I SA/Gl 573/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Eugeniusz Christ, Asesor WSA Monika Krywow, Sędzia WSA Anna Tyszkiewicz-Ziętek (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 27 sierpnia 2020 r. sprawy ze skargi Z. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutów na czynność egzekucyjną w zakresie opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę. Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] nr [...] Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 256, dalej: k.p.a.) oraz art. 18 i art. 110 u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz.1438 ze zm., dalej: u.p.e.a.) po rozpoznaniu zażalenia Z.S. z dnia 16 grudnia 2019 r. na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. z dnia [...] nr [...] oddalające zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości o numerach ksiąg wieczystych [...] i [...], zawartego w protokole ukończenia opisu i oszacowania nieruchomości z dnia [...] utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym. Naczelnik Urzędu Skarbowego w K. prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec Z.S. (dalej: zobowiązany, strona, skarżący), w toku którego zastosował środek egzekucyjny w postaci egzekucji z nieruchomości zabudowanych położonych w miejscowości K. gm. [...], obręb [...], oznaczonych jako działki o numerach [...] o łącznej powierzchni [...] ha, dla której urządzona jest księga wieczysta nr [...] oraz oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, dla której urządzona jest księga wieczysta nr [...], przewidziany w art. 1a pkt 12 lit. a tiret 13 u.p.e.a. Obwieszczeniami z dnia [...] nr [...] oraz nr [...] powiadomił uczestników tych postępowań egzekucyjnych, iż w dniu [...] zostanie ukończony opis i oszacowanie wartości przedmiotowych nieruchomości. Postanowieniem z dnia [...] nr [...] Naczelnik Urzędu Skarbowego w K. orzekł o połączeniu postępowań egzekucyjnych skierowanych do nieruchomości zobowiązanego o numerach ksiąg wieczystych [...] i nr [...], gdyż odpowiada to celowi egzekucji i nie ma przeszkód natury prawnej i gospodarczej. W uzasadnieniu wyjaśnił, iż z uwagi na fakt, że nieruchomości te stanowią jedną całość natury gospodarczej, wyznaczony przez organ egzekucyjny rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość tych nieruchomości w jednym operacie szacunkowym. Na okoliczność przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości wycenionych w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 30 sierpnia 2019 r. na łączną kwotę [...] zł, spisano w wyznaczonym dniu [...] protokół ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, doręczając go pełnomocnikowi ustanowionemu do doręczeń w dniu 22 października 2019 r. W operacie szacunkowym do wyceny nieruchomości gruntowej metodą porównawczą przyjęto średnią cenę [...] m 2 działki gruntu w kwocie [...] zł, która pomnożona przez powierzchnię działek [...] m 2 dała wartość [...] zł, po zaokrągleniu - [...]zł. Przy szacowaniu wartości nieruchomości zabudowanej, z uwagi na zróżnicowany stan techniczny budynków, rzeczoznawca podzielił je na kompleks I przystosowany do użytku i kompleks II o złym stanie zabudowy. Dla kompleksu I przyjął średnią wartość [...] zł, będącą wynikiem średniej wartości trzech porównywanych nieruchomości, zaokrągloną do kwoty [...] zł, a dla kompleksu II - przyjął wartość [...] zł, co łącznie dało - [...] zł. Uwzględniając, że nieruchomości nie tworzą jednorodnego kompleksu, gdyż są one poprzedzielane działkami niebędącymi własnością zobowiązanego ustalono współczynnik korygujący na poziomie [...] i mnożąc go przez wartość łączną nieruchomości [...] zł uzyskano kwotę [...] zł, zaokrągloną do [...] zł. W dniu 31 października 2019 r. pełnomocnik zobowiązanego złożył zarzuty z 30 października 2019 r. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia [...], stwierdzając, iż wartość tych nieruchomości określono na rażąco niskim poziomie w stosunku do ich rzeczywistej wartości, przy czym nieodpowiednio dobrano nieruchomości porównawcze. Z przedstawionego przez rzeczoznawcę pomiaru podobieństwa, żadnej z przyjętych do pomiaru nieruchomości nie można uznać za podobną, ponieważ nie wykazują cech podobieństwa. Jednocześnie podniesiono, że wartość rynkowa nieruchomości odpowiadać powinna sumie wartości gruntów oraz budynków, a takiego wyliczenia kwestionowany operat szacunkowy nie zawiera. Rzeczoznawca majątkowy w żaden sposób nie uzasadnił sposobu obliczenia wartości szacunkowej nieruchomości, a ponadto w sporządzonym operacie: - nie wskazał cech nieruchomości z tego samego terenu przyjętych do porównania, które wpłynęły na poziom cen, - brak jest precyzyjnego wskazania zarówno podstaw doboru nieruchomości, jak i przyjętych danych, o które ceny zestawionych nieruchomości zostały skorygowane. W dalszej treści zarzutów przytoczono art. 110 m § 1 u.p.e.a. stanowiący o uprawnieniu organu egzekucyjnego do dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, art. 110 s § 1 i 2 u.p.e.a., zgodnie z którym organ egzekucyjny do oszacowania zajętej nieruchomości wyznacza rzeczoznawcę majątkowego oraz art. 110 r § 1 u.p.e.a. wymieniający elementy, jakie winien zawierać protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wskazano, iż szczegółową regulację dotyczącą opisu i oszacowania wartości nieruchomości zawiera wydane na mocy delegacji z art. 110 r § 2 u.p.e.a. rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Powołując dalej art. 154 ust. 1, oraz art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 2204 z późn. zm., dalej: u.g.n.) omawiające proces szacowania nieruchomości oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy tj. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego pełnomocnik podsumowała, iż operat szacunkowy chociaż jest opinią autorską rzeczoznawcy, winien być sporządzony w sposób logiczny, zrozumiały i przejrzysty, co warunkuje dokonanie jego oceny. Przy metodzie porównywania parami, zastosowanej przez biegłego w niniejszej sprawie, konieczna jest znajomość cech zarówno nieruchomości wycenianej, jak i nieruchomości uznanych za podobne, bowiem te cechy determinują wartość nieruchomości. Tymczasem operat szacunkowy nie zawiera żadnych szczegółowych danych dotyczących nieruchomości uznanych za nieruchomości podobne. Z załączonej kopii wyciągu operatu szacunkowego z października 2013 r., sporządzonego przez A S.C., a dotyczącego m.in. oszacowania nieruchomości wpisanej do KW [...] oraz nr [...] wynika, że wartość rynkowa nieruchomości oszacowana została na kwotę [...] zł. Dowodząc, iż zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych oraz cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen, pełnomocnik uznała, iż