II SA/Gd 561/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Janina Guść (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 19 grudnia 2012 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej A w G. na zarządzenie Prezydenta Miasta z dnia 14 maja 2012 r. nr [...] w sprawie wyrażenia zgody na ustanowienie służebności gruntowej na nieruchomości na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oraz sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej A w G. na zarządzenie Prezydenta Miasta z dnia 14 maja 2012 r. nr [...] w sprawie podania do publicznej wiadomości wykazu domu mieszkalnego.. stanowiącego własność Gminy Miasta, przeznaczonego do sprzedaży wraz z przynależną działką w drodze bezprzetargowej na rzecz najemcy oddala skargi. II SA/Gd 561/12 Uzasadnienie Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" w G. wniosła skargę na zarządzenie Prezydenta Miasta nr [...] z dnia 14 maja 2012 r., w sprawie podania do publicznej wiadomości wykazu domu mieszkalnego stanowiącego własność Gminy Miasta przeznaczonego do sprzedaży wraz z przynależną działką w drodze bezprzetargowej na rzecz najemcy. Zarządzeniem tym przeznaczono do sprzedaży nieruchomość o funkcji mieszkalnej przy ul. [...] stanowiącą działkę nr [...]. Skarżąca wskazała, że zarządzenie to narusza jej interes, bowiem przeznacza do sprzedaży część budynku skarżącej obejmującą schody, pozbawiając skarżącą prawa do korzystania z jej własności. Przedmiotowy budynek położony jest na dwóch nieruchomościach stanowiących działkę nr [...], której użytkownikiem wieczystym jest spółdzielnia i działkę nr [...], której właścicielem jest Gmina G. Klatka schodowa budynku jest położona na działce nr [...], została ona zabudowana budynkiem, wskutek czego spółdzielnia utraciła dostęp do budynku, który poprzednio odbywał się po sąsiedniej nieruchomości. Stan prawny nieruchomości budynkowej przy ul. [...] jest nieuregulowany, co było podstawą odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] w prawo własności. Sprzedaż części budynku skarżącej położonego na sąsiedniej nieruchomości narusza prawo. Skarżąca wskazała jednocześnie na istnienie współwłasności budynku położonego na działce nr [...], którego cześć obejmująca schody należy do skarżącej, a pozostała część do Gminy G. W odpowiedzi na skargę Prezydent Miasta wniósł o jej odrzucenie, kwestionując administracyjny charakter sprawy, która dotyczy rozporządzenia rzeczą przez jej właściciela i ma charakter cywilnoprawny. Organ wniósł ewentualnie o oddalenie skargi, wskazując, że skarżąca nie posiada interesu prawnego we wniesienie skargi. Skarżącej nie przysługuje żadne prawo do nieruchomości, która ma podlegać sprzedaży. Skarżąca występowała do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]. W postanowieniu Sądu Rejonowego G. P. w G. z dnia 9 lipca 2012 r. sygn. [...] wskazano, że skarżącej nie przysługuje prawo własności tej nieruchomości. Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" w G. wniosła także skargę na zarządzenie Prezydenta Miasta nr [...] z dnia 14 maja 2012 r., którym wyrażono zgodę na ustanowienie służebności gruntowej przejazdu i przechodu do drogi publicznej przez działkę nr [...], obręb [...], położoną w G., na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] obręb [...] zabudowanej domem mieszkalnym przy ul. [...] w G. W uzasadnieniu skargi wskazano, że zarządzenie to jest sprzeczne z uchwałą Rady Miasta z dnia 29 października 2009 r. nr [...] w spawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego S. P. Rejon ul. [...] i [...]. Z planu tego wynika, iż nieruchomość przy ul [...] winna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej przez działkę nr [...], stanowiącą własność spółdzielni. Ustanowienie służebności przechodu i przejazdu na nieruchomości gminnej niezasadnie pozbawi spółdzielnię wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności drogi koniecznej. W odpowiedzi na skargę Prezydent Miasta wniósł o jej odrzucenie, wskazując, że niniejsza sprawa nie ma charakteru administracyjnego lecz cywilnoprawny. Organ wniósł ewentualnie o oddalenie skargi, wskazując, że skarżąca nie posiada interesu prawnego we wniesienie skargi. Organ stwierdził, że plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje jedynie zalecaną lokalizację ciągu pieszo-jezdnego, a skarżącej nie przysługuje oparte na przepisach