I SA/Gd 661/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Małgorzata Gorzeń, Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Rischka, Sędzia WSA Irena Wesołowska (spr.), , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 4 lutego 2026 r. sprawy ze skargi S. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 23 czerwca 2025 r., nr 2201-IEE.7192.2.137.2025.EW w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę Zaskarżonym postanowieniem z dnia 23 czerwca 2025 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku (dalej: Dyrektor) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Kartuzach (dalej: Naczelnik, organ egzekucyjny) z dnia 30 kwietnia 2025r., którym oddalono zarzuty złożone przez S.S. (dalej: Skarżący) do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w miejscowości E., stanowiącej działkę nr [...], dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. W uzasadnieniu Dyrektor podał, że Naczelnik wezwaniem z 31 października 2023r., na podstawie tytułów wykonawczych nr: [...], dokonał zajęcia nieruchomości Skarżącego objętej księgą wieczystą nr [...], położonej w E., ul. P. gm. S. Zajęcie doręczono Skarżącemu 9 listopada 2023r. 31 października 2023r. Naczelnik wystąpił do Sądu Rejonowego w Kartuzach o dokonanie wpisu w księdze wieczystej nr [...] o wszczęciu egzekucji z nieruchomości Skarżącego. Jednocześnie organ egzekucyjny przesłał do Sądu zajęcie nr 2210-SEE.7112.1.2023.419 z 31 października 2023r. 4 lutego 2025 r. Naczelnik sporządził obwieszczenie o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który zaplanowano na dzień 19 marca 2025r. Zawiadomienie o terminie opisu i oszacowania doręczono Skarżącemu 17 lutego 2025r. w trybie art. 43 k.p.a. Kolejnym wezwaniem z 18 marca 2025r., na podstawie tytułów wykonawczych nr: [...], organ egzekucyjny dokonał zajęcia nieruchomości Skarżącego objętej księgą wieczystą nr [...], położonej w E., ul. [...] gm. S. Zajęcie doręczono Skarżącemu 25 marca 2025r. w trybie art. 43 k.p.a. 18 marca 2025r. Naczelnik wystąpił do Sądu Rejonowego w Kartuzach o dokonanie wpisu w dziale III księgi wieczystej nr [...] dot. ujawnienia kolejnego zajęcia nieruchomości, przesyłając jednocześnie zajęcie nr 2210-SEE.7112.1.2023.419 z 31 października 2023r. 19 marca 2025r. Naczelnik sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę nr [...] o pow. 0,3637 ha, położonej przy ul. [...] w obrębie geodezyjnym E., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzy prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Jej wartość - zgodnie z operatem szacunkowym nr [...] z 7 stycznia 2025r. sporządzonym przez M.W. - rzeczoznawcę majątkowego - została określona na kwotę 1.535.000,00 zł. Protokół wraz z operatem szacunkowym doręczono Panu 24 marca 2025r. Pismem z dnia 1 kwietnia 2025r. Skarżący zgłosił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zarzucając naruszenie: - art. 153 ust. 1 -2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 79 ust. 1 pkt 10) rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5.09.2023r. w sprawie wyceny nieruchomości polegające na braku wyczerpującego uzasadnienia przez biegłego rzeczoznawcę wyboru metody porównawczej (porównywanie parami), i bez jakiegokolwiek uzasadnienia niezastosowania innych metod, np. kosztów odtworzenia lub metody zysków, - art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 4 pkt 16) u.g.n. w zw. z § 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n. polegające na błędnym przyjęciu, że nieruchomości wskazane w sporządzonym operacie są nieruchomościami podobnymi i mogącymi stanowić odpowiedni punkt odniesienia do ustalenia wartości nieruchomości dłużnika, w sytuacji gdy cechy zaprezentowanych przez biegłego nieruchomości rzekomo "podobnych" nie są znane, - dokonanie aktualizacji ceny z lakonicznym uzasadnieniem, bez precyzyjnego i szczegółowego przedstawienia argumentacji uzasadniającej zmianę cen o zaledwie 1% w skali roku, co zasadniczo nie daje możliwości kontroli merytorycznej takiej korekty ceny. Rzeczoznawca majątkowy odnosząc się do powyższych zarzutów w piśmie z 28 kwietnia 2025r. złożył dodatkowe wyjaśnienia. Postanowieniem z dnia 30 kwietnia 2025 r. Naczelnik nie uwzględnił zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W dalszych wywodach Dyrektor podał, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy został poddany analizie organu, a jego merytoryczna ocena prowadzi do wniosku, iż został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości zabudowanej nieruchomości - wartość rynkową zabudowanej nieruchomości stanowiącą działkę nr [...] obszaru 0,3637 ha, położoną w miejscowości E., gmina S., powiat [...], dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...], na kwotę 1.535.000,00 zł. Ustalając wartość ww. nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Procedurę tę wybrał z uwagi cel wyceny, rodzaj nieruchomości, jej położenie oraz stan, a także dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym, powołując się na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w operacie szacunkowym biegły wyjaśnił, że podejście porównawcze polega na oszacowaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenioną o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych, cechach i warunkach zawarcia transakcji. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. W celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości w operacie biegła przyjęła: 1. okres badania od stycznia 2023 roku do dnia, na który określono wartość, 2. przedmiotem badania - określiła jako ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami o funkcji usługowo-przemysłowej, usługowo- warsztatowej, usługowo-magazynowej z częścią biurowo- socjalną, pow. użytkowej powyżej 200 m2 do 800 m2 posadowionymi na działce o powierzchni poniżej 7000m2. Do analizy przyjęto jedynie budynki w dobrym i przeciętnym stanie technicznym, 3. obszarem monitorowania objęta powiat [...] oraz powiat [...] (bezpośrednio sąsiadujący); początkowo obszarem badania objęto jedynie gminę S., następnie powiat [...], jednak ze względu na niewystarczającą ilość transakcji nieruchomościami podobnymi, obszar monitorowania rozszerzono, przy czym z badania wyłączono miasta oraz nieruchomości położone po wschodniej stronie obwodnicy Trójmiasta. W zakresie trendu zmian cen, po jej analizie, biegła dla potrzeb skorygowania cen transakcyjnych nieruchomości podobnych na datę wyceny uwzględniono korektę z tytułu upływu czasu w wysokości 7 % w skali roku dla lat 2023-2024, dla roku 2025 trend zmian cen przyjęto na poziomie 0%. W wyniku analizy i charakterystyki rynku dla nieruchomości gruntowych zabudowanych przy założeniach ww. wskazanych do porównań przyjęto trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, w tym m.in.: 1) nieruchomość o minimalnej cenie: nieruchomość obszaru 2505 m2,położoną w obrębie geodezyjnym K., gmina T., powiat [...]; zbudowana jednokondygnacyjnym, niepodpiwniczonym, konstrukcji murowanej, budynkiem produkcyjno- biurowym o pow. użytkowej 704,50 m2 i pow. zab. 769 m2 w przeciętnych stanie technicznym; budynek składa się z hali produkcyjnej o pow. 535 m2 z nowoczesnymi instalacjami i dużą bramą wjazdową oraz z pomieszczeń biurowych i socjalnych  2) nieruchomość o maksymalnej cenie: nieruchomość obszaru 1601 m2 położona w obrębie geodezyjnym T., gmina Z., powiat [...]; nieruchomość zabudowana jest dwukondygnacyjnym niepodpiwniczonym, konstrukcji murowanej, budynkiem magazynowo- biurowym o pow. użytkowej 578,70 m2 i pow. zabudowy 457 m2 w dobrym stanie technicznym; budynek składa się z hali magazynowej z dużą bramą wjazdową oraz pomieszczeń biurowych i socjalnych. W wyniku analizy biegły ustalił jednostkową wartość zabudowanej działki nr [...] w wysokości 3.109 zł/m2 jako średnią arytmetyczną ze skorygowanych cen jednostkowych nieruchomości porównawczych, co wynika z uzyskania przez obiekt wyceny gorszych ocen za lokalizację i sąsiedztwo, oceny dobrej za stan techniczny budynku, przy jednoczesnym zastosowaniu zasady ekstrapolacji z tytułu powierzchni użytkowej budynku. W ten sposób wartość rynkową zabudowanej przedmiotowej działki określono w wysokości 1.535.000,00 zł jako iloczyn wartości jednostkowej i pow. użytkowej budynku. W ocenie Dyrektora operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. To w konsekwencji potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny-analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Dodatkowo Dyrektor wskazał, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z 7 marca 2014r., sygn. I OSK 1815/12). Podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności sporządzonego operatu jest zaś organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to winna była wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Na rozstrzygnięcie organu odwoławczego Skarżący wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku powielając przytoczone wyżej zarzuty podniesione w piśmie z dnia 1 kwietnia 2025 r. W odpowiedzi na skargę Dyrektor wniósł o jej oddalenie, w całości podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżone postanowienie nie narusza ani prawa materialnego, ani przepisów postępowania w stopniu, który zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024r. poz. 935, ze zm., dalej: "p.p.s.a.") oznaczałby konieczność wyeliminowania go z obrotu prawnego. Zasadnicze zarzuty Skarżącego koncentrują się na wadliwym jego zdaniem sporządzeniu operatu z oszacowania nieruchomości. Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2023r. poz. 344 z późn. zm.) – dalej w skrócie zwanej u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z kolei przepis § 79 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832 z późn. zm.) – dalej w skrócie zwanego Rozporządzeniem, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy dotyczący wyceny wartości rynkowej zabudowanej nieruchomości stanowiącą działkę nr 98/19 obszaru 0,3637 ha, położoną w miejscowości E., gmina S., powiat [...], dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Operat ten został uzupełniony wyjaśnieniami biegłego w piśmie z dnia 28 kwietnia 2025 r., w którym rzeczoznawca odniósł się do zgłoszonych przez stronę zarzutów stwierdzając brak podstaw do zmiany sporządzonej wyceny. Ustalając wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Istotą podejścia porównawczego jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Podejście to nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Biegły powinien brać pod uwagę cechy nieruchomości podane w definicji nieruchomości podobnej, którą art. 4 pkt 16 u.g.n. określa jako nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję "nieruchomości podobnej" - nie stanowi jednak, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni czy położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana (por. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12). Co więcej, na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni, czy lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Stąd ceny koryguje się ze względu na owe cechy różniące oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Stosowanie podejścia porównawczego wymaga zawarcia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym uzasadnienia przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego i w ocenie Sądu, takie uzasadnienie zostało tam przedstawione. Powołując się na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w operacie szacunkowym biegły wyjaśnił, że podejście porównawcze polega na oszacowaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenioną o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych, cechach i warunkach zawarcia transakcji. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. W celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości w operacie biegła przyjęła: 1. okres badania od stycznia 2023 roku do dnia, na który określono wartość, 2. przedmiotem badania - określiła jako ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami o funkcji usługowo-przemysłowej, usługowo- warsztatowej, usługowo-magazynowej z częścią biurowo- socjalną, pow. użytkowej powyżej 200 m2 do 800 m2 posadowionymi na działce o powierzchni poniżej 7000m2. Do analizy przyjęto jedynie budynki w dobrym i przeciętnym stanie technicznym, 3. obszarem monitorowania objęta powiat [...] oraz powiat [...] (bezpośrednio sąsiadujący); początkowo obszarem badania objęto jedynie gminę S., następnie powiat [...], jednak ze względu na niewystarczającą ilość transakcji nieruchomościami podobnymi, obszar monitorowania rozszerzono, przy czym z badania wyłączono miasta oraz nieruchomości położone po wschodniej stronie obwodnicy Trójmiasta. W zakresie trendu zmian cen, po jej analizie, biegła dla potrzeb skorygowania cen transakcyjnych nieruchomości podobnych na datę wyceny uwzględniono korektę z tytułu upływu czasu w wysokości 7 % w skali roku dla lat 2023-2024, dla roku 2025 trend zmian cen przyjęto na poziomie 0%. W wyniku analizy i charakterystyki rynku dla nieruchomości gruntowych zabudowanych przy założeniach ww. wskazanych do porównań przyjęto trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, w tym m.in.: 1) nieruchomość o minimalnej cenie: nieruchomość obszaru 2505 m2,położoną w obrębie geodezyjnym K., gmina T., powiat [...]; zbudowana jednokondygnacyjnym, niepodpiwniczonym, konstrukcji murowanej, budynkiem produkcyjno- biurowym o pow. użytkowej 704,50 m2 i pow. zab. 769 m2 w przeciętnych stanie technicznym; budynek składa się z hali produkcyjnej o pow. 535 m2 z nowoczesnymi instalacjami i dużą bramą wjazdową oraz z pomieszczeń biurowych i socjalnych  2) nieruchomość o maksymalnej cenie: nieruchomość obszaru 1601 m2 położona w obrębie geodezyjnym T., gmina Z., powiat [...]; nieruchomość zabudowana jest dwukondygnacyjnym niepodpiwniczonym, konstrukcji murowanej, budynkiem magazynowo- biurowym o pow. użytkowej 578,70 m2 i pow. zabudowy 457 m2 w dobrym stanie technicznym; budynek składa się z hali magazynowej z dużą bramą wjazdową oraz pomieszczeń biurowych i socjalnych. W wyniku analizy biegły ustalił jednostkową wartość zabudowanej działki nr [...] w wysokości 3.109 zł/m2 jako średnią arytmetyczną ze skorygowanych cen jednostkowych nieruchomości porównawczych, co wynika z uzyskania przez obiekt wyceny gorszych ocen za lokalizację i sąsiedztwo, oceny dobrej za stan techniczny budynku, przy jednoczesnym zastosowaniu zasady ekstrapolacji z tytułu powierzchni użytkowej budynku. W ten sposób wartość rynkową zabudowanej przedmiotowej działki określono w wysokości 1.535.000,00 zł jako iloczyn wartości jednostkowej i pow. użytkowej budynku. Innymi słowy, rzeczoznawca zawarł wszelkie wymagane przepisami prawa informacje na temat przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy prawnej jej dokonania, opisał stan prawny nieruchomości. W operacie rzeczoznawca ponadto wskazał zastosowaną metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny, wybór nieruchomości porównywalnych. Wynik wyceny został wystarczająco uzasadniony. Operat