dla wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej, do porównania winno być przyjętych co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych. Kwestionowany operat szacunkowy dotknięty jest zatem wadami, które pozbawiają go mocy dowodowej i odnoszą taki skutek, że wymuszają sprzedaż nieruchomości pod presją czasu za rażący ułamek wartości rynkowej. Zjawisko to potęguje się zwłaszcza w porównaniu z cenami nieruchomości zlokalizowanych podobnie na niewielkich rynkach lub w przypadku nietypowego charakteru nieruchomości. Ponadto zarzucono, że rzeczoznawca nie powiadomił strony ani jej pełnomocnika o dacie oględzin, czym pozbawił stronę prawa uczestnictwa, jak również możliwości udostępnienia materiałów mających wpływ na wysokość wartości oszacowanych nieruchomości. Wobec powyższego pełnomocnik strony podniósł, że naruszono art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a., co może mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organ egzekucyjny postanowieniem z dnia [...] nr [...] oddalił powyższe zarzuty. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia podkreślił, że w zarzutach nie zakwestionowano opisu i oszacowania wartości nieruchomości dokonanego przez organ egzekucyjny, ale odniesiono je do operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego. Organ egzekucyjny wyjaśnił, iż operat szacunkowy jest dowodem w sprawie, więc wiąże go merytorycznie bez możliwości dokonywania w nim jakichkolwiek zmian. Organ nie dysponuje bowiem wiadomościami specjalnymi, jakie posiada rzeczoznawca majątkowy. Obowiązkiem organu egzekucyjnego jest dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, czyli kompletności i przydatności dla określonego celu, bez wnikania w merytoryczną wartość wyceny szacowanej nieruchomości. Zdaniem organu egzekucyjnego przeprowadzona analiza doboru nieruchomości podobnych przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę nie wykazała nieprawidłowości, gdyż są to również nieruchomości zabudowane o charakterze wypoczynkowym, położone w powiatach województwa śląskiego. W zakresie natomiast nieruchomości niezabudowanych przyjęto grunty o podobnym charakterze położone w gminie [...] i gminach ościennych powiatu [...]. Zaznaczono przy tym, że nieruchomości podobne mają być porównywalne z nieruchomością wycenianą, a nie tożsame, co potwierdza wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 listopada 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa. Jednocześnie organ egzekucyjny stwierdził, że przyjęta przez rzeczoznawcę technika wyceny pozwoliła na wyodrębnienie nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami rekreacyjno-wypoczynkowymi i nieruchomości niezabudowanych z możliwością zabudowy. Stosując podejście porównawcze, rzeczoznawca uwzględnił wytyczne § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, bowiem przyjął metodę porównywania nieruchomości parami, biorąc pod uwagę aktualne przeznaczenie nieruchomości oraz wielkość rynku nieruchomości porównawczych. Organ egzekucyjny powielił w postanowieniu sposób wyceny nieruchomości przyjęty w operacie szacunkowym i w protokole ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody oraz techniki szacowania i nie musi uzasadniać, dlaczego nie wybrał innej metody. Dodał, że pełnomocnik kwestionując przyjęty przez rzeczoznawcę sposób wyceny i doboru nieruchomości podobnych, nie wskazał na czym miałaby ta wadliwość polegać. Nie podał też żadnych argumentów na poparcie tezy, że wartość szacowanych nieruchomości została zaniżona. Jednocześnie wskazał, że stanowiąca załącznik do zarzutów kserokopia operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego jest dowodem niemiarodajnym. Został on bowiem sporządzony w dniu 22 października 2013 r., a ponieważ nie posiada aktualizacji, jego ważność na gruncie założeń art. 156 ust. 3 u.g.n. wygasła po upływie 12 miesięcy. Nadto wskazano, że operat ten został sporządzony dla potrzeb własnych zleceniodawcy, t.j. B w C. Poza tym operat ten zawiera wycenę nieruchomości ujętych w pięciu numerach ksiąg wieczystych, podczas, gdy kwestionowany operat szacunkowy obejmuje nieruchomości ujęte w dwóch księgach wieczystych. W konkluzji organ egzekucyjny stwierdził, że zarzuty są nazbyt ogólnikowe, dlatego też nie można się do nich odnieść w sposób szczegółowy. Tymczasem, jak przyjmuje się w orzecznictwie, zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny być konkretne, a nie stanowić luźnych zarzutów i uwag. Wskazano także, iż żaden przepis rozdziału 7 oddziału 3 u.p.e.a. oraz działu IV u.g.n. ani żaden przepis wykonawczy do tych ustaw nie nakładają na rzeczoznawcę majątkowego obowiązku zawiadomienia stron. Jak potwierdza orzecznictwo, istotą dowodu z opinii biegłego jest to, że biegły przygotowuje i opracowuje ją samodzielnie bez udziału stron i organów. Dopiero po jej sporządzeniu zarówno strona, jak i organ mogą wnosić stosowne uwagi do opinii, wnioskować o wyjaśnienie określonych kwestii, poszerzenie badań, uściślenie oraz wyjaśnienie wniosków. Niezależnie od powyższego zauważono, że - jak wynika z treści operatu szacunkowego – zobowiązany uczestniczył w omawianych czynnościach. W zażaleniu na to postanowienie pełnomocnik strony, ponownie zakwestionowała określenie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości na rażąco niskim poziomie w stosunku do ich rzeczywistej wartości. Wskazała na nieodpowiedni dobór nieruchomości porównawczych. Odwołała się do definicji nieruchomości podobnych, zdefiniowanych w art. 4 pkt 16 u.g.n. stwierdzając, że rzeczoznawca majątkowy w kwestionowanym operacie szacunkowym objął obszar z gminy [...] i z terenu województwa [...], ale nie wiadomo, jakie konkretnie nieruchomości. Wskazała na konieczność wyjaśnienia, dlaczego w pierwszej kolejności rzeczoznawca nie przeanalizował transakcji na terenie gminy [...] za okres ponad 214 miesięcy (prawdopodobnie miało być - 24 miesiące) wstecz od daty sporządzenia operatu. Dopiero bowiem, gdyby takie transakcje były nieadekwatne, to wówczas można by przyjąć rozszerzony rynek nieruchomości za ten sam okres 24 miesięcy. W przedmiotowym operacie oraz w wyjaśnieniach biegłego sporządzonych do operatu, nie uzasadniono powodu zróżnicowania okresu badania transakcji nieruchomościami w zależności od miejsca ich położenia, tj. gminy [...]