prawa materialnego uprawnienie do żądania od właściciela nieruchomości przeprowadzenia drogi koniecznej przez jego nieruchomość. Postanowieniem z dnia 13 listopada 2012 r. obie sprawy jako pozostające ze ze sobą w związku na podstawie art. 111 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270) połączono do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia. W piśmie z dnia 10 grudnia 2012 r. skarżąca podniosła zarzuty dotyczące wadliwości wydanych zarządzeń. Skarżąca wskazała, że budynek przy ul. [...] stanowi jedną całość. W wyniku dobudowania do budynku pomieszczeń mieszkalnych na działce nr [...] doszło do zabudowy klatki schodowej do budynku skarżącej. Skarżąca stwierdziła, iż w przypadku gdy przy budowie budynku doszło do przekroczenia granicy nieruchomości prawo własności rozciąga się na prawo do całego budynku, także położnego na gruncie sąsiednim. Zatem część budynku obejmująca klatkę schodową nie mogła stanowić przedmiotu umowy sprzedaży działki nr [...], a uwzględniając nieuregulowany stan prawny nieruchomości umowa taka nie powinna być zawarta. Skarżąca wskazała, że na nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] znajduje się śmietnik osiedlowy, umiejscowiony na nieruchomości w związku z zawarciem przez strony umowy dzierżawy części nieruchomości. Gmina powiadomiła skarżącą o zamiarze sprzedaży nieruchomości i wezwała do przeniesienia śmietnika w inne miejsce pismem z dnia 25 lipca 2011 r., jednak pismo to nie zostało potraktowane przez skarżącą jako wypowiedzenie umowy dzierżawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r., nr 142, poz. 1591 ze zm.), zwanej dalej ustawą, każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może - po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia - zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego. Przesłankami skutecznego wniesienia skargi i podważenia zarządzenia organu gminy w drodze zaskarżenia jej do sądu administracyjnego są uprzednie wezwanie organu do usunięcia naruszenia oraz wykazanie przez skarżącego, że uchwała narusza jego interes prawny lub uprawnienie. W niniejszej sprawie bezspornym pozostawało, że obie skargi zostały poprzedzone wezwaniami do usunięcia naruszenia prawa i wniesione w terminie przewidzianym w art. 53 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Sąd nie uwzględnił zawartych w odpowiedziach na skargi wniosków o odrzucenie wniesionych skarg. Odnośnie skargi na zarządzenie w sprawie sprzedaży bezprzetargowej działki nr [...] wskazać należy, że w orzecznictwie wskazano na dopuszczalność zaskarżenia takich zarządzeń, jako aktów z zakresu administracji publicznej dotyczących gospodarowania mieniem gminnym. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego ukształtował się pogląd, iż pojęcie "sprawa z zakresu administracji publicznej", w rozumieniu art. 3 § 1 p.p.s.a. Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należy interpretować w sposób szeroki. (uchwała sygn. akt OPS 3/98, ONSA z 1998 r., z. 4, poz. 109; wyrok sygn. akt OSA 1/99, ONSA z 1999 r., z. 4, poz. 109; wyrok sygn. akt OSA 2/00, ONSA z 2001 r., z. 2, poz. 48; uchwała sygn. akt OPS 11/00, ONSA z 2001 r., z. 2, poz. 52) Działania i akty prawne podejmowane przez organy samorządu terytorialnego mogą być kwalifikowane jako działania z zakresu wykonywania administracji publicznej, mimo, że zmierzają do wywołania w przyszłości skutków cywilnoprawnych. Akt organu z zakresu administracji publicznej może zatem pozostawać w związku ze sprawą cywilną i nie wyklucza to administracyjnego charakteru sprawy. W uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lipca 2009 r. (sygn. akt I OPS 1/09, LexPolonica nr 2057823) stwierdzono, iż "unormowania ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.), w zakresie dotyczącym obrotu nieruchomościami Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, regulują czynności cywilnoprawne w sposób szczególny w stosunku do ogólnych zasad określonych w Kodeksie cywilnym. Wynika to stąd, że działalność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do mienia stanowiącego ich własność nie opiera się wyłącznie na przepisach prawa cywilnego, ale ze względu na publicznoprawny status Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz przysługującego im mienia, obrót ten regulowany jest także przepisami prawa publicznego. Publicznoprawny charakter tych