II SA/Gd 710/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz po rozpoznaniu w dniu 11 kwietnia 2018 r. w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi E. K.- F. na postanowienie Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 11 sierpnia 2017 r., nr [...] w sprawie nałożenia obowiązku przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu budowlanego oddala skargę. Skarga E. K. – F. na postanowienie Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 11 sierpnia 2017 r., nr [..], wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy: W dniu 26 sierpnia 2016 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wszczął, na wniosek skarżącej, postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego budynku przy ul. N. w G. Budynek ten jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym stanowiącym współwłasność w równych częściach D. J., Z. K. i skarżącej. Podczas oględzin przeprowadzonych w dniu 29 września 2016 r. organ I instancji ustalił, że jeden z pionów wodociągowych obsługujących część budynku użytkowaną przez D. J. i Z. K. został wyłączony z użytkowania poprzez zamknięcie zaworu zlokalizowanego w części budynku użytkowanej przez skarżącą. Powyższe nastąpiło w związku z awarią ww. pionu wodociągowego. Żadna ze stron nie określiła przyczyn awarii oraz sposobu jej likwidacji. Jednocześnie, organ I instancji ustalił, że współwłaściciele nieruchomości przy ul. N. w G. permanentnie nie przestrzegali obowiązków określonych w treści art. 62 Prawa budowlanego. Nie okazano bowiem jakichkolwiek aktualnych jak i wcześniejszych, okresowych kontroli stanu technicznego elementów budynku przy ul. N. w G. Nie dokonano również kontroli stanu technicznego pionu wodociągowego po awarii, poprzestając jedynie na odcięciu dopływu wody. Organ ustalił także, że część rur ogrzewania przy pionach została odcięta, a część pieców grzewczych została usunięta, w związku z czym niektóre lokale mieszkalne i klatka schodowa nie są ogrzewane. W rezultacie, postanowieniem z dnia 24 kwietnia 2017 r., nr [..], wydanym na podstawie art. 62 ust. 3 i art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.) oraz art. 123 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.), Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nałożył solidarnie na D. J., E. K. – F. i Z. K. obowiązek sporządzenia i przedłożenia w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego, opracowanej przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane, ekspertyzy stanu technicznego instalacji wewnętrznych w budynku przy ul. N. w G. (wod.- kan., grzewczej, gazowej, przewodów kominowych i elektrycznej) oraz ogólnego stanu technicznego budynku, zawierającej wskazanie zaleceń koniecznych do wykonania w celu doprowadzenia ww. elementów do stanu zgodnego z prawem (punkt 1 postanowienia), ustalając nieprzekraczalny termin wykonania nałożonego obowiązku do dnia 30 sierpnia 2017 r. włącznie (punkt 2 postanowienia). Organ I instancji uznał bowiem, że dokonane ustalenia, przy braku przeprowadzenia jakichkolwiek kontroli okresowych, które winny wykazać zakres nieprawidłowości i ewentualnych napraw elementów budynku należy uznać, że istnieje możliwość wystąpienia innych niż stwierdzone nieprawidłowości, mogących powodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi i bezpieczeństwa mienia. Jednocześnie, organ poinformował, że opracowywanie ekspertyzy nie zwalnia współwłaścicieli obiektu od przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego obiektu przy ul. N. w G. w zakresie określonym w art. 62 Prawa budowlanego. Na powyższe postanowienie D. J. wniosła zażalenie podnosząc, że organ I instancji dokonał błędnego ustalenia stanu faktycznego. Jak wskazała, postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte na wniosek E. K.– F., wskazujący rzekomą awarię sieci wodnej budynku. W sprawie brak jest dowodów świadczących o rzekomej awarii tej instalacji. Z protokołu przeprowadzonych oględzin wynika, że stan techniczny obiektu jest dobry i brak jest jakichkolwiek dowodów i przesłanek świadczących o awarii pionu doprowadzającego wodę do lokali nr 6 i 4. Odwołująca się wskazała przy tym, że faktyczną przyczyną zakręcenia jednego pionu wody jest bezprawne i nieuzasadnione działanie skarżącej a hydraulik podejmujący czynności w celu ustalenia rzekomej awarii nie został wpuszczony do miejsca odcięcia zasilania wody. Na powyższe postanowienie zażalenie wniósł również Z. K. zarzucając, że wydane zostało ono z naruszeniem: art. 10 Kpa – poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na bezpodstawnym powstrzymaniu się przez organ nadzoru budowlanego od wystąpienia do współwłaścicieli nieruchomości w G. przy ul. N. z zapytaniem o posiadane protokoły przeglądów technicznych budynku oraz znajdujących się w nim instalacji; art. 62 ust. 1, 2 i 3 ustawy Prawo budowlane – poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym i pozbawionym podstaw przyjęciu, że na odwołującym się ciążył obowiązek wykonywania okresowych kontroli podczas, gdy skarżący przebywa za granicą i powierzył wykonywanie tych obowiązków pozostałym współwłaścicielom. Na postanowienie organu I instancji zażalenie wniosła także skarżąca zarzucając, że postanowienie to rażąco narusza art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego oraz ramy złożonego przez nią wniosku z dnia 10 czerwca 2016 r. Zaskarżonym w niniejszej sprawie postanowieniem z dnia 11 sierpnia 2017 r., wydanym na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 144 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r., poz. 1257) i art. 62 ust. 3, art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2017 r., poz. 1332), Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił postanowienie organu I instancji w części dotyczącej terminu nałożonego obowiązku i ustalił nowy termin do dnia 31 grudnia 2017 r. a w pozostałej części utrzymał zaskarżone postanowienie w mocy. Uzasadniając wydane postanowienie organ odwoławczy wskazał, że postanowienie organu I instancji nie jest w pełni prawidłowe. Organ I instancji przywołując w podstawie prawnej art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane wydał bowiem postanowienie a nie decyzję, określając termin dostarczenia nakazanej ekspertyzy technicznej. Natomiast, przywołany w podstawie prawnej art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane wymaga rozstrzygnięcia w formie postanowienia jak również określenia terminu nałożonego obowiązku. Połączenie przez organ I instancji w omawianym rozstrzygnięciu dwóch trybów wymagało od organu wyjaśnienia, czego organ I instancji nie uczynił. W omawiany rozstrzygnięciu organ I instancji nie dość, że nie przywołał treści przepisu art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane z 1994 r. to również prawidłowo nie uzasadnił jego zastosowania. Jednakże, z treści uzasadnienia zaskarżonego postanowienia wynika, że organ I instancji posiada wątpliwości, co do stanu technicznego przedmiotowego budynku, gdyż właściciele omawianego budynku nie przedłożyli dokumentów potwierdzających wykonanie kontroli okresowych, o jakich mowa w art. 62 ust. 1 ustawy Prawo budowlane z 1994 r. oraz, że mamy tu do czynienia z zagrożeniem życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska co uzasadnia nałożenie wykonania ekspertyzy technicznej omawianego obiektu. Organ ocenił jednocześnie, że brak przeprowadzenia kontroli okresowych, oraz mająca miejsce awaria instalacji wod. - kan. i brak instalacji grzewczej w niektórych pomieszczeniach budynku, może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, co z kolei uzasadnia nałożenie na współwłaścicieli budynku przy ul. N. w G. obowiązku sporządzenia i przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego instalacji wewnętrznych w budynku przy ul. N. w G.(wod.- kan., grzewczej, gazowej, przewodów kominowych i elektrycznej) oraz ogólnego stanu technicznego budynku, zawierającej wskazanie zaleceń koniecznych do wykonania w celu doprowadzenia w/w elementów do stanu zgodnego z prawem. Organ wskazał, że nie ulega wątpliwości, iż omawiane postanowienie wydane w sprawie, której przedmiotem jest stan techniczny budynku i instalacji, ma charakter dowodowy i nie załatwia ono ostatecznie prowadzonej przez organ sprawy administracyjnej. Celem wydanego postanowienia jest wyjaśnienie w toku prowadzonego postępowania kwestii technicznych niezbędnych dla prawidłowego zakwalifikowania stanu faktycznego pod względem prawnym. Dopiero w zależności od dokonanych - na podstawie przedstawionej przez stronę oceny - ustaleń organ wyda decyzję orzekającą co do istoty sprawy w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego. Nakazanie przedłożenia ekspertyzy w drodze postanowienia było więc słuszne, gdyż nałożenie obowiązku przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego może być zawarte w decyzji tylko wówczas, gdy decyzja ta dotyczy również nałożenia obowiązku przeprowadzenia kontroli. Organ wskazał również, że zgodnie z treścią art. 61 Prawa budowlanego za stan techniczny budynku odpowiadają wszyscy jego właściciele a zatem obowiązek dostarczenia ekspertyzy technicznej przedmiotowego budynku słusznie został nałożony na wszystkich właścicieli omawianego budynku. Organ wyjaśnił jednocześnie, że nałożony przez organ I instancji obowiązek solidarnie na współwłaścicieli przedmiotowego budynku mieszkalnego nie jest zobowiązaniem cywilnoprawnym, lecz administracyjnoprawnym. W konsekwencji, pomimo tego, że przedmiotowe zobowiązanie jest zobowiązaniem wspólnym współwłaścicieli obiektu, w tym znaczeniu, że na każdym z nich spoczywa ten sam obowiązek, który może być wykonany przez nich wspólnie lub osobno, a wykonany przez jednego zwalnia pozostałych od jego wykonania, nie jest zobowiązaniem solidarnym w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Organ stwierdził także, że ze względu na upływ terminu nałożonego obowiązku, uchylił zaskarżone postanowienie w części dotyczącej terminu nałożonego obowiązku i wyznaczył nowy termin do dnia 31 grudnia 2017 r. We wniesionej do Sądu skardze na powyższe postanowienie skarżąca wniosła o jego uchylenie, zarzucając, że wydane zostało ono z naruszeniem: - art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 66 § 1 i art. 77 § 1 Kpa - polegające na wadliwym określeniu przez Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego przedmiotu postępowania administracyjnego toczącego się z wniosku E. K. – F. na sprawę stanu technicznego budynku przy ul. N. w G. oraz polegające na niedostrzeżeniu przez ten organ, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego błędnie określił przedmiot postępowania na sprawę stanu technicznego budynku przy ul. N. w G. mimo, że treść żądania wnioskodawczyni była inna; - art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa - polegające na dokonaniu przez Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego dowolnej oceny zebranego materiału dowodowego oraz poczynieniu błędnych ustaleń co do tego, że: istnieją wątpliwości co do stanu technicznego budynku (jako całości) przy ul. N. w G. oraz, że może wystąpić zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska; - art. 81c ust. 2 w zw. z art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - przez jego niewłaściwe zastosowanie, które miało wpływ na wynik sprawy, polegające na niezasadnym przyjęciu przez Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, że wystąpiły przesłanki do nałożenia obowiązku sporządzenia i przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego instalacji wewnętrznych w budynku przy ul. N. w G. oraz ogólnego stanu tego budynku, zawierających wskazanie zaleceń koniecznych do wykonania. W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Postanowienie Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 11 sierpnia 2017 r., nr [...], jest zgodne z prawem. Stwierdzony w toku postępowania wyjaśniającego stan faktyczny w budynku przy ul. N. w G. uprawniał orzekające w sprawie organy do nałożenia na D. J., E. K. – F. i Z. K., na podstawie art. 62 ust. 3 i art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm.), obowiązku przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego instalacji wewnętrznych w budynku oraz ogólnego stanu technicznego budynku, zawierającej wskazanie zaleceń koniecznych do wykonania w celu doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z prawem. Art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego stanowi, że organ nadzoru budowlanego - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Z kolei, art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego stanowi, że organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na osoby, o których mowa w ust. 1, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia. Przepis art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane zamieszczony został w rozdziale 8 ustawy zatytułowanym "Organy administracji architektoniczni-budowlanej i nadzoru budowlanego", w którym zawarte są przede wszystkim przepisy ustrojowe i kompetencyjne organów budowlanych. Umiejscowienie tego przepisu w tym rozdziale pozwala stwierdzić, że ma on charakter ogólny i znajduje zastosowanie w przypadku, gdy na mocy przepisu szczególnego organ budowlany żąda dostarczenia dokumentów wskazanych w art. 81c. Przepis art. 81c ust. 2 powinien być zatem stosowany w związku z odpowiednimi przepisami szczegółowymi ustawy Prawo budowlane. Takim przepisem szczegółowym jest zaś art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane (zob. wyrok Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Opolu z dnia 14 grudnia 2017 r., sygn. akt II SA/Op 457/17, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Art. 62 ust. 3, w zakresie przewidzianej w nim możliwości zobowiązania właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego do przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, nie jest unormowaniem samodzielnym, lecz stosowanym w związku z art. 81c ust. 2–4 (zob. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 lutego 2016 r., sygn. akt II OPS 4/15, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Za taką wykładnią powołanych wyżej przepisów przemawia sama hipoteza art. 81c ust. 2. Postanowienie wydane na podstawie art. 81c ust. 2 ma charakter dowodowy, co oznacza, że postępowanie, w którym jest ono podejmowane, stanowi część innego już toczącego się postępowania przewidzianego w prawie budowlanym, bądź jest elementem wyjaśnienia przez organ okoliczności, które mogłyby uzasadniać wszczęcie takiego postępowania. Przepis art. 81c nie zawiera przy tym żadnych ograniczeń, co do rodzaju postępowań, w których może być stosowany (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2012 r., sygn. akt II OSK 353/11 oraz z dnia 10 listopada 2015 r., sygn. akt II OSK 549/14 - dostępne na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zauważyć również należy, że hipoteza wynikająca z art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane zawiera się w hipotezie wynikającej z art. 81c ust. 2 tej ustawy. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 16 lutego 2016 r. (sygn. akt II OPS 4/15, https://orzeczenia.nsa.gov.pl) wyjaśnił, że zakres stosowania art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane jest znacznie szerszy niż art. 62 ust. 3 tej ustawy. Pierwszy można zastosować m.in. w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do stanu technicznego obiektu budowlanego, drugi w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Powyższe oznacza zaś, że skoro nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego może powodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, to zawsze będzie to sytuacja, w której istnieją uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego tego obiektu budowlanego. Wobec tego we wszystkich tych sytuacjach, które uzasadniają stosownie art. 62 ust. 3 są podstawy do stosowania art. 81c ust. 2 tej ustawy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt II OSK 711/09, LEX nr 597798). Podczas oględzin przeprowadzonych w dniu 29 września 2016 r., w obecności współwłaścicieli budynku, organ I instancji ustalił zaś, że jeden z pionów wodociągowych obsługujących część budynku użytkowaną przez D. J. i Z. K. został wyłączony z użytkowania poprzez zamknięcie zaworu zlokalizowanego w części budynku użytkowanej przez skarżącą. Powyższe nastąpiło w związku z awarią ww. pionu wodociągowego. Żadna ze stron nie określiła przyczyn awarii oraz sposobu jej likwidacji. Jednocześnie, organ I instancji ustalił, że współwłaściciele nieruchomości przy ul. N. w G. permanentnie nie przestrzegali obowiązków określonych w treści art. 62 Prawa budowlanego. Nie okazano bowiem jakichkolwiek aktualnych jak i wcześniejszych, okresowych kontroli stanu technicznego elementów budynku przy ul. N. w G. Nie dokonano również kontroli stanu technicznego pionu wodociągowego po awarii, poprzestając jedynie na odcięciu dopływu wody. Organ ustalił także, że część rur ogrzewania przy pionach została odcięta, a część pieców grzewczych została usunięta, w związku z czym niektóre lokale mieszkalne i klatka schodowa nie są ogrzewane. Organ określił, że oględziny budynku nie wskazują na zły stan techniczny budynku za wyjątkiem elementów opisanych powyżej. Niewątpliwie, dokonane ustalenia wskazują na zły stan techniczny obiektu budowlanego lub jego części, który może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska a tym samym może wywoływać uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego budynku. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się bowiem, że nieodpowiedni stan techniczny to stan, który jest wynikiem niewłaściwego użytkowania obiektu, powstały wskutek zużycia pewnych jego elementów, pogorszenia substancji, braku remontów, właściwej dbałości o stan techniczny (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 7 lutego 2018 r., sygn. akt II SA/Rz 1396/17, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Podkreśla się także, że przez nieodpowiedni stan techniczny należy rozumieć stan, który jest wynikiem niewłaściwego użytkowania obiektu, powstały wskutek zużycia pewnych elementów, pogorszenia substancji, braku remontów, braku dbałości o stan techniczny (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2017 r., sygn. akt II OSK 106/17, https://orzeczenia.nsa.gov.pl) a także stan, który będzie wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego, do którego dochodzi w miarę upływu czasu (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 7 czerwca 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 131/17, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Prawidłowo przy tym, obowiązek przedstawienia wymaganych ekspertyz, został nałożony na D. J., E. K. – F. i Z. K. Obowiązki dotyczące utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego określone w Rozdziale 6. ustawy - Prawo budowlane nałożone zostały na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego a zatem adresatem decyzji dotyczących prawidłowego utrzymania obiektów budowlanych może być jedynie właściciel obiektu budowlanego lub jego zarządca. Przyjęta przez ustawodawcę kolejność podmiotów, na których ciąży obowiązek, nie jest przy tym przypadkowa. Wskazał na to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 października 2007 r., sygn. II OSK 1310/06 (Lexis.pl nr 2581086) uznając, że prawo własności jest prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 ustawy – Prawo budowlane (tak też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 10 sierpnia 2011 r., sygn. akt II SA/Rz 433/11, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Budynek przy ul. N. w G. jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym stanowiącym współwłasność w równych częściach D. J., Z. K. i skarżącej. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.)., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w rozdziale 4. ustawy zatytułowanym "Zarząd nieruchomością wspólną" (art. 18 ust. 3). Zgodnie z zawartym w tym rozdziale art. 19, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (czyli tak jak w niniejszej sprawie), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Do zarządu nieruchomością wspólną w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych odpowiednie zastosowanie znajduje zatem m.in. art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.), zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli; w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Tym samym, w warunkach współwłasności obiektu budowlanego obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach łącznie. Nie można obciążyć tym obowiązkiem jednego ze współwłaścicieli, czy też niektórych z nich, nawet wówczas, gdyby tylko oni ponosili winę za zaistniały stan rzeczy. Również wielkość udziałów we współwłasności nie decyduje o obciążeniu obowiązkami. Spory pomiędzy współwłaścicielami wynikłe na tym tle, łącznie z problemem rozliczenia związanych z tym kosztów, nie należą do postępowania administracyjnego i podlegają kognicji sądów powszechnych (tak Arkadiusz Despot – Mładanowicz w Prawo budowlane. Komentarz, pod red. A. Glinieckiego, Wyd. 2., LexisNexis Warszawa 2014, str. 774). Okoliczność, że między współwłaścicielami nieruchomości istnieje spór co do sposobu korzystania ze wspólnego obiektu, czy też brak odpowiednich środków finansowych potrzebnych na przeprowadzenie nakazanych przez organy czynności, są okolicznościami obojętnymi z punktu widzenia regulacji prawa budowlanego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 stycznia 2000 r., sygn. SA/Sz 1373/98, Lexis.pl nr 2112560). Postępowanie w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mieszkalnego ma bowiem na celu tylko i wyłącznie doprowadzenie obiektu do odpowiedniego stanu technicznego poprzez wykonanie nakazanego w decyzji obowiązku w zakreślonym terminie. Dlatego też organ w tym postępowaniu nie ustala, kto zawinił zaistniałemu nieprawidłowemu stanowi technicznemu obiektu. Z żadnego ze zgromadzonych w sprawie dokumentów nie wynika nadto aby właściciele lokali w tej małej wspólnocie mieszkaniowej oddali zarządzanie swoją nieruchomością profesjonalnemu zarządcy, zawierając z takim zarządcą umowę o zarządzanie nieruchomością. Nie wynika również, aby we wskazanej w art. 18 ustawy o własności lokali w formie aktu notarialnego ustanowili zarząd wspólnoty, rozumiany jako organ zarządzający wspólnoty mieszkaniowej, taki, o jakim w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych jest mowa w art. 21 ust. 1 tej ustawy, czyli taki, który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Prawidłowo przy tym obowiązek przedłożenia odpowiednich ekspertyz został nałożony na współwłaścicieli budynku przy ul. N. w G. w drodze postanowienia. Samo w sobie orzeczenie o obowiązku przedstawienia ekspertyzy nie stanowi merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy. Stanowi ono element toczącego się postępowania i ma wyłącznie charakter dowodowy. Wobec tego właściwą formą działania organu nadzoru budowlanego jest w takim przypadku forma postanowienia (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1657/11, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Reasumując, stwierdzić należy, że zarzuty podniesione w skardze nie zasługują na uwzględnienie, albowiem w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym jak i prawnym, właściwie zastosowano art. 62 ust. 3 w zw. z art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane nie dopuszczając się przy tym do naruszenia art. 7, art. 8, art. 77, art. 80 Kpa. Również Sąd działając z urzędu, poza granicami skargi, nie dostrzegł takich uchybień, które mogłyby skutkować wyeliminowaniem z obrotu prawnego zaskarżonego postanowienia. Z tych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał skargę za niezasadną i, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.), orzekł o jej oddaleniu.