II SA/Gd 260/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędziowie: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 18 lipca 2018 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 28 lutego 2018 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty z dnia 28 września 2017 r. nr [...], 2. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej Gminy kwotę 4004 (cztery tysiące cztery) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z 28 lutego 2018 r. Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z 28 września 2017 r. o ustaleniu odszkodowania w wysokości 13 435 zł na rzecz G. B., za nieruchomość położoną w S., obręb K., oznaczoną ewidencyjnie jako działka nr [..] o pow. 500 m2. Relacjonując przebieg postepowania wskazał Wojewoda, że decyzją z 10 listopada 2015 r., Wójt Gminy zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..], położonej w gminie S., obręb K., będącej własnością G. B., m.in. na działkę nr [..], która "wchodzi w skład terenu oznaczonego symbolem 3.1.4. KD-L droga publiczna". Przedmiotowa decyzja stała się ostateczna w dniu 30 listopada 2015 r. G. B. po bezskutecznych próbach ustalenia wysokości odszkodowania w drodze negocjacji, prowadzonych z Wójtem Gminy pismem z 28 listopada 2016 r., wniosła do Starosty o ustalenie odszkodowania za działkę nr [..]. W dniu 8 marca 2017 r. rzeczoznawca majątkowy M. W., sporządziła operat szacunkowy, w którym oszacowała wartość rynkową prawa własności działki nr [..] na kwotę 13 435 zł. Decyzją z 28 września 2017 r. Starosta orzekł m. in. o ustaleniu odszkodowania w wysokości 13 435 zł na rzecz G. B., za nieruchomość położoną w S., obręb K., oznaczoną ewidencyjnie jako działka nr [..] o pow. 500 m2 nr [..] oraz o zobowiązaniu do wypłaty ww. kwoty Wójta Gminy. Odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia wniósł, pismem z dnia 13 października 2017 r., Wójt Gminy, kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania. Przechodząc do meritum sprawy wskazał Wojewoda, że postępowanie Starosty o ustalenie odszkodowania za działkę nr [..] o pow. 500 m2, położoną w obrębie K., gmina S., prowadzone było w oparciu o art. 129 ust. 5 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j. t. Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.) - dalej: u.g.n., który stanowi że "Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1 i art. 124-126" oraz na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n., który stanowi, że "za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości". Przepis powołanego artykułu stosuje się, zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. do działek gruntu wydzielonych "pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, których podział został dokonany na wniosek właściciela, a które to nieruchomości przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, których podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych". Podkreślił organ odwoławczy, że nabycie przez podmioty publicznoprawne działek wydzielonych pod drogi - w myśl art. 98 ust. 1 u.g.n. - następuje gdy spełnione zostały łącznie trzy przesłanki: wydzielona działka gruntu przeznaczona jest pod drogę publiczną (bądź jej poszerzenie), podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek właściciela/użytkownika wieczystego, decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości jest ostateczna bądź orzeczenie o podziale jest prawomocne. Wójt Gminy decyzją z 10 listopada 2015 r. po rozpatrzeniu wniosku G.B. zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] m.in. na działkę nr [..]