. Wskazując na obowiązki rzeczoznawcy majątkowego przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości i organu egzekucyjnego w zakresie sprawdzenia, poddała w wątpliwość, czy we właściwy sposób ocenił on, szczególnie przez pryzmat zarzutów, prawidłowość dokonanego wyboru metodologii szacowania, w tym określenia badanego obszaru jako jednego rynku lokalnego, z uwzględnieniem uwarunkowań wymienionych w art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz w § 26 ust. 3 rozporządzenia. Zarzuciła również zróżnicowanie okresu badania transakcji nieruchomościami w zależności od miejsca położenia. Podniosła, że określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości znacznie odbiega od wartości podobnych nieruchomości położonych na obszarze gmin, co wynika z dołączonej kopii operatu szacunkowego sporządzonego przez A S.C. oraz wyceny nieruchomości dokonanej pod kredyt. Zdaniem pełnomocnika strony, organy mając wiedzę z innych postępowań co do zakresu przyjmowanych pod rozwagę transakcji m.in. z obszaru gminy [...] i odmiennych cen za [...] m 2 winny tę wiedzę wykorzystać przy ocenie spornego operatu szacunkowego, którego organ egzekucyjny nie przesłał stronie, a rzeczoznawca majątkowy nie zawiadomił pełnomocnika o dacie przeprowadzenia oględzin nieruchomości. Jednocześnie pełnomocnik strony wskazał (odwołując się do orzecznictwa WSA w Gliwicach), że odpis tytułu wykonawczego doręcza się wyłącznie zobowiązanemu i dopiero po takim doręczeniu dalsze pisma mogą być doręczane pełnomocnikowi. Tym samym doręczenie zawiadomienia o zastosowanym środku egzekucyjnym skarżącemu, a nie jego prawidłowo umocowanemu pełnomocnikowi, nie spełnia wymogu prawidłowego zawiadomienia o zastosowaniu środka egzekucyjnego. Postępowanie to nie może być zatem prowadzone, ponieważ przyczyny niedopuszczalności egzekucji mają charakter trwały. Do postępowania egzekucyjnego znajdują zastosowanie zasady ogólne postępowania administracyjnego uregulowane w kodeksie postępowania administracyjnego, zgodnie z którymi strona może działać przez pełnomocnika i powiadomienie organu o ustanowieniu pełnomocnika skutkuje obowiązkiem organu doręczenia pełnomocnikowi wszelkich pism oraz wezwań w celu zapewnienia mu udziału w sprawie, tak jak stronie. Wobec powyższego, zarzucając naruszenie art. 80 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. poprzez błędne uznanie operatu za prawidłowy, pełnomocnik zobowiązanego wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego do sporządzenia operatu szacunkowego oraz o wstrzymanie sprzedaży zajętej rzeczy. Organ nadzoru nie uwzględnił zażalenia. Na wstępie swoich rozważań zacytował art. 110 s § 1 u.p.e.a. i stwierdził, że rzeczoznawca, który sporządził przedmiotowy operat posiada stosowne uprawnienia, a operat szacunkowy odpowiada wartości zastanej po oględzinach, o czym stanowi art. 110 s § 1 u.p.e.a. i zawiera wszystkie niezbędne elementy wymienione w § 2 tego przepisu. Dalej zaznaczono, że każdy operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego, powoływanego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego przez organ egzekucyjny, obrazującą stan faktyczny i prawny nieruchomości ustalony w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe niezbędne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Dowód z operatu szacunkowego wiąże organ egzekucyjny w tym sensie, że nie może on zmienić zawartych w nim obliczeń. Organ ma natomiast obowiązek dokonać jego oceny. W ocenie organu nadzoru przedmiotowy operat, ukończony 30 sierpnia 2019 r., a więc posiadający moc obowiązującą (art. 156 ust. 3 u.g.n.), przejrzyście prezentuje sposób szacowania przedmiotowych nieruchomości i zawiera wszystkie dane, o których mowa w art. 158 ust. 1 powołanej ustawy. Jak stanowi art. 152 ust. 2 u.g.n. wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Według wykładni art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne stanowiące przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wprawdzie zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, niemniej pewne nakazy w tym zakresie omawia stanowiące przepisy wykonawcze do ustawy, rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wyceniając nieruchomości objęte egzekucją dla zaspokojenia obciążających stronę zobowiązań podatkowych, zastosowano omówione w § 4 ust. 1 wspomnianego rozporządzenia podejście porównawcze. Przepis ten w ust. 1 wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W ust. 2 natomiast precyzuje, że w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku, a w ust. 3 stanowi, że przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Co istotne w tej sprawie, przy metodzie korygowania ceny średniej, o czym traktuje ust. 4 tego § 4 rozporządzenia, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W ocenie organu nadzoru analizowany operat spełnia wszystkie wymogi wynikające ze wspomnianego rozporządzenia, które reguluje tryb dokonywania opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Operat ten drobiazgowo opisuje bowiem charakter i cechy wycenianych nieruchomości oraz cechy nieruchomości porównywanych. Odnosząc się do dokonanego doboru nieruchomości podobnych, co jest w niniejszej sprawie kluczowe, organ nadzoru stwierdził co następuje. Dla przyjęcia średniej ceny nieruchomości niezabudowanej wybrano, co wynika z tabeli na str. 59 operatu szacunkowego, 12 transakcji dokonanych na terenie gminy [...] i sąsiadujących gmin [...] oraz [...], w tym 10 transakcji przeprowadzonych w 2018 r., jedną z 2017 r. i jedną z 2019 r. Przyjęcie natomiast zakresu lokalizacyjnego w odniesieniu do wyceny nieruchomości zabudowanych, wynikało z wyjątkowego przeznaczenia posadowionych na tym gruncie budynków. Zabudowę tę stanowią ośrodki rekreacyjno-wypoczynkowe, a ponieważ tego typu transakcji dokonuje się niewiele, zaistniała konieczność poszerzenia obszaru badania tego rynku. Uprawnienie takie wynika wprost z treści § 26 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. Przepis ten stanowi, iż przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. W tej sprawie rzeczoznawca majątkowy przyjął obszar badania z rynku regionalnego, czyli województwa śląskiego. W ust. 3 natomiast § 26 rozporządzenia przyznana została rzeczoznawcy majątkowemu pełna swoboda w określeniu rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania, z uwzględnieniem w szczególności przedmiotu, zakresu, celu i sposobu wyceny oraz dostępności danych. Dodatkowo, jak stwierdził rzeczoznawca majątkowy, w operacie szacunkowym wartości kompleksu rekreacyjno-wypoczynkowego, na poszerzenie okresu badania cen pozwala nota interpretacyjna Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny Nr 1 Zastosowanie podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości pkt 3.3. Niezasadna jest zatem argumentacja strony, w której wskazuje się, że w celach porównawczych nie uwzględniono transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości przeprowadzonych na terenie gminy [...]. Istotne jest przy tym, że pełnomocnik strony nie wskazał żadnych transakcji pochodzących z terenu gminy [...]