II SA/Gd 164/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski Asesor WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Katarzyna Sałek-Gałązka po rozpoznaniu w dniu 9 lipca 2025 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi H.Cz-J. na decyzję Samorzadowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 7 stycznia 2025 r. nr SKO Gd/6733/23 w przedmiocie warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy Krokowa z dnia 13 listopada 2023 r. nr ZPGN.6730.41.2019. Skarga H. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 7 stycznia 2025 r., nr SKO Gd/6733/23, wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy: W dniu 25 lutego 2019 r. skarżąca złożyła w Urzędzie Gminy Krokowa wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr [...] i [...] w obrębie K., gmina K. Wójt Gminy Krokowa decyzją z dnia 18 czerwca 2019 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Decyzja ta została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 30 października 2019 r. a sprawa została przekazana organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Po ponownym rozpoznaniu sprawy, decyzją z dnia 27 marca 2020 r. Wójt Gminy Krokowa również odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji i decyzja ta została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 14 lipca 2020 r. a sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Po kolejnym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia 15 stycznia 2021 r. Wójt Gminy Krokowa także odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 10 maja 2021 r. Jednakże, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 1 grudnia 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 451/21, uchylił zarówno decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 10 maja 2021 r., jak i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminu Krokowa z dnia 15 stycznia 2021 r. Sąd wskazał przy tym, że w obszarze analizowanym, na działce nr [...] znajduje się zabudowa, która potencjalnie pozwalałaby na określenie wymagań dotyczących zabudowy planowanej przez skarżącą. W ocenie organu odwoławczego jest to zabudowa nielegalna. W ocenie zaś Sądu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie uzasadnia powyższego stanowiska. Bezsporne jest bowiem, że zabudowa na działce nr [...] powstała na podstawie decyzji Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 1994 r. o pozwoleniu na budowę obejmującego wykonanie prac adaptacyjnych istniejącego obiektu na cele mieszkalne. Sąd nie podzielił stanowiska Kolegium, że nieodnalezienie dokumentów potwierdzających rozpoczęcie/zakończenie budowy (prac adaptacyjnych), a w szczególności pozwolenia na użytkowanie obiektu (po zakończeniu budowy) świadczyć ma, że zabudowa ta jest nielegalna. Zdaniem Sądu, istniejących w sprawie wątpliwości co do legalności zabudowy na działce nr [...] nie można interpretować na niekorzyść skarżącej, szczególnie w sytuacji, gdy w mocy pozostaje decyzja Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 1994 r. o pozwoleniu na budowę obejmującego wykonanie prac adaptacyjnych istniejącego obiektu na cele mieszkalne na działce nr [...]. W powyższym zakresie, Sąd wskazał, że organy winny podjąć wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy zgodnie z art. 7 oraz art. 77 k.p.a. Natomiast, odnosząc się do kwestii dostępu do drogi publicznej dla terenu planowanej inwestycji, Sąd podzielił stanowisko prezentowane w wyroku tut. z dnia 18 kwietnia 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 700/17, dotyczącego inwestycji planowanej na terenie sąsiadującym z działkami skarżącej (działka nr [...], obr. K., gmina K.), w którym uznano za właściwe i konieczne uwzględnienie charakteru działek nr [...] i [...], stanowiących własność Gminy. Pod pojęciem drogi wewnętrznej kryje się wiele różnorodnych prawnie i faktycznie sytuacji, w tym różny jest ich status własnościowy i różna w związku z tym dostępność. Mogą być drogi wewnętrzne, należące do osób fizycznych lub niepublicznych osób prawnych, które są dostępne tylko dla podmiotów wybranych przez zarządcę lub właściciela drogi wewnętrznej. Jednakże może być też tak, że drogi należące do takich podmiotów będą dostępne tak jak drogi publiczne. Podmiot publicznoprawny (Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego) nie może w sposób całkowicie dowolny decydować o udostępnieniu drogi wewnętrznej. W szczególności za sprzeczne z prawem należałoby