I SA/Gl 1460/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Kozłowska, Sędziowie WSA Anna Rotter, Katarzyna Stuła-Marcela (spr.), , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 22 marca 2024 r. sprawy ze skargi T. W. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia 24 sierpnia 2023 r. nr 2401-IEE.7192.321.2023.2/AZ UNP: 2401-23-186547 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. 1.T.W. (dalej: skarżący) wniósł skargę na postanowienie Dyrektora izby Administracji Skarbowej w Katowicach (dalej: organ drugiej instancji) z 24 sierpnia 2023 r. nr 241-IEE.7192.321.2023.2/AZ w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. 2. Stan sprawy. 2.1. Naczelnik [...] Urzędu Skarbowego w C. (dalej: organ egzekucyjny) prowadzi postępowanie egzekucyjne na podstawie własnych kolejnych tytułów wykonawczych, wystawionych na skarżącego i jego małżonkę obejmujących zaległości podatkowe za lata 2010-2020. W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego, organ egzekucyjny zawiadomieniem z 14 września 2022 r. dokonał zajęcia nieruchomości położonej w P. przy ul. [...]. Zawiadomieniem z 30 marca 2023 r. organ egzekucyjny powiadomił znanych uczestników o terminie opisu i oszacowania ww., wyznaczając jego rozpoczęcie na 26 kwietnia 2023 r. o godz. 10:00 pod adresem położenia nieruchomości, a zakończenie na 2 czerwca 2023 r. o godz. 12:00 sporządzeniem protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości w siedzibie organu egzekucyjnego. Organ egzekucyjny dnia 2 czerwca 2023 r. sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w P. przy ul. [...]. Powyższy protokół wraz z operatem szacunkowym z 21 maja 2023 r. został doręczony skarżącemu 7 czerwca 2023 r. Dnia16 czerwca 2023 r. skarżący wniósł zarzuty do opisu oszacowania wartości nieruchomości. Zarzucił: - brak prawidłowej analizy rynku, - nieprawidłowe przyjęcie nieruchomości porównawczych w procesie wyceny, - brak uzasadnienia dla przyjęcia zerowego poziomu zmian cen wskutek upływu czasu, - przyjęcie zbyt małej liczby cech dla określenia nieruchomości. Wniósł o powtórne przeprowadzenie opisu i oszacowania nieruchomości. Organ egzekucyjny, pismem z 22 czerwca 2023 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w sprawie wniesionych zarzutów z 16 czerwca 2023 r. Pismem z 3 lipca 2023 r. rzeczoznawca majątkowy wyraził swoje stanowisko w sprawie zarzutów z 16 czerwca 2023 r. twierdząc, że operat szacunkowy został wykonany zgodnie z zasadami wyceny, a analiza rynku w nim zamieszczona jest wystarczająca. Również oszacowana wartość rynkowa całej nieruchomości jest prawidłowa. 2.2. Postanowieniem z 11 lipca 2023 r. organ egzekucyjny oddalił zarzuty z 16 czerwca 2023 r. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. 2.3. Na to postanowienie, skarżący wniósł 21 lipca 2023 r. zażalenie, zarzucając naruszenie: - art. 7 i art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572 - k.p.a.) w związku z art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2505 z późn. zm. - u.p.e.a.), poprzez zdawkowe odniesienie się w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia do zarzutów dłużnika dotyczących opisu i oszacowania nieruchomości oraz oparcie swojego uzasadnienia jedynie na stanowisku przekazanym organowi przez rzeczoznawcę majątkowego, - art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a., poprzez dowolną a nie swobodną ocenę materiału dowodowego i uznanie, że operat szacunkowy nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie zawiera ewidentnych błędów. 2.4. Po rozpoznaniu zażalenia, organ drugiej instancji zaskarżonym w nn. sprawie postanowieniem, utrzymał w mocy postanowienie organu egzekucyjnego. W uzasadnieniu wskazał, że w myśl art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm. – u.g.n.). W przedmiotowej sprawie wyznaczonym rzeczoznawcą majątkowym był K.R. Szczegółowa regulacja dotycząca opisu i oszacowania nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego zawarta jest w wydanym na mocy delegacji zawartej w art. 110r § 2 u.p.e.a. rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz. 742). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane 6 cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wyznaczony w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował właściwą metodę wyceny wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej, tj. podejście porównawcze, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wymaga przy tym zauważenia, że w obu tych przepisach ustawodawca posługuje się pojęciem "nieruchomości podobnej", które zostało zdefiniowane jako nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy do podejścia porównawczego zastosował metodę porównywania parami. Przy tej metodzie do porównania cen rzeczoznawca porównuje nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. W celu określenia natomiast wartości odtworzeniowej budynków rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście kosztowe. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Do metody kosztów odtworzenia rzeczoznawca zastosował technikę wskaźnikową, przy której koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość się określa, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Wybrane przez rzeczoznawcę majątkowego podejście oraz zastosowaną metodę organ uznał za zgodne z przepisami obowiązującego prawa. Ponadto wybierając podejście porównawcze przy zastosowaniu metody porównywania parami, do wyceny przedmiotowej nieruchomości biegły do porównania cen w przypadku wyceny każdej z funkcjonalności użył kilku transakcji nieruchomości podobnych, zawartych na rynku lokalnym. Ponadto dokładnie opisał rynek transakcji oraz w sposób tabelaryczny przedstawił daty transakcji, miejsce położenia nieruchomości sprzedawanych, powierzchnię nieruchomości oraz ceny transakcyjne sprzedawanych nieruchomości. W sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym z 21 maja 2023 r. powołany przez organ egzekucyjny rzeczoznawca majątkowy ustalił wynik końcowy jako sumę wycenionych funkcjonalności i wycenił wartość całej nieruchomości na kwotę 587.000,00 zł. Ponadto wskazano, że sposób sporządzenia operatu szacunkowego został uregulowany w akcie wykonawczym, tj. w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2023 r., poz. 553). Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W operacie wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz różne cechy rynkowe mające największy wpływ na ich wartość na lokalnym rynku nieruchomości. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych nieruchomości, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej nieruchomości podlegającej wycenie. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy jasno wskazał, iż do analizy gruntów niezabudowanych przeprowadzono badanie rynku w segmencie działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę zagrodową z usługami i tereny rolne w gminie L. w ostatnich dwóch latach. Z dostępnej bazy wyodrębniono kilkanaście pozycji o tożsamym przeznaczeniu, część z nich odrzucono ze względu na nierynkowe ceny transakcyjne wzbudzające niepewność, a część odrzucono ze względu na zbyt małe podobieństwo cech. Ostatecznie do porównań wybrano 5 transakcji spełniających wymogi podobieństwa. Do wyceny natomiast wartości nieruchomości zabudowanej przyjęto 6 transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, zanotowanymi w powiecie [...]. Okres badania rynku dotyczy dwóch lat poprzedzających moment sporządzenia wyceny. W kwestii zarzucanego braku uzasadnienia dla przyjęcia zerowego poziomu zmian cen wskutek upływu czasu organ wskazał, iż powołany rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił w przedmiotowym operacie szacunkowym, że w okresie od 2021 r. do 2023 r. sytuacja w zakresie cen podobnych nieruchomości, po wzrostach ustabilizowała się. Wydłużyły się okresy negocjacyjne, powróciła względna równowaga pozycji sprzedających i kupujących. W związku z czym przyjęto trend zmian cen transakcyjnych w badanym okresie na poziomie 0. Dalej organ wskazał, iż zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2013 roku, sygn. akt I OSK 291/12). Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (por. wyrok NSA z dnia 31 marca 2011 r., sygn. akt I OSK 778/10).  Ponadto, zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten należy rozumieć w taki sposób, że jeżeli organ nabierze wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to - skoro nie jest władny do rozstrzygnięcia tych wątpliwości samodzielnie - powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok NSA z dnia 27 lutego 2018 roku, sygn. akt I OSK 851/16). Organ egzekucyjny pismem z 22 czerwca 2023 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy wartości przedmiotowej nieruchomości o stanowisko w sprawie wniesionych przez skarżącego zarzutów do opisu i oszacowania. Pismem z 3 lipca 2023 r. rzeczoznawca majątkowy wyraził swoje stanowisko w sprawie zarzutów z 16 czerwca 2023 r., twierdząc, że operat