. Zdaniem organu nadzoru potwierdzeniem konkretnych transakcji kupna sprzedaży nieruchomości nie może być załączony do zarzutów operat szacunkowy sporządzony przez A s.c. Obejmuje on 20 działek stanowiących tereny rekreacyjno-wypoczynkowe i 3 działki stanowiące lasy i grunty leśne, wpisane do pięciu ksiąg wieczystych, a przedmiotem wyceny rzeczoznawcy majątkowego są dwie nieruchomości z urządzonymi dwiema księgami wieczystymi. Poza tym sporządzony został w dniu 22 października 2013 r. na zlecenie B w C. dla jego potrzeb własnych, zatem zgodnie z adnotacją na str. 23 (pkt 19.2) może być wykorzystywany wyłącznie przez tego zleceniodawcę i w tym tylko celu. Ponadto stosownie do zapisu pkt 19.6 tego operatu szacunkowego - dane w nim zawarte są aktualne na datę opracowania, przy wykorzystaniu cen z października 2013 r., a okres jego wykorzystania wynosi 12 miesięcy od daty sporządzenia. W tym miejscu zaakcentowano, że oszacowanie wartości nieruchomości dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego wyznaczonego przez organ egzekucyjny służyć ma jej sprzedaniu w postępowaniu egzekucyjnym, a więc chodzi o osiągnięcie tego celu egzekucji w krótkim czasie i po cenie możliwej do uzyskania. Taką właśnie jest wartość nieruchomości wyceniona w operacie szacunkowym oraz w opisie i oszacowaniu, przeprowadzonym na jego podstawie przez organ egzekucyjny. Przedłożony przez stronę operat sporządzono natomiast na potrzeby kredytu. Wobec powyższego organ nadzoru stwierdził, że analizowany operat szacunkowy zawiera dane wymienione w 9 punktach § 56 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r., zatem mógł stanowić podstawę do dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w którym również znalazły się wszystkie elementy wymienione w art. 110 r § 1 u.p.e.a. Nie zachodzi zatem potrzeba wykonania ponownej wyceny przedmiotowej nieruchomości gruntowej przez innego rzeczoznawcę majątkowego i zmiany prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego. W tym miejscu nadmieniono, że sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości jest odpłatne, a każdorazowe jego wykonanie generuje koszty postępowania egzekucyjnego, obciążające stosownie do założeń art. 64c § 1 u.p.e.a. zobowiązanego. Organ nadzoru za całkowicie bezpodstawny uznał zarzut niedopuszczalności egzekucji z nieruchomości zobowiązanego z powodu niedoręczenia ustanowionemu pełnomocnikowi zawiadomienia o zastosowaniu środka egzekucyjnego oraz zawiadomienia o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wskazał, że postępowanie egzekucyjne z nieruchomości unormowane zostało w dziale II rozdziale 7 u.p.e.a., będącej ustawą szczególną w stosunku do k.p.a. Przepisy k.p.a. stosuje się odpowiednio w postępowaniu egzekucyjnym z odesłania art. 18 u.p.e.a., ale jedynie w przypadku, gdy jej przepisy nie stanowią inaczej. W myśl art. 110 c u.p.e.a. zajęcie nieruchomości następuje przez wezwanie zobowiązanego, aby zapłacił egzekwowaną należność pieniężną w terminie 14 dni od doręczenia wezwania pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości i równocześnie z wysłaniem zobowiązanemu wezwania, organ egzekucyjny składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji. Treść tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że to zobowiązany ma uiścić należność wymienioną w wezwaniu, a konsekwencją zastosowania się zobowiązanego do wezwania byłoby uniknięcie dalszych czynności związanych z realizacją tego środka egzekucyjnego w postaci przystąpienia do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Zawiadomienie zatem o przystąpieniu do opisu i oszacowania wartości nieruchomości zobowiązanego jest konsekwencją braku jego reakcji na wezwanie do zapłacenia zadłużenia. Nie bez znaczenia pozostaje przy tym fakt, że zobowiązany brał udział w oględzinach własnych nieruchomości poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego wyłonionego przez organ egzekucyjny (pkt 3 b protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego załączonego do operatu szacunkowego). W tym stanie rzeczy zarzut naruszenia przez organ egzekucyjny zasad postępowania przyjętych w art. 80 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. uznano za całkowicie bezpodstawny. Odnośnie wniosku o wstrzymanie sprzedaży zajętej rzeczy wyjaśniono, że do czasu zakończenia postępowania w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, nie były podejmowane żadne czynności związane z dalszą realizacją egzekucji z nieruchomości. W skardze na powyższe postanowienie, wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, skarżący doradca podatkowy, podniósł zarzut naruszenia: 1) przepisów postępowania, tj. ustawy Kodeks postępowania administracyjnego w szczególności: - art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 80 przez zaniechanie wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w wyniku zaniechania oceny operatu szacunkowego w zakresie nie ingerującym w sferę wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, co miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy; - art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 przez nieodniesienie się do argumentacji podniesionej w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, nierozpatrzenie materiału dowodowego, brak analizy treści operatu szacunkowego, który przyjęto do ustalenia wysokości wartości wyceny, brak analizy wyjaśnień złożonych przez biegłego, co skutkowało całkowicie dowolnym, niepopartym jakąkolwiek argumentacją przyjęciem w uzasadnieniu decyzji, jakoby biegły w sposób wiarygodny i logicznie spójny odniósł się do wątpliwości zgłaszanych przez strony oraz ograniczeniem oceny operatu jedynie do kwestii formalnych; - art. 80 przez uznanie za dowód operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego pomimo, że operat ten nie spełnia wymogów określonych w § 55 i 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z uwagi na nieprzedstawienie części rozwiązań merytorycznych i częściowe nieprzedstawienie toku obliczeń; 2) ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, w szczególności: - art. 110 r § 1 pkt 7 w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez błędną ocenę prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu biegłego rzeczoznawcy oraz uznanie go za prawidłowy i sporządzony zgodnie z przepisami prawa pomimo, że: a) operat jest niepełny, gdyż nie zawiera uzasadnienia i podania podstaw w postaci danych źródłowych dla przyjętych tez, w oparciu o które dokonany został szacunek wadliwej oceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w miejscowości N., gmina [...] o łącznej powierzchni [...] ha objętej księgą wieczystą nr [...] oraz nieruchomości o