podmiotów oraz przeznaczenie mienia, którym dysponują na zaspokojenie potrzeb wspólnoty stanowi uzasadnienie wprowadzenia ograniczeń w zakresie swobody dysponowania mieniem i swobody zawierania umów oraz samodzielności jednostek samorządu terytorialnego." W orzecznictwie sądów administracyjnych za dopuszczalne uznaje się wniesienie skargi, w trybie art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie na zarządzenie w przedmiocie ogłoszenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży (np. wyrok WSA we Wrocławiu sygn. akt II SA/Wr 36/09, wyrok WSA w Lublinie sygn. akt II SA/Lu 622/06, wyrok NSA sygn. akt l OSK 159/07). Sąd uznał także za dopuszczalne zaskarżenie zarządzenia w sprawie wyrażenia zgody na ustanowienie służebności gruntowej na nieruchomości gminnej. W tym zakresie istnieją wątpliwości, co do zasadności zaliczenia takiej sprawy do spraw administracyjnych. Zarządzenie w tym przedmiocie wiąże się bowiem co do zasady z realizacją uprawnień właścicielskich gminy. Niemniej jednak wskazać należy, że uprawnienia te dotyczą majątku gminnego, a więc publicznego, a zgoda na ustanowienie służebności wiąże się z dokonaniem obciążenia takiej nieruchomości, a więc zadysponowaniem takim majątkiem, podobnie jak to mam miejsce w przypadku sprzedaży bezprzetargowej. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność gminy podlega szczególnym unormowaniom o charakterze cywilnoprawnym, jak też przepisom administracyjnym zawartym w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomości stanowiące własność gminy tworzą gminny zasób nieruchomości. Na etapie decydowania czy dana nieruchomość ma być obciążona ograniczonym prawem rzeczowym nie dochodzi jeszcze do dokonania czynności cywilnoprawnej obciążenia nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym, lecz do zadecydowania przez organ gminy o określonym przeznaczeniu - obciążeniu nieruchomości. Decydowanie o tym ma w sobie typowe cechy administrowania mieniem komunalnym, następuje ono w ramach wykonywania publicznoprawnych zadań gminy i poprzedza rozporządzanie nieruchomością w formie czynności cywilnoprawnych. Tego rodzaju rozstrzygnięcie w zakresie gospodarowania mieniem gminy jest więc podejmowane w sprawie z zakresu administracji publicznej w rozumieniu art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Uznając wniesienie skarg w obu sprawach za dopuszczalne, Sąd uznał, iż skarżąca w przypadku obu skarg nie spełniła wymogu art. 101 ust.1 ustawy o samorządzie gminnym, jakim jest wykazanie naruszenia jej interesu prawnego lub uprawnienia. Wnosząc skargę w trybie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym skarżący winien wykazać, że istnieje związek pomiędzy jego własną, prawnie gwarantowaną, a nie wyłącznie faktyczną sytuacją, a zaskarżonym przezeń zarządzeniem, polegający na tym, że zarządzenie ta narusza jego interes prawny lub uprawnienie. W orzecznictwie sądwoadministracyjnym przyjmuje się, iż mieć interes prawny w postępowaniu administracyjnym znaczy to samo, co ustalić przepis prawa powszechnie obowiązującego, na którego podstawie można skutecznie żądać czynności organu z zamiarem zaspokojenia jakiejś potrzeby albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami danej osoby. Przy czym, w przypadku przesłanki wskazanej w art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym interes prawny skarżącego musi zostać dodatkowo naruszony w postaci ograniczenia lub pozbawienia konkretnych uprawnień albo nałożenia obowiązków i naruszenie to musi występować w momencie zaskarżenia aktu, a nie dopiero w przyszłości. Kwestionując zarządzenie w trybie art. 101 ust. 1 u.s.g. trzeba zatem wykazać, że zaskarżone zarządzenie, negatywnie wpływa na sferę prawno-materialną skarżącego, czyli np. pozbawia go pewnych, gwarantowanych prawem uprawnień albo uniemożliwia ich realizację. Stanowi to istotne zawężenie legitymacji skargowej w stosunku do zasady ogólnej wyrażonej w art. 50 § 1 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zgodnie z którym uprawnionym do wniesienia skargi jest każdy, kto ma w tym interes prawny. Do wniesienia skargi nie legitymuje sprzeczność z prawem zaskarżonej uchwały, ani stan zagrożenia interesu prawnego. Przy korzystaniu z art. 101 ust. 1 u.s.g. należy bowiem wykazać już dokonane a nie tylko ewentualnie zagrażające, naruszenie interesu prawnego lub uprawnienia podmiotu wnoszącego skargę kwestionowanym aktem. Zdarzenia przyszłe i niepewne nie mogą bowiem przesądzać o przyznaniu skarżącemu legitymacji do wniesienia skargi. Dopiero naruszenie interesu prawnego otwiera drogę do merytorycznej oceny zarzutów zawartych w skardze. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 września 2001 r., sygn. II SA 1410/01, LEX nr 53376, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 września 2001 r., sygn. akt II SA 1410/01 LEX nr 322175). W ocenie Sądu, w przypadku obu zaskarżonych zarządzeń skarżąca nie wykazała, by przysługiwało jej oparte na przepisie prawa materialnego uprawnienie, które zostało naruszone poprzez wydanie zaskarżonych aktów. Okoliczność ta uzasadniała oddalenie skarg w obu sprawach. Zaskarżone w niniejszej sprawie zarządzenie w przedmiocie wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym zostało wydane w trybie art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) – zwanej dalej u.g.n., z którego wynika, że nieruchomości gminne, co do zasady sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu, są zbywane w drodze bezprzetargowej, jeżeli są zbywane na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34. W art. 34 ust.1 pkt 3 u.g.n. wymieniono najemcę lokalu mieszkalnego, z którym najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Skarżąca nie wykazała, iż zaskarżone zarządzenie wpłynęło na jej własną, indywidualną sytuację prawną, doprowadziło do ograniczenia lub pozbawienia skarżącej konkretnych uprawnień albo spowodowało nałożenie na nią pewnych obowiązków. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku podziela, wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 października 2007 r. (sygn. akt I OSK 1338/07, http://orzeczenia.nsa.gov.pl) pogląd, zgodnie z którym od woli gminy, wyrażonej w stosownej formie zależy, czy i na czyją rzecz nastąpi zbycie należącej do niej nieruchomości. Zarządzenie zezwalające na zbycie nieruchomości gminnej na rzecz innej osoby nie narusza interesu prawnego właściciela nieruchomości sąsiedniej, nie wpływa ono bowiem na sferę prawną właściciela nieruchomości sąsiedniej, o ile nie jest ona chroniona przepisem prawa materialnego. Skarżąca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości sąsiedniej w stosunku do nieruchomości podlegającej sprzedaży. Okoliczność ta nie daje skarżącej legitymacji do wystąpienia ze skargą. Z faktu tego nie wynikają bowiem żadne roszczenia dotyczące nabycia praw do działki sąsiedniej, podlegającej zbyciu. Zbycie nieruchomości następuje jako nieruchomości mieszkaniowej i nie wiąże się z naruszeniem prawem chronionego interesu sąsiedniej nieruchomości, również wykorzystywanej na takie cele. Skarżąca nie wykazała by przysługiwało jej jakiekolwiek prawo do nieruchomości sąsiedniej, podlegającej zbyciu w trybie bezprzetargowym, bądź by zbycie takie pozbawiło ją roszczeń związanych z sąsiednią nieruchomością, których skarżąca nie będzie mogła zrealizować po bezprzetargowym zbyciu nieruchomości. Skarżąca nie posiada żadnego tytułu prawnego do działki nr [...], stanowiącej przedmiot zaskarżonej uchwały. Wbrew stanowisku zawartemu w skardze skarżąca nie jest właścicielem części tej nieruchomości. Podnoszona przez skarżącą okoliczność posadowienia części budynku znajdującego się na nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego na sąsiedniej nieruchomości nie wywołuje, wbrew twierdzeniom skarżącej, skutku w postaci nabycia przez skarżącą prawa własności tej części gruntu sąsiedniego. Brak jest bowiem w przepisach prawa normy prawnej stanowiącej podstawę do przejścia prawa własności nieruchomości gruntowej w taki przypadku. W ocenie Sądu, skarżąca miałaby interes w zaskarżeniu przedmiotowego zarządzenia jedynie w takiej sytuacji, gdyby sprzedaż nieruchomości w przyszłości uniemożliwiała jej realizację roszczeń cywilnoprawnych. Wszelkie ewentualne roszczenia cywilne, które kierować można wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości nie uzasadniałyby zatem interesu skarżącej we wniesieniu skargi. Niezależnie od powyższego skarżąca nie wykazała by przysługiwało jej na podstawie przepisów kodeksu cywilnego roszczenie o przeniesienie prawa własności części sąsiedniej nieruchomości. Przepis art. 151 k.c. przewiduje, że w przypadku, gdy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba, że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Roszczenia takie nie przysługują natomiast właścicielowi gruntu sąsiedniego, na którym znajduje się budynek. Należy podkreślić, że uprawnienie do wyboru wyżej wymienionych żądań przysługuje wyłącznie właścicielowi tego gruntu, którego granice zostały przekroczone przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, nie zaś budującemu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 1987 r., III CZP 79/87, OSNCP 1989, nr 7-8, poz. 117, z glosą B. Kuczek, OSP 1991, z. 3, poz. 71) W sprawie brak jest także podstaw do uznania by skarżącej przysługiwało roszczenie z art. 231 § 1 k.c., który stanowi, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. W niniejszej sprawie mamy bowiem do czynienia z przekroczeniem przez budynek granicy nieruchomości, a nie budową budynku na cudzym gruncie, a skarżąca nie była inwestorem obiektu. Skarżąca nie powoływała się na zamiar skorzystania z normy art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U z 2003 nr 119 poz. 1116 ze zm.), który to przepis stanowi, że spółdzielnia mieszkaniowa, która w dniu 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, gminy, osoby prawnej innej niż Skarb Państwa, gmina albo związek międzygminny lub osoby fizycznej oraz przed tym dniem wybudowała sama lub wybudowali jej poprzednicy prawni, budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem, może żądać, aby właściciel zajętej na ten cel działki budowlanej przeniósł na nią jej własność za wynagrodzeniem. Skarżąca nie wykazywała zaistnienia przesłanek tego przepisu. Nie wykazywała ona, że grunt sąsiedni w część znajdował się w 1990 r. w jej posiadaniu oraz, że realizacja budynku nastąpiła przez jej poprzednika prawnego. Z okoliczności sprawy nie wynika, by w 1990 r. skarżąca posiadała grunt stanowiący własność gminy zabudowany częścią budynku posadowionego na działce [...]. Przeciwnie ze złożonych przez stronę dokumentów wynika, iż już od 1988 r. spółdzielnia nie posiadała dostępu do części nieruchomości budynkowej znajdującej się na sąsiedniej nieruchomości, bowiem została ona zabudowana. (dowód: kopia protokołu oględzin robót budowlanych z dnia 10 listopada 1988 r. k. 140,141) Norma art. 35 ust. 1 cyt. ustawy nie ogranicza prawa żądania przeniesienia prawa własności do gminy, zmiana właściciela nieruchomości nie wpłynie w tym zakresie na sytuację prawną skarżącej. Zbycie nieruchomości przez gminę wyklucza jedynie ustanowienie prawa użytkowania wieczystego w trybie art. 35 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które może być ustanowione jedynie w przypadku, gdy właścicielem działki budowlanej jest jednostka samorządu terytorialnego. W sytuacji braku przesłanek art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, skarżącej nie przysługiwało jednak takie roszczenie. Nadto wskazać należy, że Sąd rozpatrujący sprawę nie ma obowiązku poszukiwania uzasadnienia interesu prawnego strony skarżącej, a skarżąca nie powoływała się na istnienie tych okoliczności. Z okoliczności sprawy nie wynika, by budynek znajdujący się na sąsiedniej nieruchomości przekraczał granicę działki nr [...]. Mapy znajdujące się w aktach organu wskazują, iż budynek sąsiedni zbudowany jest wyłącznie na działce nr [...]. W istocie okoliczność ta nie ma jednak znaczenia dla rozpoznania spray. Bowiem zgodnie z zasadą superficies solo cedit, podobnie jak skarżąca mogła nabyć wyłącznie budynek posadowiony na gruncie, do którego posiada tytuł prawny, podobnie nabywca nieruchomości nie nabędzie przez zawarcie umowy sprzedaży części nieruchomości stanowiącej sąsiednią działkę, a jego prawo własności rozciągać się będzie jedynie na budynek posadowiony na nabytej nieruchomości gruntowej. Fakt zawarcia umowy dzierżawy sąsiedniej nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] pod śmietnik osiedlowy nie uzasadnia uznania, iż skarżącej przysługuje legitymacja do żądania stwierdzenia nieważności zarządzenia o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że legitymację prawną strony skarżącej w przypadku zaskarżania aktów organów gminy kreuje prawo własności lub inny stosunek prawnorzeczowy, a nie obligacyjny. Stosunek zobowiązaniowy jaki powstał w wyniku zawarcie przez strony umowy dzierżawy części nieruchomości z przeznaczeniem pod śmietnik, nie stanowi zatem podstawy do przyznania skarżącej legitymacji prawnej w niniejszej sprawie. Nadto wskazać