szacunkowy został wykonany zgodnie z zasadami wyceny, a analiza rynku w nim zamieszczona jest wystarczająca. Również oszacowana wartość rynkowa całej nieruchomości jest prawidłowa. Rzeczoznawca majątkowy występujący w postępowaniu administracyjnym w roli biegłego zobowiązany jest bowiem nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale również do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpi do rzeczoznawcy (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 sierpnia 2020 roku, sygn. akt II FSK 1448/18). Jak bowiem wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z 26 kwietnia 2022 r. o sygn. akt I OSK 1540/21, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., ocena prawidłowości operatu należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Organy nie są zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego. Jeśli zaś strona skarżąca ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W rozpoznawanej sprawie skarżący kwestionuje prawidłowość sporządzonego operatu, jednak nie skorzystał z możliwości wynikających z art. 157 u.g.n. i nie poddał go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Organ egzekucyjny nie ma możliwości aby z urzędu kwestionować prawidłowość ustaleń operatu szacunkowego, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z przepisami obowiązującego prawa. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Biorąc to pod uwagę zakwestionowanie przez organ egzekucyjny operatu szacunkowego jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe, co w omawianym przypadku nie miało miejsca. Z powyższego wynika, że o potrzebie weryfikacji operatu szacunkowego, decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości, samo żądanie uczestnika postępowania, aby takiej weryfikacji dokonać i zgłoszone zarzuty wobec operatu szacunkowego są niewystarczające dla zlecenia przez organ egzekucyjny oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. Skarżący jednak nie przedstawił żadnego dowodu, który wskazywałby, że wycena została dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób nieprawidłowy. Skarżący nie przedłożył również innego operatu szacunkowego dla wykazania rażących różnic w wartości wycenianych nieruchomości powołując się przy tym na treść art. 157 ust. 2 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem sporządzona przez innego rzeczoznawcę majątkowego wycena tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jednak operat taki, może posłużyć jako podstawa do stwierdzenia przez organ, że wartości wycenianych nieruchomości w dwóch operatach są diametralnie rozbieżne i rażąco różne i dopiero taka sytuacja może stanowić podstawę do zwrócenia się przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Przepisy art. 157 ust. 1 u.g.n. nie wskazują, a tym samym nie ograniczają kręgu podmiotów uprawnionych do wnioskowania o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Jedyne ograniczenia nakłada ust. 3 tego artykułu, który stanowi, że w przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd. Z uwagi na powyższe, należy przyjąć, że w postępowaniu egzekucyjnym, strona i uczestnik postępowania są również podmiotami uprawnionymi do wnioskowania o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wyceny zajętej nieruchomości. Tożsame stanowisko prezentuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 lutego 2023 roku sygn. akt III FSK 3317/21, w którym stwierdza, że aby zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego (egzekucyjnego) operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy też przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. Przy czym należy pamiętać, że kontroperat nie jest dowodem z opinii biegłego z rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. i podlega ocenie, jak każdy dowód z uwzględnieniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy legitymował się uprawnieniami nr [...]. Przedłożony przez niego operat szacunkowy, sporządzony został według wytycznych działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami i ukończony 21 maja 2023 r., a więc na gruncie art. 156 ust. 3 u.p.e.a. posiada moc obowiązującą. Jego treść przejrzyście prezentuje sposób szacowania przedmiotowej nieruchomości i zawiera wszystkie niezbędne dane, określone w § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2023 r., poz. 553). W rozpoznawanej sprawie prawidłowo organ egzekucyjny przyjął, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. Brak jest podstaw do kwestionowania metody przyjętej przez rzeczoznawcę. Przedmiotem porównania były nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego na rynku lokalnym. W dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych nieruchomości biegły uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej nieruchomości. 3.1. Powyższe postanowienie zostało zaskarżone go Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. W skardze zarzucono naruszenie: - art. 7 i 77 § 1 k.p.a., art. 78 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. poprzez dowolne i pobieżne ustalenia okoliczności sprawy i w efekcie niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego, - art. 136 § 1 k.p.a. przez zaniechanie przeprowadzenia przez organ odwoławczy uzupełniającego postępowania dowodowego, gdy okoliczności sprawy wskazywały, że sporządzony operat szacunkowy jest nieprawidłowy, - art. 110m, art. 110r, art. 110t u.p.e.a., poprzez nieprawidłowe przeprowadzenia postępowania w przedmiocie dokonania opisu i oszacowania nieruchomości, sporządzenie nieprawidłowego operatu szacunkowego nieruchomości, nie uwzględnienie zarzutów skarżącego do operatu szacunkowego. Wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz o zwrot kosztów postępowania. W uzasadnieniu podano, że organ oparł się jedynie na operacie szacunkowym, który zgodnie z zarzutami skarżącego obarczony jest licznymi błędami, uniemożliwiającymi zgodne z prawem i rzetelne określenie wartości nieruchomości wycenianej, należącej do skarżącego. To na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę j majątkowego opinii. Zaskarżona opinia zawiera liczne błędy formalne, które organ winien zweryfikować i nie dopuścić aby taka opinia stanowiła dowód w sprawie. Organy nie uzupełniły w trybie art. 136 k.p.a. postępowania dowodowego poprzez wystąpienie na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę sporządzenia prawidłowości operatu. Powyższą kwestię porusza również Rzecznik Praw Obywatelskich (II SA/Bk 138/17), który wskazuje, że zasada praworządności wyrażona w art. 6 i 7 k.p.a., mająca walor zasady konstytucyjnej (art. 7 Konstytucji RP), nakazuje organom administracji publicznej w toku postępowania podejmowanie z urzędu lub na wniosek stron wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Z normą tą skorelowane są przepisy art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a., zgodnie z którymi organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy i na podstawie jego całokształtu stwierdzić, czy dana okoliczność została udowodniona. Organy pomimo wniosków skarżącego o ponowne przeprowadzenie dowodu i sporządzenie operatu szacunkowego odmawiały wskazując, że nie są zobowiązane do ponownego zlecania jego sporządzenia. Organ drugiej instancji wskazał również, że skarżący nie przedstawił żadnego dowodu, który wskazywałby, że wycena została dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób nieprawidłowy. Wskazał, że skarżący nie przedłożył innego operatu dla wykazania rażących różnic w wartości wycenianych nieruchomości. W tym miejscu również wskazano na stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich, który wprost wskazuje, że bardzo istotne jest także to, iż przerzucanie ciężaru kontroli prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na stronę postępowania administracyjnego prowadzi do przeprowadzania tej kontroli poza postępowaniem administracyjnym. W takim wypadku bowiem, gdy organ odmówi przeprowadzenia dowodu z oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, strona w celu zweryfikowania prawidłowości sporządzenia operatu jest zmuszona do zawierania z tą organizacją pozaprocesowej odpłatnej umowy cywilnej. Koszt sporządzenia takiej umowy będzie więc obciążeniem strony, co stoi w oczywistej sprzeczności z podstawową zasadą określającą zasady ponoszenia kosztów postępowania administracyjnego. 3.2. W odpowiedzi na skargę organ wniósł jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: 4. Przedmiotem kontroli sądowej jest postanowienie organu egzekucyjnego wydane w trybie postępowania przewidzianego w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji odnośnie środka egzekucyjnego, jakim jest egzekucja z nieruchomości. 