. Na dzień wydania decyzji podziałowej ww. działka objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą nr XXXIV/382/2014 Rady Gminy z dnia 17 czerwca 2014 r. i przeznaczona była pod drogę publiczną (obszar oznaczony symbolem 3.1.4.KD-L). Działka nr [..] została określona w decyzji podziałowej Wójta Gminy z 10 listopada 2015 r. jako 3.1.4. KD-L droga publiczna oraz została ujawniona w księdze wieczystej nr [..], prowadzonej przez Sąd Rejonowy, V Wydział Ksiąg Wieczystych, jako własność Gminy, a wpisu dokonano na podstawie ww. decyzji podziałowej. Powyższe oznacza, że zostały spełnione wszystkie przesłanki zastosowania art. 98 ust. 1 u.g.n. W niniejszej sprawie nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania, o którym mowa w zdaniu pierwszym art. 98 ust. 3 u.g.n., gdyż G. B. nie zgodziła się na warunki wypłaty odszkodowania proponowane przez Wójta Gminy. Rokowania zakończono wynikiem negatywnym. Przechodząc do kwestii operatu szacunkowego, na podstawie którego Starosta orzekł o wysokości odszkodowania za działkę nr [..], wyjaśnił organ, że zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Z kolei, jak wynika z art. 156 ust. 1 przedmiotowej ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca majątkowy M. W. sporządziła operat szacunkowy, w którym oszacowała wartość prawa własności ww. nieruchomości na kwotę 13 435 zł. W operacie szacunkowym z dnia 8 marca 2017 r. rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście kosztowe (odrębnie określono wartość rynkową gruntu oraz odrębnie wartość nakładów w postaci nasadzeń drzew - vide: wyciąg z operatu szacunkowego). Zgodnie z art. 153 ust. 3 u.g.n. podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Jak wyjaśniła biegła ze względu na niezidentyfikowanie nieruchomości porównawczych na lokalnym oraz regionalnym rynku (nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod komunikację, na których znajdują się nasadzenia w postaci drzew zbliżonych do tych, które znajdują się na przedmiotowej działce), do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście kosztowe. Koszt nabycia gruntu określono jako wartość rynkową gruntu przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Koszt odtworzenia części składowych gruntu (nasadzeń drzew) określono na podstawie przeprowadzonej analizy rynku (vide: strona 15 wyceny). Z uwagi na okoliczność, że wyceniana nieruchomość w planie miejscowym była przeznaczona pod drogę zastosowanie przy sporządzaniu wyceny nieruchomości znalazł przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Rzeczoznawca majątkowy oszacowała wartość gruntu przyjmując do porównania ceny transakcyjne prawa własności do nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych/zajętych pod drogę gminną od czerwca 2015 r. do dnia wyceny, z obszaru gminy S. oraz gmin powiatu bezpośrednio z nią sąsiadujących, tj. S., K. (za wyj. miasta K.), C., S., S. Do wyceny gruntu rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dokonując stosownych obliczeń rzeczoznawca majątkowy M. W. oszacowała wartość 1 m2 działki nr [..] na kwotę 14,63 zł/m2. Wartość gruntu przedmiotowej działki wynosi 7 315 zł. Biegła wyceniła również znajdujące się na działce nr [..] nasadzenia, tj. tuje (2 sztuki) i świerk zwykły (26 sztuk), określając ich wartość na kwotę 6 120,00 zł. "Wartość nasadzeń w postaci drzew określono na podstawie danych z biuletynu Wycena, nr 4(93) 2010 r., Wycena drzew na terenach zurbanizowanych, Magdalena Nowak - Rzęsa, Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie oraz z opracowania pn. Synteza pracy. Opracowanie nowej metody określania wartości drzew wraz ze współczynnikami różnicującymi oraz merytorycznym uzasadnieniem metody i zasadności jej wprowadzenia do obiegu prawnego, Instytut Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa, Warszawa, listopad 2010 r. Do określenia wartości drzew wykorzystano metodę wyceny tzw. wartości rzeczywistej drzew. Wartość podstawowa drzewa została przyjęta z analizy rynku, z informacji uzyskanych od firm specjalizujących się w sadzeniu tzw. dużych drzew ". Łączna wartość przedmiotu wyceny wyniosła 13 435,00 zł. W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. W. został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśniła zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości działki nr [..]