powierzchni [...] ha objętej księgą wieczystą nr [...], b)dokonano w operacie błędnego oszacowania ww. nieruchomości poddanej szacunkowi, co w konsekwencji doprowadziło do zaniżenia jej wartości, bowiem dobrane transakcje porównawcze z innych, odległych gmin, które rzeczoznawca uznał za podobne miały kilkukrotnie niższą cenę za [...] m 2, c) nie uwzględnienie do porównania wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, cen transakcyjnych nieruchomości z terenu gminy [...] oraz sąsiednich gmin, 3) ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj.: - art. 138 § 1 k.p.a. oraz art. 144 k.p.a. w zw. z art. 153 - 155 u.g.n. w zw. z § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie, iż zaskarżone postanowienie organu I instancji jest prawidłowe i utrzymanie go w mocy pomimo, że przyjęto w nim, że art. 153-155 u.g.n. nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku przedstawienia szczegółowego uzasadnienia wniosków formułowanych w sporządzonym operacie szacunkowym, podczas gdy operat szacunkowy winien przedstawiać postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym powinien on zawierać wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego, natomiast brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia ocenę przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Wobec powyższych zarzutów wniesiono o uznanie, że zaskarżone postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia [...] oraz poprzedzające je postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. z dnia [...] zostało wydane z naruszeniem powyższych przepisów. Pełnomocnik strony skarżącej wniósł także o wstrzymanie czynności egzekucyjnych, umorzenie postępowania egzekucyjnego oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przypisanych. W uzasadnieniu skargi na wstępie zakwestionowano zaaprobowanie wniosków i ocen rzeczoznawcy majątkowego pomimo: - nie udokumentowania i nie przedstawienia danych źródłowych będących podstawą przyjętych tez, zwłaszcza w zakresie wyboru tzw. próbki reprezentacyjnej pięciu nieruchomości do porównania, - braku wskazania cech podobieństwa tych nieruchomości względem nieruchomości szacowanych, w szczególności w zakresie ich obszaru, położenia, wobec czego brak było możliwości zweryfikowania tych transakcji przez pryzmat przymiotu nieruchomości podobnych, - przyjęcia rażąco niższej ceny oszacowanej nieruchomości, a pominięcia wartości rynkowej, wynikającej; 1) z wyciągu operatu szacunkowego dokonanego przez A, która określiła ceną rynkową ośrodka wczasowego o obszarze [...] ha i pow. użytkowej [...] m 2 na kwotę [...] zł - działki rekreacyjnej o obszarze [...] ha na kwotę [...] zł 2) nieruchomości gruntowych położonych w miejscowości N. ([...]) gmina [...] (działek położonych na tym samym terenie), co potwierdzają załączone wydruki oferowanych do sprzedaży nieruchomości. Dalej autor skargi zacytował art. 4 pkt 16 u.g.n. definiujący nieruchomość podobną i wskazał, że ilość działek przyjętych w bazie porównawczej ma wpływ na przyjętą metodę szacowania. Jakkolwiek wyboru metody szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, to zanim dokona tego wyboru (metodą porównania parami, czy też, jak w sprawie niniejszej, metodą korygowania ceny średniej), powinien opracować bazę nieruchomości porównawczych z danego obszaru w aspekcie ilości transakcji występujących na rynku obrotu nieruchomościami. Ilość transakcji ma zatem wpływ na wybór metody szacowania nieruchomości. Jak wynika z tabeli, takie przyjęcie do porównania doprowadziło do przyjęcia bardzo dużej rozpiętości cen, bo od [...] zł za [...] 2 (cena minimalna) do [...] zł za [...]1 m 2 (cena maksymalna), co rzutuje na wysokość wyliczonej ceny średniej. Cena przyjęta w operacie szacunkowym odbiega znacznie od ustalonej ceny za nieruchomości przyjęte do porównań przez rzeczoznawcę . Zdaniem skarżącego organy, mając wiedzę co do innego zakresu przyjmowanych pod rozwagę transakcji i różnych cen [...] m 2 powinny ją wykorzystać przy ocenie spornego operatu szacunkowego. Potwierdza to orzecznictwo, w którym jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06). Z kolei organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. W kontekście powyższego podniesiono, że rzeczoznawca nie sporządził rzetelnego wykazu transakcji nieruchomości podobnych, poprzez nie udokumentowanie i nie przedstawienie danych źródłowych dla wykazania, w oparciu o jakie konkretnie transakcje biegły dokonał wyboru tzw. próbki reprezentacyjnej, tj. trzech nieruchomości do porównania. Biegły ograniczył się do wskazania na niewielką ilość transakcji na badanym rynku, a także jego stabilność, lecz w żaden sposób nie udokumentował i tym samym nie uzasadnił, dlaczego i w oparciu, o co dokonał wyboru zaledwie pięciu transakcji porównawczych dla tzw. próbki reprezentatywnej w zakresie najistotniejszych danych, takich jak: powierzchnia działki, powierzchnia użytkowa, data transakcji, cena, najistotniejsze cechy nieruchomości, w tym położenie. Brak powyżej wskazanych danych uniemożliwia także ocenę cech podobieństwa tych nieruchomości względem nieruchomości szacowanych, w szczególności w zakresie ich obszaru, wobec czego brak było możliwości zweryfikowania transakcji pod względem parametru nieruchomości podobnych. Skoro tak, to opisany jako podstawa szacowania materiał porównawczy jest tak znikomy, że nie może posłużyć do sporządzenia prawidłowej wyceny. Mimo braku wyczerpującej analizy rynku transakcji nieruchomości koniecznej do dokonania rzetelnej wyceny, organy bez żadnych zastrzeżeń i wyjaśnień zaaprobowały tak niewielki materiał porównawczy. Autor skargi zauważył również, że z niezrozumiałych względów biegły dokonał analizy rynku nieruchomości znajdujących się na innym odległym terenie, nie wiadomo czy obiektów podobnych do obiektu wycenianego. Wątpliwości budzi także "znacznie większy obszar nieruchomości szacowanych względem jednej z wybranych dla porównania, co do której również cena za m 2 była znacząco wyższa". Zdaniem strony, o ile biegły nie wykazał wystarczającej ilości transakcji nieruchomości spełniających wszystkie cechy charakterystyczne podobieństwa, wobec czego różnią się one dwiema cechami, to winien udokumentować, iż takie też transakcje posłużyły do wyboru nieruchomości, z których z kolei wyselekcjonował tzw. grupę reprezentatywną. Ponadto zaakcentowano, że organy zupełnie pomijają wartość oferty sprzedaży nieruchomości położonych na tym terenie, wystawionych do sprzedaży przez C, których wartość oszacowano za [...] m 2 kilkukrotnie wyżej niż cena zawarta w operacie biegłego, a które załączono do zażalenia. Dalej, akcentując wymóg odpowiedniego stosowania przez organ art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., wskazano, że gdyby przyjąć punkt widzenia organu, rozstrzyganie o zarzutach zobowiązanego do opisu i oszacowania nieruchomości w toku egzekucji byłoby przez ustawodawcę uzależnione od opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Tymczasem ustawodawca nie nałożył na organy obowiązku uzyskania takiej opinii na potrzeby rozpatrzenia i rozstrzygnięcia omawianych zarzutów. Ustanawiając środek zaskarżenia w postaci zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości ustawodawca nakazał organowi egzekucyjnemu, a także organowi nadzoru, aby poddał analizie czynności i stwierdzenia rzeczoznawcy z punktu widzenia ich zupełności, rzetelności i logiczności. Aprobata stanowiska organu w istocie prowadziłoby do konieczności zaakceptowania każdego, nawet budzącego poważne wątpliwości, operatu, a tym samym pozostawienia zobowiązanego bez realnej ochrony prawnej na tym etapie egzekucji z jego nieruchomości. Obowiązkiem organów była zatem uważna i wnikliwa analiza operatu rzeczoznawcy, a przede wszystkim: - czy nie zawiera on istotnych luk; - czy rzeczoznawca przedstawił spójny tok rozumowania, odpowiadający faktom i prawu; - czy wybory rzeczoznawcy mają uzasadnienie faktyczne i prawne; - czy rzeczoznawca posłużył się kryteriami adekwatnymi do stanu faktycznego i prawnego. Organy obu instancji nie sprostały tym wymogom, z jednej strony stwierdzając, że nie są uprawnione do zakwestionowania operatu i powołując się na art. 157 ust. 1 i 2 u.g.n., a jednocześnie dokonując własnych ustaleń celem potwierdzenia słuszności operatu, a więc jednak oceniając go. Argumentacja taka jest wewnętrznie sprzeczna i niespójna. W dalszych wywodach skargi odwołano się do art. 21 ust. 1-2 i art. 64 ust. 1-3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, który chroni prawo własności. W tym kontekście wskazano, że ingerencja w prawo własności w ramach egzekucji z nieruchomości stanowi wyjątek zmierzający do zrealizowania uprawnień wierzyciela. Z tego względu czynności prowadzące do licytacyjnej sprzedaży nieruchomości, w tym jej opis i oszacowanie, nie mogą być oparte na uogólnieniach rzeczoznawcy czy na jego wyborach pozbawionych konkretnego uzasadnienia. Tylko zatem prawidłowy operat szacunkowy daje zobowiązanemu gwarancję, że przymusowa sprzedaż jego nieruchomości zostanie przeprowadzona ściśle na zasadach określonych przez prawo. Do skargi dołączono wyciąg z operatu szacunkowego sporządzonego przez A S.C. w październiku 2013 r. oraz wydruki ofert sprzedaży nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ nadzoru wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko oraz argumentację zawartą w zaskarżonym postanowieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga okazała się niezasadna. Kontroli Sądu – na podstawie art. 3 § 1 i § 2 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, dalej: p.p.s.a.) podlegało postanowienie organu nadzoru z dnia [...], którym utrzymano w mocy postanowienie organu egzekucyjnego z dnia [...] oddalające zarzuty skarżącego do opisu i oszacowania nieruchomości o numerach ksiąg wieczystych [...] i [...], zawartego w protokole ukończenia opisu i oszacowania nieruchomości z dnia [...]. Skarżący negując w zarzutach prawidłowość operatu szacunkowego będącego podstawą dla określenia wartości wspomnianych nieruchomości w protokole opisu i oszacowania z dnia [...], wskazał na nieodpowiedni dobór nieruchomości porównawczych (nie wykazujących cech podobieństwa), niewskazanie cech nieruchomości z tego samego terenu przyjętych do porównania, które wpłynęły na poziom cen, brak precyzyjnego wskazania zarówno podstaw doboru nieruchomości, jak i przyjętych danych, o które ceny zestawionych nieruchomości zostały skorygowane oraz nieprzedstawienie wyliczenia sumy wartości poszczególnych gruntów oraz budynków. Wytknięto także, iż rzeczoznawca nie zawiadomił strony, jak również nie poinformował pełnomocnika o dacie oględzin, co uniemożliwiło udostępnienie materiałów mających wpływ na wysokość wartości oszacowanych nieruchomości. W konsekwencji wartość ww. nieruchomości określono na rażąco niskim poziomie w stosunku do jej rzeczywistej wartości, co potwierdzać ma przedłożony przez stronę operat szacunkowy z października 2013 r., sporządzony przez A S.C. W tej sytuacji, w jego opinii, organy obu instancji w sposób nieuprawniony zaakceptowały poprawność wspomnianego operatu szacunkowego, co jest wynikiem nieprzeprowadzenia pełnej jego oceny pod względem formalnym. Nie uwzględniając powyższych zarzutów organ egzekucyjny oraz organ nadzoru stwierdziły, iż operat szacunkowy, jak również protokół w sprawie opisu i oszacowania opisu zawiera wszystkie wymagane prawem elementy. Ponadto w operacie wyjaśnione zostały kwestie związane z wyborem metody szacunku oraz utworzeniem bazy transakcji wykorzystanej dla wyceny nieruchomości stanowiących własność skarżącego. Przedłożony przez stronę operat uznano za niemiarodajny, uzasadniając tę ocenę. Wskazano także, iż zobowiązany brał udział w oględzinach własnych nieruchomości poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego. Wskazać należy, iż zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. "Termin na złożenie zarzutów wynosi 14 dni i liczony jest od dnia ukończenia opisu i oszacowania, nie zaś od innego momentu np. doręczenia protokołu z tej czynności" (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 8 marca 2018 r. sygn. akt I SA/Gl 1250/17, Lex nr 2470611, wszystkie przywoływane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne także w internetowej bazie orzeczeń NSA na stronie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zarzuty, o których mowa w art. 110u § 1 u.p.e.a. są sformalizowanym środkiem prawnym co powoduje, że tylko terminowe wniesienie takich zarzutów skutkuje możliwością i koniecznością ich rozpoznania. Dotyczy to również dodatkowych zarzutów (kwestii) podniesionych po raz pierwszy w zażaleniu na postanowienie w sprawie zarzutów zgłoszonych w ustawowym terminie. W takim przypadku tego rodzaju zarzuty nie mogą podlegać rozpatrzeniu przez organ nadzoru, a tym samym badaniu przez Sąd rozpoznający skargę na postanowienie tego organu. Należy przy tym zauważyć, że w razie wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości po terminie przewidzianym w art. 110u § 1 u.p.e.a., ustawa egzekucyjna nie przewiduje jakie rozstrzygnięcie w takiej sytuacji winien podjąć organ egzekucyjny (zob. wyrok NSA z dnia 8 września 2016 r. sygn. akt II FSK 93/15, Lex nr 2143274). Tym niemniej złożenie zarzutów po terminie w środku zaskarżenia na postanowienie dotyczące tej kwestii powoduje ich bezskuteczność, a tym samym niedopuszczalność orzekania w ich