szacunkowy uzupełniony wyjaśnieniami złożonymi przez rzeczoznawcę należy uznać za sporządzony zgodnie z wymogami przepisów prawa w szczególności § 79 Rozporządzenia. Operat ten zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Zawarto w nim także informacje niezbędne przy dokonywaniu ustalenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Podkreślenia wymaga przy tym, że wybór przez rzeczoznawcę metody i techniki określenia wartości nieruchomości mieści się wyłącznie w kompetencjach biegłego, jako podmiotu dysponującego specjalistyczną wiedzą i doświadczeniem zawodowym. Należy mieć na uwadze, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. W szczególności o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12). Podobnie należy ocenić sytuację, w której w ocenie strony nieruchomości przyjęte do porównywa nie zostały scharakteryzowane przez rzeczoznawcę w sposób, który pozwalałby dokonać weryfikacji prawidłowości dokonanego wyboru. Trzeba wziąć bowiem pod uwagę, że przy zastosowaniu metody porównawczej biegły ustala wartość nieruchomości nie tylko w oparciu o wybrane przez siebie nieruchomości podobne, ale także przy uwzględnieniu korekty wynikającej z różnic istniejących pomiędzy porównywanymi nieruchomościami (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Taki sposób wyceny wymaga niewątpliwe odpowiedniej wiedzy a osoba nie będąca rzeczoznawcą majątkową i nie dysponująca wiadomościami specjalnymi może dlatego nie być w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2019 r. II OSK 1350/17). Ponadto jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 kwietnia 2012 r. sygn. II CSK 369/11, w kwestiach porównawczych nieruchomości nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 (analogicznie NSA w wyroku z 11 lipca 2016 r. sygn. OSK 2471/14). Dlatego też, nie sposób odnosić się do zarzutu zasadności wybrania do porównań takich a nie innych nieruchomości, czy braku doboru nieruchomości pod względem podobieństwa. Należy również podkreślić, że strona postępowania, która nie zgadza się z treścią operatu szacunkowego, może samodzielnie wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przedstawienie oceny prawidłowości operatu szacunkowego (wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12). Skarżący w toczącym się postępowaniu administracyjnym nie skorzystał z tej możliwości. Organy w niniejszej sprawie oparły się na operacie rzeczoznawcy. Według dominującego orzecznictwa sądowa kontrola legalności nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe niewątpliwie oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Organ na podstawie tego dokumentu może też samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, ścisłości, gdy dotyczy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (tak wyrok NSA z 15 września 2016 r., sygn. II OSK 3065/14). Należy również zauważyć, że dobór nieruchomości porównawczych, czy wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych, należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie posiada. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać np. czy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek bądź innych braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Sąd w pełni podziela stanowisko organów orzekających w niniejszej sprawie, że będący podstawą ustaleń operat formalnie został sporządzony prawidłowo, a wybór nieruchomości szczegółowo i logicznie uzasadniono. Przy doborze nieruchomości zastosowano współczynniki korygujące, które uwzględniają różnice między nieruchomościami. Nie ma bowiem w obrocie nieruchomości identycznych. W wyroku NSA z 22 września 2017 r., sygn. I OSK 377/17, zauważono, że "nieruchomość podobna" w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie jest równoznaczna z pojęciem "nieruchomości identycznej". W operacie w sposób wystarczający rzeczoznawca uzasadnił dobór nieruchomości, wybrane cechy wpływające na wartość, wyjaśnił jakimi przesłankami kierował się, badając nieruchomości. NSA w wyroku z 17 lutego 2017 r., sygn. I OSK 917/15, wskazał, że zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji nie może być co do zasady wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa. W ocenie Sądu skarżący nie przedstawił argumentów, które skutecznie mogłyby podważyć zasadność dokonanego przez biegłego wyboru nieruchomości do porównania, jak również nie wykazał istnienia innych (niż uwzględnione w opinii) transakcji nieruchomości będących w obrocie na określonym obszarze, które w większym zakresie spełniałyby kryteria "nieruchomości podobnych", czyli nieruchomości o właściwościach zbliżonych do nieruchomości wycenianej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku nie stwierdzając, aby w prowadzonym postępowaniu organy dopuściły się wskazywanych przez stronę naruszeń prawa, które uzasadniałyby konieczność wydania rozstrzygnięcia skutkującego uchyleniem zaskarżonego aktu, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił wniesioną skargę jako niezasadną.