uznać udostępnianie przez podmiot publicznoprawny drogi wewnętrznej tylko niektórym podmiotom, wybranym przy pomocy nieznanego kryterium lub kryterium znanego, ale którego nie można by uznać za sprawiedliwie lub uzasadnione koniecznością ochrony wartości, godnych ochrony. Takie działanie w przypadku dróg wewnętrznych zarządzanych przez podmioty publicznoprawne lub stanowiących własność takich podmiotów uznać należałoby za nierówne traktowanie przez władze publiczne, a więc sprzeczne z zasadą równości wysłowioną w art. 32 ust. 1 Konstytucji RP. Działka nr [...] jest własnością Gminy, podobnie jak działka nr [...], która bezpośrednio łączy się z drogą publiczną – ulicą M. W świetle powyższego ponownej oceny wymaga kwestia dostępu terenu planowanej inwestycji do drogi publicznej. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia 16 września 2022 r. Wójt Gminy Krokowa odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Decyzja ta została jednakże uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku decyzją z dnia 29 czerwca 2023 r. a sprawa została przekazana organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Następnie, Wójt Gminy Krokowa decyzją z dnia 13 listopada 2023 r., nr ZPGN.6730.41.2019, wydaną na podstawie art. 60 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu (Dz.U. z 2023 r., poz. 977 z późn. zm.), odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Uzasadniając wydaną decyzję, organ wskazał, że ze sporządzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że wnioskowana funkcja nie stanowi kontynuacji funkcji w obszarze analizowanym, ale nie jest z nią sprzeczna a nadto przedmiotowa inwestycja nie odpowiada wymogom określonym w przepisach rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu z powodu przekroczenia wysokości zabudowy, wysokości elewacji frontowej i szerokości elewacji frontowej w stosunku do wyników analizy zabudowy w otoczeniu terenu inwestycji. Ponadto, organ stwierdził, że z przeprowadzonej analizy wynika, że przedmiotowa inwestycja nie ma dostępu do drogi publicznej, gdyż wskazany dostęp do drogi publicznej nie zapewnia formalnego dostępu. Zgodnie z wnioskiem dostęp do drogi publicznej miałby się odbywać przez teren gminnej działki nr [...], teren działek prywatnych nr [...] i [...], teren działki gminnej nr [...] i teren działki prywatnej nr [...]. Pomimo dostarczonych aktów notarialnych służebności przejazdu przez teren działek nr [...] i [...] (akty notarialne z dnia 22 września 2020 r.), nadal nie ma faktycznej możliwości dostępu do drogi publicznej. Zgodnie z pismem Urzędu Gminy Krokowa z dnia 13 września 2023 r. działka nr [...] na całej długości jest bowiem nieprzejezdna a wyznaczony w ramach służebności drogowej przejazd przez teren działki nr [...] przebiega po gruncie leśnym bez formalnej zmiany jego przeznaczenia na cele nieleśne. To dyskwalifikuje wyznaczoną trasę dostępu do drogi publicznej. Po rozpatrzeniu sprawy na skutek wniesionego przez skarżącą odwołania, zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 7 stycznia 2025 r., wydaną na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r., poz. 977) w zw. z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Krokowa z dnia 13 listopada 2023 r. Uzasadniając wydaną decyzję, Kolegium wskazało, że planowana zabudowa na działkach nr [...] i [...] budynkiem mieszkalnym nie spełni warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, albowiem nie stanowi kontynuacji podstawowej funkcji rolnej i leśnej istniejącej na ponad 100 działkach w obszarze analizowanym. Realizacja tej inwestycji nie stanowiłaby również uzupełnienia podstawowych funkcji terenu i godziłaby w ład przestrzenny, który gmina K. stara się zachować na przedmiotowym terenie. Kolegium wskazało przy tym, że w wyznaczonym dla potrzeb niniejszej sprawy obszarze analizowanym położonych jest około 100 działek, które w decydowanej większości stanowią tereny rolnicze i leśne, w tym również rowy melioracyjne i drogi wewnętrzne. Dominującą funkcją tych terenów jest zatem funkcja rolnicza i leśna. Jedynie na dwóch działkach znajduje się zabudowa, która ewentualnie mogłaby stanowić wzorzec dla planowanej inwestycji. Przy czym działki te nr [...] i [...] położone są na obrzeżach obszaru analizowanego (w obu przypadkach linia wyznaczająca obszar analizowany przecina te działki) w odległości ponad 120 m od działek skarżącej. Na działce nr [...] zlokalizowany jest budynek mieszkalny jednorodzinny zrealizowany w oparciu o pozwolenie na budowę wydane przez Wójta Gminy Krokowa w dniu 30 grudnia 1994 r. W zasobach archiwalnych PINB w Pucku nie znaleziono jednakże informacji dotyczącej wpływu zawiadomienia o zakończeniu budowy rzeczonego budynku ani wniosku o pozwolenie na jego użytkowanie. Natomiast, na działce nr [...] istnieje zabudowa rekreacji indywidualnej, która to zabudowa została zalegalizowana w lipcu 2023 r. W ocenie Kolegium, w świetle powyższych ustaleń nie można przyjąć, że powyższe dwa budynki, z których legalność jednego może co najmniej budzić wątpliwości (budynek ten najprawdopodobniej nie został oddany do użytkowania), a drugi został pobudowany nielegalnie i legalizowany dopiero w 2023 r. mogą stanowić "dobry wzór" dla planowanej zabudowy. Natomiast, nawet gdyby przyjąć, że budynki te lub któryś z nich mogłyby stanowić taki wzór, to zdecydowanie dominującą funkcją przedmiotowego terenu jest funkcja rolna i leśna (ponad 100 działek ma taka funkcję). W rzeczywistości znajdujące się wyjątkowo na tym terenie na dwóch działkach funkcje mieszkaniowa i rekreacyjna są "obce" dla tej podstawowej funkcji. Nie można przyjąć, że zezwolenie na wprowadzenie na tych terenach kolejnej zabudowy o funkcji mieszkalnej czy też rekreacyjnej nie będzie godziło w zastany stan rzeczy i podstawową funkcje rolną i leśną tych terenów. A już z pewnością taka zabudowa nie będzie uzupełniać tych podstawowych funkcji. Przyjęcie odmiennego założenia mogłoby doprowadzić do całkowitego wyparcia z przedmiotowego terenu jego aktualnie podstawowych funkcji rolnej i leśnej, co potwierdza chociażby fakt bardzo licznej samowoli budowlanej (w celach rekreacyjnych) na sąsiednich terenach. Ponadto, Kolegium odwołało się do pisma z dnia 30 października 2024 r. Kierownika Referatu Zagospodarowania Przestrzennego Geodezji i Nieruchomości Urzędu Gminy Krokowa, w którym wskazano, że tereny działek rolnych K. zostały podzielone w latach dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku na setki działek o powierzchni 500-800 m2. Właściciele tych działek próbują niejako "wymusić" zmianę sposobu i zagospodarowania z rolnego (leśnego) na rekreacyjny (mieszkaniowy), pomimo iż tereny te nigdy nie miały takiego przeznaczenia. Sam podział tych terenów nie zmienił ich rolnego (leśnego) charakteru przeznaczenia. Władztwo planistyczne należy do gminy i zostało jej nadane przez ustawodawcę. Ponadto decyzją Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w Gdańsku z dnia 17 czerwca 2005 r. pod numerem [...] (nowy numer: [...]) wpisano do rejestru zabytków układ ruralistyczny wsi K. wraz z otoczeniem. Przedmiotowy teren jest również objęty szczególną formą ochrony wynikająca z przepisów ochrony przyrody. Wojewoda Gdański rozporządzeniem z dnia 8 listopada 1994 r. poszerzył obszar [...] Parku Krajobrazowego, utworzony w 1978 r., o teren wsi K. Z przepisów tych wynikają m.in. ograniczenia dotyczące lokalizacji i budowy nowych domów letniskowych w parkach krajobrazowych. W celu ochrony strefy nadmorskiej, gmina K. opracowała już miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego - tzw. "plany na zielono", na całym pasie przymorskim od B. do K. Na dzień dzisiejszy jedynie wycinek terenu na granicy D., lecz położony już w obrębie geodezyjnym K. - tzw. "D." pozostają jeszcze bez planu miejscowego. Wejście w życie opracowanych planów umożliwiło również ochronę tych terenów, ponieważ plany te przewidują przeznaczenie terenów strefy nadmorskiej jako tereny rolne z zakazem zabudowy, co niestety nie znajduje odzwierciedlenia w sytuacji w terenie. Licznie istniejące na przedmiotowym terenie samowole budowlane, którym nie przeciwdziała skutecznie PINB w Pucku doprowadziły do powszechnie dorozumianego przez wielu właścicieli nieruchomości przyzwolenia na realizowanie zabudowy w warunkach samowoli budowlanej, bez żadnych konsekwencji prawnych, co w efekcie prowadzi do dewastacji krajobrazu i ładu przestrzennego oraz zaprzeczenia jakiejkolwiek racjonalnej polityki przestrzennej Gminy. Nadto, Kolegium wskazało, że z mapy Gminy Krokowa umieszczonej w Systemie Informacji Przestrzennej Gminy z zaznaczeniem obszarów Gminy objętych planami zagospodarowania przestrzennego oraz ich przeznaczeniem, wynika, że zdecydowana większość obszarów jest objęta tymi planami (uchwały Rady gminy Krokowa nr XXXV/389/2013, nr XXXVIII/378/2021, nr XLVII/478/2022), a tereny położone w pasie od miejscowości D. do miejscowości K. w podobnej odległości od morza co działki skarżącej w głównej mierze przeznaczone są pod funkcje rolne (kolor żółty). Jedynie działki położone wzdłuż ul. W., w pobliżu K. są przeznaczone pod zabudowę. Działki skarżącej znajdują się na niewielkim obszarze terenu (w pobliżu miejscowości D.), który nie jest jeszcze objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy czym, działki te leżą w pasie, który co do zasady Gmina przeznaczyła (lub ma zamiar przeznaczyć) pod funkcje rolne. We wniesionej do Sądu skardze skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy Krokowa z dnia 13 listopada 2023 r., zarzucając im naruszenie art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego nieprawidłową interpretację. Skarżąca wskazała przy tym, że jej działki posiadają dostęp do drogi publicznej, albowiem w dniu 11 czerwca 2024 r. Sąd Rejonowy w Wejherowie I Wydział Cywilny postanowieniem wydanym w sprawie I Ns 671/20 ustanowił na rzecz skarżącej służebność drogi koniecznej na działkach gminnych. Ponadto, zdaniem skarżącej, w obszarze analizowanym na działkach nr [...]-[...] znajduje się legalna zabudowa. Skarżąca podkreśliła, że parametry budynku dostosuje do tych zabudowań, po wskazaniu przez organ I instancji, do którego z nich ma się dostosować. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku wniosło o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawione w zaskarżonej decyzji. Rozpoznając wniesioną skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, zważył, co następuje: Przeprowadzona przez Sąd, na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) oraz art. 3 § 2 pkt 1 w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.) - zwanej dalej p.p.s.a., kontrola legalności wykazała, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 7 stycznia 2025 r., jak i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy Krokowa z dnia 13 listopada 2023 r. wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku kontrolowaną decyzją z dnia 7 stycznia 2025 r. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Krokowa z dnia 13 listopada 2023 r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr [...] i [...] w obrębie K., gmina K. Podstawę prawną kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji stanowił przepis art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r., poz. 977), w brzmieniu obowiązującym przed 24 września 2023 r. albowiem zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688) do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy (tj. 24 września 2023 r.), stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym. Zgodnie zaś z treścią art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Jak wskazuje się przy tym w orzecznictwie sądowym, decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zob. wyrok NSA z dnia 18 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1518/11, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunków. Orzekające w niniejszej sprawie Kolegium uznało, że pozytywne rozpoznanie wniosku skarżącej o ustalenie warunków zabudowy nie jest możliwe, albowiem objęta wnioskiem inwestycja – budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr [...] i [...] w K. nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy tzn. brak jest co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która zabudowana jest w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z kolei, orzekający w sprawie Wójt Gminy Krokowa uznał dodatkowo, że zaplanowana inwestycja nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 2 tej ustawy, albowiem działki inwestycyjnie nie posiadają dostępu do drogi publicznej. W niniejszej sprawie istotne znaczenie ma fakt, że kontrolowane decyzje wydane zostały po ponownym rozpatrzeniu wniosku skarżącej z dnia 15 lutego 2019 r. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr [...] i [...] na skutek uchylenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 1 grudnia 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 451/21 uprzednio wydanych w tej sprawie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 10 maja 2021 r. i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy Krokowa z dnia 27 marca 2020 r. Zgodnie zaś z treścią art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Związanie sądu i organu w rozumieniu powyższego przepisu oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie (zob. wyrok NSA z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 426/08, Legalis). W konsekwencji, stanowisko sądu I instancji, który rozpoznaje skargę strony od ponownego orzeczenia organu administracyjnego powinno co do zasady odpowiadać ocenie prawnej tegoż sądu wyrażonej w poprzednim orzeczeniu a sąd ten nie może formułować nowych ocen prawnych, które pozostawałyby w sprzeczności z wyrażonym wcześniej poglądem (zob. wyrok NSA z dnia 2 kwietnia 2008 r., sygn. akt I OSK 886/07, Legalis), chyba, że w okresie pomiędzy wydaniem wyroku a ponowną skargą do sądu administracyjnego zmianie uległy przepisy. Kontrola przez sąd rozstrzygnięcia wydanego po ponownym rozpatrzeniu sprawy sprowadza się zaś do oceny czy organ podporządkował się wskazanym wytycznym i ocenie prawnej wyrażonej przez sąd (zob. wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2011 r., sygn. akt II OSK 729/10, Legalis). Przy tym podkreślić trzeba, przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący a uregulowania zawarte w art. 153 p.p.s.a. mają zapobiec sytuacji, w której określona kwestia byłaby odmiennie oceniana w kolejnych orzeczeniach sądu. Nadto, zgodnie z treścią art. 170 p.p.s.a. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Pomiędzy oceną prawną a wskazaniami co do dalszego postępowania zachodzi ścisły związek. Ocena prawna dotyczy dotychczasowego postępowania organów administracyjnych w sprawie, podczas gdy wskazania określają sposób ich postępowania w przyszłości. Wskazania stanowią więc konsekwencje oceny prawnej, zwłaszcza oceny przebiegu postępowania przed organami administracji i rezultatu tego postępowania w postaci materiału procesowego zebranego w sprawie. Wskazania sądu administracyjnego co do dalszego postępowania wytyczają kierunek działania organu przy ponownym rozpoznaniu sprawy. W ocenie Sądu, dokonana przez orzekające w sprawie ocena w niniejszej sprawie nie jest zaś zgodna z oceną prawną zawartą przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 1 grudnia 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 451/21. Zdaniem Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy nie można uznać, aby nie została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z przyczyn wskazanych przez Kolegium. Z kolei, Wójt w lakonicznym uzasadnieniu odmownej decyzji kwestii tej w ogóle nie wyjaśnił. W wiążącym w niniejszej sprawie wyroku z dnia 1 grudnia 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 451/21, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku stwierdził zaś, że na znajdującej się w obszarze analizowanym działce nr [...] znajduje się zabudowa, która powstała na podstawie decyzji Wójta Gminy Krokowa z dnia 30 grudnia 1994 r. o pozwoleniu na budowę obejmujące wykonanie prac adaptacyjnych istniejącego obiektu na cele mieszkalne i nieodnalezienie dokumentów potwierdzających rozpoczęcie/zakończenie budowy (prac adaptacyjnych), w szczególności pozwolenia na użytkowanie (po zakończeniu budowy) nie może świadczyć o tym, że zabudowa ta jest nielegalna a wątpliwości co do legalności zabudowy należy interpretować na korzyść skarżącej. W świetle powyższego, uznać należało, że istniejąca na działce nr [...] stanowi działkę sąsiednią, dostępną z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ponadto, na znajdującej się w obszarze analizowanym działce nr [...], jak wynika ze sporządzonej w sprawie analizy, znajduje się zabudowa rekreacji indywidualnej, która została zalegalizowana w lipcu 2023 r. Tymczasem, Kolegium w zaskarżonej decyzji stwierdziło, że zabudowa znajdująca się w obszarze analizowanym na działce [...], której legalność budzić wątpliwości nie może stanowić dobrego wzoru dla planowanej przez skarżącą zabudowy. Tak samo Kolegium oceniło zabudowę znajdującą się na działce [...], wskazując, że powstała ona nielegalnie a zalegalizowana została ona dopiero w 2023 r. Wątpliwości Kolegium co do legalności zabudowy na działce [...] nie mogły stanowić podstawy do jej odrzucenia jako wzorca dla wnioskowanej zabudowy przede wszystkim z uwagi na wiążącą ocenę prawną wynikającą z wyroku tut. Sądu z dnia 1 grudnia 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 451/21, skoro nie uległ zmianie stan faktyczny sprawy. Z kolei, zalegalizowana na działce nr [...] zabudowa jest zabudową legalną w sensie prawnym i brak jest podstaw do innego jej traktowania. Uwzględnić zaś trzeba, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Przy czym, jak wskazuje orzecznictwo sądowoadministracyjne pojęcie "kontynuacja