sprawie. Warto przy tym dodać, że omawiany przepis, tj. art. 110u u.p.e.a. nie określa okoliczności czy przesłanek stanowiących podstawę zarzutów, lecz jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć wyłącznie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Tym samym ich przedmiotem mogą być wszystkie kwestie związane z tą czynnością, w tym również błędów popełnionych w opinii rzeczoznawcy stanowiącej podstawę do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a zawiera z kolei elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości. Z kolei w myśl art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Stosownie do art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2 tego przepisu u.g.n.). Podejście porównawcze - w myśl art. 153 ust. 1 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie zaś z przepisem art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Wykonując upoważnienie z art. 159 u.g.n. Rada Ministrów w rozporządzeniu z 2004 r. określiła m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny. W § 4 tego rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Zgodnie z zapisem § 49 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze, zaś w myśl jego § 55 ust. 2 operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego. Uwzględniając powyższe regulacje prawne należy stwierdzić, że dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny. Niedozwolone jest natomiast odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał jednoznacznie podaną wartość oraz od wymagania, aby ujawniał wszystkie założenia i warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę i na określaną wartość. Operat szacunkowy powinien spełniać, zarówno wymogi formalne, określone w rozporządzeniu z 2004 r., jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy winien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 11 grudnia 2017 r. sygn. akt I SA/Kr 833/17, Lex nr 2496122). Przenosząc te rozważania na grunt badanej sprawy stwierdzić należy, że organ egzekucyjny, jak również organ nadzoru, dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego. Operat ten obejmował bowiem stan faktyczny i prawny nieruchomości, dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i technik szacowania wartości nieruchomości, przedstawił cechy mające wpływ na tę wartość, a także w sposób zrozumiały wskazał procedurę w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Dokonał również oceny cech rynkowych nieruchomości, ustalił procentowe wagi rynkowych atrybutów, a następnie uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość poszczególnych elementów składowych nieruchomości. Przedmiotowy operat szacunkowy został wykonany przez uprawnioną do tego osobę oraz stał się podstawą protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Nadto operat ten sporządzony został zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r. i zawiera wszystkie niezbędne elementy, wymienione w § 56 tego rozporządzenia. W szczególności zauważyć należy, że rzeczoznawca podzielił teren wycenianych nieruchomości na kompleks I stanowiący większość ośrodka "Przystań Myśliwska Kule" oraz kompleks II – stanowiący pozostałości dawnego ośrodka wypoczynkowego (zabudowany budynkami wymagającymi kapitalnego remontu lub nadającymi się do rozbiórki). Na str. 23 do 36 operatu zawarł bardzo szczegółowy opis nieruchomości wchodzących w skład obu kompleksów. Wskazał także, iż wyceny nieruchomości dokonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, co uzasadniono aktualnym przeznaczeniem nieruchomości i wielkością rynku nieruchomości porównawczych. Pozwala to na ocenę przyczyn wyboru danej metody szacunku. W odniesieniu do kompleksu I i II w ramach analizy i charakterystyki rynku nieruchomości wyjaśniono m.in., że ze względu na małą liczbę transakcji dotyczących nieruchomości zabudowanych ośrodkami wypoczynkowymi okres badania cen wydłużono ponad dwa lata poprzedzające moment wyceny, wobec czego objął on okres od sierpnia (kompleks I), września (kompleks II) 2015 r. do dnia wyceny. Zaznaczono przy tym, że podaż podobnych nieruchomości zagospodarowanych zabudową ośrodkami wypoczynkowymi to kilka nieruchomości w ciągu roku. Z kilkunastu transakcji, pięć (sześć) najbardziej podobnych uznano za nieruchomości porównawcze i z nich wyłoniono te, które posłużyły do porównania parami. W odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej zawarto wykaz dwunastu nieruchomości porównawczych i z nich wyłoniono te, które posłużyły do porównania parami. W wykazach nieruchomości porównawczych szczegółowo je opisano. Przedstawiono także opis tych transakcji, które wyłoniono do porównywania parami. W operacie zawarto także określenia wag cech rynkowych i zakresów ich oddziaływania, określono zakres kwotowy dla przyjętych cech, uwzględniając wagę danej cechy i kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy ceną maksymalną a minimalną. Rzeczoznawca przedstawił także charakterystykę nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w kontekście cech rynkowych oraz analizę porównywania parami. Niezasadny jest zatem zarzut nieodpowiedniego doboru nieruchomości porównawczych (nie wykazujących cech podobieństwa) oraz niewskazania cech nieruchomości z tego samego terenu przyjętych do porównania, które wpłynęły na poziom cen. Jak już była mowa, rzeczoznawca przedstawił szczegółowy opis nieruchomości wycenianych. Pozwala to na przyjęcie do jakiego stanu faktycznego rzeczoznawca odnosił wyszukiwanie działek podobnych. Wykazał, że co do kompleksu I i II transakcji obejmujących podobne nieruchomości nie zawiera się wiele, wobec czego wydłużono okres badania i uwzględniono transakcje z obszaru województwa śląskiego. W tym miejscu zaznaczyć należy, że ustawodawca definiując pojęcie "nieruchomości podobnej" (art. 4 pkt 16 u.g.n.) stwierdził, że należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wywieść stąd należy, że nieruchomości podobne to nieruchomości zbliżone do siebie w zakresie pewnych parametrów. Nie można natomiast zakładać, że mają to być nieruchomości identyczne, gdyż w rzeczywistości odnalezienie takich nieruchomości byłoby bardzo trudne lub wręcz niemożliwe do zrealizowania. Różnice natomiast wyrównywane są za pomocą współczynników korygujących. Przyjęte do bazy wyceny nieruchomości składających się na kompleks I i II nie pochodziły z terenu, na którym położona jest nieruchomość wyceniana. Fakt ten, jak wywieść można z analizy operatu, wynika z tego, że na tym obszarze brak było transakcji odnoszących się do nieruchomości podobnych. Wykorzystanie tego rodzaju informacji nie może być poczytywane jako nieprawidłowość. Uprawnienie do tego rodzaju postępowania zawarto w § 26 ust. 