5. Według przepisów ww. ustawy, po zajęciu nieruchomości i braku zapłaty dochodzonych należności przez zobowiązanego w określonym terminie, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości. Art. 110r § 1 u.p.e.a określa dane, które powinny być zawarte w protokole opisu i oszacowania, wskazując m.in. w punkcie 7) "określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw". W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a do szacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Dodać należy, że przy opisie i oszacowaniu nieruchomości organ egzekucyjny powinien uwzględniać też przepisy rozporządzenia, o którym mowa w art. 110r § 2 u.p.e.a. Art. 110u § 1 u.p.e.a. przyznaje wszystkim uczestnikom postępowania prawo wniesienia zarzutów na czynność organu egzekucyjnego, jakim jest opis i oszacowanie wartości nieruchomości. W odniesieniu do tych zarzutów organ egzekucyjny "wypowiada się" w postanowieniu, na które przysługuje zażalenie. W ocenie Sądu, utrzymane w mocy przez organ odwoławczy postanowienie organu egzekucyjnego o uznaniu za niezasadny zarzut zaniżonego oszacowania wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w P., nie narusza prawa. Jak już wyżej Sąd stwierdził, ustawa egzekucyjna (art. 110s § 1) nakazuje organowi egzekucyjnemu do szacowania nieruchomości wyznaczyć rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Tym samym przesądza, że w protokole, o którym mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a. określa się taką wartość nieruchomości, jaka wynika z operatu szacunkowego sporządzonego zgodnie z przepisami, przez osobę mającą określone uprawnienia i wiadomości specjalne. Zasady dokonywania wyceny nieruchomości określone w przepisach od art. 149 do art. 159 u.g.n. zostały uszczegółowione w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W ocenie Sądu operat szacunkowy z dnia 21 maja 2023 r. został sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W operacie wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz różne cechy rynkowe mające największy wpływ na ich wartość na lokalnym rynku nieruchomości. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych nieruchomości, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej nieruchomości podlegającej wycenie. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy jasno wskazał, iż do analizy gruntów niezabudowanych przeprowadzono badanie rynku w segmencie działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę zagrodową z usługami i tereny rolne w gminie L. w ostatnich dwóch latach. Z dostępnej bazy wyodrębniono kilkanaście pozycji o tożsamym przeznaczeniu, część z nich odrzucono ze względu na nierynkowe ceny transakcyjne wzbudzające niepewność, a część odrzucono ze względu na zbyt małe podobieństwo cech. Ostatecznie do porównań wybrano 5 transakcji spełniających wymogi podobieństwa. Do wyceny natomiast wartości nieruchomości zabudowanej przyjęto 6 transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, zanotowanymi w powiecie [...]. Okres badania rynku dotyczy dwóch lat poprzedzających moment sporządzenia wyceny. Rzeczoznawca wyjaśnił w przedmiotowym operacie szacunkowym, że w okresie od 2021 roku do 2023 r. sytuacja w zakresie cen podobnych nieruchomości, po wzrostach ustabilizowała się. Wydłużyły się okresy negocjacyjne, powróciła względna równowaga pozycji sprzedających i kupujących. W związku z czym przyjęto trend zmian cen transakcyjnych w badanym okresie na poziomie 0. W zaskarżonym postanowieniu organ szczegółowo odniósł się do zarzutów skarżącego skierowanych do dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny. Wskazał i przytoczył istotne informacje i obliczenia podane w treści operatu szacunkowego. Podał, że wyznaczony w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował właściwą metodę wyceny wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej, tj. podejście porównawcze, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wymaga przy tym zauważenia, że w obu tych przepisach ustawodawca posługuje się pojęciem "nieruchomości podobnej", które zostało zdefiniowane jako nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy do podejścia porównawczego zastosował metodę porównywania parami. Przy tej metodzie do porównania cen rzeczoznawca porównuje nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. W celu określenia natomiast wartości odtworzeniowej budynków rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście kosztowe. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Do metody kosztów odtworzenia rzeczoznawca zastosował technikę wskaźnikową, przy której koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość się określa, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Wybrane przez rzeczoznawcę majątkowego podejście oraz zastosowaną metodę organ uznał za zgodne z przepisami obowiązującego prawa. Ponadto wybierając podejście porównawcze przy zastosowaniu metody porównywania parami, do wyceny przedmiotowej nieruchomości biegły do porównania cen w przypadku wyceny każdej z funkcjonalności użył kilku transakcji nieruchomości podobnych, zawartych na rynku lokalnym. Ponadto dokładnie opisał rynek transakcji oraz w sposób tabelaryczny przedstawił daty transakcji, miejsce położenia nieruchomości sprzedawanych, powierzchnię nieruchomości oraz ceny transakcyjne sprzedawanych nieruchomości. Zasadnie organ zaznaczył przy tym, że jego ocena zasadniczo nie może wykraczać, poza zbadanie operatu szacunkowego z punktu widzenia spełnienia wymogów formalnych, wynikających z przepisów. Zauważyć bowiem należy, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W szczególności organ powinien zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Jednak w sytuacji, gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (por. wyroki WSA w Warszawie z 3 czerwca 2022 r., I SA/Wa 2059/21 i WSA w Poznaniu z 18 maja 2022 r., I SA/Po 1103/21). Podkreśla się, że organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (por. wyroki NSA: z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17; z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13; z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11). W związku z podnoszonymi przez skarżącego zarzutami wskazać należy, że aby zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy też przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 19 sierpnia 2022 r., IV SA/Po 142/22). Przy czym należy pamiętać, że kontroperat nie jest dowodem z opinii biegłego z rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. i podlega ocenie jak każdy dowód z uwzględnieniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. W niniejszej sprawie skarżący z żadnej z tych alternatyw nie skorzystał. Nie zgłosił kontroperatu szacunkowego w toku postępowania egzekucyjnego, czym uniemożliwił jego ocenę przez właściwy w sprawie organ. Takiej oceny nie mógł dokonać również WSA, albowiem przedmiotowy operat szacunkowy nie jest dowodem z dokumentu w rozumieniu art. 106 § 3 p.p.s.a. Z ugruntowanego już orzecznictwa sądowego wynika (por. wyrok 7 sędziów NSA z 25 września 2000 r., FSA 1/00, ONSA 2001/1, poz. 1; wyrok NSA z 25 lutego 2005 r., FSK 1640/04, OSP 2005/12, poz. 143), że waloru dowodu z dokumentów nie ma opinia biegłego. Przedmiotowa opinia nie może być uznana za dokument również w zakresie stanu faktycznego jaki przedstawia, bo ten ustala organ podatkowy, a tym bardziej nie jest dokumentem w zakresie prawa. Skarżący nie skorzystał też z najbardziej miarodajnej procedury określonej w art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. może być sporządzona na wniosek organu lub strony postępowania. Tak sporządzona ocena nie może być już podstawą oceny (nie może być kwestionowana) przez innego rzeczoznawcę majątkowego sporządzającego wycenę tej samej nieruchomości (zob. art. 157 ust. 2 u.g.n.). Co jednak najistotniejsze art. 157 ust. 1 u.g.n. modyfikuje ustanowioną przepisem art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu egzekucyjnego, stanowiąc, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, iż to organ podatkowy albo sąd administracyjny zakwestionuje jego prawidłowość (por. wyrok NSA z dnia 26 kwietnia 2023 r., sygn. akt III FSK 2100/21). 6. W ocenie Sądu nie sposób stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie doszło do naruszenia przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji czy też przepisów kodeksu postepowania administracyjnego. Treść operatu szacunkowego, po ustosunkowaniu się przez rzeczoznawcę do zarzutów skarżącego, nie budziła żadnych wątpliwości, które nakazywałyby jego ponowną weryfikację przez osobę posiadającą wiedzę specjalną. Rzeczoznawca w piśmie z dnia 3 lipca 2023 r. stwierdził, że operat został wykonany zgodnie z zasadami wyceny, a analiza rynku w nim zamieszczona jest wystraczająca., również oszacowana wartość rynkowa nieruchomości jest prawidłowa. Słusznie zatem organ uznał, że brak było więc jakichkolwiek podstaw, by nie uwzględnić treści tego operatu w toku postępowania egzekucyjnego. 7. Nie stwierdzając, zatem by zaskarżone postanowienie naruszało przepisy regulujące tryb i zasady dokonywania opisu i oszacowania nieruchomości dla celów sprzedaży w trybie egzekucji administracyjnej, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.