. Odnosząc się do zarzutu odwołania Wójta Gminy, iż ustalone odszkodowanie jest zawyżone wskazał Wojewoda, że jest to subiektywne przekonanie strony odwołującej się, które nie zostało poparte żadnymi dodatkowymi dowodami, a zatem nie może prowadzić do uznania, iż ww. wycena została sporządzona niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W opinii Wojewody biegła była uprawniona do podjęcia decyzji o wyborze podejścia, metody i techniki wyceny, doborze nieruchomości porównawczych oraz cech i współczynników korygujących, a zatem zarzuty strony odwołującej się, dotyczące tych kwestii uznano za całkowicie niezasadne. Podkreślił organ odwoławczy, że biegła uzasadniła przyczyny przeprowadzenia wyceny działki nr [..] w oparciu o podejście kosztowe (odrębnie określono wartość rynkową gruntu oraz odrębnie wartość nakładów w postaci nasadzeń drzew), wskazując, iż nastąpiło to, ze względu na niezidentyfikowanie nieruchomości porównawczych na lokalnym oraz regionalnym rynku (nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod komunikację, na których znajdują się nasadzenia w postaci drzew zbliżonych do tych, które znajdują się na przedmiotowej działce) - vide: strona 15 wyceny. Biegła opisała również sposób wyceny gruntu działki nr [..] oraz sposób wyceny znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości nasadzeń. Opisała cechy rynkowe nieruchomości, przedstawiła przyjęte wagi oraz sposób obliczeń (vide: strony 18 i 19 operatu szacunkowego z dnia 8 marca 2017 r.). Biegła odniosła się również do zarzutów Wójta Gminy, podniesionych w toku postępowania przed organem I instancji (vide: pismo Wójta Gminy z 18 kwietnia 2017 r. oraz z 22 czerwca 2017 r. oraz odpowiedź M.W. z 8 maja 2017 r. i z 14 maja 2017 r.), w szczególności wyjaśniając dlaczego transakcje przedstawione przez Wójta Gminy nie mogły zostać wzięte pod uwagę w procesie wyceny działki nr [..] (transakcje nie odpowiadały cechom rynkowym albo dotyczyły transakcji, które nie mieściły się w czasookresie badania). Rzeczoznawca majątkowy podkreśliła, że dokonane przez Wójta Gminy zestawienie proporcji cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w miejscowości K. do cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę w pozostałych miejscowościach gminy S. o podobnym stopniu zurbanizowania nie ma znaczenia, ponieważ przedmiotem wyceny była działka o przeznaczeniu drogowym. Wskazała także, iż fakt położenia wycenianej działki gruntu w mniejszej miejscowości został uwzględniony poprzez nadanie oceny najgorszej (w trójstopniowej skali) za cechę pn. lokalizacja, której wagę określono na 50% oraz oceny pośredniej z przewagą cech negatywnych (ocena przedostatnia w czterostopniowej skali) za cechę pn. sąsiedztwo, cenność gruntów otaczających, której nadano wagę 40%. W świetle powyższych wyjaśnień, zarzuty Wójta Gminy, podniesione w odwołaniu dotyczące kwestii nie wzięcia przez biegłą do porównania transakcji przedstawionych przez Wójta Gminy w piśmie z 18 kwietnia 2017 r. oraz twierdzenie, że biegła nie uwzględniła w procesie wyceny faktu, iż nieruchomość położona jest w małej miejscowości, nie znajdują w opinii Wojewody uzasadnienia. Przechodząc do kolejnego zarzutu dotyczącego nieprawidłowej wyceny nasadzeń, wyjaśnił Wojewoda, że wbrew twierdzeniom Wójta Gminy, nie jest koniecznym pozyskanie dodatkowych wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego, w zakresie sposobu dokonania wyceny nasadzeń, znajdujących się na działce nr [..], ponieważ wyjaśnienia te zostały przez biegłą złożone, zarówno w toku postępowania przed organem I jak i II instancji. Biegła wyjaśniła, że kryteria, jakimi należy się kierować przy nadaniu odpowiedniego współczynnika kondycji drzew oraz współczynnika lokalizacji drzew; jest to tzw. wiedza ekspercka rzeczoznawcy. Ponadto, w piśmie z 5 lutego 2018 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, iż współczynnik kondycji drzew (wartość K w tabeli nr 6) przyjęty na poziomie 0,5 został odczytany z tabeli zamieszczonej w publikacji Wycena nr 4(93) 2010 r., Wycena drzew na terenach zurbanizowanych, Magdalena Nowak - Rzęsa, Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie posługując się danymi zawartymi w tabeli z w/w pozycji określającej kryteria oceny kondycji drzewa. Oględziny zostały przeprowadzone makroskopowo; kondycja drzew została określona jako średnia i przyjęto wartość najniższą z określonego przedziału dla tego rodzaju kondycji (...) Współczynnik lokalizacji (wartość L w tabeli nr 6) przyjęty na poziomie 0,6 został odczytany z tabeli zamieszczonej w publikacji Wycena nr 4(93) 2010 r., Wycena drzew na terenach zurbanizowanych, Magdalena Nowak - Rzęsa, Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie (...) Wartość podstawowa (wartość WP (zł) w tabeli nr 6) drzewa została przyjęta na podstawie analizy rynku, którą przeprowadzono poprzez wywiad telefoniczny z firmami specjalizującymi się w sadzeniu tzw. dużych drzew ". Mając powyższe na uwadze zauważyć należy, że Wójt Gminy, nie przedstawił żadnych dowodów na to, że przyjęta przez biegłą metoda wyceny nasadzeń, znajdujących się na działce nr [..] jest niezgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami. Z kolei rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśnił, na podstawie jakich publikacji oraz badań ustalił poszczególne wartości, znajdujące się w tabeli na stronie 20 operatu szacunkowego, a wyjaśnienia te, w ocenie organu odwoławczego, są spójne i logiczne, co czyni zarzuty strony odwołującej się niezasadnymi. Skargę na powyższą decyzję wniosła Gmina zarzucając: I. naruszenie art. 138 § 1 pkt 1, art. 7, art. 77 § 1, art. 80 w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. poprzez 1. utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji; 2. wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy sporządzony z naruszeniem przepisów prawa materialnego; 3. wydanie decyzji z pominięciem faktu, że sporządzony operat szacunkowy wykonany został bez dokonania przez rzeczoznawcę wnikliwej analizy rynku nieruchomości, 4. wydanie decyzji z pominięciem faktu, że tylko operat szacunkowy spełniający warunki materialne (zgodności z przepisami prawa), oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość; 5. wydanie decyzji z pominięciem przez organy obowiązku dokonania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości, przy czym dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego; 6. wydanie decyzji z pominięciem przez organ, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym, a tym samym organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny; 7. wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy, nie pozwalający na stwierdzenie prawidłowości dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny nakładów w postaci drzew na kwotę 6.120 zł, w szczególności ze względu na brak możliwości zweryfikowania prawidłowości ustaleń rzeczoznawcy zarówno w zakresie przyjętej przez rzeczoznawcę wartości (ceny) podstawowej drzewa, jak i sposobu ustalenia współczynników K i L, co więcej ustalenia współczynników dla terenów zurbanizowanych, w sytuacji, w której wyceniane drzewa posadowione były na nieruchomości położonej poza terenami zurbanizowanymi (nieruchomość niezabudowana, położona w bezpośrednim sąsiedztwie gruntów niezabudowanych - pkt 2.4.2 operatu); II. naruszenie prawa materialnego, tj. § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie) poprzez zaakceptowanie przez organy obu instancji operatu szacunkowego wykonanego bez dokonania przez rzeczoznawcę wnikliwej analizy rynku nieruchomości, w tym wszechstronnej, opartej na dostępnych danych, analizy nieruchomości podobnych, skutkujące brakiem jakiejkolwiek możliwości weryfikacji zawartego w operacie stwierdzenia biegłej (a mającego wpływ na wybór właściwego podejścia wyceny, tj. porównawczego bądź kosztowego), że na rynku lokalnym oraz regionalnym nie zidentyfikowano nieruchomości porównawczych (działek, na których znajdują się nasadzenia w postaci drzew zbliżonych do tych, które znajdują się na wycenianej działce) niezbędnych do wyceny w podejściu porównawczym, w sytuacji, w której rzeczoznawca zlokalizowała nieruchomości porównawcze dla podejścia kosztowego, przy czym ze sporządzonego operatu i dokonanej przez rzeczoznawcę analizy nie wynika w ogóle, aby rzeczoznawca objęła swą analizą badanie czy na nieruchomościach wziętych przez rzeczoznawcę pod uwagę znajdowały się nasadzenia w postaci drzew, III. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia poprzez ich niezastosowanie, skutkujące zaakceptowaniem przez organy obu instancji braku dokonania przez rzeczoznawcę wyceny wartość nieruchomości we właściwym podejściu, tj. w podejściu porównawczym; IV. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 153 ust. 3 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 2 rozporządzenia poprzez ich zastosowanie, skutkujące zaakceptowaniem przez organy obu instancji dokonania przez rzeczoznawcę wyceny wartości nieruchomości w niewłaściwym podejściu, tj. w podejściu kosztowym, a w konsekwencji wszystkich powyżej wskazanych zarzutów, skarżąca zarzuciła ustalenie wysokości odszkodowania w nieprawidłowej, albowiem zawyżonej wysokości, co stanowi naruszenie art. 130 ust. 1 i 2, art. 128 ust. 1, art. 134 ust. 1 u.g.n. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji Starosty oraz zasądzenie kosztów postępowania od strony przeciwnej. W uzasadnieniu skargi skarżąca podkreśliła, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 11 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/GD 774/14, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Organ orzekający ma zatem obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a więc: 1. sprawdzić czy operat spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, 2. czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 sierpnia 2013 r., sygn. akt II OSK 829/12). Operat szacunkowy podlega bowiem ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i spójny (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 1008/11). Skarżąca zarzuciła, że organy zaaprobowały operat szacunkowy wykonany bez dogłębnej i wnikliwej analizy rynku nieruchomości, co skutkuje wadliwością zaskarżonej decyzji. Ze sporządzonego w sprawie operatu nie wynika bowiem czy rzeczoznawca w ogóle dokonywała analizy nieruchomości wskazanych na str. 17 operatu - przyjętych przez rzeczoznawcę jako nieruchomości podobnych, a niezbędnych do wyceny w podejściu kosztowym - pod kątem znajdowania się na tych nieruchomościach nasadzeń w postaci drzew. Ze sporządzonego operatu szacunkowego nie wynika - aby poza notowaniami z aktów notarialnych (w wyniku których zidentyfikowano transakcje nieruchomości podobnych), biegła dokonywała jakichkolwiek dalszych ustaleń. Zauważyła skarżąca, że okoliczność ta ma kluczowe znaczenie w sprawie, albowiem zasadą - o której mowa w art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia, jest dokonanie wyceny w podejściu porównawczym. Dla dokonania wyceny w tym podejściu, istotnym jest wytypowanie nieruchomości podobnych, a następnie dokonanie korekty ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Dopiero wówczas, gdy nie ma możliwości wyceny w podejściu porównawczym, biegła uprawniona była do zastosowania podejścia kosztowego, o którym mowa w art. 153 ust. 3 u.g.n. oraz § 36 ust. 2 rozporządzenia. Dla dokonania wyceny w tym podejściu, odrębnie wycenia się koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Biorąc powyższe pod uwagę, skarżąca podniosła, że brak przeprowadzonej właściwie analizy rynku, w tym brak wskazania z jakich dokładnie przyczyn nieruchomości podobne, wzięte przez rzeczoznawcę przy dokonaniu wyceny w podejściu kosztowym, nie mogły stanowić nieruchomości podobnych niezbędnych dla wyceny w podejściu porównawczym, dyskwalifikuje sporządzony operat. Podobieństwo przyjętych do porównań nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Stąd też, w ocenie skarżącego organy oraz rzeczoznawca w sposób jasny i nie budzący niczyich wątpliwości wyjaśnić powinny, z jakich przyczyn nieruchomości uznane przez rzeczoznawcę jako podobne do wyceny w podejściu kosztowym (str. 17 operatu), nie mogły być uznane za nieruchomości podobne do wyceny w podejściu porównawczym, które co do zasady stosowane winno być w pierwszej kolejności. W szczególności z operatu, ani uzasadnień decyzji nie wynika, że nieruchomości podobne, wskazane na str. 17 operatu, nie były nieruchomościami niezadrzewionymi bądź zadrzewionymi w zakresie mniejszym, aniżeli wyceniana nieruchomość. Co więcej, rzeczoznawca okoliczności tych nie badał. W związku z tym, w sytuacji, w której okazałoby się, że nieruchomości wzięte przez rzeczoznawcę pod uwagę przy wycenie gruntu w podejściu kosztowym, byłyby w rzeczywistości porośnięte drzewami, doszłoby do niedopuszczalnej sytuacji, w której wartość nakładów w postaci drzew uwzględniona zostałaby de facto dwa razy, tj. zarówno w wartości rynkowej gruntu, jak i w wycenianej odrębnie wartości nakładów w postaci drzew. Działania takiego akceptować nie można. Skarżąca podtrzymała nadto zarzuty dotyczące nieprawidłowego ustalenia przez organy obu instancji wartości nakładów w postaci drzew. Przyznała przy tym skarżąca, że na skutek zawartych w odwołaniu zarzutów, Wojewoda podjął dodatkowe działania zmierzające do wyeliminowania "zbyt ogólnych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego" poprzez zobowiązanie go do przedstawienia sposobu wyznaczenia współczynnika kondycji drzew oraz lokalizacji drzew oraz do przedstawienia informacji, na których podstawie zostały określone wartości podstawowe poszczególnych drzew, jednakże w ocenie skarżącej, podjęte przez organ II instancji działania oraz nadesłana przez rzeczoznawcę odpowiedź, nie wniosły nic nowego do sprawy. Podkreśliła skarżąca, że w odwołaniu zarzucała, że ani z uzasadnienia decyzji, ani z operatu w minimalnym zakresie nie wynika w jaki sposób rzeczoznawca określił wartość nakładów na kwotę 6.120 zł, a tym samym ani skarżący, ani organ, nie mają możliwości dokonania oceny zasadności ustalonej przez biegłego kwoty oraz poddania tej kwoty jakiejkolwiek kontroli. Skarżąca ponowiła zarzut, że wycena rzeczoznawcy w zakresie drzew, sprowadza się de facto po raz kolejny do zacytowania przez rzeczoznawcę oraz organ (tym razem II instancji) literatury, która nie jest literaturą ogólnie dostępną - tj. przywoływania tabeli zamieszczonej w publikacji Wycena nr 4 (93) 2010, Wycena drzew na terenach zurbanizowanych, Magdalena Nowak-Rzęsa, w oparciu o którą biegła dokonała ustaleń. Jak wynika z operatu szacunkowego, dla ustalenia wartości nakładów, znaczenie mają: 1. WP - wartość początkowa 2. K - współczynnik kondycji 3. L - współczynnik lokalizacji. Jak wskazuje rzeczoznawca, dla prawidłowego określenia współczynnika L, istotne jest ustalenie miejsca i funkcji drzewa w układzie lokalnym oraz miejsce drzewa w przestrzeni terenów zurbanizowanych. Biorąc powyższe pod uwagę, skarżąca po raz kolejny zauważyła, że ani z operatu, ani z pism i wyjaśnień rzeczoznawcy, w tym z pisma z 5 lutego 2018 r., nie wynika w sposób umożliwiający jakąkolwiek kontrolę: 1. ustalona wartość początkowa drzewa, tzn. jakie wartości rzeczoznawca uzyskał i od kogo, dzwoniąc do jakich firm specjalizujących się sadzeniem dużych drzew -równie dobrze, gdyby rzeczoznawca, zamiast kwot 710 czy 730, wskazała kwoty o 1.000 zł więcej, wartości te nie mogłyby zostać poddane jakiejkolwiek kontroli; 2. ustalony współczynnika K na poziomie 0,5 - biegła wskazała, że oceny dokonała makroskopowo i odczytała współczynnik z tabeli, przy czym owo przyjęcie biegłej nie zawiera jakiegokolwiek uzasadnienia, nie wiadomo co oznacza stwierdzenie biegłej "wartość najniższa" z bliżej nieokreślonego "określonego przedziału" dla tego rodzaju kondycji, 3. ustalony współczynnik L na poziomie 0,6 - biegła ograniczyła się wyłącznie do stwierdzenia, że współczynnik ten odczytała z tabeli, przy czym nie uzasadnia w żaden sposób zasadności przyjęcia tego współczynnika na tym właśnie poziomie, biegła nie określa ani miejsca, ani funkcji drzewa w układzie lokalnym, ani miejsca drzewa w przestrzeni terenów zurbanizowanych, mimo że w treści operatu biegła wskazuje, że powyższe miejsca i funkcje niezbędne są do prawidłowego określenia współczynnika L. W oparciu o powyższe skarżąca zarzuciła, że ustalona przez rzeczoznawcę, a przyjęta przez organy wartość nakładów, ustalona została zupełnie dowolnie, bez żadnego uzasadnienia i w końcu bez możliwości jakiejkolwiek jej miarodajnej weryfikacji, której jednakże nie można akceptować powołując się wyłącznie na tzw. "wiedzę ekspercką rzeczoznawcy". Działania tego nie sposób akceptować i z tej przyczyny, że przy dokonywaniu wyceny nakładów, biegła - na co wielokrotnie zwracała uwagę - opierała się na publikacji dotyczącej wyceny drzew na terenach zurbanizowanych. Wskazać zaś należy, że nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, z całą pewnością na takich terenach nie jest położona (nieruchomość niezabudowana, położona w bezpośrednim sąsiedztwie gruntów niezabudowanych - pkt 2.4.2 operatu), a tym samym, wartość drzew ustalona przez rzeczoznawcę, nie dotyczy drzew znajdujących się na wycenianej nieruchomości. Podsumowując wskazała skarżąca, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja, wydane zostały w oparciu o wadliwy operat szacunkowy, sporządzony w oparciu o niedające się w żaden sposób zweryfikować źródła informacji, w szczególności w kwestii ustalenia przez rzeczoznawcę wartości nakładów. Organy naruszyły obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania, poprzestając wyłącznie na zbadaniu formalnej poprawności operatu, nie badając go zaś pod względem merytorycznym. Działania te w konsekwencji doprowadziły do ustalenia odszkodowania w nieprawidłowej, zawyżonej wysokości. W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz.U. z 2017r., poz. 2188), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi - ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2018r. poz. 1302), zwanej dalej p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydawane w postępowaniu administracyjny, na które służy zażalenia albo kończące postępowanie, a także rozstrzygające sprawę co do istoty. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Wniesiona w niniejszej sprawie skarga podlegała uwzględnieniu, ponieważ zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów postępowania mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Ust. 3 przywołanego artykułu stanowi, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Art. 130 ust. 2 tej ustawy stanowi, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Z treści ostatniego z przywołanych przepisów a także z art. 7 u.g.n. wynika, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości, kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, ustawowo określana jako operat szacunkowy. Istotę sporu w niniejszej sprawie stanowi wartość dowodowa sporządzonej opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość wywłaszczonej nieruchomości. Podkreślić należy, że to do organu administracji publicznej, orzekającego w przedmiocie odszkodowania, należy ocena czy stronie przysługuje odszkodowanie. Operat szacunkowy stanowi opinię ustalonego stanu faktycznego sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej tym postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumpcji pod właściwe przepisy prawa. Operat stanowi - jako dowód - pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, i winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwane dalej "rozporządzeniem". Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatów szacunkowych pod względem formalnym oraz ocenić ich wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Należy jednakże podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 961/11; Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 6 marca 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 46/13, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1682/10 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 lutego 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 869/08 - wszystkie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.gov.pl). Opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być pełny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości oraz ich porównanie z nieruchomością wycenianą. W innym wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. Należy podkreślić, że o ile sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 1225/10, LEX 753467). Również w wyroku WSA w Warszawie z 28 kwietnia 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 123/08 wskazano, że brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Biegły powinien mieć na względzie, że sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu, w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu. Odnosząc powyższe rozważania do oceny niniejszej sprawy zauważyć należy, że na stronie 15 operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą M. W. celem oszacowania wywłaszczonej nieruchomości wskazano, że ,, Ze względu na niezidentyfikowanie nieruchomości porównawczych na lokalnym