1 rozporządzenia. Zauważyć należy, iż na tle § 36 ust. 2 rozporządzenia (ustalenie wartości nieruchomości wywłaszczonej w związku z realizacją inwestycji drogowej), gdzie również posłużono się pojęciem "rynku lokalnego", w orzecznictwie sądów administracyjnych wypracowano stanowisko, iż pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, zaś "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (por. wyroki NSA: z dnia 8 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1460/12, Lex nr 1456962; z dnia 19 czerwca 2019 r. sygn. akt I OSK 2253/17, Lex nr 2707120). Zatem nieruchomość z terenu sąsiednich gmin należy uznać jako zlokalizowaną na rynku lokalnym, gdyż znajduje się na obszarze tego samego powiatu. Jak jednak zwrócono uwagę wcześniej, wobec braku nieruchomości podobnych na rynku lokalnym, rzeczoznawca uprawniony był do ich poszukiwania w następnej kolejności na rynku regionalnym. W odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej uwzględniono natomiast nieruchomości z Gmin: [...], [...], [...], a więc usytuowane na rynku lokalnym. Jak stanowi art. 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n. wynikiem wyceny nieruchomości jest określenie jej wartości rynkowej. Ustalenie tej wartości jest wypadkową złożonego procesu szacowania przeprowadzanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wycena, jak podkreślał to sam skarżący, wymaga wyselekcjonowania według określonych kryteriów pewnej bazy porównawczej, która jest punktem wyjścia dla dalszych wyliczeń wartości rynkowej danej nieruchomości. Wycena nie polega na przyjęciu cen maksymalnych, lecz na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n., a więc ceny realnie możliwej do uzyskania w normalnych warunkach obrotu nieruchomościami. Zatem zarzut dotyczący nieuwzględnienia wartości maksymalnych cen za m 2, przy wyliczeniu wartości wycenianych nieruchomości nie zasługuje na uwzględnienie, a tym samym nie uzasadnia twierdzenia o zaniżeniu wartości nieruchomości. Odnośnie liczby nieruchomości podobnych, nadmienić należy, że to przy metodzie korygowania ceny średniej, a więc metodzie, której nie zastosowano w niniejszej sprawie, do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych (§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Dodać należy, że § 4 ust. 1 rozporządzenia nakazuje wykorzystanie cen transakcyjnych, a więc takich które są efektem zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Z tych względów - wbrew twierdzeniu skarżącego - nieuprawnionym byłoby posłużenie się przez rzeczoznawcę majątkowego przy szacowaniu wartości nieruchomości ofertami sprzedaży nieruchomości. Nieuprawnione byłoby także opieranie się na przedłożonym przez stronę operacie szacunkowym sporządzonym przez A s.c. Obejmuje on dwadzieścia działek stanowiących tereny rekreacyjno-wypoczynkowe i 3 działki stanowiące lasy i grunty leśne, wpisane do pięciu ksiąg wieczystych, a przedmiotem niniejszej sprawy jest wycena dwóch nieruchomości z urządzonymi dwiema księgami wieczystymi. Poza tym sporządzony został w dniu [...], a zatem zawarte są w nim dane aktualne na datę opracowania, a okres jego wykorzystania wynosił 12 miesięcy od tej daty (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Nadto sporządzono go na zlecenie innego podmiotu i na potrzeby kredytu. Z ww. przyczyn jako niezasadne jawią się zarzuty skargi, co do naruszenia powołanych w niej przepisów. Rzeczoznawca wyjaśnił bowiem przyczyny wyboru podejścia porównawczego metodą porównywania parami. Wyodrębnił wystarczającą dla przyjętej metody liczbę nieruchomości porównawczych. Wbrew twierdzeniom strony, nie budzi wątpliwości, że porównywane nieruchomości są nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Wyliczenia oraz wnioski wynikające z operatu szacunkowego są jasne i logiczne, przy czym, wbrew zarzutom skarżącego, nie było konieczne przedstawienie wyliczenia sumy wartości poszczególnych gruntów oraz budynków. Wymóg taki nie wynika z wprost z żadnego z przepisów, a w odniesieniu do § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia z 2004 r. wskazuje się w orzecznictwie, że operat powinien wyjaśniać, w jaki sposób obliczono wszystkie zawarte w nim wartości liczbowe, aby obliczenia te mogły zostać swobodnie zweryfikowane przez stronę oraz organ (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II SA/Bk 595/18). Przyjęta w niniejszej sprawie metodologia umożliwia analizę przeprowadzonych przez rzeczoznawcę obliczeń, a strona nie wskazuje na żadne błędy rachunkowe. Wskazać także warto na marginesie, że odnośnie kompleksu I rzeczoznawca wskazał, iż powierzchnia użytkowa budynków została uwzględniona w cesze rynkowej. Z uwagi na brak w części aktów notarialnych podanych powierzchni użytkowych, w celu określenia powierzchni użytkowej zastosowano wzór skorygowany na skutek oględzin budynków. W odniesieniu do kompleksu II podano natomiast, że popadłe w ruinę ośrodki z czasów PRL, długo oczekujące na nabywcę są sprzedawane często po cenie samego gruntu. Zauważenia także wymaga, że – jak słusznie wskazały organy - żaden przepis rozdziału 7 oddziału 3 u.p.e.a. oraz działu IV u.g.n. ani żaden przepis wykonawczy do tych ustaw nie nakładają na rzeczoznawcę majątkowego obowiązku zawiadomienia stron. Jak potwierdza orzecznictwo, istotą dowodu z opinii biegłego jest to, że biegły przygotowuje i opracowuje ją samodzielnie bez udziału stron i organów. Dopiero po jej sporządzeniu zarówno strona, jak i organ mogą wnosić stosowne uwagi do opinii, wnioskować o wyjaśnienie określonych kwestii, poszerzenie badań, uściślenie oraz wyjaśnienie wniosków. Jednocześnie udokumentowane jest, że skarżący uczestniczył w czynnościach rzeczoznawcy, co odnotowano w pkt 3 b protokołu czynności rzeczoznawcy majątkowego. Nie ulega też wątpliwości, że strona skarżąca nie wskazała, o jakie dokumenty mające wpływ na wysokość wartości oszacowanych nieruchomości chodziło. Wobec powyższego stwierdzić należy, że dokonując oceny przedmiotowego operatu organy uprawnione były do uznania jego rzetelności i kompletności oraz ustalenia braku podstaw do kwestionowania przyjętych w nim rozważań i wartości. Ocena ta mieściła się w ramach swobodnej oceny tego dowodu. Trafnie w efekcie organy przyjęły prawidłowość kwestionowanego przez skarżącego operatu szacunkowego. Końcowo należy wyjaśnić, że zagadnienie postulowanego w skardze wstrzymania czynności egzekucyjnych reguluje art. 23 § 6 u.p.e.a., a właściwym do rozpoznania wniosków w tym zakresie jest organ nadzoru w rozumieniu art. 23 tej ustawy. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zaskarżone postanowienie nie narusza prawa, wobec czego skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalono.