II SA/Gd 207/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Sędziowie: Sędzia WSA Janina Guść (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 31 sierpnia 2016 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi M. W. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 grudnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia 17 listopada 2015 r. nr [...], 2. umarza postępowanie administracyjne, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego M. W. S. kwotę 1371 zł (jeden tysiąc trzysta siedemdziesiąt jeden złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. M. W. S. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 grudnia 2015 r. nr [...]. Zaskarżona decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych Decyzją z dnia 17 listopada 2015 r. nr [...] Wójt Gminy ustalił wobec skarżącego opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w obrębie C. w wyniku jej podziału w kwocie 29.672,70 zł. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie Wójt wyjaśnił, że w wyniku podziału działki nr [...], dokonanego na wniosek skarżącego i zatwierdzonego decyzją z dnia 18 grudnia 2012 r. nr [...], powstało 26 działek o kolejnych numerach [..]-[...]. Decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna z dniem 2 stycznia 2013 r. Ze sporządzonego w dniu 5 maja 2015 r. operatu szacunkowego, który organ ocenił jako stanowi wiarygodny dowód w sprawie, wynika, że w wyniku dokonanego podziału wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 98 909 zł. Wartość nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca ocenił na kwotę 2 000 78 zł a po podziale na kwotę 2 099 696 zł. Organ wskazał, że zgodnie z uchwałą Rady Gminy nr X/161/07 z dnia 10 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, obowiązującej w dniu, w którym decyzja o podziale stała ostateczna, stawka ta wynosiła 30% wzrostu wartości. W związku z powyższym organ ustalił opłatę w wysokości 29.672,70 zł. Od decyzji Wójta Gminy odwołanie wniósł M. W. S., domagając się jej uchylenia i podnosząc, że dokonana przez organ I instancji ocena operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy jest ogólnikowa i niewiarygodna. Odwołujący się zakwestionował wycenę działek przed i po podziale oraz stwierdził, że w operacie nie wyjaśniono, czy wartości nieruchomości porównawczych nie zawierają podatku VAT. Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 28 grudnia 2015 r., wydaną na podstawie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. z 2015 r., nr 1774 ze zm.), Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 17 listopada 2015 r. Organ odwoławczy uznał, że w przedmiotowej sprawie spełnione zostały ustawowe przesłanki uzasadniające ustalenie opłaty adiacenckiej i zobowiązanie strony do jej wniesienia, decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości nr [...] z dnia 18 grudnia 2012 r. stała się ostateczna w dniu 2 stycznia 2013 r. a na skutek dokonanego podziału nastąpił wzrost wartości tej nieruchomości, co wynika z prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego. W operacie tym rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i przyjął do porównania nieruchomości o podobnym przeznaczeniu i podobnym dostępie do infrastruktury a różnice w położeniu czy powierzchni wyważył. Wartość rynkową nieruchomości rzeczoznawca określił bez uwzględniania kosztów transakcji oraz związanych z nią podatków i opłat. Stąd też prawidłowo sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie obejmuje podatku od towarów i usług. We wniesionej do Sądu skardze skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według przedstawionego wykazu lub według norm przepisanych. Skarżący zarzucił, że decyzję wydano na podstawie błędnie sporządzonego operatu szacunkowego, gdyż rzeczoznawca przyjął w nim do porównania nieruchomości nie spełniające warunku podobnych do wycenianej. Jak wskazał, w zakresie wielkości tylko jedna z przyjętych nieruchomości była podobna (nr 2) pozostałe dwie (nr 1 i nr 3) w sposób rażący (jedna ośmiokrotnie, a druga sześciokrotnie) różniły się powierzchnią od wycenianej działki. Ponadto, w ocenie skarżącego, również dokonane w operacie szacunkowym rozważania dotyczące stanu technicznego użytkowego nieruchomości, która wzrosła zdaniem rzeczoznawcy w związku z możliwością podziału na mniejsze działki, sprzeczne są z przyjętymi do porównań działkami. Z operatu wynika bowiem, że największą cenę za m2 osiągnięto za największą działkę (nr 2), która nie była podzielona