należy, że Gmina wypowiedziała zawartą umowę pismem z dnia 25 lipca 2011 r., co skutkuje zgodnie z § 9 umowy jej rozwiązaniem po upływie 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Pismo, w którym wydzierżawiający informuje dzierżawcę o planowanej sprzedaży nieruchomości i domaga się usunięcia śmietnika z terenu nieruchomości jednoznacznie wskazuje na zamiar rozwiązania umowy. Dodatkowo należy zauważyć, że zawarcie umowy dzierżawy nie pozbawia właściciela możliwości dysponowania przedmiotem dzierżawy, a zawarcie umowy sprzedaży przedmiotu dzierżawy zawartej na czas nieoznaczony nie zmienia sytuacji prawnej dzierżawcy. Zgodnie bowiem z art. 678 § 1 k.c. w związku z art. 694 k.c. w razie zbycia przedmiotu dzierżawy, nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy, a jak wynika z unormowań art. 678 § 1 k.c. i 704 k.c. oraz treści umowy, sprzedaż nieruchomości nie pogorszyłaby sytuacji skarżącej także w zakresie warunków wypowiedzenia umowy. Twierdzenia skarżącej o pozbawieniu jej prawa do korzystania z jej własności są niezasadne. Problemy skarżącej związane są ze stanem faktycznym na sąsiedniej nieruchomości, która została zabudowana i utratą posiadania wejścia do budynku. W tym jednak zakresie kwestia, kto jest właścicielem sąsiedniej nieruchomości nie ma znaczenia dla realizacji uprawnień skarżącej z tego tytułu. Zatem skarżąca nie może skutecznie kwestionować sprzedaży nieruchomości sąsiedniej stanowiącej własność gminy. Spór między stronami związany jest w istocie z zawarciem przez strony w przeszłości umowy użytkowania wieczystego działki nr [...]. Ma on charakter cywilny i na tej drodze winno nastąpić jego rozstrzygnięcie. Skarżąca nie posiadała także legitymacji do zaskarżenia zarządzenia w przedmiocie ustanowienia służebności przechodu i przejazdu na działce nr [...], na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]. Ustanowienie tej służebności nie wpływa bowiem na sytuację prawną skarżącej, jako użytkowniczki wieczystej sąsiedniej nieruchomości. Podnoszona przez skarżącą okoliczność, że skarżąca liczyła na ustanowienie służebności na jej nieruchomości i osiąganie dochodów z tego tytułu, wskazują na interes ekonomiczny skarżącej, który ma charakter faktyczny. Wskazywany przez skarżącą plan zagospodarowania przestrzennego nie stanowi źródła żadnych roszczeń skarżącej o ustanowienie służebności przechodu i przejazdu przez jej nieruchomość. Fakt, iż z treści tego planu wynika możliwość dojazdu do drogi publicznej z działki zabudowanej budynkiem przy ul. [...] przez ciąg pieszo-jezdny do ul. [...] nie wyłącza prawa właścicieli innych nieruchomości do zawierania umów w zakresie ustanowienia służebności. Ustanowienie służebności, zgodnie z art. 285 § 1 k.c. polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polegać może na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w zakresie tego prawa z nieruchomości obciążonej. Zgodnie art. 145 § 1 k.c. jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Ustanowienie służebności nastąpić może na mocy orzeczenia sądu lub przez zawarcie przez strony umowy. Wskazywana przez skarżącą treść planu zagospodarowania przestrzennego nie ma znaczenia dla swobody stron w zakresie umownego ustanowienia służebności. Ustanawiając służebność w drodze umowy, w ramach zasady swobody umów strona samodzielnie wybiera kontrahenta takiej umowy. Właściciel nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, ma wynikające z przepisów prawa cywilnego prawo zawarcia umowy o ustanowienie służebności drogi koniecznej z właścicielem tej nieruchomości, przez którą zamierza dojeżdżać do drogi publicznej, a właściciele sąsiednich nieruchomości nie mogą skutecznie sprzeciwiać się takiej umowie, żądając przeprowadzenia drogi koniecznej przez ich nieruchomość. Reasumując, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uznał, iż wskazane przez skarżącą okoliczności nie legitymowały jej do wniesienia skargi w obu połączonych do wspólnego rozstrzygnięcia sprawach. Sąd nie był zatem uprawniony do badania zasadności zarzutów skarg kwestionujących zgodność z prawem zaskarżonych zarządzeń. Dopiero bowiem pozytywne ustalenie istnienia legitymacji czynnej skarżącej otwierałoby drogę do kontroli zaskarżonych aktów pod względem zgodności z prawem. Wniesione skargi podlegały zatem oddaleniu na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.