skarbu Państwa - z mocy prawa - nieruchomości zajętej w dniu [...] pod drogę publiczną. Bezsporne w rozpoznawanej sprawie jest, że przejęcie własności spornej nieruchomości stanowił przepis art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawa reformującą. W myśl przywołanego przepisu przejście własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem. Z ust. 4 i 5 przedmiotowej normy wynika z kolei, że odszkodowanie to będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości - to jest według działu III, rozdział 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm. - zwanej w dalszej części u.g.n.) - przy czym podstawę do wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy ( tj. 29 października 1998 r.), bez uwzględniania wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Warunkiem ustalenia i wypłacenia odszkodowania jest złożenie wniosku przez właściciela nieruchomości (byłego właściciela) w terminie od dnia 1 stycznia 2002 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. O zgodności powyższego przepisu z art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej wypowiedział się Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r., sygn. akt SK 11/02 OTK-A 2004/7/66- Lex Nr 121570. W powyższym wyroku Trybunał przyjął, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Należy zatem przyjąć, że mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. W przekonaniu Trybunału Konstytucyjnego w sprawie odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone na drogi publiczne (w tej konkretnej sytuacji faktycznej i prawnej) zaistniały wystarczające przesłanki na rzecz odejścia od pełnej ekwiwalentności odszkodowania. Zakwestionowana regulacja była bowiem aktem jednorazowym i miała na celu uporządkowanie stanu prawnego dróg, co do których - z różnych przyczyn - od około 50 lat stan faktyczny nie pokrywał się ze stanem prawnym. Nadto niezależnie od powyższych racji należy stwierdzić, że uprawnione podmioty (wywłaszczeni) miały możliwość dochodzenia swoich praw, czego jednak w odpowiednim czasie nie czyniły. Warto tu przypomnieć w pełni aprobowaną w demokratycznych państwach prawnych rzymską zasadę: Ius civile vigilantibus scriptum est, co oznacza, że prawo cywilne wymaga dbałości zainteresowanego o swoje prawa. Na znaczenie tej zasady Trybunał Konstytucyjny zwrócił uwagę w uzasadnieniu wyroku w sprawie SK 9/98. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 14 marca 2000 r. (sygn. P. 5/99) - stwierdzającym zgodność art. 73 ust. 1 i ust. 5 kwestionowanej ustawy z art. 21 ust. 2 Konstytucji - wskazał na związek realizacji celu publicznego oraz zagwarantowania słusznego odszkodowania jako niezbędnych przesłanek "konstytucyjnej dopuszczalności każdego wywłaszczenia". Związek ten odnosi się również do ustalenia znaczenia pojęcia "słuszne odszkodowanie" w świetle całokształtu postanowień konstytucyjnych. Ze względu na wartości znajdujące wyraz w Konstytucji dla ustalenia znaczenia tego pojęcia należy uwzględnić również kontekst następstw ustalenia odszkodowania dla budżetu państwa. Wywłaszczenie następuje wszakże na cele publiczne, to znaczy ze względu na dobro wspólne. Racjonalność działania nie pozwala ustawodawcy na dokonywanie wywłaszczenia w taki sposób, który ze względu na deklarowane cele publiczne zagrażałby ich osiągnięciu powodując skutki trudne do udźwignięcia przez budżet państwa. W okolicznościach niniejszej sprawy nie budzi wątpliwości, że zgodnie z przywołanym art. 73 ust. 1 ustawy reformującej w dniu 1 stycznia 1999 r. Skarb Państwa stał się z mocy prawa właścicielem nieruchomości zajętych pod drogę publiczną przy ul. L., co zostało potwierdzone ostateczną decyzją Wojewody. Artykuł 73 powyższej ustawy był konsekwencją wprowadzonego w życie z dniem 1 stycznia 1999 r. art. 2a ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2004 r. Nr 204, poz. 2086 ze zm.) i stanowił jego uzupełnienie poprzez ustanowienie własności publicznej dróg. Droga, zgodnie z zasadą superficies solo cedit, jako urządzenie trwale związane z gruntem, jest częścią składową gruntu (art. 48 k.c.), nie może zatem być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 k.c.). Przepis art. 73 ust. 1 ustawy reformującej odebrał z mocy prawa własność nieruchomości wszystkim innym podmiotom niż Skarb Państwa lub gmina. Odszkodowanie zatem jest świadczeniem stanowiącym rekompensatę tylko za to wywłaszczenie. W rozpoznawanej sprawie przez skarżącego kwestionowana jest wysokość ustalonego w operacie szacunkowym odszkodowania . Zgodnie z art. 134 ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości ( ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust.3). Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości. Wynika to z art. 150 ust. pkt 1 u.g.n.: "W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej". Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu ( ust. 2). Zgodnie natomiast z art. 150 ust. 5 ustawy określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Definicja wartości rynkowej zawarta została w art. 151 ust. pkt 1 i 2 ustawy i oznacza, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.( art. 152 ust. 1 i 2 ustawy). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.( art. 153 ust. 1). Zgodnie a art. 154 ust. 4 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego art. 156 ust. 1 ustawy). Sposób określania wartości nieruchomości dla różnych celów, w tym nieruchomości zajętych pod drogi został na mocy delegacji ustawowej zawartej w art. 159 pkt 2 określony w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowi opinię ustalonego stanu faktycznego sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej tym postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumcji pod właściwe przepisy prawa. Operat zatem stanowi jako dowód pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego . Na organie natomiast spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii ( operatu szacunkowego). Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego. W rozdziale 2 powyższego rozporządzenia uregulowano określanie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny. Jest to zgodne z delegacją ustawową zawarta w art. 159 ustawy . W § 36 powyższego rozporządzenia określano zasady ustalania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zgodnie z § 36 ust. 1 przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku cen transakcyjnych wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1m2 gruntu o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 % ( § 36 ust. 2 pkt 2). W świetle powyższego przepisu w pierwszej kolejności rolą rzeczoznawcy jest ustalenie , czy były na rynku lokalnym transakcje gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Przepis § 36 rozporządzenia zawiera szczegółowe regulacje określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego lub przeznaczonego pod drogi publiczne. Wyodrębnić w nim można dwie zasadnicze zasady szacowania takich nieruchomości. Przede wszystkim przy określaniu wartości takich gruntów stosuje się obowiązkowo podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1). Regulacja ta znajduje zastosowanie w każdym przypadku, gdy istnieją i są znane ceny transakcyjne za nieruchomości, które już są zajęte pod drogi publiczne lub przeznaczone pod budowę tych dróg. Dopiero w przypadku braku cen o których mowa w ust. 1 wartość gruntu ustala się w dwojaki sposób, w zależności od tego czy dotyczy ona działek wydzielonych czy też zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia). Wskazane zasady szacowania nieruchomości nie mogą być stosowane w sposób dowolnie zamienny. Z brzmienia przywołanych przepisów jednoznacznie zatem wynika kolejność działań rzeczoznawcy. W pierwszym rzędzie do celów porównawczych winien on przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (ust. 1 § 36), a dopiero w przypadku jednoznacznego ustalenia, że na obszarze analizowanym brak jest transakcji porównywalnych dotyczących nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogę publiczną, możliwe jest przejście do wyceny metodą określoną w ust. 2 pkt 2 omawianego przepisu. Podzielić przy tym należy prezentowane w orzecznictwie stanowisko, że sformułowanie przez prawodawcę przepisu § 36 w takim brzmieniu i z taką systematyką, wskazuje jednoznacznie, iż jego intencją było uregulowanie stanu pożądanego jakim jest przyrównanie wartości nieruchomości tego samego rodzaju. Przy tym założeniu niewykluczona jest więc możliwość szacowania nieruchomości zajętych pod drogę publiczną zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 2, jednak w pierwszej kolejności należy podjąć próbę wyczerpania metody wyceny określonej w § 1 i dopiero w przypadku jej nieskuteczności, skorzystać z możliwości jaką daje ust.2 tego przepisu (tak w wyroku WSA z dnia 30 października II SA/Lu 527/08 oraz z dnia 16 stycznia 2009 r. VIII SA/Wa 471/08 nie publik.). Mając na uwadze przedstawioną wyżej wykładnię celowościową w ocenie Sądu nie ma więc istotnych normatywnych przeciwwskazań aby rzeczoznawca przy określeniu wartości nieruchomości zajętych pod drogi publiczne przyjmował do porównania również ceny nieruchomości przeznaczonych pod budowę lub modernizację drogi publicznej. Tego rodzaju nieruchomości bardziej odpowiadają kategorii nieruchomości podobnych, niż nieruchomości przyległe innego rodzaju, o ile oczywiście spełniają również inne warunki. Dokonując kontroli zaskarżonych decyzji w pierwszej kolejności Sąd ocenił działania organów administracji publicznej uprawnionych do prowadzenia postępowania i podejmowania orzeczeń, przez pryzmat zasady praworządności zawartej w art. 6 k.p.a i doszedł do przekonania , że nie wszystkie czynności w ramach prowadzonego postępowania pozostają w zgodności z prawem . Rozstrzygnięcie sprawy nastąpiło z naruszeniem normy prawa wyrażonej w § 36 ust. 1 rozporządzenia, na skutek wadliwego ustalenia stanu faktycznego sprawy. W konsekwencji powyższego uchybienia naruszenia zasady praworządności doszło do przekroczenia przez organy granic zasady prawdy obiektywnej, która nakłada na organ prowadzący postępowanie administracyjne obowiązek określenia z urzędu jakie dowody są niezbędne dla ustalenia stanu faktycznego sprawy oraz obowiązek przeprowadzenia tych dowodów z urzędu. Z powyższą zasadą koresponduje regulacja zawarta w art. 77 k.p.a. Według wskazanego przepisu organ jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, tak aby ustalony stan faktyczny zgodny był z rzeczywistością. To czy dana okoliczność została udowodniona, można zaś ocenić jedynie na podstawie całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Organ nie może więc pominąć przy ocenie żadnego dowodu, również jeżeli dowód zgłaszany jest w odwołaniu. Stanowisko organu prowadzącego postępowanie - po przeprowadzaniu koniecznych czynności procesowych - winno znaleźć swój wyraz w uzasadnieniu decyzji, sporządzonym stosownie do art. 107 § 3 k.p.a. W postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją organ II instancji przyjął wartość ustaloną w operacie szacunkowym i wyjaśnieniach do operatu rzeczoznawcy majątkowego i bezkrytycznie uznał za prawidłową wykładnię przepisów prawa w zakresie ustalenia wartości nieruchomości zajętej pod drogę za odszkodowaniem. Natomiast opinia rzeczoznawcy powinna obejmować jedynie okoliczności dotyczące stanu faktycznego rozpatrywanej sprawy z uwzględnieniem jego wyłącznych kompetencji wynikających z art. 154 ust. 1 u.g.n., gdyż : " Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych". W związku z powyższym wykonując kategoryczne wskazówki wynikające z przepisu w zakresie dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych w operacie szacunkowym rzeczoznawca powinien zawrzeć w sporządzanej opinii również nieruchomości odpowiednio przeznaczone lub zajęte pod drogi, tak jak uczyniło to w wyjaśnieniach do operatu, gdzie wykazał, że obrót tego rodzaju nieruchomościami jednak jest. W wyjaśnieniach do operatu rzeczoznawca wykazuje, że istnieje rynek nieruchomościami zajętymi i przeznaczonymi pod drogi. Powyższe nieścisłości zawarte w operacie i wyjaśnieniach do niego powinny zostać zweryfikowane przez organ, ponieważ mogły budzić wątpliwości, czy rzeczywiście przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca badał rynek nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi, czy uczynił to dopiero na etapie sporządzania wyjaśnień w postępowaniu odwoławczym, aby uzasadnić pominięcie § 36 ust. 1 rozporządzenia. Stanowisko zawarte w wyjaśnieniach do operatu potwierdziło istnienie rynku nieruchomościami