na mniejsze działki. Jednocześnie, skarżący zakwestionował zawarte w operacie stanowisko, że wartości nieruchomości nie zawierają podatku VAT, wskazując, że wszystkie obliczenia oparte są na wartościach transakcyjnych wynikających z aktów notarialnych i bez wątpienia wartości te zawierają podatek VAT. Dlatego też, w ocenie skarżącego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, przed wydaniem zaskarżonej decyzji, nie dokonało wiarygodnej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz nie umożliwiło stronie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację sformułowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., nr 718 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontrolę zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. W myśl art. 145 § 1 p.p.s.a., sąd uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie i orzeka o ich uchyleniu w sytuacji, gdy stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Kontrolowana w niniejszej sprawie decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 grudnia 2015 r. jak i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy z dnia 17 listopada 2015 r. wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa. Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Z przywołanej regulacji wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej dopuszczalne jest (z wyjątkami określonymi w art. 98a ust. 1 i ust. 2 ustawy) w przypadku, gdy: 1) dokonano ostatecznego (prawomocnego) geodezyjnego podziału nieruchomości gruntowej na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres trwania użytkowania; 2) w dniu, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne), obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej; 3) nie upłynął okres trzech lat liczonych od dnia, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne); 4) podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości rynkowej (zob. E. Klat – Górska, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Opublikowany LEX 2015). Kluczowym warunkiem dopuszczalności pobrania opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany zatwierdzeniem ewidencyjnego podziału. Przy czym, słuszny interes strony tj. właściciela lub użytkownika wieczystego, dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 października 2007 r., sygn. akt I OSK 1425/06, Legalis). Dlatego też, wzrost ten musi być potwierdzony stosowną opinią rzeczoznawcy majątkowego, zawierającą analizę rynku wskazującą na większą atrakcyjność rynkową nieruchomości podzielonych na ewidencyjnie wydzielone działki gruntu aniżeli nieruchomości o jednolitym kształcie ewidencyjnym bez wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu (zob. J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Wyd. C.H. Beck, Warszawa 2013 r., wyd. 3, str. 693). Zgodnie z art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jak wskazuje zaś art. 156 ust. 1 tej ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zaskarżona decyzja wymierzająca opłatę została wydana w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy. Operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zasady i tryb ich sporządzania uregulowany został w rozdziale 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Organ ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a więc sprawdzić czy operat spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących (zob. wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 20 sierpnia 2013 r., sygn. akt II OSK 829/12, Lex nr 1408564). Operat szacunkowy podlega bowiem ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i spójny (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 1008/11, Lex nr 1113232). Organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 grudnia 2013 r., sygn. akt II OSK 1611/12, LEX nr 1530598). Ocena operatu przez organ obejmuje zweryfikowanie podejścia rzeczoznawcy majątkowego do metody szacowania przyjętych przez niego nieruchomości, na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11, dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 481/09, LEX nr 597629). W ocenie Sądu, dokonana przez organy obu instancji analiza wartości dowodowej sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. S., w dniu 5 maja 2015 r., operatu szacunkowego nie jest prawidłowa. Operat ten zawiera wady dyskwalifikujące go jako środek dowodowy w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym. Art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich przy