funkcji", jakim posłużono się w tym przepisie nie oznacza tożsamości planowanej zabudowy pod względem rodzaju i charakteru planowanych usług, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu (zob. wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2008 r., sygn. akt II OSK 58/07, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zatem w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Wymagania tzw. dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej i doprowadzi do nakazu mechanicznego powielania funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wymóg kontynuacji funkcji i wskaźników, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania harmonii - ładu przestrzennego (zob. wyrok NSA z dnia 3 sierpnia 2021 r., sygn. akt II OSK 519/21, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nadto, wyjaśnić należy, że istota ustalenia warunków dla nowej zabudowy polega na dostosowania zamiarów inwestycyjnych do istniejących w danym miejscu standardów urbanistyczno - architektonicznych. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia bowiem zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy funkcji, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Tym samym, powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki, nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. W pierwszej kolejności organ musi zatem dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy. Z przepisów rozporządzenia wynika zatem, że co do zasady parametry dla nowej zabudowy powinny być wyznaczone jako średnie parametry zastanej zabudowy w obszarze analizowanym, ale w przypadku każdego z parametrów możliwe jest wyznaczenie go w inny sposób, pod warunkiem jednakże, że wynika to z analizy. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 października 2020 r., sygn. akt II OSK 1923/20, ustalenie parametrów nowej zabudowy na zasadzie odstępstwa od zasady wyznaczania wskaźników nowej zabudowy w oparciu o średnie wartości występujące w obszarze analizowanym nie stanowi jeszcze o naruszeniu przepisów rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. O takim naruszeniu można mówić dopiero, gdy organ ustalając w ten sposób parametry nowej zabudowy nie wyjaśni przyjętego stanowisko, a nadto, gdy nie znajdzie ono uzasadnienia w analizie urbanistycznej (LEX nr 3106719). Odstępstwa, jako wyjątki od zasady, powinny być umotywowane, jeżeli bowiem normy prawne dopuszczają określone odstępstwa od sztywnych reguł, to każdorazowo wymagają uzasadnienia, które znajdzie odzwierciedlenie w zgromadzonym w toku postępowania wyjaśniającego materiale dowodowym (tak NSA w wyroku z dnia 10 marca 2020 r., sygn. akt II OSK 1228/18, LEX nr 3034274). Dokładne i precyzyjne wymiary planowanej zabudowy kubaturowej ustalone zostaną w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Powyższe okoliczności nie zostały wyjaśnione przez orzekające w sprawie organy. Stąd też nie zasługuje na akceptację stwierdzenie zawarte w kontrolowanych decyzjach, że w niniejszej sprawie nie została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium w zasadzie odwołało się do planowanego przeznaczenia terenu, na którym znajdują się działki skarżącej pod funkcje rolne analizując działania gminy podejmowane w zakresie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskazując także na władztwo planistyczne gminy nadane przez ustawodawcę. Takie argumenty nie mogą być jednakże uwzględniane w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy. Należy bowiem przypomnieć, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter decyzji związanej, a nie decyzji uznaniowej. Oznacza to, że organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki, wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnej. W postępowaniu dotyczącym wydania decyzji o warunkach zabudowy znajduje odpowiednie zastosowanie art. 56 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w zw. z art. 64 ust. 1). W świetle tego przepisu, art. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy. Innymi słowy, ogólne odwołanie się do wartości wskazanych w art. 1 ust. 2 w tym takich jak ład przestrzenny, ochrona środowiska, prawo własności, walory ekonomiczne przestrzeni lub ochrona dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, nie może stanowić samodzielnej podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy (tak NSA w wyroku z dnia 13 czerwca 2025 r., sygn. akt II OSK 981/24, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Ponadto, w orzecznictwie wskazuje się na systemową ochronę prawa do zabudowy nieruchomości (art. 64 ust. 1 Konstytucji RP w zw. z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 140 k.c.) oraz zasadę zrównoważonego rozwoju (art. 5 Konstytucji RP w zw. z art. 1 ust. 1), skutkiem czego podstawą wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy z uwagi na niespełnienie wymagania kontynuacji funkcji może być wyłącznie oczywista sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów znajdujących się w sąsiedztwie planowanej zabudowy (por. np. wyrok NSA z 9 października 2024 r., sygn. akt II OSK 2365/23, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jak przy tym wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 listopada 2023 r., sygn. akt II OSK 509/21 (https://orzeczenia.nsa.gov.pl) ratio legis konstrukcji art. 61 ust. 1 pkt 1 wymaga też zastosowania wykładni celowościowej. Restryktywna interpretacja pojęcia "działki sąsiedniej", jako działki bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji, a taki konstrukt zaprezentowano w motywach skargach kasacyjnych, byłaby sprzeczna z celami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ustawie tej bowiem nie wskazuje się, że działką sąsiednią jest wyłącznie działka bezpośrednio sąsiadująca (granicząca) z terenem inwestycji. Warunek sąsiedztwa należy utożsamiać z tzw. sąsiedztwem urbanistycznym, niemającym wiele wspólnego ze wspólną granicą (zob. E. Skorczyńska, Lokalizacja inwestycji celu publicznego i ustalenie warunków zabudowy dla innych inwestycji, "Samorząd Terytorialny" 2004, nr 7-8, s. 94). Takie szerokie (derywacyjne) pojęcie "działki sąsiedniej" było też przedmiotem orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego. W wyroku z 20 lipca 2010 r., K 17/08 (OTK-A 2010, Nr 6, poz. 61) Trybunał, stwierdził, że za działkę sąsiednią należy uznać każdą działkę znajdującą się w obszarze analizowanym, co oznacza, że w sposób funkcjonalny wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać za "działki sąsiednie" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1. Jednocześnie, zdaniem Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy nie można uznać, aby nie została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest, gdy teren ma dostęp do drogi publicznej. Wyjaśnić zatem należy, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności. Tym samym, są trzy możliwe sposoby dostępu do drogi publicznej: dostęp bezpośredni, gdy działka bezpośrednio przylega do drogi publicznej, dostęp pośredni - poprzez drogę wewnętrzną oraz poprzez inną działkę, przy czym w tym przypadku konieczne jest obciążenie tej działki odpowiednią służebnością. Przy tym, dostęp do drogi publicznej, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 rozumieć należy jako zapewniający faktyczną możliwość przejścia i przejazdu z terenu inwestycji do drogi publicznej. Dostęp ten nie może być dostępem wyłącznie hipotetycznym, lecz musi być realny, tj. pozwalający uznać, że działka, przez którą planowane jest skomunikowanie terenu inwestycji z drogą publiczną, może być wykorzystywana w takim właśnie celu (por. wyrok NSA z 12 grudnia 2017 r., II OSK 712/17, LEX nr 2431812). W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się ponadto, że dostęp ten winien być rozumiany możliwie najszerzej (tak np. NSA w wyroku z 20 lipca 2022 r., sygn. akt II OSK 2294/19, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jednocześnie, dokonując wykładni pojęcia "dostęp do drogi publicznej" należy mieć na uwadze, że na etapie decyzji o warunkach zabudowy dotyczy ono wyłącznie ustalenia dostępności komunikacyjnej, dla której bez znaczenia pozostają kwestie własnościowe i parametry techniczne tego dostępu. Uwzględniając specyfikę instytucji prawnej warunków zabudowy oraz treść art. 63 ust. 2 należy podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. W związku z tym wnioskodawca na etapie ustalania warunków zabudowy nie musi się legitymować tytułem prawnym do nieruchomości, na której ma być realizowana zamierzona inwestycja, a tym bardziej do nieruchomości, przez którą jest możliwy dostęp do drogi publicznej. Na etapie ustalania warunków zabudowy kluczowe jest faktyczne (a nie prawne) posiadania dostępu przez nieruchomość, na której planowana jest inwestycja z drogą publiczną. Na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie bada się stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp do drogi publicznej. Są to zagadnienia, które podlegają ocenie i szczegółowemu badaniu na etapie postępowania o udzielenia pozwolenia na budowę (tak m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2023 r., sygn. akt II OSK 3178, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Na etapie ustalenia warunków zabudowy nie jest również badana kwestia zgodności dróg z przepisami techniczno - budowlanymi. Warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wówczas, kiedy na działkę można dostać się, zgodnie z prawem, z drogi publicznej. Standard, jak również warunki techniczne drogi, która zapewnia dostęp do drogi publicznej nie może być podstawą do zakwestionowania prawidłowości ustalenia spełnienia przesłanki ustanowionej w art. 61 ust. 1 pkt 2 (zob. wyrok NSA z dnia 17 marca 2022 r., sygn. akt II OSK 906/21, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). W decyzji o warunkach zabudowy nie określa się zasad korzystania z drogi publicznej, do której teren ma dostęp, brak też podstaw do badania przepustowości i wydolności drogi publicznej. Pod pojęcie realnej możliwości dostępu do drogi nie należy rozumieć jakości tej drogi. Standard drogi, która zapewnia dostęp do drogi publicznej nie może być podstawą do zakwestionowania prawidłowości ustalenia spełnienia przesłanki ustanowionej w art. 61 ust. 1 pkt 2 (zob. wyrok NSA z dnia 10 czerwca 2014 r., sygn. II OSK 76/13, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Z kolei, podmiot posiadający dostęp do drogi wewnętrznej nie musi posiadać dodatkowego tytułu prawnego uprawniającego go do korzystania z tej drogi. Wykazanie przez inwestora, że nieruchomość, dla której mają być ustalone warunki zabudowy, ma zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną, ma znaczenie wyłącznie dla ustalenia warunków zabudowy. Dla ustalenia warunków zabudowy wystarczające jest wykazanie, że nieruchomość, dla której warunki te mają być ustalone, położona jest przy drodze wewnętrznej połączonej z drogą publiczną. Co do zasady, o pełnieniu przez teren funkcji drogi wewnętrznej świadczą zapisy w ewidencji gruntów. Stąd udostępnienie działki gminnej oznaczonej w ewidencji jako droga na zasadach powszechnego dostępu realizuje warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 2 pkt 14. Nawet jeżeli teren, po którym planowany jest dojazd do drogi publicznej, stanowi drogę wewnętrzną (prywatną), tytuł prawny do korzystania z drogi wewnętrznej, ani zgoda właścicieli nie jest na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy konieczny. W wydanym w niniejszej sprawie uprzednio przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyroku z dnia 1 grudnia 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 451/21 wskazano zaś, że działka nr [...], przy której położone są działki skarżącej nr [...] i [...] jest własnością Gminy, podobnie jak działka nr [...], która bezpośrednio łączy się z drogą publiczną ulicą M. Skarżąca w toku postępowania wskazywała, że jej działki mają zapewniony dostęp do drogi publicznej – ulicy M. w szczególności przez działki nr [...]-[...]. Nadto, w toku postępowania przed organem odwoławczym skarżąca przedłożyła postanowienie Sądu Rejonowego w Wejherowie z dnia 11 czerwca 2024 r., sygn. akt I Ns 671/20 ustanawiające na działkach nr [...]-[...] służebność drogi koniecznej polegającą na prawie przejazdu i przechodu przez te działki dla każdoczesnego właściciela działek nr [...] i [...]. W tej sytuacji, niezrozumiałe jest stanowisko organu I instancji o braku dostępu działek skarżącej do drogi publicznej. Kolegium z kolei uznało, że kwestia spełnienia warunku dostępu do drogi publicznej nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy z uwagi na brak spełnienia przesłanki dobrego sąsiedztwa, nie analizując tej kwestii szczegółowo. Z powyższych względów, brak jest podstaw do uznania, że w niniejszej sprawie nie została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uznał, że orzekające w sprawie organy naruszyły zarówno przepisy prawa materialnego poprzez ich błędną wykładnię, jak i przepisy postępowania nie wyjaśniając istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności sprawy, i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zarówno zaskarżoną, jak i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. Ponownie rozpoznając sprawę organy będą zobowiązane do zastosowania oceny prawnej wyrażonej przez Sąd w uzasadnieniu niniejszego wyroku na podstawie art. 153 p.p.s.a.