zajętymi pod drogi i wykazało tym samym prawdziwość stanowiska zawartego w odwołaniu. Mimo tego organ nie zweryfikował informacji strony skarżącej, która wskazała przybliżone ilości zawartych transakcji oraz załączyła sześć przykładowych, że istnieje rynek obrotu drogami. Powyższe oznacza , że organ niedokładnie ustalił stan faktyczny sprawy. Ważne dla zrozumienia istoty sprawy jest to ,że celem wyceny nieruchomości jest ustalenie jej wartości na potrzeby określenia odszkodowania. Rzeczoznawca nie ustala odszkodowania , lecz czyni to organ . Rzeczoznawca ma za zadanie ustalenie jedynie wartości rynkowej nieruchomości wycenianej. W tej sytuacji organ winien zainteresować się stanowiskiem strony skarżącej co do transakcji zawartych w latach 2005- 2008 , gdzie rzekomo odnotowano ok. 100 transakcji obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne, a w roku 2009r. Miasto zawarło ok. 30 transakcji. Powyższe umowy były poprzedzone sporządzeniem operatu szacunkowego. Zgodnie z przepisami prawa operaty sporządzone w tym celu powinny posiadać wartość rynkową określoną na podstawie powyżej zacytowanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis § 36 ma zastosowanie do określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne . Nie rozróżnia czy ma być to wartość ustalona w celu wypłacenia odszkodowania osobie wywłaszczonej , czy też wartość do zawarcia umowy cywilno prawnej. Potwierdza to zresztą § 36 ust. 5 rozporządzenia, który konkretyzuje, że przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 2 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.2)), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r., a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Oznacza to, że ustalenia stanu faktycznego w operatach szacunkowych rzeczoznawców we wszystkich sprawach zmierzających do określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne powinny polegać na poszukiwaniu materiału porównawczego w oparciu o przepisy prawa , w tym powyższego rozporządzenia, które przewiduje hierarchizację przy ustalaniu cen transakcyjnych. W pierwszej kolejności istnieje obowiązek wyczerpania trybu z § 36 ust. 1, a dopiero w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się na podstawie ust. 2 rozporządzenia. Nie można uznać, że w przypadku obrotu nieruchomościami zajętymi lub przeznaczonymi pod drogi nie ma zastosowania § 36 ust. 1 rozporządzenia. Liczne przykłady na to, że przepis ten ma zastosowanie do nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi można znaleźć w orzecznictwie sądów administracyjnych , a jako przykład może posłużyć wyrok WSA w Gliwicach z dnia 20 marca 2008r. sygn. akt II SA/GI 995/07 dostępny w Internecie, gdzie doszło do ustalenia wartości nieruchomości właśnie na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia. Wyrok ten jest prawomocny, gdyż NSA orzeczeniem z dnia 3 września 2009r. sygn. akt I OSK 1126/08 oddalił skargę kasacyjną od tego wyroku. Ceny uzyskiwane za nieruchomości zajęte pod drogi , są cenami rynkowymi. Nie dochodzi przy ich zawieraniu do niespełnienia definicji wartości rynkowej zawartej w art. 151 u.g.n. Strony umowy są od siebie niezależne , nie działają pod przymusem, gdyż dobrowolne przystępują do umowy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy. Po średniku przepis podaje dalsze wyczerpujące wyliczenie, iż upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W wyliczeniu ustawodawca posłużył się jednocześnie koniunkcją poprzez użycie spójnika " i". , przy czym nie podaje nigdzie jak długi ma być okres do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyeksponowanie na rynku należy rozumieć jako przeznaczenie do handlu. Pojęcia tego nie należy utożsamić z wolnym rynkiem, gdyż ustawa tego nie czyni. " Z gramatycznego punktu widzenia myśl zamieszczona po średniku jest bezpośrednią kontynuacją wypowiedzi sprzed średnika. Gdy zatem wypowiedź przed średnikiem dotyczy dwóch sytuacji a po średniku sytuacje te nie zostały sobie przeciwstawione, należy dojść do przekonania, że całe zdanie obejmuje obie sytuacje" – vide : Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 1994 r. I PZP 18/94 OSNP 1994/10/159 –Lex - 11867. Nadto należy zaakcentować, że przepis stanowi o wartości rynkowej, a nie wolnorynkowej. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku I OSK 860/08 z dnia 4 czerwca 2009r. wyrok dostępny w internecie) zwrócił uwagę : "na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 maja 2009 r. K 47/07, którym Trybunał Konstytucyjny orzekł o zgodności § 36 ust. 5 w zw. z ust. 1 i ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z art. 92 ust. 1 w związku z art. 2 Konstytucji oraz art. 159 ustawy z dnia 21 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu wyroku Trybunał Konstytucyjny stwierdził m.in., że odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości mają być ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a więc w trybie ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (U.g.n.). Upoważnienie do wydania kwestionowanego rozporządzenia zawarte jest w art. 159 U.g.n. § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego dotyczy wyłącznie spraw wyraźnie wskazanych w art. 159 U.g.n., a więc został wydany w granicach upoważnienia ustawy i w celu jej wykonania. Zgodnie ze wskazanym upoważnieniem nie ulega wątpliwości, że zawiera ono wytyczne co do podmiotu (Rada Ministrów), przedmiotu spraw przekazanych do uregulowania (rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego), a także treści rozporządzenia (art. 159 U.g.n. pkt 1-7). Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że rozporządzenie zostało wydane przez organ wskazany w Konstytucji, na podstawie szczegółowego upoważnienia zawartego w ustawie oraz w celu jej wykonania". W powyższym wyroku NSA uznał, że Trybunał Konstytucyjny przesądził zgodności z Konstytucją RP uregulowanej w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego metody ustalania wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej pod drogi publiczne. Sąd podziela również w rozpoznawanej sprawie stanowisko zawarte w powyższym wyroku "(...), że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (...) .Ceny w obrocie nieruchomościami o jakich mowa w art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce określane są w zależności od celu przeznaczenia nieruchomości. I tak zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a nie tak jak życzy sobie skarżący ceny uzyskiwane na "wolnym rynku".(...) Ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się do wartości nieruchomości, a nie do powstałych w związku z wywłaszczeniem szkód, jakie poniosą ewentualnie dotychczasowi właściciele. Utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków nie są objęte dyspozycją art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami.(...). W związku z powyższym należy przyjąć, że wartość wywłaszczonej nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku wywłaszczonego". W tym stanie rzeczy nie doszło w ocenie Sądu do naruszenia z art. 134 u.g.n. Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy na potrzeby prowadzonego postępowania , organ winien zweryfikować również stanowisko strony skarżącej , czy przed zawarciem umowy cywilnej potwierdzającej obrót nieruchomościami były prowadzone rokowania co do ceny. Organ uwzględni uwagi wynikające z niniejszego wyroku i podejmie właściwe kroki procesowe dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, zachowując przy tym reguły postępowania administracyjnego wynikające z Kodeksu postępowania administracyjnego. Rozpoznając sprawę organ dokona też oceny zebranego w sprawie operatu szacunkowego, również w kontekście zarzutów podnoszonych przez stronę w odwołaniu. Ustali przy tym, czy dowody te mogą być wykorzystane w niniejszym postępowaniu, czy też konieczne będzie zaktualizowanie operatu, uzyskanie dodatkowych wyjaśnień biegłego, zlecenie nowego operatu, albo czy istnieje konieczność zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W razie ewentualnych wątpliwości stron co do wartości nieruchomości zapewni ich wyjaśnienie z udziałem rzeczoznawcy majątkowego (na rozprawie administracyjnej). Organ będzie też miał na uwadze wymogi wynikające z art. 9 k.p.a. i innych norm procesowych podanych w niniejszym wyroku. Mając powyższe na względzie Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.