czym, zgodnie z art. 154 ust. 1 tej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sporządzonym dla potrzeb niniejszej sprawy operacie szacunkowym dokonano wyceny nieruchomości gruntowej położnej w C., gm. C., działka nr [...] o powierzchni 4,0371 ha przed podziałem jak i po jej podziale. Do wyceny zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Do porównania przyjęto 3 nieruchomości: nieruchomość nr 1 C. działka nr [...] i [...] o powierzchni 0, 5195 ha; nieruchomość nr 2 N. działka nr [...] o powierzchni 4,9863 ha; nieruchomość nr 3 N. działka nr [...] i [...] o powierzchni 0,7109 ha. Jak wskazuje art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei w § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.) wyjaśniono, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zauważyć przy tym należy, na co zwrócono uwagę w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 25 sierpnia 2009 r., sygn. akt II SA/Ol 701/09 (LEX nr 553143), że dokonując wyceny nieruchomości z zastosowaniem podejścia porównawczego, ceny nieruchomości wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, zarówno strony, jak i organ, a także sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne. Zgodnie z treścią art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; W doktrynie i orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że nie powinno budzić wątpliwości, że "inną cechą" cenotwórczą, w myśl wskazanej definicji z art. 4 pkt 16 jest – w szczególności – powierzchnia nieruchomości gruntowej (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 kwietnia 2011 r., sygn. akt I OSK 159/11, LEX nr 1080952, E. Bończak – Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Wydanie III, Opublikowano LEX 2014). W przypadku wyceny nieruchomości istotną cechą nieruchomości porównawczej, decydującą o podobieństwie do nieruchomości wycenianej, jest wielkość jej powierzchni (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2010 r., sygn. akt IV SA/Wa 11/10, Lex nr 620116). To właśnie zróżnicowanie powierzchni działek jest jednym z podstawowych elementów wyznaczających zarówno ich wartość, jak i cenę jednostkową ich powierzchni (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 20 stycznia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 864/15, dostępny na stronie internetowej https://orzecznia.nsa.gov.pl). Zaznacza się również, że różnice w powierzchni czy położeniu nieruchomości (znaczne oddalenie, inny rodzaj terenów) czy innych cechach nieruchomości porównywanych nie oznaczają automatycznie, że nieruchomości te nie mogą być podobne. Trzeba jednak uzasadnić, jakie przyczyny legły u podstaw przyjęcia podobieństwa (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 25 sierpnia 2009 r., sygn. akt II SA/Ol 701/09, LexPolonica nr 2321798). Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 135/12, dostępny na stronie internetowej https://orzecznia.nsa.gov.pl). Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 lipca 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 19/10, dostępny na stronie internetowej https://orzecznia.nsa.gov.pl). Dokonując wyceny nieruchomości przed podziałem o wielkości 4,0371 ha rzeczoznawca majątkowy za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej przyjął nieruchomości o powierzchni 4,9863 ha (nieruchomość nr 2) oraz nieruchomości o powierzchni 0,5195 ha (nieruchomość nr 1) i o powierzchni 0,7109 ha (nieruchomość nr 3). Za prawidłowe uznać należy jedynie przyjęcie do porównania nieruchomości nr 2 o zbliżonym obszarze. Powierzchnie przyjętych do porównania nieruchomości nr 1 i 3 są dużo mniejsze od nieruchomości wycenianej. Nie są one zatem podobne do nieruchomości przed podziałem. Sąd nie znalazł przy tym w sporządzonym operacie uzasadnienia takiego wyboru nieruchomości. Podobnie wadliwie dokonano wyboru nieruchomości podobnych po podziale. Dokonując wyceny nieruchomości po podziale o zróżnicowanej powierzchni od 0,0047 do 1,0910 ha rzeczoznawca majątkowy za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianych przyjął te same nieruchomości co przy wycenie przed podziałem, a więc nieruchomości o powierzchni 4,9863 ha (nieruchomość nr 2) oraz nieruchomości o powierzchni 0,5195 ha (nieruchomość nr 1) i o powierzchni 0,7109 ha (nieruchomość nr 3). W tym przypadku za dopuszczalne uznać należało jedynie przyjęcie do porównania nieruchomości nr 1 i 3, natomiast uznanie za nieruchomość podobną nieruchomości nr 2 o powierzchni 4,9863 ha było wadliwe. Niewątpliwie nieruchomość