oraz regionalnym rynku (nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod komunikację , na których znajdują się nasadzenia w postaci drzew zbliżonych do tych, które znajdują się na przedmiotowej działce), do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście kosztowe. Koszt nabycia gruntu określono jako wartość rynkową gruntu przy zastosowaniu podejścia porównawczego , metody korygowania ceny średniej . Koszt odtworzenia części składowych gruntu (nasadzeń drzew) określono na podstawie przeprowadzonej analizy rynku". Zauważyć w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 229/15). Wspomniana wyżej reguła, że organy i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 746/17). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Ust. 2 tego artykułu stanowi natomiast, że w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. W ocenie Sądu w przedmiotowej sytuacji określenie wartości gruntu jako wartości rynkowej jest prawidłowe w świetle art. 135 u.g.n. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy czym w myśl ust. 3 przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2-4. Ust. 2 artykułu 134 stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W tym zakresie w ocenie Sądu zarzuty skargi są niezasadne. W operacie szacunkowym biegła zastosowała podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. - § 4 ust. 4 rozporządzenia. Przy czym w myśl art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Na stronie 17 operatu szacunkowego umieszczono zestawienie 11 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych z nieruchomością stanowiącą przedmiot szacowania. W dalszej części operatu szacunkowego określono cechy rynkowe i ich wagę ( str. 18) oraz dokonano korygowania ceny średniej nieruchomości (str. 19). W tym zakresie zatem operat szacunkowy pod względem formalnym jak i materialnym jest prawidłowy. Inaczej w ocenie Sądu przedstawia się ocena wartości dowodowej operatu w zakresie określenia wartości nakładów w postaci nasadzeń drzew. W pierwszej kolejności zauważyć należy, iż biegła na stronie 15 operatu wskazała, że koszt odtworzenia części składowych gruntu (nasadzeń drzew) określono na podstawie przeprowadzonej analizy rynku. Biegła nie określa danych podmiotów, które stanowiły źródło przyjętych wartości. W wyjaśnieniach złożonych w trakcie postępowania administracyjnego podaje jedynie, iż przyjęte dane uzyskała w drodze wywiadu telefonicznego. Już tylko ta okoliczność dyskwalifikuje wartość dowodową operatu w powyższym zakresie albowiem uniemożliwia ona weryfikację przyjętych do wyceny wartości. Dalej na stronie 16 operatu biegła wskazuje, że wartość nasadzeń w postaci drzew określono wykorzystując metodykę opisaną w biuletynie Wycena nr 4(93) 2010 r., Wycena drzew na terenach zurbanizowanych, Magdalena Nowak-Rzęsa, Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie. Biegła nie wyjaśnia w jakim zakresie i w jaki sposób opracowanie to zostało wykorzystane do wyceny nasadzeń w przedmiotowej sprawie, gdzie nieruchomość położona jest poza terenem zurbanizowanym. To z kolei powoduje, że operat w tym zakresie jest niezrozumiały. Zauważyć jednocześnie należy, że zgodnie z art. 135 ust. 5 u.g.n. przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. Przepis ten odnosi się między innymi do sposobu określania wartości odtworzeniowej części składowych nieruchomości w postaci zadrzewień tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie. Jednakże biegła w operacie szacunkowym pominęła zastosowanie przywołanej regulacji, albowiem ani nie oszacowała wartości drewna znajdującego się w drzewostanie, ani też kosztów zadrzewienia i pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. Powyższe okoliczności w ocenie Sądu podważają wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. Na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 2 P.p.s.a. Sąd zasądził na rzecz skarżącej zwrot kosztów postepowania określając je na kwotę 4.004 zł – obejmujące kwotę uiszczonego w sprawie wpisu sądowego 404 zł oraz wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości 3.600 zł. zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.).