ta nie stanowiła nieruchomości podobnej do nieruchomości powstałej przed podziałem. Powierzchnia tej nieruchomości była podobna do nieruchomości przed podziałem a nie małych działek powstałych po podziale. Założeniem ustawodawcy wprowadzającego opłatę w tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału jest przyjęcie, że nieruchomości przed podziałem i po podziale różnią się ceną, a różnica ta powinna wynikać ze zmiany powierzchni nieruchomości - jej zmniejszenia. Działki o mniejszej powierzchni często osiągają bowiem ceną wyższa od działek dużych, co wiąże się z większym popytem na takie nieruchomości. Podkreślić należy, że z istoty swej za wadliwy należy uznać zabieg uznania przez rzeczoznawcę za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianych tych samych nieruchomości przed podziałem i po podziale. Skoro operat sprawdzić miał wzrost wartości nieruchomości, do wyceny nieruchomości przed podziałem winny być przyjęte nieruchomości podobne do tej nieruchomości, w tym podobne obszarowo, a więc działki duże, a do wyceny nieruchomości po podziale winny być przyjęte nieruchomości podobne do nieruchomość powstałych po podziale, a więc działki o małej powierzchni. Winny zatem być to inne nieruchomości. Wskazać także należy, że z operatu wynika, iż najwyższą cenę za 1 m2 - 58,42 zł miała nieruchomość o największej powierzchni (4,9863), zbliżonej do powierzchni działki przed podziałem. Pozostałe nieruchomości o powierzchni mniejszej, zbliżonej do powierzchni działek powstałych po podziale (od 0,3000 do 0,7109) miały ceny niższe, w granicach od 40,90 do 56,02 zł. Taki dobór nieruchomości przez rzeczoznawcę nie wskazywał na wzrost nieruchomości po podziale, przeciwnie wynikało z niego, że wzrost wartości nie nastąpił. Podkreślić należy, że nie w każdym przypadku podział nieruchomości musi skutkować wzrostem wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie wzrost taki nie został w operacie prawidłowo wykazany. Operat ten nie powinien zatem stanowić podstawy dokonania ustaleń przez organ administracji. Zarzuty skarżącego podniesione w stosunku do operatu stanowiącego podstawę wydania zaskarżonej decyzji były zatem uzasadnione. Dokonanie wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami przy uwzględnieniu nieruchomości, które nie stanowią nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyni dokonaną wycenę niezgodną z powołanymi wyżej wymogami prawa. Dopuszczenie zaś, jako dowodu w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej, błędnie sporządzonego operatu szacunkowego świadczy o naruszeniu przez orzekające w sprawie organy art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. i czyni wadliwą wydaną na jego podstawie decyzję. Z uwagi na powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł o uchyleniu kontrolowanej w sprawie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego jak i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy. Jednocześnie, Sąd zauważył, że określony w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, termin, w ciągu którego może nastąpić ustalenie opłaty adiacenckiej, w dniu wyrokowania upłynął. Art. 98a ust. 1 stanowi, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Upływ trzyletniego terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1, dotyczy rozstrzygnięcia o ustaleniu opłaty adiacenckiej decyzję ostateczną (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2010 r., sygn. akt akt I OPS 5/09, ONSAiWSA 2010 r., nr 3, poz. 43). Zgodnie zaś z art. 16 § 1 k.p.a. decyzje, od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, są ostateczne. Z akt sprawy wynika, że decyzja Wójta Gminy z dnia 18 grudnia 2012 r., mocą której zatwierdzono podział działki nr [...] położonej w miejscowości C., stała się ostateczna z dniem 2 stycznia 2013 r. A zatem w dniu 2 stycznia 2016 r. upłynął termin, w którym było możliwe ustalenie opłaty adiacenckiej. Ustalenie opłaty, na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy, po tej dacie nie jest możliwe. Tym samym postępowanie administracyjne w tej sprawie stało się bezprzedmiotowe i z tej przyczyny powinno zostać umorzone w całości na podstawie art. 105 § 1 k.p.a. Dlatego też, działając na podstawie art. 145 § 3 p.p.s.a., Sąd umorzył postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie. O kosztach postępowania, Sąd orzekł zaś na podstawie art. 200 p.p.s.a., zasadzając od organu na rzecz skarżącego zwrot uiszczonego w sprawie wpisu sądowego oraz wynagrodzenia pełnomocnika.